成都住宅市场分析报告.docx
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成都住宅市场分析报告.docx
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成都住宅市场分析报告
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前言
研究目的:
本报告对成都市2010年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计,一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况,旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势;另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析,旨在了解各区域市场发展情况及走势。
统计时间:
2010年1月1日—2010年12月31日。
统计范围:
成都市主城区房地产市场。
统计对象:
成都主城区一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。
第一部分房地产投资环境分析
一.2010年成都市综合概况
1.国民经济稳步上升
2010年,成都地区全年生产总值预计达到5090亿元,较去年环比增长15.0-16.0%左右。
城镇居民人均可支配收入预计增加至20577元,较去年环比增长13.0%左右。
图1:
成都历年GDP及增长率走势
数据来源:
成都市统计局
图2:
成都城镇居民可支配年收入及增长率走势
数据来源:
成都市统计局
2.成都市人口稳定增长成为楼市的强力支撑
截至2009年,成都市总人口达1139.63万人,其中农业人口占比有所下降,达510.25万人。
随着城乡一体化的进一步推进,人口结构必然发生变化,非农业人口的不断上升,导致居住用房的需求不断增加,给成都房地产市场的发展添加了强大的动力。
另外,近几年结婚登记的新人数量不断增加,且均在10万以上,这类人群的住房需求较为急迫,同时也是刚需的重要组成部分。
图3:
成都市人口总数及人口结构走势
数据来源:
成都市统计局
图4:
成都市历年结婚登记数量
数据来源:
成都市统计局
3.固定资产投资小幅下滑,房地产开发投资增长
2010年1-11月,全市固定资产投资累计完成3843.8亿万,比去年同期(下同)增长8.0%。
基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力,房地产开发投资大幅增长,远高于去年同期水平。
1-11月,基建完成投资1736.68亿元,减少5.4%;房地产开发完成投资1141.59亿元,增加43.6%。
2009年成都房地产市场的火热势头一直延续到2010年,虽然2010年国家调控政策不断,仍未浇熄成都房地产市场的热情。
尤其到了第四季度,随着市场回暖,商品房存量持续快速消化,市场火热行情的逐渐确定,开发商开始加大投资力度并疯狂拿地。
2010年1-11月,成都市房地产开发完成投资额已超过去年全年房地产开发完成投资额。
图5:
成都市固定资产投资及房地产投资概况
数据来源:
成都市统计局
二.城市规划建设概况
1.城市建设动态
●成都超额完成棚户区改造1.6万户实现了优居
今年,成都市超额完成年度棚户区改造民生工程目标任务,让1.6万户老百姓实现优居。
截至12月,成都市完成89个棚户区改造项目,累计完成改造住户16200户,占全年棚户区改造民生工程目标任务的105%。
今年全市城市棚户区及危旧房改造项目计划启动73个,涉及住户1.55万户,其中中心城区改造目标任务为9049户,14个郊区(市)县为6451户。
从目标任务的分解来看,五城区(含高新区)中,金牛区的改造任务最重,有3668户,成华区次之,有2960户。
在郊区(市)县,改造任务最重的是都江堰市,有1730户,彭州市次之,有1526户。
●城东片区350亿打造“四座新城”
城东今年将重点打造5公里长的二环路新兴产业发展轴,倾力建设8公里长的新成华大道。
这两条道路所辐射的范围内将带动总投资达350亿元的7个“50亿工程”项目。
目前,成都(龙潭)总部经济城、成都(猛追湾)休闲商务城、成都(新客站)城际商旅城、成都(地铁)城北商贸城四座产业新城全面开建。
●城南扩容双翼齐飞
5月24日,双流县华阳与中和两个街道辖区的部分区域划入成都高新区。
以南延线为主,大源商务组团为副翼的城南格局随之变化。
中和组团的崛起让“一主两辅,双翼齐飞”的城南新格局已然成型。
随着地铁一号线开通的临近,大源、中和两大辅翼正并驾齐驱成为城南最为热点的区域,而该区域的物业也将随着双翼的发展一起腾飞。
●金牛区旧城改造100亿重塑中央生活区
6月12日,由中铁二局投资约100亿元的金牛片区旧城改造项目正式启动。
项目按规划分为五大地块,分别为通锦地块、沙湾地块、铁路新村地块、马家花园宾馆地块、西一环地块,总计占地约415亩,涉及单位21家,住户8200余户,人口约2.9万余人,需拆迁房屋面积约84万平方米。
整个旧城改造项目将建成超过140万平方米的物业,物业形态包括住宅、五星级酒店、甲级写字楼和商业综合体。
●八大商品市场外迁五大新区为其续航
根据成都市发展规划,从今年起,用3~5年时间完成城中荷花池片区、五块石片区、盐市口片区、红牌楼片区、金府路片区、八里庄片区、西门车站片区、川藏路沿线八大商品市场的外迁工作。
搬迁后的城市核心区将聚集更加高端的产业,如:
金融、创意产业、高端服务业、居住区等。
●积极推动世界现代田园城市示范线规划
世界现代田园城市示范线确定后,市规划院积极行动,高标准开展示范点规划编制工作。
针对邛崃市平乐镇骑龙山东麓,市规划院以“和乐田园”为规划理念,以“体验平乐、品味天府”为总体定位,以“镇区整合一体化、国际项目成都化、天府文化产品化”为基本思路,提出构建“两大引擎、两大核心项目、八大辅助项目”的项目体系、“组团布局、林盘萦绕”的布局原则和“不上山、少占田、紧靠林、多临水”的建设原则,力求将其建设成为国内一流、国际知名的世界现代田园城市示范区。
针对蒲江县临溪河流域,市规划院深入挖掘“和山细水、仙风聚谷”的核心资源优势,以“林盘谷”为规划理念,提出构建“一轴、两带、一次轴、两区、一城、四镇”的空间结构,力求将其建设成为具有国际影响力的河谷型田园城镇示范区。
●成渝经济区规划获批准含四川15市重庆31区县
成渝经济区区域规划已于12月获国家发改委审批通过。
目前已上报国务院待批,预计近期将会出台。
据初步规划,成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县。
总面积20.61万平方公里,人口9840.7万,GDP总量1.58万亿元。
按照规划,未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地,国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地,全国统筹城乡综合配套改革试验区,国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。
2.道路交通改建加速,成都进入地铁时代
目前,成都交通建设速度加快,而轨道交通方面,成都更是迎来的轨道交通新纪元。
主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。
另外,除了城市轨道交通设施的建设进度加速外,城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。
2.1道路建设
●第二绕城高速开建大成都经济圈渐具雏形
5月28日,成都第二绕城高速公路全线项目均正式取得省发改委核准,并于6月底实现先期工程开工,10月全线动工。
成都第二绕城高速公路经彭州、广汉、青白江、金堂、龙泉驿、简阳、双流、新津、崇州、温江、郫县、新都等12个区(市)县,线路全长221公里,双向6车道,路基宽度33.5米,设计时速100公里,总投资290.57亿元,建设工期3年。
2.2轨道交通建设
●成灌快铁通车“西动脉”擎动全域成都
5月12日,成都至都江堰的成灌快铁正式通车。
该线全长68.1公里,起于火车北站,止于青城山,全程运行时间约30分钟。
目前列车停靠的站点依次为犀浦、红光、郫县西、都江堰、青城山5个站台。
伴随成灌快铁的风驰电掣,沿线居民的生产、生活空间范围将得以大大的拓宽,成都、郫县、都江堰之间将再无城市概念,成灌快铁将成为擎动全域成都的“西动脉”,拉动区域经济,激活西部板块。
●成雅城际铁路年内开工成都将半小时到雅安
近日,铁道部批准了《新建成都至雅安铁路项目预可研报告》,此条连接成都至雅安的城际铁路全长130公里,设计为双线、时速300公里,项目计划年内开工,工期为3年半,届时乘坐火车从蓉城至雨城只需30分钟左右,比现在节约1个多小时。
●成都地铁一号线正式通车,2号线建设正酣
2010年10月,成都地铁一号线正式投入运营,此线路贯穿南北,共设17座车站,其中换乘站7座。
该地铁线全长18.5公里,均为地下线,工程投资约80亿元。
此线路是西部地区收条地铁线路,同时标志着成都正式进入地铁时代。
而成都地铁二号线目前也正在如火如荼的建设在。
三.行业动向
●银行房贷政策收紧
目前,中国银行将首套房的优惠利率由7折升至8.5折,而打8.5折也是很难的事情,必须满足银行征信系统里不能有逾期记录、职业稳定、银行的VIP客户才有可能申请到8.5折优惠。
另外,中行不仅收紧了新房的房贷业务,对二手房市场也已经改变策略。
中行已经全面停止了与中介的合作,只做直客式的二手房贷款。
●2010年成都主城区将新建9000套保障性住房
2010年全市将在城区东、西、北等多个方位,建设9000多套保障性住房,其中廉租房约2000套,经适房约3000套,限价商品房约4000套。
该批保障性住房将于8月动工,预计2011年底竣工。
除了新开工建设保障性住房外,成都市还通过市场采购了一批廉租住房。
除190套廉租房房源正在按程序配租外,全市在中心城区推出700套廉租房,这部分房源将于2010年3月公告申请条件,接受困难家庭申请。
●成都三年内初步建成西部金融中心
《西部金融中心建设规划(2010~2012年)》日前正式出台,成都将定位于西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心以及西部金融服务中心,与北京、上海等全国性金融中心错位发展。
到2012年,成都将初步达到这一目标,成为西部金融中心和全国性金融中心辐射西部的重要枢纽。
●春季房交会成功举办
第35届成都房地产交易会(2010春季)在世纪城新国际会展中心圆满落幕。
本届房交会为期5天,场面较为冷清,观望成为买卖双方的一致表情。
房交会期间,成交量创历年新低,成交商品房约1100套,成交金额约6亿元。
本届房交会参展企业170家,参展楼盘223个,包含新都、温江、蒲江、双流等在内的7个区县集体组团参展。
13家成都品牌中介也在5号馆的二手房展示专区提供2万条二手房信息。
●认房又认贷贷款购房需出具“房屋信息证明表”
为认真贯彻落实中央调控政策,规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)住房认定标准,市房管局正式下发了《成都市房产管理局关于个人住房贷款查询家庭住房登记记录信息有关问题的通知》(以下简称《通知》)对如何查询、怎样规范、需要备其哪些资料等方面进行了详细规定。
●成都秋季房交会成功举办
为期5天的第36届成都市房地产交易会(2010秋季)在成都世纪城新国际会展中心圆满举行。
随着地铁的开通与成都宜居环境的整体提升,此次房交会人气十足;而保障性住房、公共廉租住房以及全面升级的政务服务平台,也成为了逛展人群集中关注的亮点。
四.政策影响(详细政策可在文后附表,文中只做分析)
2010年是国家政策密集出台的一年,也是史上调控最严的一年。
回顾整个2010年,为了遏制房价过快上涨,国家出台了一系列房地产调控政策,分别从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。
1.2010年主要政策及影响
全国性政策分析:
2010年,调控房地产政策的“组合拳”频出。
从“4.17新政”到“9.29”二次调控,再到全国多城市的“限购令”,房地产调控政策层出不穷,而针对每一项具体的政策,都量身定做了具体的操作和处罚意见,通过差别化的土地、信贷和税收政策,对投机制造房价上涨预期者给予严厉的打击。
可以说,此次楼市调控无疑是历史上最为严厉的调控政策。
下面对其中较为重要的政策作出分析:
●确定16家以房地产为主业的央企,其余将逐步退出房地产市场
影响:
此政策是房地产行业的一次优胜劣汰,将使房地产行业面临一次重新洗牌。
●“4.17”新政
影响:
此次调控对2010年的成都房地产市场影响非常大,尤其是二套房首付比例的提高及三套房停贷,对购房者影响巨大,导致整个市场进入观望状态,各地成交量应声跌落。
此政策有效地抑制了投资性需求和改善性需求。
●住建部、央行和银监会:
二套房认定标准出台
影响:
新标准的出台对于投资者的心理威慑力会非常大,但目前住房联网制度还不完善,在监督执行的过程中仍然会发现问题,因此二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大,还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。
●“9.29”二次调控
影响:
9.29二次调控是在4.17的基础上进行强调和细化,力度更强、范围更广,针对的是目前所出现的又一拨上扬行情,4.17新政之后各大城市房价并未明显回落,且部分开发商已经开始酝酿涨价,“政策底”出现,前期调控的成效基本消失,在这样背景下,中央选择了在量价齐升的9月底挥拳,预计其中的一些措施确实能够在抑制投机性和投资性购房者、规范开发商市场行为等方面起到积极的作用,但地方细则各不相同,具体效果还有待观察,如果调控效果出现反复,不排除继续出台组合政策进行调控的可能性,政策收紧的风向没有改变。
●国土部:
《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》
影响:
其中一些措施确实能够在抑制地价、规范开发商市场行为等方面起到积极的作用,但综合以往多次经验来看,在各地对于土地财政严重依赖的现状下,中央、地方、开发商多方利益冲突依然存在,该政策能否最终落实关键取决于各地的执行力度。
●央行两次上调存贷款利率
影响:
央行的两次加息,主要是为了抑制通胀,但对购房者和开发商来说,无形中增加了其资金负担。
成都地方性政策分析:
2010年成都地方性政策主要是对国家出台政策的细化落实。
其中,“二套房认定标准的出台”,“持证准入”制度的实施,“限外令”等政策对成都房地产市场影响较大。
●《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》
影响:
该政策对房地产交易市场更透明、更公平开了个好头,对开发商而言,该政策也有一定的震慑作用。
●成都“二套房认定标准”的出台
影响:
使之前困扰业界有关二套房“认房又认贷”难认定的问题终于得到解决,同时使市场的观望情绪进一步加重。
●“持证准入”制度
影响:
用地指标的出现,加大了开发商的拿地成本,同时拿地门槛也得到提高,极有可能对成都市房地产业进行一次洗牌,对众多实力不强或者相关资源较少的开发商来讲,准入制度的设立将对其产生某种程度的生存危机。
●预售款监管政策的执行
影响:
对于实力将强的正规的大型房企来说,“预售款监管”对其影响较小。
对于一些实力欠佳的中小开发商而言,预售款监管对其将产生致命的影响。
在信贷收紧、直接融资受阻、预售款监管趋严的共同作用下,房企需要依靠大量自由资金维持运转;一旦预售资金被全部监管,不少以项目滚动开发模式扩张的中小开发商,将失去对资金的自由调配能力,整个企业的运营,或会因各个项目之间的资金拆借受阻而将面临资金断流的威胁。
●成都“限外令”
影响:
此政策主要是对国家“限外”政策的执行。
由于目前成都境外购房者比例非常小,短期内对成都房地产市场影响不大;长期来看,此政策的出台,会降低一部分外来投资热情。
●“川20条”新规及成都调控细则
影响:
对近期后市的作用有限,只是作为地方政府层面对中央政策的一个相应及贯彻落实,是抑制投机、规范市场等前期政策的延续。
但其中提到加大保障房建设,从2010年四季度的土地拍卖市场市场中我们可以看到,该项政策已经开始有所反映,在土地出让环节捆绑设置保障房项目。
总的来说,此次政策更多是对大众心理产生影响,实际效用甚微。
2.2011年政策走向及预测
2010年楼市调控措施层出不穷,但效果仍然不“给力”,史上最严厉的调控政策,并没有将浇息房地产市场的红火,“日光盘”不断涌现,在年末成交量明显回升;价格方面也没有稳住;而土地市场也在下半年极为火爆,各地地王频出;总的来说,2010年的政策调控效果仍然不是很理想,但可以看出政府调控房地产的决心之大。
从目前调控效果来看,进入2011年,楼市或将迎来第三轮调控。
由于2010年的调控措施已比较全面,预计2011年的调控政策将会是之前政策的细化落实和重申强调。
除了继续加强房地产调控外,规模巨大的保障性住房建设计划,也将是2011年房地产市场的重要特点。
在通胀预期的影响下,2011年将会迎来多次加息。
而之前风声不断地房产税,也将可能在部分城市试点执行。
第二部分房地产市场分析
一.一手住宅市场分析
2010年房地产市场政策频出,一定程度上、一段时间内起到了抑制需求的作用,市场成交量冲高回落。
而供应方面,09年拍卖的地块均希望借着当年的“牛气”在市场中分一杯羹,供应量也有所放大。
整体看来,供需差距较前几年有明显减少,供应量略低于成交量。
图6:
2007年-2009供应/成交套数比较
数据来源:
中原数据库
1.供应市场分析
1.1市场供应反弹回升
2010年成都市主城区商品住宅共新增98405套,新增面积835.19万平方米,供应面积环比上升7.69%。
2008年市场经历地震与经济危机双重影响,开发商意在回款大量低价出货,供应量居于高位;2009年,市场火爆但供应端以消化前期存量房为主,表现平淡。
2010年市场再经过前期的大供应,大消化后,市场归于平稳。
近4年供应端的走势可以用高开低走来形容,目前仍然处在一个“筑底”的过程中,并且由于多方条件限制(政策调控、土地供应等),后期供应大规模放量的可能性较小。
图7:
历年新增商品住宅供应走势(按面积)
数据来源:
中原数据库
1.2供应走势一波三折
2010年成都商品住宅供应走势与09年大致相同,首先10年上半年与下半年供应量差别较大,上半年平均每月供应6580套,供应面积58.73万平方米,而下半年平均每月供应9821套,供应面积80.47万平方米,环比上半年套数和面积分别增加了49.24%和37%;其次10年供应峰值均主要集中于房交会前后,4、5月及9、10月供应量相对偏高,房交会对市场供应的刺激作用较为明显。
图8:
2010年各月新增商品住宅供应走势
数据来源:
中原数据库
1.3供应市场细分
1.3.1供应向西南片区转移
位于城西、城南方位的金沙、顺江及大源三个板块称得上是10年最炙手可热的区域,在这些板块的带动下城南及城西供应均有所上升。
10年城南及城西供应体量分别为296.54万平方米和242.65万平方米,环比去年分别上升55.15%和11.88%。
城东供应基本保持平稳,被寄予厚望的攀成钢片区仍未有大动作;城北区域花满庭进入尾盘,华侨城供应减缓,虽然有北城天街这样的项目面市,仍难掩其供应端的颓势。
图9:
2008-2010年各方位新增商品住宅供应
数据来源:
中原数据库
1.3.2供应主战场转至三环外
从成都各环域商品住宅供应情况来看,2010年供应主战场已从二环至三环转移至三环外。
从近三年成都各环域商品住宅供应量来看,随着城中土地的愈发稀缺,成都房地产市场向外发展的步伐逐渐加快,三环内商品住宅供应量呈逐年递减趋势,而三环外供应面积却环比上升了61.35%,相信后期还将持续向外发展。
图10:
2008-2010年各环域新增商品住宅供应
数据来源:
中原数据库
2.成交市场分析
2.1风光不再,冲高回落(从08-10年三年的供应和成交量来看,供需是相符的,关于成交量的分析不能太片面)
2010年成都楼市受政策影响,风光不再,成交量在2009年冲高后大幅回落。
全年成交商品住宅91510套,成交面积848.02万平方米,成交面积环比大幅下挫32.36%,甚至低于2006年的成交总量,4·17新政及其他一系列的政策调控对楼市仍然有一定的影响力。
然而从近三年的供应与成交总量来看,两者基本持平,2009年市场的火爆消化了大量2008年的存量,进入2010年后市场回归正轨,成交量从高位回落。
虽然成交与供应在不同时段存在“错位”,但整体看来市场结构比较稳定。
图11:
2004-2010年商品住宅成交走势(按面积)
数据来源:
中原数据库
2.2一波三折,后劲不足
2009年成都市主城区商品住宅月均成交面积高达104.34万平方米,创出历史新高。
而2010年全年成交量最高的11月成交量也才136.21万平方米,几乎只有去年单月最高成交量的一半。
2010年全年月均成交7626套,成交面积70.67万平方米。
月均成交面积环比下滑32.27%。
本年度单月成交量一波三折,1-4月稳步上升,随后由于受到新政的影响,市场观望气氛加重,5-7月成交量呈现下滑的趋势。
7月探底后,随着市场的回暖,成交量开始逐步回升,10月供应端集中放量,使得11月成交量达到本年度峰值136.21万平方米,然而随着供应端的缩量,12月成交量又出现大幅跳水,楼市显得后劲不足。
成交量在12月受供应端缩量的影响大幅下滑,进入2011年,由于政策面的收紧,或将导致一部分购房者产生观望情绪,预计成交量将继续在低位运行。
图12:
2008-2010年月均成交面积对比
数据来源:
中原数据库
图13:
2010年各月成交量走势
数据来源:
中原数据库
2.3成交市场细分
2.3.1城西领跑城北跳水
所有区域的成交量均出现了不同程度的下滑,城北和城东分别成交113.59万平方米和203.85万平方米,环比去年分别大幅减少51.35%和40.12%
城西区域除2月和12月成交量低于其他区域外,其余各月份均占据区域成交量的榜首。
2010年的城西区域十分活跃,金沙-外金沙板块、光华-外光华板块不断有新的项目推出,持续供应,虽受整体环境影响成交量环比下降了28.26%,但仍然稳坐成交量的“头把交椅”,区域2010年共成交商品住宅254.67万平方米。
城北区域由于新推项目数量有限,供应严重不足,成交量大幅跳水,全年仅成交113.59万平方米,环比大幅下降51.35%,成为降幅最大的区域。
随着中铁建、招商、万达等大型开发商的陆续登场,城北区域或将在2011年摆脱目前的窘境。
图14:
2008-2010年各方位商品住宅成交走势(按面积)
数据来源:
中原数据库
2.3.2商品住宅存量继续紧缩
2010年初,据中原统计整个成都市主城区商品住宅的市场存量为356.69万方左右,经过一年时间的浮沉,截止12月末存量房的体量降至344万方左右,减少了3.6%。
去年的热销导致存量房体量“瘦身”,加之今年供应端缩量,因此,尽管10月份出现集中放量,存量上升的态势,但随着存量被迅速的消化,今年底的可售存量基本保持在2009年水平线上。
受今年政策频出的影响,供应端或将继续在低位运行,2011年市场存量消化速度很可能加快,但受房价高企、市场大环境等因素的影响,楼市出现供不应求的可能性不大。
图15:
2010年各月商品住宅存量变化
数据来源:
中原数据库
3.产品供需特征分析
3.1高层产品仍占市场主流
2010年成都高层产品供应有占比有较多下滑,环比09年下滑了9个百分点,但仍然占据市场主流。
而小高层产品占比为23%,环比09年上升了9个百分点。
其他各建筑类型占比并无太大变化,环比涨跌幅度在2%以内。
由于成都土地规划条件较为严苛,相信后期成都供应市场仍将以高层及超高层建筑为主。
图16:
2010年商品住宅供应物业类型情况
数据来源:
中原数据库
3.2供应仍以中小户型为主
2010年成都商品房供应市场中小户型占比明显上升,90平方米以下中小户型占比为62%,环比09年上升了12个百分点。
其中70-90平方米户型产品成为市场主力户型,环比09年上升9个百分点。
其他户型除120平方米以上占比有较大下滑外均变化不大。
图17:
各面积段供需情况(按面积)
数据来源:
中
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