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商铺租赁合同法工作范文.docx
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商铺租赁合同法工作范文
商铺租赁合同法
篇一:
商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和使用,但是目前尚未有任何法律\法规对此予以规制。
商铺经营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物,合同法上的租赁合同制度不敷堪用,商铺经营权应被作为一种新型的、独立的物权种类。
以下是xx今天为大家精心准备的:
商铺租赁相关合同法。
欢迎阅读和参考!
如下:
一、对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:
1.审查合同的主体是否适格。
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。
2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。
建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》
第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有权。
而无论是法理分析,还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践,都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。
房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。
也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。
比如按揭房出租,因没有完全取得产权,是否就认为出租行为无效呢还如大量存在的"二房东"现象,是否"二房东"与他人签订的租赁合同都无效呢显然,这些出租行为认为无效,极不利于经济的发展,也会导致房屋资源的闲置和浪费。
这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。
从物权的角度来分析,所有权人出让占有权是很常见的,合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权,理应恰当,否则光"占有"有何经济价值呢房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。
物权的另一种形式,即他物权人实际上就是物的实际占有者,同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。
如国有企业的承包经营权,难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把
财产拿来出租吗显然这是否定的,大量的企业出租商铺,出租厂房,比比皆是,如果都认定为是非法的,那么立法者在自我否定。
另外从合同的角度来分析,租赁合同反映的是"出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同关系(合同法第二百二十二条)"。
出租人作为合同的一方,并非以所有权人为限,因为租赁关系体现的是占有的转移:
一方让渡其占有获得租金利益,另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。
单就租赁的法律关系而言,各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系,具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同,只是他们占有权的取得方式不同而已。
没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。
从理论上讲,合法占有即获得标的物的出租权。
至于转租须经原出租人同意,只是租赁合同的特殊要求,且原出租人并不能被认为就是所有权人。
综上所述,把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的,而应以合法占有权作为权源。
如此一来,许多棘手的案件也就迎刃而解了。
《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受到诸如"司法机关和行政机关依法裁定、决定查封"等形式限制的房屋,在一定条件下的租赁是否允许。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院,法院依申请人申请采取了诉讼保全,或者房屋涉及到违法违纪被查封,或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。
后两种情况被查封,因为关系到房屋本身问题,肯定是不能进行租赁的。
但前一种情况在一定条件下,应允许房屋租赁。
从理论上说,《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上,所以所有权不清晰当然认为不能租赁。
依合法占有权源理论,即使权属有争议,在法院没有最后裁决之前,合法占有人仍应有权出租的。
如果一方坚持不能让合法占有方出租,则应提供担保,以保证法院裁决房屋归属合法占有方后,合法占有方的合理租金损失可以收回。
如果法院裁决房屋归非合法占有方所有,则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。
如果同时存在"二房东"的情况,则依照所有权人与"二房东"的约定分配租金。
从审判实际中看,法院查封有权属纠纷的房屋后,在法院的监督和办理一定手续情况下,采劝活查封"手段,使房屋不置于闲置,造成不必要的经济损失,这样做最终还是有利于房屋所有权人的,也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。
不过需强调的是,这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续,并在法院的监督下进行。
3.审查是否进行过登记备案。
1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。
《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。
分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。
有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。
此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。
还有人认为,现行《合同法》在规范租赁合同内容及出租人义务
时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。
鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。
这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。
《合同法》关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。
但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。
特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。
实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。
所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。
4.审查房屋租赁
合同的内容是否合法。
在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。
有人认为:
只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。
此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。
二、承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
1.对承租人装修物价值的认定。
承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。
但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。
笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。
一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。
2.对承租人装修物的处理及补偿。
装修物在法律上属于添附物。
《最高人民法院关于贯彻执行篇二:
商铺租赁合同(通常版)
合同编号:
(-年月-铺号)
商铺租赁合同
甲方(租赁方):
乙方(承租方):
租赁合同
甲方(出租方):
乙方(承租方):
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,甲乙双方就商铺租赁事宜,协商一致,缔结本合同,以资信守。
第一条租赁物业及用途
甲方将号商铺(以下简称“该商铺”)出租给乙方。
该商铺建筑面积合计为㎡,该面积为计算租金面积,若该面积
与产权登记面积有差异,以产权登记面积为准。
乙方确认甲方已告知该商铺情况,且在本合同签署时已对该商铺状况进
行详细了解,同意按本合同约定条件按现状承租商铺。
该商铺为商业用途,乙方承租用于经营,未经甲方书面同
意不得变更经营项目。
第二条租赁期限
该商铺租赁期限共年,自年月日起至年月日
止。
第三条交付
双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后,甲方于年月日
前将该商铺交付乙方使用,乙方未履行相关义务,甲方有权顺延交付时间,但租赁期限不顺延。
该商铺交付使用时,双方应依该商铺及相关配套设施的清单(附件3)
进行交接,并对其核对后签字确认。
乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续,逾期前来办理的
视为该商铺已交付乙方。
第四条租金及相关费用
甲方给予乙方个月的装修免租期,免租期自交付日(包括实际交付
与视为交付)起算,免租装修期内乙方无需向甲方支付租金,但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。
免租期满次日开始计付租金(下称计租日)。
租金按照该商铺的建筑面积计算,具体如下:
年月日至年月日,租金单价为元/月/㎡,即
每月租金合计为人民币(大写)元整(¥:
元)。
年月日至年月日,租金单价为元/月/㎡,即
每月租金合计为人民币(大写)元整(¥:
元)。
租金按月份(指公历月)计算,乙方须于每月日前以现金或银行转
帐方式将当月份租金支付至甲方指定的如下帐户:
甲方开户银行:
户名:
帐号:
甲方收款帐号若有变更,甲方将以书面方式通知乙方,并由甲方授权代
表签字并加盖甲方公章。
以上租金不含税,甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。
乙方于签署本合同时预付首次租金,首次租金为约定计租日起至次月月
末的租金即年月日至年月日租金。
物业管理费及水电费,物业管理费以该物业的建筑面积进行计算,单价
为元/月/平方米(不含税),合计为(大写)元整;管理费自年月日起开始计收,乙方于每月日前向物业管理公司交纳下月管理费。
乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、络报装及用电增容,政府
税收规费等费用由乙方自行承担,该等费用中需甲方代收代交的,乙方应于每月日前将上月发生的费用交给物业管理公司,非甲方代收的,按有关收费单位要求时间交付,乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。
第五条租赁保证金
保证金,双方签订本合同当日,乙方须以转账或现金的形式支付两个月
租金总额合计人民币(大写):
元整(¥:
)给甲方作为租赁保证金。
在合同终止时,若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用
及按合同约定归还该商铺后,保证金在三十日内无息返还乙方。
在乙方违约的情况下,甲方有权没收保证金。
第六条物业管理
乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理,并按规定或约定交纳费用
与履行其他义务。
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