房地产市场的蝴蝶效应分析基于上海房地产市场的案例研究.docx
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房地产市场的蝴蝶效应分析基于上海房地产市场的案例研究
房地产市场的蝴蝶效应分析——基于上海房地产市场的案例研究
地产等是泡沫的重要载体。
房地产泡沫经济作为泡沫经济的一种主要形式,其形成和破灭给社会经济的发展带来巨大的冲击。
国际经济学家公认,中国目前正处于经济起飞阶段,经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展。
因为房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业,其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。
而另一方面,我国的房地产业从1998年复苏以来,在获得长足发展的同时,也存在着很多问题,如房价过高、土地供应失衡、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题。
也正因为如此,引发了中国房地产市场有没有泡沫的大争论。
上海作为我国经济金融中心城市,近年来其房地产市场的“非常速”发展,使其成为讨论的焦点。
本文在借鉴国内外理论研究的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量分析相结合的方法,对我国上海市房地产业运行中是否存在泡沫进行评判,得出结论:
上海的房地产市场的确出现了泡沫。
温州游资是导致上海房价上涨的最初动力。
文章的创新之处在于借鉴了混沌力学中的“蝴蝶效应”理论,认为温州游资犹如煽动上海房地产价格上涨的蝴蝶的翅膀。
但是万物都在运动,某一个运动并不能决定未来,而是群体在概率学角度上的总体运动趋势,或者说总体运动方式,才是决定未来的因素。
研究上海房地产市场的状况,就不能不研究上海楼市背后多方面行为构成的“群体运动”,特别是不能不研究这些群体运动的特殊型式(pattern)。
文章依据前面对泡沫生成条件的分析,具体联系上海的内外条件,分析了上海政府、上海的外来资金和上海本身的发展为上海房地产市场泡沫的形成准备了条件。
上海经济的高速发展,使其成为我国内地发展最快的城市。
经济实力的增强带动了上海当地各个方面的发展:
经济金融环境日益改善;投资渠道畅通;发展前景乐观:
生活环境舒适便利这些种种,吸引了大量的投资者;再加上当地人民生活水平的提高,从而很自然的就会增加住房需求。
这种需求在房地产市场上是一种有效需求,是有利于上海市房地产市场的健康发展的。
但是,除此之外,由于人们对上海房地产市场的乐观预期,以及国外投资者对人民币升值的预
期,使得上海房地产市场上形成了一种投机性需求:
这种需求所引发的购房不是为了自住,而是把住房当作一种储存财富的手段。
正是这种需求促成了上海房地产泡沫的形成。
支撑泡沫的资金主要有三个来源:
一是由于我国投资渠道狭窄,而闲余的大量资金。
主要是温州的游资;二是看好人民币升值,希望将来通过某个契机获得大量回报的国际游资;三是国内银行贷款。
这是上海房地产业最重要的支撑力量。
如果房地产是供给弹性较大的商品,那么需求的增加只会在短时间内提高房屋的价格,长时间内房价还是要回归正常状态的。
但是,由于土地的有限性导致了房地产的供给是缺乏弹性的。
目前我国的土地管理制度不完善,房地产市场的交易机制缺乏约束,为产生泡沫提供了可能。
在这些因素的基础上,泡沫通过自身的强化机制,在上海
愈演愈劣,愈发危险起来。
上海房地产市场的泡沫使得:
①上海市居民的生活水平难以获得
改善;②房价涨得太快将拉大贫富差距;③丧失招商引资优势;
④金融业风险加大;⑤经济畸形增长。
不仅如此,房地产的超速发展,造成了我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求,投资热也难以降下来。
长此以往,我国的经济恐怕要受到重创。
2004年国家进行宏观调控,为我国房地产行业降温。
通过一系列“组合拳”性质的政策措施的颁发,上海市房地产行业发展过热的迹象得到了缓解。
分析这次泡沫事件的影响可知此次泡沫事件只是经济发展过程中出现的泡沫,尚未恶化为泡沫经济,影响我国经济的发展。
但是我们不能因此掉以轻心。
我们对待问题的态度不能是“出现一个问题解决一个问题”。
政策的实施需要连贯性、彻底性和协调性。
要彻底解决房地产泡沫问题,要想保持经济的可持续发展,重要的是构建一个稳定、健康的、开放的经济环境。
在这个经济环境中,市场手段是唯一的经济手段。
政府的职责是为这一手段的发挥构建一个和谐、公平、公正的运行平台,提供服务的平台:
完善法制系统,做好治安、交通等基础设施的供应。
关键词:
泡沫房地产供需变化游资信贷
Abstract
The“bubble”intheeconomywordsmeansonekindofspeculativeprocess,inwhichthepriceofoneoraseriesofassetsbreakawayandcontinuouslygoupfrommarketbasicvalue.Meanwhile,thechangemakespeoplebelievethattherisewillkeepforalongtimeandincreasethebuyingoftheassets.Sincethemankindbegantostepintomarketeconomyera,theeconomicbubbleeventshavebeenaccompanyingthedevelopmentofhuman.
Thespeculativebehaviorisanimportantfactorfortheformingof
thebubble.Theexistenceofspeculativebehaviorisdecidedbythe
followingfactors:
firstofall,thetruevalueoftheassetsisindefiniteinthemarketeconomy;second,thesupplymodeoftheassetsisdifferentfromthesupplymodeofgoods;third,thebuyerscouldn’tgetenough
informationabouttheassetsmarket;Thelast,therearesomerandom
factors.Thebubblewillprobablyleadtotheeconomicandfinancial
crisis.Theworld’Seconomicsystemisbearingtheimpactofthespeculationoverbearingtideinrapidsuccession.Reviewingallprevious
largescale‘‘foamincidents”inhistory,wecanfindthattheimportantcarriershappeninginthese‘‘foamincidents”arerealestateandstock.Therealestatebubblewillbringalotofproblemstoanationaleconomy.
RecentlyinChina,assoaringineconomy,continuousimprovement
ofpeople’Slivingstandardsandongoingexpansiveinvestmentscaleoffixedassets,therealestateindustryhasalsobeenintoanewperiod,resultinginthesharpriseofthepriceandthequantityofhousing.Shanghai,asthecentrecityofeconomyandfinanceofourcountry,the
realestateproblemisextremelynoticeable.Thispaperisjustlaunched
aroundthisquestion.Basedonthe“butterflyeffect’’theoryonChaosin
mechanics,theauthorattemptedtosetupananalysisframeworkabout
economicbubbleinthispapertosystematicallyanalyzethestateofreal
estatemarketinShanghai.
Thispaperhassixparts.Inthefirstchaptertheauthorintroducesseveralfamousbubbleeventsinhistoryandreviewstherelevanttheoryof‘'bubble”.Thentheauthorbuildsananalysisframeworkandidentifies
thedefinition,reasonsandjudgmentmethodsof“bubble”.Inthefollowingpart,theauthoranalyzesthestateoftherealestateinShanghaibyusingtheup·-to··datestatisticstatusandintroducingthequalitativeandquantitativeanalysismethodsandgetstheconclusionthattherewasbubbleintherealestateinShanghai.Meanwhile,duringthisparttheauthoralsosimplydiscussestheoccurringreasonofthebubble.Inthis
part,theauthorintroducesthe‘'butterflyeffect’’theory.Theoccurrenceof
onethingCan’tdecidethefuture.Onethingchanges,SOdoothers.The
tendencyoftheallthing’Smovementsinonesystemdecidesthefutureofthesystem.Theauthorthought“it’Snotthechancesthatmatter,it’Sthe
pattem”.Inordertofindthe“wingsofthebutterfly’’whichaffectthepriceofhousemarket,inthefollowingthreechapterstheauthorstudiesproofsandreasonsofexistingbubbleinShanghairealestatemarketfrom
demand,supply,capitalsource,trademechanism,strengthenmechanism,
etc.InthethirdparttheauthordiscussestheeffectiveenquiryandspeculativeenquiryinrealestatemarketinShanghai.TherapiddevelopmentofShanghai’Seconomyimprovestheleveloflocalpeople’Slifeandattractsagreatdealofinventors.Allofthismakespeoplein
Shanghaineedmorehouses.Thisisaneffectivedemand.Thiskindof
demandwillmaketherealestatemarketdevelopinahealthyway.Ontheotherside,asaninvestmentmethod,somespeculatorspurchasehousein
ordertogetmoreextravalueandincreasetheirasset.Thiskindof
demandwillproducebubble.Inthechapterfour,theauthoranalyzesthesourceofspeculativecapital:
hotmoneyandcreditfrombanks.InthefifthparttheauthordiscussesthemanagementoflandinOUrcountry,
2
specialbademechanisminrealestateandtheprocessofbubbleforminginShanghai.Inordertosetupahealthyopeneconomyenvironment,inthelastpart,theauthorgivesoutherownviewsandsuggestionsonthebasementoftheexperienceandlessonsofthebubbleincidentofShanghairealestate.
Keywords:
bubblerealestateS-Dchangehotmoneycredit
3
西南财经大学学位论文原创性及知识产权声明
本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。
本学位论文成果归西南财经大学所有。
特此声明
学位论文作者签名:
自洁
2006年4月20目
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一、选题背景:
泡沫现象由来已久,从16世纪荷兰的“郁金香疯狂”到日本泡
沫经济的破灭,人类己经多次领教了它对经济机体的巨大冲击。
17世纪初英国的“南海泡沫事件”,英国巴林银行倒闭以及最近的东南亚金融危机,这些都是典型的泡沫现象,世界经济体系正在承受着接连不断的投机狂潮的冲击。
纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”,我们可以发现这些“泡沫事件”发生的重要载体就是房地产和股票。
经济学家哈继铭(2005)1认为房地产行业发展过快的风险有三:
第一,房价上涨过快是宏观经济问题,房地产行业增速过快也是宏观经济问题。
房地产产业链过长,带动了钢铁、水泥的发展;而钢
铁、水泥又是高耗能的行业,造成了油电煤运的短缺和经济过热。
第二,房价涨得太快是能够拉大贫富差距的。
房价涨得太快的话,
先买房人的收入水平会比没买房人的高一些。
他买了房以后房价又涨了,后面的人要以更高的房价买,或者买不起。
进城的人也会受到影响,农民进城买房将比较困难。
所以,房地产价格增长能够在财富上拉大贫富差距。
第三,房价涨得太快,会增加金融风险。
房地产这个行业是建设和购买两块都要银行贷款的,这是这个行业特殊的地方。
在国外,有很多开发商是把房子建完以后再卖。
一级厂商融资的途径是,除了银行之外,还有股票、债券,最后把房子建成以后再卖。
我们则是依赖于消费者,从银行贷款。
所以,现在在某些城市,房地产方面,包括给开发商的,包括给购房者的贷款占总的贷款比重非常大,占到70%。
1992年,邓小平同志南巡讲话兴起了我国房地产业的热潮,发展到现在有两大变化:
纵向比较,房地产业正处在有史以来最好的发展时期:
横向比较,今天的房地产业发展规模之大,格局变化之快在世
1
http:
//www.ehomeday.com/news/2005.6/2005629132041.htm
l
界上也是首屈一指的。
近年来,在肯定房地产业对我国经济增长做出贡献的同时,关于房地产业是否产生泡沫的讨论日益增多。
上海,北京,广州三地的房地产市场成为人们关注的焦点。
尤其是上海的房价,在全国是“独占鳌头”。
始白1999年的上海新一轮房价攀升,如今已迈入第六个年头。
这座中国最大城市的房价之高已成全国之最。
据统计,上海房价年涨幅一直保持两位数,自2003年起己突破20%。
房价上涨,令越来越多上海市民买不起城市中心地区的住房,被迫向城郊搬迁;而投机者在继续看涨的预期下,大量吃进中心地区房产,进一步拉高全市房价。
房市的这一奇怪的现象不仅使众多普通上海市民不乏抱怨,也进一步加剧了各界对于“上海房地产是否存在泡沫”的争议:
一边是持“健康发展论”的房地产业界,其主要依据是上海经济向好、国际金融中心地位日显、房地产供需两旺;另一边则是持“过热论”的专家学者,多从“热钱”涌入着眼,称境外资金在美元疲软、人民币实际升值的背景下大举投机上海房地产,上海中心地区房地产市场已沦为投机者的巨大“赌场”。
与“过热论”一脉相承的是“泡沫论”,以摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠为代表,直指美元将于2005年触底反弹,从而导致热钱回流,上海房地产泡沫即将在数月内破灭。
尽管“健康发展论”直到2004年下半年仍得到官方舆论的某种支持,但上海房地产过热的判断,亦越来越多地得到人们的认同,“危乎高哉”的房价即为明证。
2005年1月,中国人民银行上海分行向总行提交的一份报告,更指近年上海金融机构房地产贷款增长迅猛,房地产业对银行资金过分依赖,一旦泡沫破灭,房地产业风险将迅速转为银行信贷风险。
‘
二、研究目的:
本文试图构建一个分析框架达到这样的研究目的:
①上海的房地产市场有无泡沫:
房价高低只是一个绝对指标,不能全面的说明问题。
本文在前人研究的基础上,采用一些相对指标,来分析上海的房地产
市场到底是怎样一个状态;它在整个地区经济中是怎样一个地位;以及它对上海的经济造成了什么样的影响。
②造成上海房地产市场这种状态的深层原因是什么。
假如上海的房地产市场出现了泡沫,必然有投机资金的推动,这些资金来源于何地?
为何选择上海的房地产市场?
他们的最终目的是什么?
资金的进入是基础,可是这些资金要运作,必然要有与它相配合的环境。
那么,到底是什么样的因素在“助纣为虐”?
银行本是重要的金融中介,在一场“泡沫”运动中它又扮演怎样的角色?
它的介入会引发什么样的后果?
泡沫有着怎样的自我强化机制。
@2004年我国经济过热的迹象引起了政府的注意,政府着手为经济降温。
房地产行业首当其冲。
两年过去了,上海的房地产行业是否如政府所愿:
一切步入正轨?
通过这场调控,我们又得到怎样的经验教训和启示?
三、研究方法:
在研究方法的选择上,本文主要运用了理论综述法、数学模型法、指标体系法、比较法、定性分析法、案例法等研究方法,目的在于更加全面地分析上海房地产泡沫情况,为解决实际问题提供参考。
具体的方法运用如下:
在论述泡沫的概念时,本文采用了案例法与理论综述法,通过若干著名的泡沫事件,以及对已有研究成果的综述来回答泡沫究竟是什么;回答上海房地产是否存在泡沫以及泡沫是否破裂这一问题时,则是采取了定性分析、比较研究、理论综述法、指标体系法、比较法;对于泡沫的成因及其对策,是采取定性分析方法、数学模型法、图示法。
四、文章的基本框架:
文章共有六个部分。
第一章在借鉴了国内外学者的研究成果后,给出了泡沫和房地产泡沫的定义、形成原因、衡量指标等基本内容。
第二章根据前一章建立的理论基础,收集了相关的数据资料,对上海房地产市场进行了实证分析,得出上海房地产市场存在泡沫的结论。
并初步探讨了产生泡沫的原因。
为寻找煽动房市价格的蝴蝶的翅膀,
接下来的三章分别从上海房地产市场的需求、供给、资金来源、交易机制、自我强化机制等方面具体探讨了泡沫的形成过程。
最后一部分针对这次事件的经验教训,提出了一些看法和建议。
第一章经济泡沫与泡沫经济
第一节历史追述
自从人类开始步入市场经济时代,经济泡沫事件就与人类形影相随。
到目前为止,经济泡沫现象在世界经济发展史上已经有三百多年历史,可谓源远流长。
经济泡沫和泡沫经济是市场经济特有的现象。
历史上最著名的泡沫事件分别是荷兰郁金香泡沫、法国密西西比泡沫、英国南海股票泡沫。
当代重要的泡沫事件要数上世纪八十年代末到九十年代的日本泡沫经济以及导致1997年东南亚金融危机的东南亚各国的泡沫经济。
一、荷兰郁金香泡沫1636年荷兰的郁金香投机是有据可查的人类历史上最早的泡沫
经济案例。
1630年前后,荷兰典雅高贵的郁金香新品种风靡了欧洲上层社会。
特别是在法国盛行的奢侈之风把郁金香的价格逐渐抬高起来。
在1635年秋季,名贵品种郁金香的价格节节上升。
在巴黎,一颗最好的郁金香(SemperAugustus)花茎的价钱相当于11O盎斯的黄金。
在1636年10月份之后,不仅珍贵品种的价格被抬高,几乎所有
的郁金香的价格都飞涨不己。
表1.1给出了1637年1月2曰和2月5日荷兰市场上郁金香的价格。
从表中的数据可见,在短短的一个多月期间,郁金香的价格被抬高了十几倍,甚至几十倍。
郁金香花达到了空前绝后的辉煌。
可是,好景不长,郁金香泡沫只维持了一个冬天,在开春之前,郁金香泡沫崩溃了。
郁金香市场一片混乱,价格急剧下降。
1739年的数据显示出,有些品种郁金香的价格狂跌到最高价位的0.005%。
表1.1郁金香价格涨跌表单位:
基尔德(荷兰盾)品种1637年1月2日1637年2月5日1739年AdmiraeldeMan182090.1
GheeleCroonen0.4l20.50.025
WitteCroonen2.257O.2
GheeleendeRoote17.5136.50.2
vanLayden
Swirsers1.0300.005
SemperAugustus20006290O.1
资料来源:
Garber,Tulipmania,IMTPress,p68,1994
二、法国密西西比泡沫著名的法国密西西比股市泡沫发生在1719年。
与荷兰郁金香泡
沫相似之处是:
法国股票市场的价格和当年郁金香价格一样在很短的
时期内大起大落;两者的差别在于:
荷兰郁金香泡沫基本上是民间的投机炒作,而法国密西西比股市泡沫却有着明显的官方背景。
该事件中的关键人物
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