思源 天津武清保利房地产项目营销定位报告P196.docx
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思源天津武清保利房地产项目营销定位报告P196
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保利武清项目定位思路报告
2008年1月
房地产E网
项目定位思考前提
我司认为,在进行项目定位思考前,我司认为,在进行项目定位思考前,我们首先要明确项目对于各环节的真正意义:
意义:
保利进入天津的第一步契合保利进入天津首个项目的战略目标
项目
项目位于京津走廊
契合京津一体化发展的整体态势
项目近百万平米的大盘
契合项目连续的开发步调,实现价值最大化契合项目连续的开发步调,
2008年1月房地产E网
项目定位思考思路
项目理解借势跳出超越项目区位交通研究项目本体研究项目本体属性开发环境研究宏观环境区域环境市场环境市场机会与初步定位方向
项目定位分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析优化限制条件纬度的分析
项目定位结论整体定位客群定位产品定位形象定位
2008年1月房地产E网
项目本体分析
项目理解分析
2008年1月房地产E网
项目理解分析
我司认为,本案的成功与否,在于如何借势发展、我司认为,本案的成功与否,在于如何借势发展、如何跳出限制、跳出限制、如何超越自我
如何跳出项目本身,跳出区域、跳出限制?
如何突破和丰富现有产品,全面超越目前的项目定位与形象档次?
本案定位目标
如何借势周边环境并引领造势?
2008年1月房地产E网
借势——最大的利用资源
关键词:
最大限度利用外来企业、关键词:
最大限度利用外来企业、外来产业人口借势天津北方经济中心定位
京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强,京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强,使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。
于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。
借势武清区域未来发展趋势
关键词:
借助目标性规划,关键词:
借助目标性规划,提升发展潜力
“十一五”后,武清区位于天津重点规划轴线端头之一,本案借助区域优势,将会进一步聚十一五”武清区位于天津重点规划轴线端头之一,本案借助区域优势,集相关客户群体的关注。
集相关客户群体的关注。
借势武清产业链不断完善的趋势
关键词:
新移民不断介入,城市生活水平不断增加关键词:
“新移民不断介入,城市生活水平不断增加”
武清产业的发展,必然带来大量的产业人群,其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的武清产业的发展,必然带来大量的产业人群,变化,我们如何把握其日益增长的未被满足的需求,形成差异化竞争,将是项目生存的根本。
变化,我们如何把握其日益增长的未被满足的需求,形成差异化竞争,将是项目生存的根本。
借势武清房地产市场发展形式
2008年1月房地产E网
借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨,借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨,利用市场价格的整体支撑,在区域内突围,打造自身的竞争力和价值点,实现价格的再提升,支撑,在区域内突围,打造自身的竞争力和价值点,实现价格的再提升,创造地块的最大价值。
创造地块的最大价值。
关键词:
关键词:
把握区域价值
跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出——在更加广阔的范围看待本案——
关键词:
关键词:
项目在武清的发展潜力跳出项目看项目
本案区位优势明显,其可以承载更多的城市功能,我们不应局限于项目本身,本案区位优势明显,其可以承载更多的城市功能,我们不应局限于项目本身,要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。
将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。
关键词:
交通改善、产业调整带来的客户变化关键词:
交通改善、跳出区域看项目
跳出小区域:
基于武清城区的规划以及发展现况,跳出小区域:
基于武清城区的规划以及发展现况,本案必将承担更大的区域职能跳出天津市:
随着整体区域的发展,跳出天津市:
随着整体区域的发展,本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显,交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注;明显,交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注;
跳出当前看未来
关键词:
关键词:
项目未来整体的升值前景
本案入市时间预计在2009~2010年本案入市时间预计在2009~2010年,我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群2009需求,正在完善的产业链带来的产业人群、需求,正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点,并且随着市中心土地的稀缺,本案应当跳出当前看未来,群应是我们关的重点,并且随着市中心土地的稀缺,本案应当跳出当前看未来,掘土地最大的价值。
土地最大的价值。
2008年1月房地产E网
超越——全面提升项目价值超越——全面提升项目价值——
关键词:
关键词:
多功能组合
超越传统产品功能引领区域市场的发展,打造创新型产品,引领区域市场的发展,打造创新型产品,使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值,完善区域功能。
项目竞争中体现自身优势和价值,完善区域功能。
超越传统开发理念
关键词:
城市运营,打造多种类、多元化产品关键词:
城市运营,打造多种类、
以城市的角度看待项目,承担更多的城市功能,把握住目标客群需求特征,以城市的角度看待项目,承担更多的城市功能,把握住目标客群需求特征,营造全新的理念,多种类、多元化的集合式产品,提升项目产业功能价值。
营造全新的理念,多种类、多元化的集合式产品,提升项目产业功能价值。
关键词:
关键词:
稀缺
超越同期同区域竞争项目通过创新产品和创新产业理念,稀缺的产品形式,完善的配套设施,通过创新产品和创新产业理念,稀缺的产品形式,完善的配套设施,超越同期同区域上市项目,增加客户的价值认同,并借助推售时机,形成时间上的垄断。
期同区域上市项目,增加客户的价值认同,并借助推售时机,形成时间上的垄断。
2008年1月房地产E网
报告目录
地块优劣势分析、地块优劣势分析、规划方案优劣分析宏观环境、区域环境分析宏观环境、
天津商品住宅市场、武清商品住宅市场天津商品住宅市场、
项目本体分析项目开发环境分析商品住宅市场分析目标客户判断项目定位分析项目定位结论
通过客户访谈判断目标客户群运用三个纬度分析方法客户、功能、产品、客户、功能、产品、价格
2008年1月房地产E网
项目本体分析
项目本体分析
2008年1月房地产E网
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月房地产E网
我们在那里?
我们在那里?
项目区位:
项目位于武清新城区,项目区位:
项目位于武清新城区,紧靠武清开发区,紧邻武清城区主紧靠武清开发区,条道路,要3条道路,包括行政单位集中的雍条道路包括行政单位集中的雍阳西道、商业为主的振华道、阳西道、以商业为主的振华道、以居住区集中的强国道。
及居住区集中的强国道。
本案
项目四至:
项目位于武清城区,项目四至:
项目位于武清城区,北至雍阳西道,横跨振华东路,至雍阳西道,横跨振华东路,南至强国道,西至泉达路,东至泉发路。
强国道,西至泉达路,东至泉发路。
2008年1月房地产E网
地块内部现况
目前地块已开始平整,目前地块已开始平整,但地块内障碍物尚未正式清除,例如地块内电网仍然存在、未正式清除,例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。
地块仍有积水、变电站等。
2008年1月房地产E网
地块外部现况北
西
东部:
东北部紧邻武清多家行政单位,包括武清规划局、土东部:
东北部紧邻武清多家行政单位,包括武清规划局、地局、交管局、广播中心等,地局、交管局、广播中心等,东南部泉发路西侧紧邻颐安小松鹤园(包括2栋高层建筑)区、松鹤园(包括2栋高层建筑)西部:
亨通还迁房、再建泉达路(尚未开通)西部:
亨通还迁房、再建泉达路(尚未开通)南部:
城市艺墅、翠亨小区、南部:
城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部:
英华中学、饭店、北部:
英华中学、饭店、武清区政府
东
南
2008年1月房地产E网
地块交通
?
京津城际铁路正在修建中,距地块仅1公里,交京津城际铁路正在修建中,距地块仅公里公里,京津城际铁路正在修建中通大环境优越,通大环境优越,对项目地块价值的提升将会起到巨大作用
泉旺路光明道
611覆盖了武清新由武清逸覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园,完仙园开往市区中心公园,成了武清与市区间的客流输送。
武清客运站
?
项目周边的公共交通不发达,项目周边的公共交通不发达,项目周边的公共交通不发达近日刚刚开通第一批公交线路,公众的交通工具普遍为自行车、行车、电动车和农用三轮车
本案
京津城际铁路正在修建中。
设北京南站、亦京津城际铁路正在修建中。
设北京南站、永乐、杨村、天津站共5站庄、永乐、杨村、天津站共站,开通后天津至北京的距离将缩短为
距项目最近的公共汽车站为
561、、
30分钟,而北京分钟,
562、563总站,位于光明道和泉、总站,
旺路交口的。
三条线路共配车36部,覆旺路交口的。
三条线路共配车部盖了武清新区内33处小区处小区、所学校所学校、盖了武清新区内处小区、19所学校、6座医院、处商场邮局,处商场、座医院、8处商场、邮局,并途经武清主要街道、商业和学校网点。
要街道、商业和学校网点。
分钟,至杨村的距离为分钟,将极大的方便京津之间的交流。
津之间的交流。
目前城际铁路全程票价定为
2008年1月房地产E网杨村至北京票价为40元。
58元,
20
地块周边商业配套
目前主要商业场所
61青少年活动中心
金融大厦、保健品大世界、国美、金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦如家快捷酒店大光明市场雍阳宾馆、雍阳宾馆、体育馆东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦海达家乐超市一店及少量商业海达家乐超市一店及少量商业
泉旺
泉兴
泉州
72
海达家乐超市二店
8
3
泉州路市场
9
光明道雍阳西道
711846
新华
4
江河酒楼、建设银行、江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社中国移动、
10
559
新华书店、新华书店、京津购物
11
1
32
本案
建设
10
目前1、区域商业聚集明显,主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。
、区域商业聚集明显,主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。
2、区域商业业态单一,主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商、区域商业业态单一,主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、为主,档次较低且规模均较小,娱乐商业非常缺乏。
为主,档次较低且规模均较小,娱乐商业非常缺乏。
振华东道
未来商业发展
3、本案周边商业场所少,距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。
、本案周边商业场所少,距最近的购物场为海大家乐二店所需步行余分钟。
余分钟
随着居住区的扩大,商业的供给量将逐渐加大,以均衡区域的发展,满足新兴居住区居民的需求,随着居住区的扩大,商业的供给量将逐渐加大,以均衡区域的发展,满足新兴居住区居民的需求,规划中的城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商铁商业中心、距项目约公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、城等住宅项目配套的商公里的西北部拟建的体育中心及文化设施业中心等,都将为区域商业发展提供动力。
业中心等,都将为区域商业发展提供动力。
2008年1月房地产E网
地块周边教育配套
泉发区域内的教育资源丰富,基本上每一个居住区都会拥有一所学校拥有一所学校,区域内的教育资源丰富,基本上每一个居住区都会i拥有一所学校,并且图中显示,北部居住区的教育资源优于南部居住区。
并且图中显示,北部居住区的教育资源优于南部居住区。
泉旺泉兴泉州
123
泉达
英华中学:
距项目约200米英华中学:
距项目约200米200英华小学:
距项目600米英华小学:
距项目600米600英华幼儿园:
距项目1英华幼儿园:
距项目1公里杨村五中:
距项目1.5公里杨村五中:
距项目1.5公里1.5杨村一中:
距项目1杨村一中:
距项目1公里杨村六中:
距项目1.5公里杨村六中:
距项目1.5公里1.5杨村三中:
距项目1杨村三中:
距项目1公里
89101112
杨村二小:
距项目1.5公里杨村二小:
距项目1.5公里1.5卫生学院:
距项目1卫生学院:
距项目1公里杨村四小:
距项目1杨村四小:
距项目1公里师范大学:
距项目2师范大学:
距项目2公里杨村二中:
距项目1.5公里杨村二中:
距项目1.5公里1.5劳动技校:
距项目1.5公里劳动技校:
距项目1.5公里1.5天狮学院:
距项目2.5公里天狮学院:
距项目2.5公里2.5
雍阳西道
14
光明道
798
新华
45
振华西道强国道
1
2133
61210117
1313
4
5
本案
6
注:
英华学校为私立学校,小学学英华学校为私立学校,费2万/年,中学学费万/年
振华东道
2008年1月房地产E网
地块周边行政及医疗单位
武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。
武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。
泉兴
政府及市政机关
雍阳西道新华
包括:
区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、包括:
区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。
局等。
本案
医疗
包括:
区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、包括:
区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。
抢救中心等。
另外,项目西北侧,距项目约1.5公里处公里处,另外,项目西北侧,距项目约公里处,拟建一所三级甲等医院——世纪东方医院(昝用名)世纪东方医院(等医院世纪东方医院昝用名)
2008年1月房地产E网
地块优劣分析
位于武清城区核心区域,紧邻行政及商业中心,未来升值潜力大。
1.位于武清城区核心区域,紧邻行政及商业中心,未来升值潜力大。
地块处于武清城区生活区,周边居民社区集中,生活氛围浓厚。
2.地块处于武清城区生活区,周边居民社区集中,生活氛围浓厚。
地块优势
地块南北紧邻杨村八小、英华中学等,外部教育氛围浓厚。
3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等,外部教育氛围浓厚。
地块距城铁仅1公里,城铁建成后,4.地块距城铁仅1公里,城铁建成后,巨大的人流量必然为地块带来更大的升值空间。
的升值空间。
地块距雍阳西道、振华道(振华西到-振华道尚未开通,需绕道强国道)1.地块距雍阳西道、振华道(振华西到-振华道尚未开通,需绕道强国道)
地块劣势
等商业集中区域相对较远(1.5-公里),周边商业设施缺乏不便利。
等商业集中区域相对较远(约1.5-2公里),周边商业设施缺乏不便利。
),周边商业设施缺乏不便利地块被振华西道分割为南北两个部分,其东侧为政府机关单位,2.地块被振华西道分割为南北两个部分,其东侧为政府机关单位,在项目开发时,如何处理好南北组团内部交流将是关键。
开发时,如何处理好南北组团内部交流将是关键。
振华西道现况
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地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月房地产E网
项目规划指标
占地面积(m2)住宅商业可售小计初中小学合计229438181602475983000027000304598建筑面积(m2)717978127127306901380012960757450容积率3.10.73————2.5
项目占地30.64万平米,地上可售面积73万平米,其中住宅万平米,地上可售面积万平米其中住宅71.7万平米,商业万平米,万平米,万平米,项目占地万平米万平米商业1.27万平米,另万平米需建设教育配套3.22万平米。
万平米。
需建设教育配套万平米项目规模大,有成为明星楼盘的潜质,但容积率较高。
项目规模大,有成为明星楼盘的潜质,但容积率较高。
2008年1月房地产E网
项目规划初步理解
景观布局楼体布局
地块楼体层次排列,由南到北、1.地块楼体层次排列,由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式,在满足足够采光的要求下,到高的排列形式,在满足足够采光的要求下,可以形成良好的天际层次。
形成良好的天际层次。
1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提
升,但水域功效未完全发挥)。
水域功效未完全发挥)。
中心组团景观较其他组团丰富,南北两组团中心景观缺少,2.中心组团景观较其他组团丰富,南北两组团中心景观缺少,南部组团由于面积较大,表现更加突出。
南部组团由于面积较大,表现更加突出。
2.分组团的形式,有利于开发节奏的控制,以及各分组团的形式,有利于开发节奏的控制,
组团不同风格景观环境的营造。
组团不同风格景观环境的营造。
3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能,但其阻隔噪音、人目前的景观布局考虑到了其观赏功能,但其阻隔噪音、
流的功能还没有被完全发挥。
流的功能还没有被完全发挥。
3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符南北向楼体整体布局、
合当地人的居住习惯。
合当地人的居住习惯。
公建布局
商业街的设置,极大地提升了社区品质,1.商业街的设置,极大地提升了社区品质,对改善区域商业环境将起到巨大作用。
境将起到巨大作用。
商业街布局偏内向,对周边社区的辐射未能最大化的发挥,2.商业街布局偏内向,对周边社区的辐射未能最大化的发挥,且南北两侧住宅与其距离较近,可能对两侧居民产生噪音等影响。
南北两侧住宅与其距离较近,可能对两侧居民产生噪音等影响。
学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性,3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性,但北部组团学校可能对北侧居民产生影响,北部组团学校可能对北侧居民产生影响,而南部组
2008年1月房地产E网
团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。
团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。
地块现况条件分析
前期规划方案分析
项目本体分析小结
2008年1月房地产E网
项目本体分析小结
地块开发条件优越
地块地处武清城区核心,周边汇集大量行政单位及居住社区,地块地处武清城区核心,周边汇集大量行政单位及居住社区,为项目的开发提供了优质的客户群体;地块距京津城铁仅1公里,巨大的交通优势,供了优质的客户群体;地块距京津城铁仅1公里,巨大的交通优势,势必提升项目整体的投资价值。
整体的投资价值。
配套需不断完善
地块周边,乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中,包括商业配套、地块周边,乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中,包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。
配套、娱乐休闲配套等。
规划需进一步完善
从初步规划方案我们可以看出,对于如此大体量地块,从初步规划方案我们可以看出,对于如此大体量地块,如何有效的利用资源将是开发的重点,建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。
是开发的重点,建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。
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项目本体分析
项目开发环境分析
2008年1月房地产E网
开发环境分析思路
城市看区域
经济分析
天津城市宏观分析城市规划产业布局京津一体化
区域看项目
城市规划
武清区域分析产业调整人口规划地块外部环境
开发环境小结
2008年1月房地产E网
宏观环境分析
区域环境分析
开发环境小结
2008年1月房地产E网
宏观环境分析
天津城市发展分析宏观环境分析小结
2008年1月房地产E网
GDP分析GDP分析
从经济发展角度看——从经济发展角度看天津经济形式向好,天津经济形式向好,为区域的发展创造良好环境
固定资产投资分析
固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速发展,也大大的促进了第三产业,发展,也大大的促进了第三产业,特别是房地产业的发展,使城市产业结构更趋于合理
天津经济持续高速发展,GDP快速增长,为房地天津经济持续高速发展,GDP快速增长,快速增长产业提供了坚实的发展基础
天津GDP总量与增长总量与增长天津
50004500400035003000250020001500100050004337.733697.622150.7612.710
年年年年年050102030406年度
固定资产投资总量及增长
203601.314.815
20001800160014001200100080060040020002002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度
固定资产投资总系列2额比上年增系列1长
1849.81709.431516.84291046.72811.2920.315.12220.51258.9828.1
353025201510
1701.88
1919.0912
2578.0314.8
3110.9715.814.714.4
10.8
年00
20
20
20
20
20
20
20
系列2总量GDP总量
系列1比上年增长
资料来源:
资料来源:
天津统计局
2008年1月房地产E网
2007年前三个季度全市生产总值完成3601.32007年前三个季度全市生产总值完成3601.3年前三个季度全市生产总值完成亿元,按可比价格计算,增长14.8%亿元,按可比价格计算,增长14.8%;高于全国平均水平4个百分点;
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- 思源 天津武清保利房地产项目营销定位报告P196 天津 武清 房地产项目 营销 定位 报告 P196