XX城房地产估价报告.docx
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XX城房地产估价报告.docx
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XX城房地产估价报告
房地产估价报告
项目名称:
XX房地产价格评估
委托方:
ⅩⅩⅩⅩⅩ
估价方:
XXX
估价人员:
XXX
XXX
XXX
XXX
估价作业日期:
X年X月X日至X年X月X日
估价报告编号:
X房估字[XX]第XX号
目录
估价师声明1
估价的假设和限制条件2
估价结果报告3
一、委托方3
二、估价方3
三、估价范围3
四、估价对象3
五、估价目的12
六、评估的价值类型和定义12
七、估价时点12
八、估价依据12
九、估价原则13
十、估价方法14
十一、估价结果15
十二、估价报告应用的限制15
十三、估价作业期15
十四、其他需要说明的事项15
十五、注册房地产估价师及其他参与估价人员16
附件17
致委托方函
XXXXX:
受您的委托,我公司于2010年12月7日至2009年12月21日XX房地产,建筑面积为50.49m2,《房屋所有权证》证号为房权证字第2010XXXXX号的房地产进行市场价格评估,为高档商业综合体出让提供价格依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料,遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则,经估价人员实地收集资料、分析计算,并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后,确定委估房地产于估价时点2010年12月17日的价格及单价为:
房地产价格及单价
小写
大写
总价格
481939.17元
肆拾捌万壹仟叁玖佰叁拾玖元壹角柒分
单价
9545.24元/m2
玖仟伍佰肆拾伍元贰角肆分
本报告书的应用有效期为壹年,自完成日期起壹年内有效,即从2010年12月2日起至2011年12月17日止。
随此函附交
份估价报告。
估价的详细结果和有关说明,请见以下《估价结果报告》。
特此函告!
XXXXXX(公章)
法定代表人:
XXX
2010年12月17日
估价师声明
我们郑重声明:
在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎,我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有个人利害关系。
4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘,本报告书的估价人员中:
XXXXXXXX都对估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。
7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的;如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段,致使估价人员在报告书中选用了错误的数据,相应责任由委托人承担。
估价师资格证书号估价师签名
XX
XX
XX
XX
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1、本报告基于公开市场假设,即:
(1)市场为公开的市场,卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价;
(2)议价期间房地产市场基本保持稳定;
(3)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。
2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效,估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形,房地产权属无纠纷,出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提,即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。
3.本报告在评估过程中,假设委估房地产为酒店公寓用途,在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件,另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供,未对资料的真实性进行核实,如因资料不实而导致估价失实、失误和错误,责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方确定房屋拆迁时该房屋的市场价值提供参考依据用,不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时,对房屋仅进行一般性察看,并未进行结构性测试,不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.本估价报告未考虑房屋拆迁所需的手续费以及期间发生的各种税费。
7.未经本评估单位同意,评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中,也不得以任何形式公开发表。
8.房地产估价报告备查编号:
XX房地估X字[XX]第X号。
估价结果报告
一、委托方
单位名称:
XXXXXXXX
法定代表人:
XXX
单位住址:
XXXXXXXX
联系电话:
XX-XXXXXXXX
二、估价方
机构名称:
XXXXXXXX
单位住址:
XXXXXXXX
法定代表人:
XXX
估价资格:
XXXXX
联系电话:
135XXXXXXXX
三、估价范围
本次估价对象为XXXXXXXX房地产,建筑面积为50.49m2,《房屋所有权证》证号为房权证字第2010XXXXX号。
四、估价对象
(一)区位因素分析
A、宏观区位因素分析
(1)一般因素
武汉,简称汉,是中国湖北省的省会,总面积8494平方公里,常住人口858万人。
全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、3个国家级开发区(武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区)。
武汉市位于江汉平原东部,长江中游与长江、汉水交汇处。
地处东经113°41′-115°05′,北纬29°58′-31°22′,东端在新洲区柳河乡将军山,西端为蔡甸区成功乡窑湾村,南端在江夏区湖泗乡刘均堡村,北端至黄陂区蔡店乡下段家田村,周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤,形似一只自西向东的彩蝶,是华中地区的最大都市,中国大陆七大中心城市之一。
世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区,将武汉一分为三,形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局,通称武汉三镇。
唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛,江城五月落梅花”,因此武汉自古又称“江城”。
武汉历来被称为“九省通衢”之地,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽.与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内,与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右,特快火车基本10小时左右都可到达,是中国经济地理的“心脏”。
具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。
独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。
京广、京九、武九、汉丹4条铁路干线,以及京珠、沪蓉等6条国道在此交汇,武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。
水运已形成“干支一体,通江达海”的客货运网络,武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。
华中地区最大的航空港武汉天河机场,是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸,第二航站楼投入使用后,它将迈入全国四大枢纽机场的行列。
巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。
以建设国家级物流枢纽城市为目标,合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系,武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。
在我国经济地理圈层中,武汉处于优越的中心位置。
武汉市具有得天独厚的自然资源,这在国内外大城市中不多见。
一是充足的水资源。
市内江河纵横,湖港交织,长江、汉水交汇于市境中央,且接纳南北支流入汇,众多大小湖泊镶嵌在大江两侧,形成湖沼水网。
全市共有水域面积2205.06平方公里,占全市总面积的25.79%,居全国大城市之首。
二是取之不尽的物产及生物资源。
素有渔米之乡美誉,粮食作物共240多个品种;经济作物共50种;鱼类资源共11目11科88种;水生动物共有8目14科45种。
三是丰富的矿产资源,现已发现38种矿藏,其中已探明储量的矿种有24种(不含地下水),占全省已探明储量矿种的30.38%。
武汉一直是长江中游的商贸金融中心,历史上流传着“货到汉口活”的说法。
明末清初,汉口就跻身全国四大名镇之列,成为“楚中第一繁盛处”。
上个世纪初,汉口一度成为中国第二大对外通商口岸,中国四大金融中心之一。
今天,这座商家必争之地仍然商贾云集,千街熙攘。
目前,全市拥有商业网点12万余个,有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列,全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。
法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉,推动了武汉商业贸易发展。
武汉金融、证券交易同样活跃,中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构,法国兴业银行在汉设立了分行,10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构。
武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一,一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。
武汉坚持“开放先导”战略,一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用,极大地提升了城市综合服务功能。
同时,从转变政府职能入手,对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等,投资环境日益改善。
世界500强企业已有60家在汉投资,另有300多家跨国公司在汉设立了办事处,其中地区性、区域性总部达到100余家。
武汉是国家重要的科教基地之一,科教综合实力居全国大城市第三位。
拥有包括华中科技大学、武汉大学等52所普通高校,70万在校大学生。
成人高校在校学生近12万人,各类科研机构106所,国家实验室1个,国家级重点实验室13个,在汉中国科学院与工程院院士47名。
智力资源和人力资源十分丰富,“XXXXXXXX”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区,在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域,科技开发实力处于全国领先地位。
武汉是中国重要的工业基地。
现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。
武汉正在大力发展现代制造业,着力推进产业技术升级、集群发展。
重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。
同时运用产业政策,引导企业向园区集中。
重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。
一批年销售收入过百亿元的大型企业,以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。
(1)区域因素
洪山区位于长江之畔,东湖之滨,是武汉市以城带郊的中心城区。
全区自西向东呈半圆形,东抵鄂州市,南与江夏区接壤,西与武昌、青山两区相邻,北与黄陂区、新洲区隔江相望,是武汉的东大门。
全区版图面积570平方公里,户籍人口82.6万,常住人口超过100万,辖8个街道6个乡镇。
洪山区人文特色浓郁,科教智力密集,交通发达便捷,山水资源丰富,发展空间广阔,是创业、居住的理想之地。
1科教
辖区科教资源独特,拥有华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、华中农业大学、中南财经政法大学、中国地质大学(武汉)、武汉理工大学等16所部属、省属高等院校,在校大学师生50多万人。
有35个国家级和省级科研单位、13个国家重点实验室,两院院士44名,各类专业技术人才10多万人。
国家级东湖新技术开发区即“XXXXXXXX”处于洪山腹地。
目前,我区已建立了区校合作平台、校企合作平台和科技信息平台。
独特的科技、教育和人才优势,为辖区企业的发展壮大提供了丰富的智力资源和雄厚的技术支撑。
洪山区创立了国家级科技创业中心,独具洪山特色的科技企业孵化带建设取得显著成效,孵化带面积达到21.7万平方米,在孵企业600余家,转化科技成果428项,洪山区成为全市科技孵化器建设示范区。
保持了“全国科技工作先进区”称号,连续三届荣获“全国科技进步先进区”殊荣,成为全市唯一的“国际科技合作试点区”。
基础教育取得较大进步,中小学入学率、辍学率、毕业率普遍达标,洪山高中、卓刀泉中学和华师大附小建成省级示范学校,华中师范大学第一附属中学为“中国百强中学”,并位列前二十强。
幼儿教育、职业技术教育、特殊教育、各类成人教育继续发展。
圆满完成省“西藏班”入驻我区任务,“西藏班”教学环境与管理受到省市好评。
黄家湖地区新建大学3所,基本形成环东湖→环南湖→黄家湖高等教育长廊。
2商业
与武汉市建设华中地区商贸流通中心相呼应,洪山大力整合商贸资源,加快规模特色商圈发展,已经形成五大各具特色的商圈。
其中珞瑜路商圈形成了以赛博数码广场、资讯广场等为核心的电子科技产品一条街,以新世界、群光广场等大型商场为龙头的商贸企业群;徐东路商圈形成了以商贸流通业和公司总部商务为特色的武汉市江南片重要的商贸服务中心,徐东平价、销品茂、沃尔玛、新宜家、麦德龙、凯旋门、金马家居、欧亚达等中外大型商家扎堆经营;白沙洲商圈利用其开阔的场地和便利的交通,大力发展现代物流业,形成了汽车及零配件、新型建材、农副产品、物流配送等各具特色的专业销售服务市场,烽火钢材大市场、机电市场等7大物流市场2007年交易额已经超过100亿元,其中白沙洲农副产品大市场日交易量位居全国同行业前列;武汉火车站商圈重点发展以服务客流为主体的各类商贸流通业,逐步把该地区建成武汉市现代化“窗口式”新型客运商圈;白浒山港区商圈配合武汉白浒山外贸码头港区、化工新城和阳逻长江大桥建设,发展完善与此相适应的配套设施和服务项目。
珞喻路商圈:
实行街道口地区、卓刀泉地区与鲁巷地区联体发展,促进珞喻路科技产品开发经营,扩大规模,提升档次,发展赛博广场等大型IT产品专卖商场,提高科技一条街电子产品服务功能和辐射力。
对珞喻路街面进行立体整治,突出科技特色,提高科教文化品位。
徐东路商圈:
完善该商圈服务功能、服务设施。
突出发展商贸流通业和公司总部商务。
建设和完善特色街、市场群。
搞好友谊大道等新建干道商业配套服务设施建设,进一步把徐东路商圈建成武汉市江南片重要的商贸服务中心。
白沙洲商圈:
大力发展白沙洲地区现代物流业,发展汽车及零配件、新型建材、农副产品、物流配送等各具特色的专业销售服务市场,“十一五”把该地区建成武汉市重要的物流配送中心与商品集散地。
武汉火车站商圈:
按照武汉市建设新火车站的统一规划布局,整合资源,理顺体制关系。
配合武汉市新火车站的建设,在和平乡白马洲地区适时发展以服务客流为主体的各类商贸流通业。
沿武汉火车站广场周边建设若干标志性建筑和地标性景观,逐步把该地区建成武汉市现代化“窗口式”新型客运商圈。
白浒山港区商圈:
配合武汉白浒山外贸码头港区和化工新城建设,在该地区适时启动建设外贸商品、化工产品等仓储物流商圈。
建设与化工新城、白浒山港区和阳逻长江大桥相配套的基础设施及服务项目,促进东部地区快速发展。
③住宅
3工业
科技发展成为品牌。
近年来,洪山充分发挥科教智力优势,建立了以街道口、广埠屯地区为中心,沿珞瑜路向东西两侧延伸,西起石牌岭、东至关山口,长达10公里的洪山区科技一条街。
北京、深圳等外地300多家科技企业在这里设立了“窗口”,4000多名科技人员在此从事科研工作,几年来已累计研究开发科技产品1470多项。
在科技特别是电脑业的发展上,“广埠屯”已成为与“中关村”齐名的城市名片。
企业孵化网络基本健全。
以转化成果,孵化企业,培育企业家为目标的科技企业孵化器是中小科技企业成长的摇篮。
从2000年开始,按照“专业化建设,市场化运行,社会化服务”的思路,着手建立科技企业孵化器,为在孵企业提供“全方位、多层次、高效率”的服务。
目前,已建成科技企业孵化器15个,其中国家级3个,孵化面积23万平方米,在孵企业738家,培育出蓝星集团、团结激光、高德光电等一大批科技含量高,成长性好的企业。
洪山已经成为武汉市科技孵化器建设示范区和全市唯一的“国际合作试点区”,连续三届荣获“全国科技进步先进区”殊荣。
创意产业成为亮点。
为发挥高校资源,帮助毕业大学生转化学业优势,洪山区积极促进创意事业发展。
以中国地质大学为中心,已建成鲁磨路地质大学珠宝一条街;拟以黄家湖大学城为中心,建成大学生创业一条街。
目前,以武汉大学“珞珈创意园”、“武汉创意产业中心”为重点,北起珞狮北路,南至珞狮南路,长3公里的创意大道正在加快建设,将聚集华中地区最大的出版产业以及表演、设计、软件多媒体设计等创意类型企业,是全省创意企业和人才最为密集的区域,创意产业前景无限。
④旅游
武汉市城区现有和在建的6座长江大桥中,二桥、阳逻、天兴、白沙洲等4座大桥联通洪山;武汉市4大环线均通过洪山;沪蓉、京珠高速公路、107国道、316国道、京广、武大和规划建设中的武广、武京高速客运专线以及武汉2号、4号轨道交通均穿越洪山;珞瑜路、珞狮路、雄楚大道、南湖大道、徐东大道、迎宾大道、友谊大道等六条城市主干线横贯东西南北,白沙洲以及正在兴建之中的街道口、卓刀泉、岳家嘴四大立交桥成为东西贯通、南北交融、四通八达的交通枢纽;天兴汽渡、左岭白浒码头成为水上交通与运输的纽带。
便捷的交通,为洪山仓储、物流、经济发展提供了支撑。
洪山丰富的山水、路桥、科教及历史人文等资源,为发展旅游休闲业奠定了良好的基础。
已经形成以东湖九峰城市森林保护区为核心的大东湖自然景观线路。
比西湖面积大5倍的东湖,水面面积34平方公里,沿岸被34座山峰环绕,山下有湖,水中有山。
秀丽的山水,丰富的植被,浓郁的荆楚风情和别致的园中园,吸引着众多的中外游客。
九峰山方圆20平方公里,其9座山峰蜿蜒起伏,其丁管峰海拔200米,是武汉城区第一高峰。
九峰山上林木遍布,风光秀丽,气候宜人,是人们亲近大自然的理想去处。
形成了环汤逊湖、严西湖、青菱湖、黄家湖周边的乡村休闲旅游线路。
汤逊湖拥有水面1.5万亩,已建和在建的有三大区域:
农家乐园区、水上运动游乐区、避暑休闲区。
还有张公山休闲娱乐度假区、黄家湖休闲观光风景带等等,为人们的休闲娱乐提供了绝佳去处。
形成了以XXXXXXXX一条街、卓刀泉历史文物古迹、图书城等众多科教历史景点为基础的科教文化线路。
东湖海洋世界、武汉植物园、中南民大博物馆、中国地大博物馆、武大樱花,具有神奇典故的卓刀泉古寺等等多处景点,让人们在游览中增长知识,陶冶情操。
B、微观区位因素分析
(1)位置及四至
估价对象XXXX。
东边为民族大道,一个街区内有中石油,华中光电技术研究所;南临湖北省开放职业学院;西边与华城新都用地相接;北与龙安集团接壤,同时离XXXXXXXX内;武汉地铁建成后,本估价对象武汉地铁二号站也只有一站路之遥。
具体位置详见上页插图。
(2)景观环境
估价对象XXX。
(3)公共配套设施完备程度及典型物业
估价对象所在的XXXXXXXX拥有城市优良的自然资源和城市景观,各种配套设施非常完善。
周边分布有XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
(4)繁华程度
估价对象所在的区域呈现金融集聚、商贸活跃、信息快捷、环境靓丽的繁荣景象。
周边两街区内分布有华美达酒店、龙安大酒店、楚天卢酒店、太谷商业酒店、湖滨花园酒店、种田实际大酒店等宾馆酒店,以及XXXXXXXX等购物场所,还分布有中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、武汉市商业银行、上海浦东发展银行、汇丰银行、招商银行、交通银行等金融单位,人流量、客流量大,属商业密集区。
(5)交通条件
距离其最近的公交车站XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX等公汽课到达,可通达武汉三镇,交通便捷度优。
(二)个别因素分析
A、实物状况
委估建筑物于二零一零年建成,维护保养情况较好。
相关数据如下:
容积率:
6.2
绿化率:
25%
物业管理:
XXXXXXXX
占地面积:
12069.27
总建筑面积:
7.3万平方米
规划户数:
777
社区规模:
中型
开发商:
XXXXXXXX
投资商:
XXXXXXXX
四周道路:
东:
XXXXXXXX;南:
XXXXXXXX;西:
XXXXXXXX;北:
XXXXXXXX;
车位总数:
XXXXXXXX
该小区位于武汉市洪山区,框剪结构,高26层。
委估对象属XXXXXXXX,精装修。
2.委估对象利用现状
已经建成,正在装修。
五、估价目的
本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、评估的价值类型和定义
本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值,其中土地使用权是剩余年限36.83年(2007年10月18日至2047年10月18日)、土地用途为商业用地的出让土地使用权价值。
七、估价时点
二零一零年十二月十七日
八、估价依据
(一)行为依据
《委托评估函》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行);
2.《中华人民共和国土地管理法》。
(2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号(第二次修正)、1999年1月1日起施行);
3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施);
4.《全国统一建筑安装工程工期定额》(中华人民共和国建设部组织修订、2000年2月16日起施行);
5.11、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设意见的通知》(计价格[2001]585号、2001年4月16日起施行);
6.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施)。
(三)产权依据
《房屋所有权证存根》鄂房权证字第XXXXXXX号。
九、估价原则
(一)合法原则。
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。
二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。
三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。
(二)最高最佳使用原则。
由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同收益量,且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据,所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
(三)替代原则
市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。
这是因为,在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。
这种市场选择的结果,必然促使效用相同或相近的商品在价格(包括租赁价格)上趋同,这就是市场替代原则的具体体现。
为此在房地产估价中,可以依据这一原则,选择具有较大可比性的市场交易实例,从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。
(四)估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点
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