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门窗天花板
tm
湘房协中介[ 2010 ]字第 58 号
湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见
一、装饰装修价值定义
本意见所指装饰装修价值包括装饰装修主材价格、运输费用、辅料价格、人工费及其产生的利润、利息、税金和管理费等。
二、技术路线
根据房屋结构及分部工程情况结合城市房屋装饰装修实际状况,确定房屋装饰装修(设定全新)评估技术路线分为以下四种:
1.测量出装饰装修的详细工程量(或根据委托方提供的装饰装修图纸、预结算书、材料单据等资料并结合实地查看确定工程量),测算各分项工程的价格,再将分项工程价格累加,得到装饰装修总价;
2.测量出各房间的套内面积以及实际装修情况,估算各分部工程的价格,并折算成房屋套内面积单价,再乘以房间面积得到各房间装饰装修价格,最终汇总各房间装饰装修价格得到装饰装修总价;
3.在无法测量每间房屋的使用面积的条件下,首先核算各分部工程价格,并折算成房屋套内面积单价;再根据房产证和平面图,估算各房间套内面积占总套内面积比例,将各房间占套内面积比例作为权重,采用加权平均法计算出房屋装饰装修平均单价,乘以总套内面积后得到装饰装修总价。
4.根据类似房屋装饰装修单价,结合估价对象房屋装饰装修房屋的具体情况与比较实例之间的差异,估算估价对象房屋装饰装修单价。
三、装修工程分类
根据以上技术路线,可以将装修工程分为三类:
1. 工程量计算方法和房屋面积计算方式保持一致的:
楼地面工程、天棚工程、水电工程(水电工程一般按房屋面积计算包干单价);
2. 按装修实际工程量计算:
如墙柱面工程、踢脚线工程、天棚边角线工程、窗工程、不可移动的家具工程;
3. 基本标准项目,可以按数量计算:
如门工程;
针对不同分类的装修工程,在各种技术路线中要做不同处理:
技术路线1过程即可按装修工程的实际工程量计算;技术路线2、3、4过程则需要将第2、3种装修工程折算成房屋面积单价,并累加计算。
四、装饰装修折旧的计算方法
建议住宅装修折旧年限为10年,年折旧率为10%;其他非住宅折旧年限根据实际情况确定,一般小于住宅装修折旧年限。
五、标准制定依据
1. 《湖南省全装修房验收标准》
2. 湖南省住宅装饰装修一般项目参考基价修订版
六、分部分项工程分类标准
分部工程
分项工程
客餐厅
卧室、书房等
厨卫
阳台
其他
楼地面工程
墙柱面工程
天棚工程
门工程
窗工程
家具工程
楼梯、栏杆工程
水电工程
其他项目
七、评估计算方法
1. 楼地面工程:
楼地面工程包括地板和踢脚两项。
(1) 地板:
地板常见做法是铺镜面抛光砖、釉面砖、水磨石地面砖、大理石地面砖、防滑地砖、马赛克、普通地砖、石材、复合木地板、实木地板等几种,各种做法的计算方式如下:
单位:
元/㎡
规格/类型
参考
价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
300×300
32
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
400×400
32
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
500×500
32
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
600×600
32
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
800×800
32
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
1000×1000
40
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
马赛克
46
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
大理石
56
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
花岗岩
56
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
复合木地板
24
5%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为地面找平价格,主材价格中包括安装费用
实木地板
64
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格项目包括地面找平、安装的人工及辅料价格
水磨石地面
60
0
参考价格
参考价格包括全部人工和材料价格
油漆地面
20
0
参考价格
参考价格包括全部人工和材料价格
(2) 踢脚线
类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
地板砖、石材
10
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
复合木地板配套踢脚线
0
8%
主材价格/(1-损耗率)
主材价格已包括安装费用
实木地板
22
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格为人工及辅料价格
注:
若地板砖、石材的踢脚线与楼地面主材材料一致,则踢脚线每米单价取楼地面主材每平方米单价的15%。
(3) 楼地面工程计算方法:
技术路线1:
楼地面工程评估价格=地板工程单价×房间面积+踢脚线工程单价×长度
长度=(房间的长+宽)×2-门洞宽度
技术路线2:
楼地面工程评估价格=(地板工程单价+踢脚线工程单价×0.95)×房间套内面积
注:
以一个面积为16平方米的房间为例,扣除1-2张门的宽度,踢脚线长度约是房间面积的0.95倍(面积越大的房间,往往门的数量越多,倍数关系大致相当);乘以0.95的系数即可将踢脚线的实际工程量单价转变为房屋面积单价。
2. 墙柱面工程:
墙柱面工程包括墙面、墙裙及柱面三项。
(1)墙面:
墙面常见做法是墙漆、888仿瓷、壁纸、墙砖、石膏板隔墙、全玻璃隔墙、木制玻璃墙、艺术背景墙等几种,各种做法的计算方式如下:
单位:
元/㎡
类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
墙漆
30
0
参考价格
参考包括基层处理和墙面涂刷两个过程,乳胶漆为几大品牌的中档产品
888仿瓷
10
0
参考价格
壁纸
22
12%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格包括清理基层防潮处理粘贴净面
墙砖
50
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考价格包括贴墙的人工和辅料
石膏板隔墙
105
0
参考价格
双面,木龙骨,墙厚80mm以内
全玻璃隔墙
60
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
参考含定位固定安装净面,不含玻璃
木制玻璃墙
140
0
参考价格
参考价格含8毫米普通玻璃
艺术背景墙
视实际做法确定评估价格
铝合金玻璃幕墙
700
0
参考价格
全玻璃幕墙
700
0
参考价格
铝塑板幕墙
500
0
参考价格
(2)墙柱面工程计算方法:
技术路线1:
墙柱面工程评估价格=墙面工程单价×[(房屋长+宽)×2×高-门窗面积]+柱面工程单价×工程量(无墙裙)
或 =墙面工程单价×[(房屋长+宽)×2×净高-门窗面积-墙裙面积]+柱面工程单价×工程量+墙裙工程单价×工程量(有墙裙)
其中:
柱面工程不同于墙面工程,其工程量(装饰面积)计算方法为:
柱面工程量=柱子水平切面周长×净高
注:
柱面工程由于其柱子本身形状各异,装饰难度较墙面大,且材料耗损相对要高,这里以墙面耗损为依据,相对提高2%;且由于两工程材料种类基本相同,故其价格可参考墙面工程价格。
技术路线2:
墙柱面工程评估价格=(墙柱面工程单价×修正系数)×房间面积
修正系数:
在房屋四面墙均做墙面工程的状态下:
房间面积(㎡)
≤10
10-20
≥20
修正系数
3.5
3.0
2.5
3. 天棚工程:
天棚工程包括天棚和边角线两项。
(1) 天棚:
天棚常见有不同造型的石膏板吊顶、铝扣板吊顶、玻璃板吊顶、铝塑板吊顶等,各种做法的计算公式如下:
单位:
元/㎡
类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
石膏板吊顶(平层)
58
0
参考价格
木龙骨结构,包括涂刷乳胶漆
石膏板吊顶(跌级)
80
0
参考价格
木龙骨结构,包括涂刷乳胶漆
石膏板吊顶(异形)
103
0
参考价格
木龙骨结构,包括涂刷乳胶漆
铝扣板吊顶
45
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
木龙骨结构
玻璃板吊顶(平层)
60
10%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
木龙骨结构
铝塑板吊顶(平层)
60
15%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
木龙骨结构
石膏板吊顶(轻钢龙骨结构)
80
0
参考价格
轻钢龙骨结构,包括涂刷乳胶漆
木制吊顶
45
8%
参考价格+主材价格/(1-损耗率)
实木边角线
21
0
参考价格
包括油漆
石膏边角线
16
0
参考价格
包括乳胶漆
(2) 天棚工程计算方法:
技术路线:
天棚工程评估价格=天棚工程单价×房间套内面积+边角线单价×(房屋长+宽)×2
注:
一般房屋的边角线长度和房间周长大致相当。
4. 门工程:
(1) 门工程计算公式:
单位:
元/扇
类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
普通夹板平开门
1060
参考价格
详细构成见注释
造型夹板平开门
1230
参考价格
玻璃推拉门
1290
参考价格
标准2000×900尺寸
防盗门
70
参考价格+主材价格
参考价格为安装费用
室内成套门
70
参考价格+主材价格
参考价格为安装费用
塑钢平开门
400
参考价格
塑钢推拉门
400
参考价格
标准2000×900尺寸
普通铝合金平开门
320
参考价格
普通铝合金推拉门
320
参考价格
标准2000×900尺寸
实木门
1600
参考价格
不包括门套
原木门
4500
参考价格
不包括门套
卷闸门
200
参考价格
单位:
㎡
拉闸门
200
参考价格
不锈钢材质,单位:
㎡
门套
80
参考价格
单位:
m,300mm宽度以内
注:
以普通夹板平开门为例,按标准尺寸2000×900计算,门扇费用480元,门套215元(按2.9米计),油漆180元,合页和门吸35元,锁具150元,合计1060元/套;
(2) 门工程计算方法:
技术路线1:
门工程评估价格=∑门工程单价×数量
技术路线2:
门工程评估价格=门工程单价×房间内门数量
5. 窗工程:
(1) 窗工程计算公式:
单位:
元/㎡
类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
普通铝合金推拉窗
180
参考价格
含包装费用,双层中空加40元/㎡
电泳铝合金推拉窗
220
参考价格
含包装费用,双层中空加40元/㎡
塑钢推拉窗
200
参考价格
含包装费用,双层中空加40元/㎡
木框推拉窗
270
参考价格
含油漆费用
窗套
80
参考价格
单位:
m,宽度300mm内
飘窗窗套
135
参考价格
单位:
m,宽度600mm内
窗帘盒
40
参考价格
单位:
m
不锈钢防盗网
80
参考价格
0.8mm圆钢
隐形防盗网
80
参考价格
雨阳棚
70
参考价格
单位:
m,700mm宽度以内
(2) 窗工程计算方法:
技术路线1:
窗工程评估价格=∑窗工程单价×数量
技术路线2:
窗工程评估价格=窗工程单价×房间内窗数量
6. 家具工程:
(1) 家具工程计算公式:
单位:
元/㎡
类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
衣柜
550
参考价格
柜内部不处理
衣柜
655
参考价格
柜内部贴保丽板
鞋柜
650
参考价格
有门书柜
600
参考价格
厚度350mm内
无门书柜
540
参考价格
厚度350mm内
吊柜
480
参考价格
厚度450mm内
储物柜
530
参考价格
厚度500mm内
厨柜
1200
参考价格
单位:
套米,含地柜与吊柜
(2) 家具工程计算方法:
技术路线1:
家具工程评估价格=∑家具工程单价×数量
技术路线2:
家具工程评估价格=家具工程单价×房间内家具数量
7. 楼梯、栏杆工程
(1) 楼梯、栏杆工程:
单位:
元/m
类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
钢木楼梯
350
参考价格
单位:
步;钢架、橡木踏步、含扶手
实木楼梯
700
参考价格
单位:
步;楼梯全实木、含扶手
不锈钢玻璃栏杆
350
参考价格
含扶手
实木栏杆
380
参考价格
含扶手
不锈钢拉丝栏杆
240
参考价格
含扶手
铁艺栏杆
300
参考价格
含扶手
(2) 楼梯、栏杆工程:
技术路线1:
楼梯、栏杆工程评估价格=∑楼梯、栏杆工程单价×数量
技术路线2:
楼梯、栏杆工程评估价格=楼梯、栏杆工程单价×房间内楼梯、栏杆数量
8. 水电工程:
(1) 水电工程计算公式:
单位:
元/㎡
类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
水电改造
65
参考价格
重新布置室内电路、水路;包括安装灯具、插座、洁具
灯具
0
主材价格
插座
0
主材价格
洁具
0
主材价格
水龙头
0
主材价格
(2) 水电工程计算方法:
技术路线1:
水电工程评估价格=水电工程单价×面积+其他项目×数量
技术路线2:
水电工程评估价格=水电工程单价×面积+其他项目×数量
9. 其他工程:
(1) 其他工程计算公式:
单位:
元/㎡
类型
比例/参考价格
评估价格计算公式
备注
垃圾清运
1%
(1+…+7)×比例
为以上各项装饰装修总价格的1%
材料运输
1%
(1+…+7)×比例
为以上各项装饰装修总价格的1%
设计费用
10
参考价格×套内面积
设计费用10元/㎡
(2) 其他工程计算方法:
技术路线1:
其他工程评估价格=项目×数量
技术路线2:
其他工程评估价格=项目×数量
八、事项说明
1. 本意见内参考价格对应时点为2010年;装饰装修价格发生较大波动时,参考价格需要做相应调整;
2. 仿古装修、特殊材料工艺装修价格,参照湖南省相关文件标准或实际市场价格计算。
九、本意见由湖南省房地产业协会(中介)专家委员会负责解释。
十、本意见自二〇一〇年十一月五日起施行。
湖南省房地产业协会中介专业委员会
二〇一〇年十一月五日
附表:
常规材料价格情况表.doc
武汉市房屋重置价格标准
一、房屋重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按照估价时点的价格水平,重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格。
根据武汉市实际情况,本标准中的房屋重置价格具体是指:
假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后,发包商支付的全部费用。
该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。
二、武汉市各类房屋重置价格标准见表一。
表一:
武汉市房屋重置价格标准
单位:
元/平方米·建筑面积
说明:
本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格,如房屋建筑中设有这些设备,应根据实际情况另行计算。
三、各类房屋分等定级标准见表二
表二 房屋分类分等标准
说明:
1、本标准中,房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋(简易结构房屋除外)。
2、本标准中,低层房屋是指建筑层数为1-3层的房屋;多层房屋是指建筑层数为4-9层未安装电梯的房屋;小高层房屋是指建筑层数为7-12层且安装有电梯的房屋;高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。
3、本标准中,房屋标准层高设定为3.0M。
4、本标准中,水、电、卫设施是指在原设计中设有,与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施,能满足房屋基本功能需要。
四、房屋成新率采用耐用年限法和实际观察法综合评定。
采用耐用年限法评定房屋成新率,应采用直线折旧公式,根据房屋的建造年份和维修保养情况评定;采用实际观察法评定房屋成新率,见表三。
表三房屋成新率评定标准
关于目前轻钢结构房屋的综合造价,可以从两个方面去分析,这就是不含装修的“清水房”及含所有装修及电器配置的“成品房”。
由于这种房屋建筑体系不同于传统做法,它的属于精装修部分的许多管线是预先含埋在墙体的,所以两者不可断然分割。
第一种情况,目前的综合造价大约在1500-1800元/平方米左右,^随着产业经程度的提高及所采用建筑材料的进一步优化,预计成本还可不断有所降低。
第五条 房屋租金的计算因房屋结构不同而异,根据房屋结构可分为以下四类七等:
(一)钢筋混凝土结构。
全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括框架大板与框架板结构,内外装修完好、设备比较齐全的房屋。
(二)砖混结构一等。
部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构,外墙部分砌砖、不刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等,并有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
(三)砖混结构二等。
部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构,外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不齐全的非单元式住宅或其它房屋。
(四)砖木结构一等。
材料上等,标准较高的砖木(石料)结构,外部装修处理,内部设备完善的庭院或花园式高级房屋。
(五)砖木结构二等。
结构正规、材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专用上下水等设备的普通砖木结构房屋。
(六)砖木结构三等。
结构简单,材料较差,室内没有专用上下水等设备的砖木结构房屋。
(七)简易结构。
如简易楼、平房、木板房、砖坯土草房、竹木捆绑及临时过渡房等房屋。
第六条 核算过程中涉及房屋造价的,可按以下方法确定:
(一)房屋造价有结算金额的,按结算金额核算;无结算金额的,按市建设主管部门公布的上年度青岛市建筑安装工程平方米造价指标参考值结合房屋完损等级及新旧程度核算。
(二)房屋造价需要考虑房屋完损等级及新旧程度的,其房屋完损等级及新旧程度按照有资质的中介机构评估结果核算。
第七条 结合实际房屋使用年限,各类房屋的耐用年限为:
(一)钢筋混凝土结构60年;
(二)砖混结构一等50年;
(三)砖混结构二等50年;
(四)砖木结构一等40年;
(五)砖木结构二等40年;
(六)砖木结构三等40年;
(七)简易结构10年。
房屋耐用年限是指在建造时按设计要求合理地采用原材料、符合规定质量要求,并在竣工后正常使用、合理维修的情况下,平均达到的使用年限(不包括意外灾害的因素)。
第八条 各类房屋的残值率为:
(一)钢筋混凝土结构0;
(二)砖混结构一等2%;
(三)砖混结构二等2%;
(四)砖木结构一等6%;
(五)砖木结构二等4%;
(六)砖木结构三等3%;
(七)简易结构0。
房屋残值率是指各类房屋达到耐用年限,不能继续使用时所余陈旧建筑材料,扣除拆运费的残余价值,其与房屋造价的比例。
第九条 房屋大修的周期为:
(一)钢筋混凝土结构20年;
(二)砖混结构15年;
(三)砖木结构10年。
房屋大修是指对房屋的承重结构实施部分拆换、加固的工程;房屋养护是指对房屋局部损坏的修复工程。
房屋养护的年限为3年一次。
第十条 房屋租金标准因素构成:
(一)折旧费。
指在房租中按年收回的部分建筑投资,其计算公式为:
年折旧费=房屋造价×(1-残值率)÷耐用年限
(二)维修费。
年维修费是房屋在耐用年限内所消耗维修费的年平均值,不包括意外损坏的修复和超过耐用年限房屋的非正常维修支出。
年维修费=房屋大修费用÷房屋大修周期+房屋养护费用÷房屋养护周期
年维修费按照房屋大修和养护费用平均计提,房屋大修费用按房屋造价的25%计提;房屋养护费用按房屋造价的1%计提。
(三)投资利息。
出租房屋,原建筑投资要到房屋耐用年限终止时才能全部收回。
因此,除在房租中以折旧费形式逐年收回建筑投资外,还应在房租中收取尚未收回部分的建筑投资的利息。
投资利息的计算方法应以造价为基础,按逐年收回折旧,造价逐年递减的办法计算,其公式为:
年投资利息=[房屋造价×(1+残值率)+年折旧费]÷2×年利率
年利率以中国人民银行公布的年贷款利率为准。
(四)管理费。
管理费是指对出租房屋进行必要的管理和服务所需要的开支。
管理费用多少由所管理房屋建筑面积的多少确定,管理费暂按不超过成本租金的12%计提。
(五)保险费。
房屋保险费以房屋造价为计算基数,保险费率控制在2‰以内。
(六)税金。
税金包括房产税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等国家规定的税金。
税金按国家规定的税率和计算办法核算。
(七)利润。
利润是指经营收入抵补经营支出的差额。
对政府管价的房屋租金,需要计算利润的,成本利润率控制在5%以内。
第十一条 本办法具体执行中的问题由市价格主管部门负责解释。
第十二条 本办法自2009年12月1日起施行,有效期至2013年12月31日止。
基准单方造价比较法及其在房屋估价中的应用
2002年11月20日
内容提要:
基准单方造价比较法的最大特点是在确定房屋“最基本标准条件下”的单方建筑造价的前提下进行被估建筑单方造价的对比计算。
不同的限定条件对应于不同的单方造价。
基准单方造价的确定方法包括竣工结算调整法、概预算法和市场调查法。
在应用中,可以用差异系数调整单方造价,也可以采用单方造价增加值来实现。
基准单方造价比较法就是首先确定某种建筑结构类型在所确定的基本标准条件下的基本单方造价,而后再将同类型的被估建筑项目内容和基准单方造价所确定的内容进行比较,求得对比差异系数,然后再用所求得的差异系数去调整基准单方造价,从而求得被估建筑的单方建筑造价。
它和一般单方造价对比法的不同之处就是对比的标准不一样,基准单方造价比较法采用的是“基本标准”,简称为“基准”,而一般单方造价比较法采用的则是“实物标准”。
在基准单方造价确定过程中,一般先确定被选定实物的现行单方造价,而后再通过两者的条件对比计算确定某建筑结构类型的基准单方造价。
两者互为因果关系,即基准单方造价由实物单方造价换算而得。
由于基准单方造价比较法所先定的“基本标准”是以最简单的结构形式所具备的构造内容来作对比标准的,故称为“零起点标准”。
它的特点
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 门窗 天花板