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一房数租
详读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
来源:
作者:
日期:
11-03-30
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详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释
(一)——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记
陈宁
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。
但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。
关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。
此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。
对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。
但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。
第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。
参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。
合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。
即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则,在数份合同均有效的前提下,按照如下顺序确定履行合同的承租人:
(1)已经合法占有租赁房屋的,承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的,不在此列;
(2)已经办理登记备案手续的,房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力,但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的,即合同成立时间在先,判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间,更严格地说,是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的无法实现为由要求解除合同,并赔偿损失。
房数卖的法律适用问题分析
来源:
作者:
时间:
1970/01/01
正文:
一房数卖的法律适用问题分析“一房数卖”,也称房屋多重买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。
在房地产交易中,此种情况并不少见,尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。
由于我国尚无统一完备的物权法
正文:
一房数卖的法律适用问题分析
“一房数卖”,也称房屋多重买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。
在房地产交易中,此种情况并不少见,尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。
由于我国尚无统一完备的物权法律制度,加之实务界对我国《合同法》相关条款的理解不尽一致,因此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁判结果存在一定的差异,特别是在数个房屋买卖合同的效力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。
解决这些问题,不能脱离我国法律现有的物权变动模式,以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。
本文拟从我国现行法对物权变动模式的选择出发,并在这一背景下解读我国现行法的有关规定,对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的浅见,求教于方家。
[1]
一、我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同,可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。
其中基于法律行为的物权变动,又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。
后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点,是物权交易法的核心。
通常意义上的物权变动模式,就是指一个国家或地区的民事立法,对于基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。
[2]
各国民事立法由于受到本国的法律传统和特定时期的历史背景的影响,形成了不同的物权变动模式。
归纳起来,大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种,即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。
1、债权意思主义,又称意思主义,以法国民法为其代表。
《法国民法典》第711条规定,财产所有权因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。
换言之,物权变动为债权行为的当然结果,不承认有物权行为。
以买卖契约为例,依照《法国民法典》第1583条的规定,第三人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖即告成立,而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。
所有权的移转以债权契约为根据,既不须另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件,学说称为债权意思主义。
2、物权形式主义,以《德国民法典》为其典范。
依此主义,买卖标的物所有权的移转,除须有买卖契约、登记或交付外,尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。
此合意是以物权的变动为内容,学说上又称为物权合意。
《德国民法典》第873条规定,为了移转土地所有权,或为了在土地上设定某项物权或移转此项权利,或为了在此项物权上更设定某项物权,除法律有特别规定外,必须由权利人及相对人,对于权利变更成立合意,并将此种权利变更之事实,登记于土地登记簿内。
《德国民法典》第929条规定,动产所有权的出让,必须由所有人将物交付于取得人,而且双方就所有权的移转,必须成立合意。
如取得人已经占有该物时,仅须就所有权的移转成立合意。
此种把当事人之间有关物权的合意与交付或登记作为引起物权变动的法律事实,即物权变动的物权形式主义。
3、债权形式主义,又称意思主义与登记或交付之结合,此种主义因以奥地利民法为其典型,故又称奥国主义。
依此主义,物权因法律行为发生变动时,除当事人之间须有债权合意(债权行为)外,仅须另外践行登记或交付的法定方式,即生物权变动的效力。
按照1811年6月1日公布的《奥地利民法典》,这一主义的基本要点如下:
其一,发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示,二者合一,并无区别。
此与意思主义同,而与物权形式主义异;其二,欲使物权变动实际发生,仅有当事人之间的债权意思表示(债权契约)尚有未足,尚须履行登记或交付的法定方式。
因此,公示原则所须之登记或交付,系物权变动的成立或生效要件;其三,物权的变动,仅须在债权的意思表示之外加上登记或交付即为满足,不需另有物权的合意,故无独立的物权行为存在;其四,既然无独立的物权行为存在,则物权变动之效力自然受其原因关系-债权行为之影响,因而所谓物权行为无因性也不存在。
[3]
以上三种物权变动模式孰优孰劣,是一个在理论上众说纷纭的话题。
但这已超出了本文的讨论范围。
尽管论者对于我国未来的物权立法对物权变动模式的选择这一问题上仁智互见,但普遍认为我国现行立法系采债权形式主义的物权变动模式。
我国《民法通则》第72条第2款规定:
“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”这里所说的“合同”,是指买卖合同、互易合同、赠与合同等债权合同。
“其他合法方式”是指继承、遗赠、征用、没收、法院判决以及强制执行等。
该规定表明,一方面,以发生物权变动为目的的原因行为的成立和生效,并不直接导致物权变动结果的发生;另一方面,财产所有权的移转并不要求有独立的物权行为的存在,在一般情况下,债权合同加上交付行为即可发生所有权的移转。
可见,作为民事基本法的《民法通则》采认了债权形式主义的物权变动模式。
我国《合同法》第133条同样规定:
“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”这两条规定中所说的作为例外情形的“法律另有规定”,主要是指民事特别法上关于不动产物权变动的规定。
我国《城市房地产管理法》第40条规定:
“房地产转让,应当签订书面转让合同……”第60条第3款规定:
“房地产转让……时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”由此可见,我国立法对不动产的物权变动同样采认债权形式主义,以债权合同加上过户登记的方式来移转不动产的所有权。
笔者之所以用相当的篇幅来阐释物权变动模式问题,是因为对这一问题的不同回答将导致对民法体系内的合同效力、无权处分、风险负担以及交易安全等相关问题作出不同的制度安排。
因为“物权变动模式的立法选择在运用民法的言说方式对特定社会经济交往关系作出描述和反映后,就会在逻辑上限定民法上一系列制度的具体设计或表述”。
[4]本文对“一房数卖”的法律适用问题的探讨,即以我国现行法上债权形式主义的物权变动模式为逻辑起点,通过体系解释和利益衡量的方法,力求对这一问题作出符合法理的回答。
二、数个房屋买卖合同的效力在我国债权形式主义的物权变动模式下,不承认有独立于债权意思的物权合意,不承认有独立于债权行为的物权行为,更无所谓“物权行为的无因性”问题。
物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一事实行为相结合而发生,债权合同的成立和生效是物权变动的前提和基础。
考察“一房数卖”的法律效果,自然应从考察数个房屋买卖合同的效力入手。
“一房数卖”的基本法律特征就是出卖人以同一房屋为标的物,与多个买受人订立了房屋买卖合同。
如出卖人甲将其开发的一套商品房先后出售给乙、丙二人,均订立了买卖合同,同时均未办理过户登记手续。
此时,两份房屋买卖合同的效力如何?
在审判实践中,有一种观点认为,虽然甲与丙订立了房屋买卖合同,但因双方交易的房屋已被甲先期出售给乙,因此甲、丙之间的交易损害了乙的利益,甲与丙订立的房屋买卖合同也因此而无效。
[5]笔者对此持不同意见。
首先,合同当事人根据合同而享有的权利是一种债权。
从权利的功能和作用形式的角度看,债权属请求权,其首要权能是要求他人为某种给付。
所谓“给付”,指特定的行为,在合同债权场合,即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。
特定的行为可能涉及到标的物,但权利人对标的物并没有直接支配或排除第三人干预的权能。
附带地,与作为支配权的物权不同,作为请求权的债权不具有排他性,同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权,如一物二卖,先后两个买受人都能够成立受让债权(请求给付),[6]先买受人不得仅以自己的合同债权成立在先为由而主张后买受人的合同债权无效。
其次,出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的行为并不损害买受人的利益。
如前所述,合同债权属相对权,不具有公开性和排他性,其指向的客体是债务人的特定行为,而非合同的标的物。
因此,买受人无法也不必知道是否存在“一房数卖”的情形。
在“一房数卖”的情况下,任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利,至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。
此即债权平等原则。
根据这一原则,各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同,移转房屋所有权。
“基于先后买卖契约而生之此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而异其效力。
因此,前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
出卖人破产时,前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。
”[7]诚然,由于房屋属特定物而非种类物,最终只有一个买受人能够取得房屋所有权,实现合同目的。
但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。
再次,“一房数卖”不属于我国《合同法》所规定的合同无效的情形。
《合同法》从合同自由和鼓励交易的原则出发,对无效合同的范围作出了适当的限制。
该法第52条规定:
“有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
”可见,无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具有涉他性,超出了合同当事人的范围。
而“一房数卖”中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间利益、风险的分配和责任的承担。
因此,“一房数卖”本身并不能构成合同无效的原因。
有疑问的是,如果后买受人明知或应知就同一房屋有买卖合同成立在先,是否是《合同法》第52条第3项规定的“恶意串通,损害第三人利益”的情形?
前已论及,由于债权的相对性和平等性,后买受人与出卖人订立以同一房屋为标的物的买卖合同,这一行为本身并不对先买受人的债权造成损害,这已不符合《合同法》第52条第3项规定中的客观要件即“损害第三人利益”,也就不能根据该项规定认定合同无效。
最后,从利益衡量角度观之,认定合同有效更有利于保护买受人利益,更符合公平正义的观念,也更有利于维护市场信用。
如果对“一房数卖”中订立在后的合同一律认定无效,则至少将产生如下不利后果:
(1)使后买受人订立合同的目的彻底落空。
在合同有效的情况下,后买受人因享有与前买受人平等的请求权,尚有可能取得房屋所有权。
若合同无效,则使这种可能性完全丧失。
(2)使后买受人无法获得违约救济。
合同无效,买受人据以要求出卖人承担违约责任的基础即不复存在,其履行利益的损失无法得到充分补偿,至多只能要求出卖人承担缔约过失责任,赔偿信赖利益的损失。
而信赖利益在范围上是不会超过履行利益的。
(3)使交易成本增加,交易效率降低。
如果对于成立时间在后的合同一律否定其效力,就等于要求买受人在订立房屋买卖合同前必须确定其他人与出卖人未就该标的物订立任何买卖合同,否则就要承担合同无效的巨大风险。
然而由于合同不具有公开性,要达到这一目的几乎是不可能的。
这无疑与合同法鼓励市场交易、促进经济流转的基本原则相悖,也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。
(4)不利于市场信用机制的建立。
如果认为“一房数卖”中的数个买卖合同中只有订立在先的有效,出卖人则不必顾及自身资力是否足以承担数个合同的责任,进而任意缔结合同。
交易中大量的合同被认定为无效,将极大地降低合同制度的可信赖程度,损害市场信用。
需要特别强调的是,在认定不动产买卖合同的效力时,应当将以物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身区分开来。
合同的成立、生效属于债权法的范畴,应当适用债权法、合同法的规定;物权的变动属于物权法的范畴,应当适用物权法的规定。
在我国债权形式主义的物权变动模式下,债权变动和物权变动的法律事实基础是有明确区分的。
债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同,物权变动法律效果的发生基于生效的债权合同与交付或登记行为的结合。
其中交付和登记是物权变动的公示方法,但公示方法的采用并非债权合同的生效要件,而是通过此类公示方法的采用,实现合同的交易目的即引起物权变动法律效果的发生。
因此,未交付或未登记,其实质是出卖人未履行合同义务,是出卖人要承担违约责任的问题,而非合同不能生效的问题。
《合同法》第135条规定:
“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。
”据此,在房屋买卖情形,办理过户登记手续以使买受人取得房屋所有权是出卖人对买受人负有的合同义务,当然不能因合同义务的不履行而否定买卖合同的效力。
否则,等于赋予不守诚信的出卖人通过对登记的控制任意使合同无效的特权,对买受人甚不公平,而且害及交易秩序。
三、房屋所有权的最终归属在我国债权形式主义的物权变动模式下,合同生效并不必然发生物权变动的法律后果,而是尚需与交付或登记相结合。
交付和登记,使物权变动通过对外公示而获得了得以对抗一切人的绝对效力。
而交付和登记的公信力的确立,也为维护交易安全提供了前提和保障。
(一)物权变动的公示原则
公示原则是物权变动的基本规则,即物权变动必须以一种公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示,并进而决定物权变动的法律效果的原则。
作为通例,不动产物权变动的公示方式为不动产登记,动产物权变动的公示方式为动产的交付。
根据我国《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条的规定,按照合同方式取得财产的,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
此处关于“法律另有规定”的除外规定,主要是就不动产交易而言的。
我国《城市房地产管理法》第60条第3款规定:
“房地产转让……时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”可见,我国立法对房屋所有权变更登记的效力的规定系采登记要件主义,即房屋所有权依法律行为发生变动必须进行登记,而且房屋所有权变动的有效与否直接取决于登记是否完成。
登记要件主义的理由是:
法律行为仅仅是当事人自己的意思表示,但这种意思表示的后果,即物权的变动却要发生排他的效力;既然要发生排他的效力,它就应以一种公开的方式表现出来,使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在,即知道该物权有排他性,以此来消除交易中的风险。
[8]
根据登记要件主义,“一房数卖”情形下房屋所有权的最终归属,只能根据登记来确定。
在与出卖人订立了房屋买卖合同的数个买受人中,不论合同成立的时间顺序,也不论房屋被出卖人移转给哪一个买受人占有,只有最终得以登记的买受人才能取得房屋的所有权。
未能取得房屋所有权的买受人可以向出卖人主张违约责任的承担。
但如果数个买受人同时向出卖人行使请求权,或同时向法院提起诉讼,要求出卖人履行合同,应如何处理?
该数个买受人是否应该就该房屋变价后平等受偿?
笔者认为不可,理由如下:
(1)各买受人享有的合同债权属请求权而非支配权,不具有就标的物优先受偿的效力。
如果将这种效力赋予房屋买受人的债权,则明显侵害了出卖人其他债权人的平等受偿权,尤其在出卖人别无其他财产的情形更是如此。
(2)各买受人根据房屋买卖合同所享有的请求权,其主要内容是请求出卖人移转房屋所有权,而非给付金钱。
将作为标的物的房屋变卖后在买受人之间分配价款,实际上已经使数个买卖合同的目的一概落空。
(3)在正常的交易环境下,一栋房屋的变价款仅与一位买受人支付的购房款具有等价性。
因而前述处理方式将使各买受人的损失均得不到足额补偿,最后还是要诉诸出卖人的其他财产。
笔者认为,“一房数卖”中数个买受人的债权具有平等性。
这种平等性不仅体现在各买受人之间,同样也体现在各买受人与出卖人的其他债权人之间。
另外,债务人是选择履行合同以消灭债务,还是选择不履行并承担违约责任,应属于债务人可以自由决定的范围,因为这二者并无法律责任的轻重之分,也符合民法上意思自治与自己责任的原则。
因此,在数个买受人同时要求出卖人履行合同的情况下,应由出卖人自主决定将房屋所有权移转给何人。
未能取得房屋所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。
值得注意的是,房屋权属文书的移转并不能代替登记成为房屋所有权的公示方式,更不能根据对房屋权属文书的占有来确定房屋所有权的归属。
房屋权属文书,即通常所说的房产证,包括房屋所有权证和房屋共有权证,是房产登记机关颁发给房屋所有权人作为其享有房屋所有权的证书,但不能仅以对该证书的交付或占有作为房屋所有权已经移转的根据。
按照我国现行的房屋所有权登记制度,房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法,任何人均可以到登记机关通过查阅登记簿来了解某一房屋的所有权归属以及权利状态。
而房屋权属文书只掌握在持有人手中,根本不具有公示所必须具备的公开性。
而且,房屋权属文书的效力是从房屋登记簿的确权效果中派生出来的,只具有初步证据的作用。
当房屋权属文书上记载的内容与房屋登记簿不一致时,应以后者的内容为准。
因此,房屋权属文书的交付并不意味着房屋所有权的移转。
(二)物权变动的公信原则
物权的存在既然以登记或占有为其表征,则信赖此表征而有所作为者,纵使其表征与实质的权利不符,对于信赖此表征之人也不生任何影响,称为公信原则。
该原则系以保护交易的动的安全为其使命,并以此实现交易便捷。
参与交易行为之人,只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可,而不必再费时费力,详查标的物权利状态的实际底细。
因此公信原则完全符合市场交易之便捷和迅速的要求,交易人不再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在,而遭受不测的损
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