凶宅在房屋买卖合同纠纷中的认定问题.docx

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凶宅在房屋买卖合同纠纷中的认定问题

“凶宅”在房屋买卖合同纠纷中的认定问题

提及“凶宅”，或许每个人心中对其都有一个定义，但是不可否认的是，多数人都对其颇为忌惮，尤其是涉及房屋买卖行为中的买受人，多闻凶色变，而出卖人则多讳莫如深。

这一隐一恐的心理交替便极易在所涉事实暴露之后引发纠纷。

而对于“凶宅”的认定上，鉴于其缺乏统一的标准，各法院在裁判中也多有不同观点，笔者通过检索无讼案例，以“房屋买卖”、“凶宅”为鉴定关键词，检索得2015年相关案例12篇，2016年34篇，2017年30篇。

而2009至2014年相关案例总计8篇，可见，事关“凶宅”的认识，系近年发端而起，也说明当事人对于其愈加的重视。

作者选取2015至2017年有效性案例25篇为标的，至于有效性以“凶宅”为主要诉争焦点为限进行归纳。

笔者通过对以上案例的梳理，意图捋清法院对于“凶宅”的认定规则，以期对当事人买卖合同纠纷中遇到此类问题有所助益。

出卖人或居间人披露义务的问题——对于此问题，实则尚需解决一个潜在或前置问题，即何为“凶宅”？

实则此概念于法律中并无明确界定，此亦是导致司法实践各持一词的关键，然而鉴于中国传统文化趋吉避凶的传统，古之占卜、问卦由来已久，故而但凡所涉凶事，国人皆有忌讳。

而对于牵扯“凶宅”的认定上，传统似与现今司法实践有些出路，古之“凶宅”，多受神怪文化及传统风水学说之影响，如“闹鬼”之说，狐怪作乱，以及风水周易之说，此于志怪小说之中多见。

然而对于现今房屋买卖纠纷之中的“凶宅”，却应与之明显相区别。

借鉴台湾司法实践之观点，其认为：

“凶宅是依房屋市场之通常交易观念，系指曾发生凶杀或者自杀致死情事之房屋。

”可见，其主要系因交易所涉房屋内发生了非正常的死亡事件所致。

这便涉及对于非正常死亡之认定问题，其亦为认定凶宅的标准之一，对此笔者将于后文展开阐释。

而对于已经被认定为“凶宅”的，诸法院在出卖人之披露义务上多无争议，其多考虑“凶宅”对于房屋价值及缔约决策存在重大影响，倘若不予披露势必有违公平和诚实信用原则，故而多判令出卖人在隐瞒情形下有违诚信而撤销合同。

对于房屋使用价值的减损上，多持无减损之观点，而主要基于公众对于“凶宅”的接受度和心理承受上的影响而成为判令合同撤销的依据。

从而体现了司法实践相较使用价值功能，更注重公序良俗和诚实信用以及人文关怀层面的侧重。

在经认定所涉房屋系“凶宅”情形下，明知而故意隐瞒不告知的，在此情形下违反了出卖人披露义务，多依据《合同法》第五十四条规定撤销房屋买卖合同。

（2016）浙0624民初第1101号潘秀江与高小军房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书中法院认为：

“涉案房屋在出卖人即被告高小军、姚进居住期间曾发生其子不幸从窗户摔落致死的意外事故，而对于此类房屋作为本案买受人的原告认为是“我们所不能够接受的，也是大多数人所不能接受的”，因此，该意外事故信息对原告是否愿意与出卖人签约有重大影响，属于出卖人应当予以披露的内容。

”故而可见涉及“凶宅”的信息应为出卖人需披露的义务，本案中被告认为其未向原告予以告知，其构成自认，但是实践中存在房屋中介机构代为出售情形，是否中介机构构成隐瞒，司法机构多要求买受人举证居间人在签订合同之时或之前知悉凶宅事实。

（2015）杭拱商初字第4003号虞德明与杭州华邦房地产代理有限公司居间合同纠纷一案一审民事判决书法院认为：

“二原告需就被告在签订合同之前或签订合同时是已经知道该房屋是凶宅的事实而未如实告知二原告进行举证，在被告不知情的情况下，被告不应承担责任。

”故而“不知情”的情形下，买受人应对出卖人知悉所涉房屋系“凶宅”进行举证，倘若不能举证，则将被推定出卖人对于“凶宅”系不知情，即不存在故意隐瞒的情形。

然而纵使此情形下，法院亦可能以买受人存在重大误解而做出撤销的决定。

（2015）湖民初字第5506号潘碧霞与黄豪、余婷婷房屋买卖合同纠纷一审判决中法院认为：

“潘碧霞主张诉争房屋曾发生过人员坠楼的非正常死亡事件，按照中华民族传统习俗，会被认为是“凶宅”，存在不吉利的因素，会让购买者感到晦气和恐惧，直接影响购买人的购买意愿，也会造成房屋贬值，致使其作出错误的意思表示，本院认为，房屋买卖作为一项重大民事活动，按日常生活经验及民间习俗，客户购买房屋都会挑选没有发生过非正常死亡的房屋，房屋发生非正常死亡事件，往往会使房屋价值下降，若潘碧霞知悉诉争房屋发生过人员坠楼死亡事件，作为购买方势必作出全面和综合的判断，故潘碧霞在不知诉争房屋发生过人员坠楼死亡事件的情况下作出的购房决定并按约支付120万元购房款，并非其真实意思表示，本案《房产买卖协议书》的签订因存在重大误解可予以撤销，本院予以准许。

”此外，对于认定出卖人是否存在欺诈、故意隐瞒等行为的认定上，有的法院会以出卖人取得房屋权利之时间及获取“凶宅”相关信息的难度上加以判断，若出卖人确系获得房屋权利时间较短且获知相应信息难度较大的，则不认为其存在欺诈、故意隐瞒等情形，但仍会以重大误解为由判令撤销合同。

如（2016）沪0105民初14301号费凤翔与盛伟强买卖合同纠纷一审民事判决书中提及：

“对于“凶宅”一事被告表示并不知情，结合被告自身取得涉案房屋权利的时间较短以及获取案外人自某信息的难度，该种说法亦属合理，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为，但其属于基于重大误解订立的合同，应予撤销。

”对于居间人之责任，往往涉及所涉房屋被认定凶宅并撤销合同之后的法律效果问题，针对居间人，牵扯其居间费用是否返还问题，主要依据居间人是否存在过错进行考量，（2016）川0104民初1558号张建民、刘姣妤诉李永利、黄伟、成都搜房房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书法院认为：

“搜房房天下公司作为从事房地产中介服务的专业机构，其应在《存量房买卖合同》签订前，充分利用房屋信息收集的各种途径，严格全面调查居间出售的房屋信息，本案中因搜房房天下公司未对居间出售的房屋尽到严格调查的义务，使张建民、刘娇妤在未能充分了解房屋信息的情况下签订《存量房买卖合同》，对此搜房房天下公司存在一定过错，故搜房房天下公司应向张建民、刘娇妤返还居间服务费5000元。

”对于凶宅认定的标准问题——对于此问题，笔者概括应自以下几个角度认定：

其一，是否系非正常死亡，排除正常死亡及丧葬活动；结合台湾司法解释对于“凶宅”的定义及我国法院审判中对于“凶宅”的普遍认识，其中发生了非正常死亡事件为首要判断要素。

所谓非正常死亡，显然应与正常生老病死相区别，典型的非正常死亡如自杀、谋杀、意外死亡等。

以上25例案例中以自杀及意外坠楼死亡为主要非正常死亡情形，考虑涉及刑事犯罪的谋杀或凶杀，其恶劣程度及影响力较之自杀更甚，其更容易使得买受人对所涉房屋产生厌恶和忌讳心理。

如（2017）川民终1114号何莉与郑利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书所言：

“基于“趋吉避凶”的善良愿望，人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳而不愿购买，即使购买也要建立在房屋价格有相当优惠的基础上。

”然而对于正常之生老病死，视为自然规律，若其所涉房屋内发生了此类死亡，则不应视为非正常死亡而认定房屋系“凶宅”。

如（2015）宝民三（民）初字第1763号康建斌、宋月与刘龙妹、陈竹青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书提及：

“通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。

就本案而言，虽被告的家人在系争房屋内病亡，但正如被告所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常。

”此种将生老病死自然死亡排除在非正常死亡范围的观点亦符合中国传统叶落归根的观念，于自家宅中过世，公众接受度较高，排斥感亦较弱。

同时对于死者去世后，在房屋内操办丧事的，亦符合传统观念，与“凶宅”并无关联。

（2016）苏0281民初9251号王列军与闵国军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书便持此观点：

“虽然在涉案房屋内操办过闵国俊祖父、母亲的丧事，但该房内并未发生自杀、凶杀事件，该房不属于所谓的“凶宅””。

其二，死亡发生地点，应自本套房屋中发生，但并不限定必须在房屋内发生死亡，如自本套中坠楼，死者死亡系于坠亡之地上，多数法院对于自某处房屋内坠亡的多认定其坠亡事件与该处房屋存在极大关系，会影响购买人的心理及购买意愿，故而亦将其纳入影响该套房屋判断为“凶宅”的因素，如（2016）京0108民初14536号孙圣与甄英娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书提及：

“王××虽未在1905号房屋内死亡，但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。

因此，1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。

”但亦有法院持相关观点，其认为类似跳楼死亡的，其死亡地点并非处于室内，故而其对于凶宅认定应不在考虑因素之内，典型如南京市中院（2017）苏01民终3310号丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。

但笔者认为此观点有失偏颇，若持此观点，纵使所涉房屋内发生凶杀，而被杀人虽奄奄一息却尚一息尚存的，及至送至医院方因抢救无效而逝，此房屋则不应视为发生过非正常死亡，充其量仅能认定发生了非正常凶杀行为，但是之所以非正常死亡会成为认定“凶宅”的标准之一，其主要原因系其对于普通民众的心理冲击，在这点上，纵使被杀被害人没有死于所涉房屋内，其亦会对民众及购买人产生心理影响，知悉事件始末的购买人皆会对此予以权衡，进而影响其购买意愿。

故而笔者以为，此种非正常死亡的地点认定，应如此加以判断：

所涉房屋内发生过非正常死亡，包括死者死于室内的，或者系自室内发生的非正常凶杀事件所致及自室内坠亡或跳楼而导致死亡的，虽未在室内直接去世，皆应认为非正常死亡与所涉房屋存在极大关联而符合认定所涉房屋符合“凶宅”标准的条件。

同时对于坠亡的，应排除同一楼上房屋发生坠亡事件对其他房屋的牵连。

对于同一楼上有人坠亡的，除去其坠亡的“始发楼层”，则不应将整栋楼涉及房屋皆纳入“凶宅”之列，如前述（2015）宝民三（民）初字第1763号康建斌、宋月与刘龙妹、陈竹青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书提及：

“虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。

”这一点较易理解，如所涉小区内有一户发生过坠楼事件，那么便不能将此小区全盘否定纳入“凶宅”范围，除非所涉小区坠亡事件极其频繁，已然达到了特定范围内普通民众皆知悉的程度，当然此情形下，民众普遍知悉，房价势必有所体现，买受人和出卖人在皆知晓的情形下，其购房合同发生纠纷再以“凶宅”为由主张撤销则难以获得支持。

其三，死亡事件发生时间及其后是否有人居住。

此种认定标准较为少见，前文提及的南京市中院（2017）苏01民终3310号丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书认为：

“在房屋买卖过程中，房屋出卖人虽有义务披露影响房屋价值或缔约决策的重大信息，但涉案房屋中发生跳楼事件距涉案房屋买卖合同签订已有8年之久，且死亡地点并非处于室内；两被上诉人一家在涉案房屋内居住也已超过三年，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，并不属应当披露的信息范围。

两被上诉人称其持有期间未发生死亡事件，已尽到了一般意义上的披露义务。

”可见，其认为死亡时间发生时间亦十分关键，若所涉非正常死亡事件距离房屋买卖合同签订之时时间较久，那么此种“凶宅”信息对公众的影响将逐步淡化，同时若发生非正常死亡之后有人有居住其内的，此种影响将更为削弱。

此观点有一定道理，试想发生凶杀之后的房屋若一直空置，则依传统观念，民众多认为其因凶杀而被人闲置和忌讳，久而久之，越是空置则越是容易引发人们诸多猜想和恐惧，这也是一些“凶宅”多被演化成“鬼宅”的原因。

但是对于以时间之长久标准判断“凶宅”与否，笔者不敢苟同，心理上的冲击纵然会因时间而逐渐淡化，但是每个人心理承受能力不同，且买受人对于购买房屋的主管判断和接受程度亦不同，纵使非正常死亡发生系十年或者二十年以上，但是此种事件作为一种标志性事件，在房屋建成后的历史存续上可谓极为重大的事件，就如一个人的工作履历，显然在跳槽之时应予以提及，而南京中院认为不属于应披露内容，实则对买受人颇为不公。

对于实务中如何规避凶宅的风险，笔者以为，买受人在物色中标的房屋之时，应采自主调查及主动询问的策略，同时于房屋买卖合同中予以明确约定出卖人或居间人的凶宅披露义务及违约责任。

实践中可采走访所涉房屋小区调查询问的方式，对物业或者邻里进行询问。

针对出卖人应明确询问其所涉房屋内是否发生过类似非正常死亡事件，留存相应的证据材料，并明确约定故意隐瞒的责任。

综上所述，“凶宅”的认定，往往以所涉房屋发生过非正常死亡事件为主要认定标准，在认定之后需出卖人履行向买受人的披露义务，若未披露则应承担合同被撤销的风险。

（作者/崔文强）