国际贸易中心建设可行性研究报告.docx
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国际贸易中心建设可行性研究报告
第一章总论……………………………………………………………………………1
第一节项目概况……………………………………………………………………1
第二节可行性研究报告编制依据…………………………………………………4
第三节项目建设的背景和必要性…………………………………………………4
第二章市场需求分析…………………………………………………………………7
第一节青岛市概况…………………………………………………………………7
第二节青岛市房地产综合分析……………………………………………………7
第三节青岛市住宅市场分…………………………………………………………15
第四节青岛市写字楼市场分析……………………………………………………21
第五节青岛市酒店式公寓市场分析………………………………………………27
第六节青岛市酒店供需市场分析…………………………………………………30
第七节青岛市商业零售市场分析…………………………………………………32
第八节国内外代表城市房地产市场分析…………………………………………34
第九节项目的优劣势分析…………………………………………………………39
第三章项目建设规模…………………………………………………………………44
第四章建设场址及条件………………………………………………………………46
第一节建设场址……………………………………………………………………46
第二节建设条件……………………………………………………………………47
第五章总体规划建设方案……………………………………………………………52
第一节设计依据……………………………………………………………………52
第二节设计指导思想与原则………………………………………………………52
第三节规划建设方案………………………………………………………………53
第四节公用工程……………………………………………………………………58
第六章环境保护、节能与节水………………………………………………………64
第一节环境保护……………………………………………………………………64
第二节节能…………………………………………………………………………65
第三节节水措施……………………………………………………………………66
第七章劳动安全、卫生和消防………………………………………………………68
第一节劳动安全与卫生……………………………………………………………69
第二节消防设施……………………………………………………………………65
第八章组织机构与人力资源配置……………………………………………………69
第九章项目进度计划安排……………………………………………………………70
第十章投资估算和资金筹措…………………………………………………………71
第一节投资估算……………………………………………………………………71
第二节资金筹措及使用计划………………………………………………………73
第十一章经济效益评价………………………………………………………………74
第一节评价说明及财务基础数据…………………………………………………74
第二节项目财务分析与评价………………………………………………………76
第十二章结论…………………………………………………………………………81
附图:
1、总平面布置图
2、沿山东路透视图
3、沿东海路透视图
4、沿海岸鸟瞰图
附件一:
1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告
2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告
3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告
附件二:
1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照
2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书
3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》(青发改财贸[2006]311号)
4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》(青规用地字[2006]22号)
5、《中华人民共和国房地产权证》(青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号)
6、《中华人民共和国建设工程规划许可证》(青规建管字[2007]27号)
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称:
青岛国际贸易中心(济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程)
二、建设地址:
青岛市市南区香港中路8号
三、开发商:
青岛中金渝能置业有限公司
四、开发单位基本情况
青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日,是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业(集团)有限公司共同出资组建的房地产公司,注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层,法定代表人为司荣彬,注册资本1亿元人民币。
公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域,拥有大批房地产行业的精英人才,具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验……
五、项目建设规模及主要内容
青岛国际贸易中心(济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程)总占地面积18229.2平方米,规划总建筑面积327449平方米,其中:
地上建筑面积264995平方米,地下建筑面积62454平方米。
青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成,其中:
1、A区:
位于山东路6号,占地面积5067.7平方米,规划建筑面积113141平方米,其中:
商业裙房19178平方米(1~6层),五星级酒店式公寓76615平方米(7~50层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。
2、B区:
位于香港中路8号,占地面积6494.8平方米,规划建筑面积119094平方米,其中:
商业裙房20921平方米(1~6层),甲级写字楼28298平方米(7~22层),五星级产权式酒店47669平方米(23~48层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。
3、C区:
位于东海西路31号,占地面积6666.7方米,规划建筑面积95214平方米,其中:
商业裙房20921平方米(1~6层),高级公寓51393平方米(7~43层),地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米.
六、项目总投资及资金来源
1、项目总投资
初步测算,项目建设总投资为288281.36万元,其中:
土地成本95568万元,建筑安装工程费用153115.72万元,其他费用21576.86万元,预备费用5240.78万元,建设期利息12780万元。
分区计算投资,A区建设投资为92250.6万元,B区建设投资为113260.55万元,C区建设投资为82770.21万元。
2、资金来源
项目建设所需资金288281.36万元,拟通过以下渠道筹集:
(1)建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元;
(2)申请银行贷款或信托贷款100000万元;
(3)采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。
七、经济技术指标
主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
总指标
A区指标
B区指标
C区指标
1
占地面积
平方米
18229.2
5067.7
6494.8
6666.7
2
建筑面积
平方米
327449
113141
119094
95214
3
建设总投资
万元
288218.36
92250.6
113260.55
82770.21
4
销售收入
万元
851845
283448.4
319455.8
248940.8
5
销售税金及附加
万元
46851.48
15589.66
17570.07
13691.78
6
土地增值税
万元
185938.18
64258.37
66382.15
55297.67
7
销售利润(税前)
万元
296700.18
100011.83
109464.8
87223.54
8
税后利润
万元
198789.12
67007.93
73341.42
58439.77
9
投资利润率
%
102.92
108.41
96.65
105.38
10
投资利税率
%
183.67
194.97
170.77
188.73
11
所得税后财务内部收益率
%
59.62
45.92
44.28
60.22
12
所得税后投资回收期
年
2.54
3.15
3.15
2.87
13
所得税后财务净现值(IC=10%)
万元
156637
39663
44570
64177
14
所得税前财务内部收益率
%
85.65
66.32
63.84
86.11
15
所得税前投资回收期
年
2.31
2.84
2.85
2.42
16
所得税前财务净现值(IC=10%)
万元
247719
64148
72329
101273
第二节可行性研究报告编制依据
一、《投资项目可行性研究指南》(试用版)
二、《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)
三、《房地产开发项目经济评价方法》
四、《山东半岛城市群总体规划》
五、《青岛市城市总体规划》
六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》(青发改财贸[2006]311号)
七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》(青规用地字[2006]22号)
八、《中华人民共和国房地产权证》(青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号)
九、《中华人民共和国建设工程规划许可证》(青规建管字[2007]27号)
十、建设单位提供的其他资料
第三节项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
按照总后勤部的通知精神,济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖,青岛中金渝能置业有限公司以9.1亿元中标,2005年9月26日,济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”,将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。
2006年3月9日,青岛市规划局以青规函业字[2006]155号文,下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。
2006年7月15日,青岛市规划局核发了该项目的《建设用地规划许可证》(青规用地字[2006]22号);2006年7月29日,青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》(青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号);2006年8月3日,青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》(青发改财贸[2006]311号)对该项目予以核准立项;2007年4月30日,青岛市规划局核发了《建设工程规划许可证》(青规建管字[2007]27号)。
二、项目建设的必要性
1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划
《青岛市城市总体规划》中提出:
沿山东路、香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”,并作为青岛市的中心商务区。
因此,青岛国际贸易中心的建设,有利于提高城市稀缺土地的集约利用率,符合青岛市发展楼宇经济的规划。
2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展,带动周边商业的繁荣
楼宇与其他建筑形式相比,不仅在出售或出租过程中可以产生价值,而且在使用过程中同样可以创造经济效益。
在建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体,可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流,增强周边地区的消费能力,带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展,创造出十分可观的楼宇经济效益。
3、符合青岛市中央商务区(CBD)的建设规划
青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴,沿海岸线向内推进,涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区,已经规划作为CBD中心,并且已经建成了近300万平方米。
在建的青岛国际贸易中心位于香港中路8号(青岛金融街),地处青岛CBD的核心地带,在此规划建设国际5A写字楼、五星级酒店、商场、公寓,完全符合青岛市中央商务区(CBD)的建设规划。
第二章市场需求分析
第一节青岛市概况
青岛市地处山东半岛南部,位于东经119º30′~121º00′、北纬35º35′~37º09′,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区)为1102平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
2005年末全市总人口740.9万人,其中:
市区265.43万人,所辖五市(县级)475.47万人。
2005年,全市实现生产总值(GDP)2695.5亿元,增长16.9%。
其中,第一产业增加值174.64亿元,增长0.4%,第二产业增加值1399.75亿元,增长20.0%,第三产业增加值1121.11亿元,增长16.0%。
三次产业的比例关系调整为6.5:
51.9:
41.6。
全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元,增长35.1%;地方财政一般预算支出203.06亿元,增长23.4%。
税收保持较快增长,全年国税系统组织税收收入(含海关代征)393.01亿元,增长15.1%;地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。
第二节青岛市房地产综合分析
一、青岛房地产发展阶段分析
房地产业是基础性、先导性产业,其发展与宏观经济的发展密切相关,同时,房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。
青岛市的房地产业发展较晚,自国家政策取消实物分房以后,房地产业才开始起步发展起来。
从1992年以来,青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段:
即①增长扩张期(92年到95年);②回落调整期(96年到97年);③复苏回升期(98到99年);④新一轮快速发展期(2000年以来)。
1、增长扩张期(1992-1995)
1992-1995年,在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下,青岛房地产市场经历了一轮快速增长,包括92到93年的爆炸式增长(施工面积和商品房销售面积增长均超过130%),94年的调整巩固(施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%),95年的进一步增长(施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%)。
青岛市房地产1992-1995概况
单位:
万平方米
年份
房地产开发投资(万元)
施工房屋面积
同比增长%
实际销售商品房屋面积
同比增长%
房地产开发企业数量
1992
-
258.95
-
39.51
-
178
1993
-
610.75
135.86
93.18
135.84
217
1994
374001
598.14
-2.06
90.12
-3.28
182
1995
539000
859.65
43.72
103.5
14.85
254
2、回落调整期(1996-1997)
经过92-95年的过快膨胀,1996、1997年两年,青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。
房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%,1996年实际销售面积同比下降了5.1%,竣工面积分别同比下降5.2%、11%。
在经过短期的调整后,青岛房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长,预示着房地产走势的新一轮启动。
青岛房地产1996-1997年发展概况
单位:
万平方米
年份
房地产开发投资(亿元)
同比增长%
施工房屋面积
同比增长
实际销售面积
同比增长%
企业数量
1996
50.1
-7.1
815
-5.2
98.2
-5.1
240
1997
45.2
-9.8
725
-11
129
31.6
311
3、复苏回升期(1998-1999)
进入1998年和1999年,青岛房地产市场又逐渐升温,98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%,施工面积同比增长15.88%、3.27%,实际销售面积同比增长53.78%、30.26%。
青岛房地产1998-1999发展概况
单位:
万平方米
年份
房地产开发投资
(亿元)
同比增长%
施工房屋面积
同比增长
实际销售面积
同比增长%
企业数量
1998
50.6
11.95
840.14
15.88
198.67
53.78
393
1999
64.8
28.06
867.6
3.27
258.78
30.26
378
4、新一轮发展期(2000至今)
从2000年起,在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下,青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。
二、青岛市一级市场状况
青岛市区东部为崂山山脉,北部为环境较差的传统工业区及老城区,所以基于青岛的特殊地理情况以及城市迅速发展的刚性需求,青岛市区当前土地资源极端紧缺,尤其是沿海CBD区域已近乎无地可用。
青岛近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场,对地块的品质要求愈来愈高,引发在青岛一级市场上的竞争更加激烈,拍出众多“天价”地块。
来通过近来青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地的珍缺性。
1、市北区西吴家村地块2007年
2007年9月5日,通过挂牌出让及拍卖方式,青岛市位于市北区西吴家村250号的(山东路)地块,在拍卖会上经历了279个回合的较量,最终以16.1826亿元的总价成交,楼面地价达到8330元。
2、银川西路A地块2005年
2006年6月18日,位于市南区银川西路土地面积近1.8万平方米的A地块以5120元/平方米的楼面价被某地产公司拍得。
此地块位于CBD区域之外,在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。
3、奥帆赛地块2005年
奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分,也被青岛市政府挂牌出售。
奥帆赛地块位于奥运分村东侧,南侧直接面向大海的奥运一号地块以16000元/平方米的楼面价成功交易。
此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价,堪称新的地王。
三、青岛市房地产整体发展现状
1、板块划分:
城市地段层级基本形成,价格和物业档次形成明显区隔。
李沧和四方区板块:
以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅为主。
中部板块:
以普通城市住宅和中档商业为主。
西部滨海板块:
围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼,区内多为中、高档普通住宅。
东部滨海板块:
以银川东路为界,南部为滨海高档住宅区;北为中端档次住宅物业。
附:
香港中路CBD板块概况
2、经济背景
2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势,完成投资268.36亿元,同比增长19.9%,比上年回落15个百分点,比2006年一季度、二季度、三季度,分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。
按投资用途分,完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%,较上年提高了2个百分点;办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%,比上年提高了0.6个百分点;商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%,所占比重较上年提高了0.4个百分点;完成其他用房投资28.02亿元,占全部投资的10.44%。
住宅投入加大,占比上提,房地产开发主体地位得到进一步的加强。
2006年,市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。
从投资进度看,市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大,占全市房地产开发投资的比重进一步提升。
在全市房地产开发投资中,累计完成房地产开发投资105.7亿元,同比增长47.1%,高出全市增幅27.2个百分点,占全市房地产开发投资的39.4%,比去年提高7.3个百分点。
五市完成投资57.92亿元,增长19.5%,增幅低于全市增幅0.4个百分点。
市内四区完成104.7亿元,仅增长1.2%。
从施工面积看,五市施工规模扩张较快,全年为985万平方米,增长27.8%,其次是市郊三区1071万平方米,增长2.3%,市内四区仅增长1.2%。
从竣工面积看,市内四区好于其他板块,全年竣工面积为240.5万平方米,增长6.6%。
“十一五”期间,青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态,严格控制土地使用方向,提高土地集约利用强度和单位土地产出效益,大力发展楼宇经济。
预计在未来5年里,集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇,同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程,预期新增商务楼宇面积120万平方米;以产业联动、产业互补为主导,以适当的激励政策为辅助,引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集,形成专业楼宇和楼宇群,东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色,西部重点突出航运服务等专业特色;完善楼宇税源综合服务,确保楼宇企业税收及时、按量落地,到“十一五”末,全区税收过千万元的楼宇争取达到40座,楼宇税收占全区总税收超过60%;引导楼宇业主招大引强,重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业,使楼宇成为总部聚集地,预期全区楼宇企业总数达到1万家,总部型企业达到500家。
3、市场现状(以2006年1—5月份为例)
2006年1-6月青岛房地产开发投资稳步推进,2006年1-6月份,全市完成房地产开发投资117.43亿元,同比增长28.7%,低于固定资产投资增幅8.9个百分点,比上年同期回落27.1个百分点。
按投资用途划分,前6个月完成住宅投资91.5亿元,比去年同期增长50%,高于全市房地产投资增速21.3个百分点,占全市房地产开发投资的77.9%,比去年同期提升了11.1个百分点;办公楼投资8.25亿元,同比增长2.2%;商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元,分别下降3.8%、28.5%。
2006年前6个月,青岛市房屋销售面积281.4万平方米,其中:
期房销售面积176.2万平方米,占青岛市房屋销售面积比重为62.6%,同比提高17.4个百分点;现房销售面积105.2万平方米,占37.4%。
青岛市房屋销售额124.2亿元,其中:
期房销售额为81.7亿元,占比重为65.8%,同比上升13.5个百分点,现房销售额为42.5亿元,占比重为34.2%。
销售
2006年1—5月份,全市房屋销售面积237.3万平方米,其中,现房销售面积89.9万平方米,占比重为37.9%,期房销售面积147.4万平方米,占比重为62.1%;全市房屋销售额102.8亿元,其中,现房销售额为36亿元,占比重为35%,期房销售额为66.8亿元,所占比重为65%。
此外,和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻,为青岛市整个房地产行业的发展带来了极大的影响。
他们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念,必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。
第三节青岛市住宅市场分析
1、市场概况
2005年,虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击,但是商品房销售价格分类指数依然是8类指数中最高的,青岛房价依旧走高。
投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线,反映出国家对
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