商务谈判关于阿彬潮衣社店面租房的谈判方案.docx
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商务谈判关于阿彬潮衣社店面租房的谈判方案
阿彬潮衣社店面租房的谈判方案
系院水利与生态工程学院
年级11级水利水电工程
班级一、二班
组员周友峰、高云元、李越晨、段珊珊、袁细平
目录
一、谈判主题……………………………………………………………………………2
2、谈判团队人员组成………………………………………………………………2
3、双方利益及优劣势分析………………………………………………………2
4、谈判目标……………………………………………………………………………3
5、程序及具体策略…………………………………………………………………4
6、准备谈判资料……………………………………………………………………6
7、制定应急预案……………………………………………………………………6
8、附录…………………………………………………………………………………7
1、阿彬潮衣社的店面房屋租赁合同……………………………………7
2、关于商铺出租的相关法律………………………………………………10
3、国家对大学生创业优惠政策…………………………………………14
4、商务谈判市场分析………………………………………………………16
一、谈判主题
阿彬潮衣社的店面租房租金
二、谈判团队人员组成
主谈:
段珊珊,公司谈判全权代表;
决策人:
袁细平,负责重大问题的决策;
法律顾问:
高云元,负责技术和法律问题(会议记录);
市场顾问:
李越晨,负责市场调研;
财务顾问:
周友峰,价格分析以及资金管理;
………
三、双方利益及优劣势分析
我方核心利益:
1、已尽可能低的价格去拿下店铺。
2、尽快开始营业,缓和资金的流动压力。
3、作为创业者在启动资金有限的大前提下,低成本启动是保障项目能健康运行的基础
对方利益:
1、在房租到期的前提下最大限度的收回投资甚至实现回报是其的谈判底线
2、在有限的时间内尽快把房子租出去,并尽可能的取得最大利益。
我方优势:
1、大学生自主创业面临着良好的环境。
2、在学校受过创业培训,了解相关风险和知识。
3、国家对大学生自主创业有很大的扶持,贷款利率比较小。
4、,我们有专业的人才对电子商务有足够的了解。
网购成为一种趋势,
我们将运用现代营销方案,线上线下一起售卖,拓展销售渠道利润最大化。
5、有激情。
大学生往往对未来充满希望,他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气,以及“初生牛犊不怕虎”的精神,而这些都是一个创业者应该具备的素质。
6、有技术。
大学生在学校里学到了很多理论性的东西,有着较高层次的技术优势,
7、现代大学生有创新精神,有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望。
我方劣势:
.1经验不足,常常盲目乐观,没有充足的心理准备。
对于创业中可能的挫折和失败感到茫然,甚至沮丧消沉。
2急于求成、缺乏市场意识及商业管理经验的缺乏,虽然掌握了一定的书本知识,但终究缺乏必要的实践能力和经营管理经验。
对方优势:
1、在尽快的时间内把房屋出租出去。
2、在讨价方面具有优势。
对方劣势:
1、很少人在后街买衣服,网购能够为一种趋势。
2、后街以吃为主,而不是购买衣服。
3、风格过于局限。
4、地理位置比较偏僻。
5、路不够宽敞,马路地面坑坑洼洼。
四、谈判目标
我们秉承利润共有,风险共担,利益共享的合作原则,争取达成此次合作,并通过谈判得到双赢的合作方案。
在双赢的前提下,以最小的成本获得利益最大化。
以解决双方合作前的疑难问题,达到合作为目的。
我们的底线
以3万元左右的价格接收阿彬潮衣社。
价格可以在3~3.5万之间浮动。
五、程序及具体策略
1、开局:
开局阶段属于谈判的气氛营造阶段,虽然占用时间不长,谈论话题也与整个谈判的核心主题关系不大,但由于可以起到确定整个谈判的基调作用,因此,这个阶段还是很重要的。
感情交流式开局策略:
通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣,把对方引入较融洽的谈判气氛中
欲擒故纵策略:
在谈判中给以对方希望,给以对方礼节,给以对方诱饵,放慢脚步,让对方着急,出现破绽。
2、中期阶段:
1.在涉及己方的重大利益问题上力求对方先让步,而在己方的次要利益问题上可根据情况的需要,己方做出让步。
2.做出让步要三思而行既要考虑局部利益与全局利益的关系,也要考虑短期利益与长期利益的关系。
3.让对方给出价格,通常情况下,一次让步的幅度不宜过大,节奏不宜太快,要做到稳扎稳打、步步为营。
4.不要作无意义的让步,每次让步都要尽量换取对方的让步,而且让步的幅度基本相当。
一共有以下几个策略:
投石问路的策略:
当己方对对方的商业习惯或真实意图等不大了解时,通过巧妙地向对
方提出大量的问题,并引导对方尽量作出正面的全面地回答,然后从
中得到一般不易获得的资料以到达其目的。
买方经常运用投石问路的
策略,通常都能问出很有价值的资料,这样知道的资料越多,就越能
作出有利的选择。
软硬兼施的策略:
软硬兼施策略通俗地讲,又叫做“红白脸”策略,是指在商务谈判过
程中原则性问题好不退却、细节问题是当让步的一种策略。
谈判过程
中,当对方在某一问题上应让步,或者可以让步,但却坚持不让步时,
谈判便难以继续下去。
在这种情况下,谈判人员可以利用软硬兼施策略。
步步为营的策略:
有技巧地提出我方预期利益,先易后难,步步为营地争取利益;
借题发挥的策略:
认真听取对方陈述,抓住对方问题点,进行攻击、突破。
虚张声势的策略:
在商谈交易价格时,由于双方对市场情况的了解和预测有可能不完一
致,因而价格往往成为双方争执的主要矛盾之一。
声东击西的策略:
在某个问题谈不下去的时候运用此策略巧妙的改变谈判议题,转移对
方的注意力,实现着急的谈判目标。
安全答话的策略:
记住千万别正面回答,根据对方所提问题的特性及己方对此问题掌握
程度,采用不同的回答方法去进行回答,是完全有可能应付谈判中的
各种提问的。
以退为进的策略:
以退为进策略是指一退让的姿态作为进去的阶梯,退是一种表面现象,
由于在形式采取了退让,是对方能从己方的退让中得到心理满足,不
仅思想上会放松戒备,而且作为回报,对方也会满足己方的某些要求,
而这些要求正是己方的真实目的。
商务谈判中的以退为进策略表现为
先让一步,顺从对方,然后争取主动、反手为攻。
攻其弱点的策略:
任何一个人具有其优点,也有某些弱点,攻其弱点的策略,就是针对
对方小组成员的弱点,采取有针对性的措施,或者“说服”对方让步。
采用该策略的手法多见于恭维和威胁。
3、休局阶段:
内部人员讨论,商议价格的可行性,如有必要,根据实际情况对原有方案进行调整。
合理利用暂停,首先冷静分析僵局原因,再可运用把握肯定对方行式,否定方实质的方法解除僵局,适时用声东击西策略,打破僵局。
4、最后谈判阶段:
把握底线:
适时运用折中调和策略,把握严格把握最后让步的幅度,在适宜的时机提出最终报价,使用最后通牒策略。
最后通牒的策略:
最后通牒策略是指当谈判双方因某些问题纠缠不休时,其中处于有利
地位的一方向对方提出最后交易条件,要么对方接受本方交易条件,
要么退出谈判,一次迫使对方让步的谈判策略。
达成协议:
明确最终谈判结果,出示会议记录和合同范本,
请对方确认,并确定正式签订合同时间。
六、准备谈判资料
相关法律资料:
《中华人民共和国合同法》、《国际合同法》、《国际货物买卖合同公约》、《经济合同法》
备注:
《合同法》违约责任
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
合同范本、市场资料、法律资料(见附录和幻灯片资料)
七、制定应急预案
双方是第一次进行商务谈判,彼此不太了解。
为了使谈判顺利进行,有必要制定应急预案。
1、对方提出新的异议
2、对方借故提前离开。
应对方案:
1、生意以和为重,适当让步。
2.保留意见,待商议。
阿彬潮衣社的店面房屋租赁合同
出租方(以下称甲方):
________________________________
承租方(以下称乙方):
________________________________
甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。
双方根据国家相关法律、法规,经协商一致,订立本合同,详细情况如下:
第一条房屋坐落地址
甲方出租的商铺坐落地址:
江西省南昌市中山路128号,建筑面积90平方米。
第二条租赁期限
租赁期共个月,甲方从2012年______月______日起将出租房屋交付乙方使用,至______年____月______日收回。
乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的。
3.拖欠租金2个月或空置3月的。
合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时,如乙方确实无法找到房屋,可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限:
1.每年租金为为人民币______元整(¥元)。
2.从第二年起,租金每年比上一年度增加______元(即第二年为______元,第三年为______元,第四年为______元,………)。
3.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。
如无故拖欠租金,甲方给予乙方7天的宽限期,从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。
第四条租赁期间房屋修缮
出租方将房屋交给承租方后,承租方的装修及修缮,出租方概不负责。
如承租方不再使用出租方的门市后,承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。
5、各项费用的缴纳
1.物业管理费:
乙方自行向物业管理公司交纳;
2.水电费:
由乙方自行缴纳。
4.维修费:
租赁期间,由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁,包括门窗、水电等,维修费由乙方负责。
5.使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳,(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。
6、
第六条出租方与承租方的变更:
1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时,合同对新的房产所有者继续有效。
承租人出卖房屋,须在3个月前通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
2.租赁期间,乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用,必须事先书面向甲方申请,由第三方书面确认,征得甲方的书面同意。
取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方,享有原乙方的权利,承担原乙方的义务。
第七条违约金和违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋,负责赔偿_2000_元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的,违约方负责赔偿对方2000_元。
3.乙方逾期交付租金,除应补交欠租外,并按租金的5%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用,乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用,甲方有权责令停止转让行为,终止租赁合同。
同时按约定租金的15%,以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时,乙方未经甲方同意,继续使用承租房屋,按约定租金的5%,以天数计算向甲方支付违约金后,甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜,甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第八条免责条件
若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的,双方互不承担责任。
租赁期间,若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋,乙方需立即书面通知甲方。
第九条争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议,双方应友好协商解决,协商不成时,任何一方均可以向人民法院起诉。
第十条本合同如有未尽事宜,一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定,经甲、乙双方共同协商,作出补充规定,补充规定与本合同具有同等效力。
第十一条本合同双方签字盖章后生效,如一方违约,另一方有权向违约方要求赔偿违约金2000元。
本合同共3页,1式4份,甲、乙双方各执2份,均有同等法律效力。
出租方:
(盖章) 承租方:
(盖章)
法定代表人:
(签名) 法定代表人:
(签名)
委托代理人:
(签名) 委托代理人:
(签名)
合同有效期限:
2012年月日至 年 月 日
关于商铺出租的相关法律
《合同法》有关租赁合同租期的规定:
第二百一十四条租赁期限不得超过20年。
超过20年的,超过部分无效。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
第二百一十五条租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、相关流程
(一)、承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
(二)、免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。
但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
签定合同发生的费用
(三)、租赁保证金
俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但δ缴付的费用。
因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎ô办?
可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即ÿ次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的Υ约责任。
若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
(四)、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
1、出租:
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用ÿ次不超过800元)
印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。
)
土地使用税按房屋地段ÿ平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
2、转租:
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
(五)、营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要Χ绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:
1、原有租赁登记信息û有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;
2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息û有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;
4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;
5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的Υ约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
(六)、装修的处置
商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:
1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招λ置也可约定清楚。
2、解除合同的Υ约责任,不仅仅考虑Υ约金部分,因为Υ约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担Υ约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
(七)、水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
(八)、租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
1、登记与否不影响合同本身的生效,即使û有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;
2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个û有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向û有租赁登记的承租人承担Υ约责任。
因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。
另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
(九)、转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。
俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。
在这两种形式下,需要注意以下问题:
1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。
原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦û有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。
建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
(十)、买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎ô办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:
1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的Υ约责任。
其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。
在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
国家对大学生创业优惠政策
税收缴纳方面
凡高校毕业生从事个体经营的,自工商部门批准其经营之日起1年内免交税务登记证工本费。
新办的城镇劳动就业服务企业(国家限制的行业除外),当年安置待业人员(含已办理失业登记的高校毕业生,下同)超过企业从业人员总数60%的,经主管税务机关批准,可免纳所得税3年。
劳动就业服务企业免税期满后,当年新安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的,经主管税务机关批准,可减半缴纳所得税2年。
企业运营方面
员工聘请和培训享受减免费优惠。
对大学毕业生自主创办的企业,自工商部门批准其经营之日起1年内,可在政府人事、劳动保障行政部门所属的人才中介服务机构和公共职业介绍机构的网站免费查询人才、劳动力供求信息,免费发布招聘广告等;参加政府人事、劳动保障行政部门所属的人才中介服务机构和公共职业介绍机构举办的人才集市或人才、劳务交流活动给予适当减免交费;政府人事部门所属的人才中介服务机构免费为创办企业的毕业生、优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。
2、人事档案管理免2年费用。
对自主创业的高校毕业生,政府人事行政部门所属的人才中介服务机构免费为其保管人事档案(包括代办社保、职称、档案工资等有关手续)两年。
3、社会保险参保有单独渠道。
高校毕业生从事自主创业的,可在各级社会保险经办机构设立的个人缴费窗口办理社会保险参保手续。
为引导大学生多渠道就业,尤其是鼓励自主创业和灵活就业,最近省政府出台了《关于进一步做好普通高等学校毕业生就业工作的实施意见》。
意见规定,对于自主创业的毕业生,可以在注册登记、贷款融资、税费减免、创业服务等方面获得扶
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