0904三期开盘方案最终版.docx
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0904三期开盘方案最终版
中国铁建·国际花园三期开盘方案
中国铁建·国际花园三期位于项目北侧紧临长春汽车产业开发区汽车广场,南侧、东侧分别与项目一、二期开发产品相临,三期整体呈环状分布,总面积121581.9㎡(产权测绘面积)。
项目三期产品由底部相连的4栋百米高层商住楼组成,住宅部分楼号分别为61#、62#、63#、64#,由二梯五户或二梯四户共8个单元组成,最高层为29层或33层,户型全部为60-90㎡产品,共计1128套房源,总面积87400.44㎡(产权测绘面积);商业部分面积为16212.64(产权测绘面积)。
项目三期于2013年6月正式开工,预计2013年9月末可具备预售条件。
考虑到“金九银十”的关系,我公司拟于9月底或10月中旬择机开盘。
项目销售蓄水工作已于7月底开始正式进行,目前蓄水工作正按计划推进。
结合项目工程进展情况,本次先后推出62#、61#两栋共计678套住宅产品进行销售。
一、前期开盘回顾
长春中国铁建·国际花园项目分四期开发,截止到2013年8月31日,项目一、二期住宅销售签约率分别94%和88%,所剩房源多为面积偏大的房源。
下面就项目一、二期的销售情况进行简要的回顾。
(一)一期销售回顾
中国铁建国际花园一期共32栋住宅楼,1406套,总面积161297㎡,由7栋洋房、20栋多层和5栋高层住宅组成。
1、住宅
(1)销售情况
一期于2009年5月30日首次开盘销售,截至2013年8月31日实现认购1336套,15.15万平方米,销售均价4547元/㎡。
时间
开盘时间
栋号
供应面积
供应
套数
认购面积
认购套数
签约套数
认购金额
认购率
签约率
均价
09年
2009-5-30
3
9926.88
100
9643.51
97
97
33485681
97%
97%
3472
2009-5-30
7
7841.51
80
7841.51
80
80
26913797
100%
100%
3432
2009-5-30
10
3856.86
32
3856.86
32
32
14501891
100%
100%
3760
2009-5-30
11
3861.36
42
3861.36
42
42
14436755
100%
100%
3739
2009-5-30
15
4313.59
28
3829.67
25
25
20225973
89%
89%
5281
2009-7-5
8
4108.69
34
3959.38
33
32
16389387
97%
94%
4139
2009-7-5
9
3236.89
24
3089.17
23
21
13933934
96%
88%
4511
2009-7-5
12
4591.6
38
4591.6
38
38
18362535
100%
100%
3999
2009-8-8
1
10748.28
110
10748.28
110
110
41124791
100%
100%
3826
2009-9-12
17
5082.41
42
5082.48
42
42
21417236
100%
100%
4214
2009-9-12
18
3861.36
42
3861.36
42
42
15124480
100%
100%
3917
2009-9-26
19
4132.44
34
4132.44
34
34
17970771
100%
100%
4349
2009-10-1
6
6974.77
72
6974.77
72
72
27738389
100%
100%
3977
2009-10-1
4
2588.72
28
2588.72
28
28
10680690
100%
100%
4126
2009-11-7
25
5082.41
42
4933.97
41
41
21434178
98%
98%
4344
小计
80207.77
748
78995.08
739
736
313740488
99%
98%
3972
10年
2010-1-6
2
12880.91
130
12500.16
127
127
53689404
98%
98%
4295
2010-3-26
31
5082.41
42
5082.48
42
42
24485890
100%
100%
4818
2010-3-26
32
3861.36
42
3861.36
42
42
18447030
100%
100%
4777
2010-4-10
16
3363.23
24
2134.27
15
14
12320872
63%
58%
5773
2010-4-10
26
5028.09
42
4582.53
39
38
22605804
93%
90%
4933
2010-5-2
24
5082.41
42
5082.48
42
42
25454575
100%
100%
5008
2010-5-2
27
5431.78
42
5431.78
42
41
27375952
100%
98%
5040
2010-6-18
13
3790.34
28
3643.34
27
26
19782459
96%
93%
5430
2010-8-28
14
5096.62
42
4147.28
35
35
23701988
83%
83%
5715
2010-9-27
29
3790.34
28
3790.34
28
27
20524356
100%
96%
5415
2010-10-10
28
3790.34
28
3643.31
27
25
19467533
96%
89%
5343
2010-11-5
5
3790.34
28
2610.81
20
18
14175354
71%
64%
5429
2010-11-5
30
3790.34
28
3370.98
25
25
18815594
89%
89%
5582
2010-11-5
22
3922.56
28
3493.66
25
24
19873051
89%
86%
5688
小计
68701.07
574
63374.78
536
526
320719862
93%
92%
5061
11年
2011-3-19
23
3855.22
28
3473.03
25
24
20345629
89%
86%
5858
2011-6-24
21
4311.58
28
3449.04
22
21
21164289
79%
75%
6136
2011-8-22
20
4215.04
28
2198.58
14
10
12819553
50%
36%
5831
小计
12381.84
84
9120.65
61
55
54329471
73%
65%
5957
总计
161290.68
1406
151490.51
1336
1317
688789821
95%
94%
4547
(2)库存情况
截至2013年8月31日库存住宅70套,0.98万平方米,其中77%为130㎡以上的大户型产品。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布(套)
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
2
高层
380.75
3
0
0
2
1
3
292.67
3
0
3
0
0
5
多层
1179.53
8
0
0
0
8
8
149.31
1
0
0
0
1
9
147.72
1
0
0
0
1
13
147.03
1
0
0
0
1
26
445.56
3
0
0
0
3
28
147.03
1
0
0
0
1
30
419.36
3
0
0
1
2
14
洋房
947.26
7
0
0
0
7
15
480.53
3
0
0
0
3
16
1367.85
10
0
2
1
7
20
2016.46
14
0
0
4
10
21
862.54
6
0
0
2
4
22
426.04
3
0
0
0
3
23
379.34
3
0
1
0
2
合计
9788.98
70
0
6
10
54
2、商业:
(1)销售情况
中国铁建国际花园一期商业共计21套,总面积4016.97平方米,于2010年10月17日开始销售,截至2013年8月31日除3套物业服务用房外其余18套已全部售出,共计销售面积3662.31平方米,销售均价7715元/平方米。
时间
开盘时间
栋号
供应面积
供应套数
认购面积
认购套数
签约套数
认购金额
认购率
签约率
均价
10年
2010-10-17
2
805.66
6
805.66
6
6
6344598
100%
100%
7875
2010-10-17
3
758.95
3
758.09
3
3
5992753
100%
100%
7905
2010-10-17
76
1424.73
5
1424.73
5
5
10626661
100%
100%
7459
2010-10-17
3-2
820.66
6
466.86
3
3
3681172
50%
50%
7885
2010-10-17
1
206.97
1
206.97
1
1
1610227
100%
100%
7780
总计
4016.97
21
3662.31
18
18
28255411
86%
86%
7715
(2)库存情况
截至2013年8月31日库存住宅3套,万平方米,为物业服务用房。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布(套)
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
3-2
商业
353.8
3
0
0
3
0
合计
353.8
3
0
0
3
0
(二)二期销售回顾
中国铁建国际花园二期住宅共23栋住宅楼,1234套,总面积127893平方米,由14栋多层、9栋高组成。
1、住宅
(1)销售情况
二期住宅于2011年6月12日开盘销售,截至2013年8月31日实现认购1101套,10.85万平方米,销售均价6054元/㎡。
认购率及签约率分别为89%、88%。
时间
开盘时间
栋号
供应面积
供应
套数
认购面积
认购套数
签约套数
认购金额
认购率
签约率
均价
11年
2011.6.12
34
2267.55
20
1774.68
17
17
11,093,010
85.00%
85.00%
6,251
2011.6.12
35
3200.73
28
2268
22
22
13,957,020
78.57%
78.57%
6,154
2011.6.12
37
6038.73
42
4702.32
35
34
29,220,098
83.33%
80.95%
6,214
2011.6.12
46
6209.18
56
5729.36
52
52
33,780,191
92.86%
92.86%
5,896
2011.6.12
48
4549.39
42
3707.76
37
37
22,941,271
88.10%
88.10%
6,187
2011.6.12
49
4789.26
42
3077.4
31
31
19,011,045
73.81%
73.81%
6,178
2011.6.12
57
7142.52
84
6552.9
78
78
38,528,899
92.86%
92.86%
5,880
2011.6.12
59
7153.42
80
5930.75
70
70
34,372,060
87.50%
87.50%
5,796
2011.6.12
60
3803.34
44
3630.15
42
42
21,699,305
95.45%
95.45%
5,978
2011.6.25
39
4549.39
42
3707.76
37
37
23,375,314
88.10%
88.10%
6,304
2011.6.25
58
7142.52
81
6115.48
72
72
35,950,644
88.89%
88.89%
5,879
2011.7.2
51
3197.19
28
2549.69
24
22
15,472,329
85.71%
78.57%
6,068
2011.7.12
36
4788.54
42
3705.83
35
32
22,711,860
83.33%
76.19%
6,129
2011.8.13
50
4787.53
42
3883.09
36
36
23,564,288
85.71%
85.71%
6,068
2011.8.20
52
4785.94
42
4352.13
39
38
26,457,608
92.86%
90.48%
6,079
2011.9.17
53
4549.39
42
3707.76
37
37
23,904,028
88.10%
88.10%
6,447
2011.10.16
56
8479.89
101
7939.35
96
96
47,966,264
95.05%
95.05%
6,042
2011.10.16
55
8479.88
102
8093.64
98
98
49,329,663
96.08%
96.08%
6,095
小计
95914.39
960
81428.05
858
851
493,334,897
89.38%
88.65%
6,059
12年
2012.4.21
40
2656.84
24
2154.06
21
20
13,473,933
87.50%
83.33%
6,255
2012.7.11
33
9655.76
86
9006.09
80
78
52,516,102
93.02%
90.70%
5,831
2012.5.24
54
3971.92
36
3128.5
31
31
19,744,312
86.11%
86.11%
6,311
2012.7.11
38
6038.5
42
3719.22
30
30
23,447,021
71.43%
71.43%
6,304
小计
22323.02
188
18007.87
162
159
109,181,368
86.17%
84.57%
6,063
13年
2013.3.26
47
9655.76
86
9072.5
81
78
54,443,530
94.19%
90.70%
6,001
小计
9655.76
86
9072.5
81
78
54,443,530
94.19%
90.70%
6,001
总计
127893.17
1234
108508.42
1101
1088
656959795
89.22%
88.17%
6,054
(2)库存
截止2013年8月31日项目二期库存产品共计133套,1.94万平方米,其中130平方米以上大户型产品占67%。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布(套)
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
34
多层
492.87
3
0
0
0
3
35
多层
932.73
6
0
0
0
6
37
多层
1336.41
7
0
0
0
7
46
小高层
479.82
4
0
0
4
0
48
多层
841.63
5
0
0
0
5
49
多层
1711.86
11
0
0
0
11
57
高层
589.62
6
0
6
0
0
59
高层
1222.67
10
0
4
2
4
60
小高层
173.19
2
2
0
0
0
39
多层
841.63
5
0
0
0
5
58
高层
1027.04
9
0
4
3
2
51
多层
647.5
4
0
0
0
4
36
多层
1082.71
7
0
0
0
7
50
多层
904.44
6
0
0
0
6
52
多层
433.81
3
0
0
0
3
53
多层
841.63
5
0
0
0
5
56
高层
540.54
5
0
4
0
1
55
高层
386.24
4
0
4
0
0
40
多层
502.78
3
0
0
0
3
33
高层
649.67
6
1
0
5
0
54
多层
843.42
5
0
0
0
5
38
多层
2319.28
12
0
0
0
12
47
高层
583.26
5
0
1
4
0
合计
19384.75
133
3
23
18
89
2、商业:
(1)销售情况:
中国铁建国际花园二期商业共计19套,总面积4241.81平方米,于2012年12月28日开始销售,截至2013年8月31日仅售出2套,销售面积384.16平方米,销售均价10630元/㎡。
时间
开盘时间
栋号
供应面积
供应
套数
认购面积
认购套数
签约套数
认购金额
认购率
签约率
均价
12年
2012-12-28
57
1147.79
5
0
0
0
0
0%
0%
无成交
2012-12-28
58
1125.07
5
164.82
1
1
1437230
20%
20%
8720
2012-12-28
59
1968.95
9
219.34
1
1
2646337
11%
11%
12065
总计
4241.81
19
384.16
2
2
4083567
11%
11%
10630
(2)库存
截止2013年8月31日二期商业库存17套,1749平方米,其中14套为内街商业,占总库存82%。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布(套)
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
57
商业
1147.79
5
0
0
0
5
58
商业
960.25
4
0
0
0
4
59
商业
1749.61
8
0
0
0
8
合计
1749.61
17
0
0
0
17
二、项目所在城市和区域分析
(一)项目所在城市分析:
近18个月以来各月的住宅产品供销情况
1、城市住宅产品供求关系
近18个月长春市住宅供应面积为895万平方米,去化面积为1024万平方米,去化率为114%,去化大于供应。
2、城市住宅产品均价走势
长春市18个月住宅产品均价走势可以看出,住宅产品成交价格整体上有小幅上升,成交均价在2013年6月达到高峰6488元/㎡,7月份有所回落6309元/㎡。
3、近一年房地产相关调控政策
时间
事件
具体政策
2012-6-7
央行3年半首次降息
人民银行宣布下调贷款基准利率0.25个百分点。
2012-6-7
存贷款利率浮动上下限调整
上线为基准利率1.1倍,下限位基准利率0.8倍。
2012-6-7
住房公积金利率下调
贷款利率下调0.2个百分点,由4.9%调整至4.7%
2012-6-18
两部委发布禁止用地目录
别墅类房产首次列入
2012-7-1
闲置土地处理办法于7月1日施行
强化闲置土地预防和监管,明确闲置土地的认定标准
2012-7-6
6日起下调贷款基准利率
下调0.25个百分点,浮动下限调整为基准利率的0.7倍
2012-11-15
四部委:
严控土地储备总规模和融资规模
四部委联合发布加强土地储备与融资管理的通知
2013-3-1
"新国五条"
楼市调控"新国五条"征税20%打击炒房力度升级
2013-3-5
国税局下发关于个人住房转让所得征个税的通知
个人住房转让整售20%的个税
2012年国家主要通过金融信贷政策,对房地产市场进行调控。
长春市目前各银行执行比较迟缓。
2013年国家最新出台国五条主要调控内容不太明确,对此长春市除继续执行2012年政策外无新政出台。
(二)项目所在区域分析
1、区域住宅产品供求情况
上图所示自2012年2月至2013年7月,西新区住宅供应面积86.6万平方米,去化52.3万平方米,去化率为61%。
2、区域住宅产品均价走势
上图所示自2012年2月至2013年7月,西新区住宅销售均价整体有小幅度上升,在2013年二月达到最高峰6533元/㎡,之后波段下行,七月份下跌到5786元/㎡,表明了区域需求仍以刚性需求为主。
3、项目周边土地成交情况
2012年至今西新区住宅用地成交统计
土地名称
土地属性
土地地址
总用地面积(㎡)
出让时间
长国土公发〔2013〕24号西新区220106009204GB00057号地块
住宅(住区服务设施);商业(商服);
西新开发区
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