山东省东营市基准地价修正体系.docx
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山东省东营市基准地价修正体系
第一节土地级别调整结果
土地级别调整后,商服用地和住宅用地调整后的土地级别由6个调整为5个,级别变化较大。
工业用地维持5个级别,级别变化不大,基本沿用2007年基准地价的级别界线,略作细微调整。
更新调整后各用途各级别的分布情况见表
东营市中心城区商服用地级别范围表
级别
级别范围
一级地
分为三部分:
西城部分:
东到广利河;西到规划梁山路;南到北一路;北到淄博路。
东城部分:
东到胶州路,南到黄河路,西至东三路西200米,北至大渡河路。
二级地
一级地边界以外。
西城部分:
东至太行山路,南至济宁路,西至云门山路西100米,北至北二路。
新区部分:
东至天目山路,西至庐山路,南至广利河,北至新泰路。
东城部分:
东至利二沟,西至东一路,南至南一路-潍河路,北至万泉河路、北一路
三级地
二级地边界以外。
东至东四路-黄河路-东六路-南一路-东四路一线,西至玉山路;南到广利河-杭州路-规划南一路,北到永定河路-兰州路-北一路-贺兰山路-烟台路-潍坊路-胜北社区
四级地
三级地边界以外定级范围内,东七路-北二路-东八路以西的部分。
五级地
定级范围内,四级地以外区域。
东营市中心城区住宅用地级别范围表
级别
级别范围
一级地
西城部分:
东到广利河-峨眉山路;西到规划梁山路;南到黄河路;北到淄博路。
新区部分:
东到高速公路,西到沂山路,黄河路以南,西至沂山路西280米,南到广利河,北到北一路。
东城部分:
东到利二沟,西到东二路,南到潍河路,北到万泉河路。
二级地
一级地范围外,东至东五路-黄河路-东六路-南一路-东五路一线,西到云门山路,南到南一路-西一路-广利河-天目山路-运河路-东一路-南二路南1000米,北至北二路-西一路-莱阳路-胶莱河路-兰州路-汾河路-登州路-北一路
三级地
二级地范围以外,东到东七路,西到西五路,南到南二路-广利河,北到伊犁河路-兰州路-永定河路-烟台路-西二路-潍坊路-胜北社区
四级地
三级地范围外定级范围内,东八路以西部分
五级地
定级范围内,四级地以外区域。
东营市中心城区工业用地级别范围表
级别
级别范围
一级地
东到广利河-西二路;西到云门山路;南到黄河路;北到北二路。
二级地
一级地边界以外。
西城部分:
东到峨眉山路,西到玉山路;南到菏泽路;北到南庄居委会-西营居委会-胜利油田党校-供水公园。
东城部分:
东到登州路;西到东二路-郑州路;南到沂河路;北到万泉河路。
三级地
二级地边界以外。
西城部分:
东到贺兰山路-莱阳路-沂山路-北一路-天目山路;西到西五路;南到黄河路-西一路-金乡路-西二路-济宁路-西四路-五干渠;北到烟台路。
东城部分:
东到康洋路-淮河路-东四路;西到兰州路-汾河路-东一路-辽河路-惠州路;南到潍河路,北到永定河路-汾河路。
四级地
三级地边界以外。
东到东五路;西到西五路西200米;南到枣庄路-西二路-南一路-广利河-东二路-南二路;北到北二路-郑州路-伊犁河路-兰州路-永定河路-金水河路-栖霞路-庐山路-烟台路-太行山路-潍坊路。
五级地
定级范围内,四级地以外区域。
第二节基准地价内涵的界定及依据
一、基准地价内涵的界定
东营市基准地价更新是对商服用地、住宅用地和工业用地分别按级别评估设定基准地价。
基准地价基本内涵界定分为以下几个方面:
1、基准地价的基准日
按照山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》(鲁国土资发[2009]143号文)文件精神,东营市中心城区基准地价更新的基准日设定为2010年1月1日。
2、土地用途
土地用途界定是估价中的核心问题。
由于土地用途的差异,地价差别很大。
本次基准地价更新中,依据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007),土地用途划分以下三类:
商服用地、住宅用地、工业用地。
3、标准容积率
标准容积率确定为:
商服用地1.3,住宅用地1.3,工业用地为0.6。
4、土地开发程度
土地开发程度确定为:
商业、住宅及工业用地各级别土地开发程度为“五通一平”(通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整)。
5、土地使用年期
基准地价各类用地的土地使用年期为法定最高出让年限,即商服用地:
40年;住宅用地:
70年;工业用地:
50年。
6、还原率确定表
测算方法
类型
商业
住宅
工业
租售比
综合
7.38%
7.27%
-
房屋
8.47%
7.91%
-
土地
6.52%
5.94%
-
安全利率+风险调整
土地
7.23%
6.73%
6.23%
一年期贷款+物价指数
土地
7.87%
6.97%
6.37%
综合结果
房屋还原率
9.2%
8.6%
8.3%
土地还原率
7.2%
6.6%
6.3%
土地开发平均费用表
土地级别
“七通一平”
“六通一平”
“五通一平”
“四通一平”
“三通一平”
土地开发费
(元/平方米)
150
125
95
80
70
第三节级别基准地价的计算及确定
通过样点地价平均法和回归分析法获得了两组基准地价数据,在此基础上,项目组通过与其他地市的横向比较,与2007年基准地价的纵向分析,基准地价与地价动态监测成果的对比分析,地价与房价关系的分析,综合确定新一轮的基准地价。
东营市中心城区基准地价表
土地级别
商服用地
住宅用地
工业用地
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
元/平方米
万元/亩
一级
1950
130.0
1800
120.0
675
45.0
二级
1575
105.0
1425
95.0
570
38.0
三级
1275
85.0
1050
70.0
450
30.0
四级
825
55.0
750
50.0
315
21.0
五级
600
40.0
450
30.0
226
15.1
第四节基准地价修正体系
待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正:
期日修正、容积率修正、年期修正、土地开发程度修正。
一、期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期可能不相同,因此,需根据政府公布的地价指数或当地土地市场的变化程度进行期日修正。
二、容积率修正
宗地地价的容积率修正主要对商业、住宅用地进行修正,容积率修正系数见下表4-21,表4-22。
表4-21商服用地容积率修正系数
容积率
≤0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
修正系数
0.80
0.84
0.88
0.92
0.96
1.00
1.04
1.08
1.12
1.16
容积率
1.8
1.9
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
修正系数
1.20
1.24
1.28
1.32
1.36
1.39
1.42
1.45
1.48
1.51
容积率
2.8
2.9
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
≥3.5
修正系数
1.54
1.57
1.60
1.62
1.64
1.66
1.68
1.70
表4-22普通住宅用地容积率修正系数
容积率
≤0.8
0.9
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
修正系数
0.81
0.84
0.88
0.92
0.96
1.00
1.05
1.10
1.15
1.19
容积率
1.8
1.9
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
修正系数
1.23
1.27
1.31
1.35
1.38
1.41
1.44
1.47
1.50
1.53
容积率
2.8
2.9
3.0
3.1
3.2
3.3
3.4
≥3.5
修正系数
1.56
1.59
1.62
1.65
1.68
1.71
1.74
1.77
三、出让年期修正
基准地价对应的是各用途法定最高使用年期的价格,当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时,需进行年期修正,其修正系数k可根据下列公式计算。
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
式中:
r-土地还原率;m-待估宗地的使用年期;n-基准地价的设定年期
年期修正见表4-23。
表4-23各用途年期修正系数表
使用年期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
商服(%)
7.16
13.84
20.07
25.88
31.3
36.36
41.08
45.48
49.59
53.42
住宅(%)
6.26
12.14
17.65
22.82
27.67
32.22
36.49
40.49
44.25
47.77
工业(%)
6.22
12.07
17.58
22.75
27.62
32.21
36.52
40.57
44.39
47.98
使用年期
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
商服(%)
56.99
60.32
63.43
66.33
69.03
71.56
73.91
76.11
78.16
80.07
住宅(%)
51.07
54.18
57.08
59.81
62.37
64.77
67.03
69.14
71.12
72.98
工业(%)
51.35
54.53
57.52
60.33
62.97
65.46
67.80
70.00
72.07
74.02
使用年期
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
商服(%)
81.85
83.51
85.06
86.51
87.86
89.12
90.29
91.39
92.41
93.37
住宅(%)
74.72
76.36
77.90
79.34
80.69
81.95
83.14
84.26
85.30
86.28
工业(%)
75.85
77.58
79.20
80.73
82.16
83.51
84.78
85.98
87.10
88.16
使用年期
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
商服(%)
94.25
95.08
95.86
96.58
97.25
97.88
98.47
99.01
99.52
100
住宅(%)
87.21
88.07
88.88
89.64
90.35
91.02
91.65
92.24
92.79
93.31
工业(%)
89.15
90.09
90.97
91.80
92.58
93.31
94.00
94.65
95.26
95.83
使用年期
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
住宅(%)
93.79
94.25
94.68
95.08
95.45
95.81
96.14
96.45
96.74
97.01
工业(%)
96.37
96.88
97.36
97.81
98.23
98.63
99.00
99.36
99.69
100.00
使用年期
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
住宅(%)
97.27
97.51
97.73
97.95
98.14
98.33
98.51
98.67
98.82
98.97
使用年期
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
住宅(%)
99.10
99.23
99.35
99.46
99.57
99.66
99.76
99.84
99.92
100.00
四、土地开发程度修正
在基准地价内涵中界定了土地开发程度,当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正,土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定,每增加或减少一通,其地价结果相应地增加或减少15-30元/m2,详见表3-20。
五、级别修正
1、沿商服业比较繁华的主要街道跨级别的宗地评估时:
商服按高级别基准地价操作;住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格(面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出)。
2、级别边缘的宗地评估时,适当进行加(减)价修正。
其中,靠近低级别的应减价修正,减价修正系数不得大于6%;靠近高级别的应加价修正,加价修正系数不得大于8%。
比如以道路划定级别边界的,道路低级别一侧的宗地在评估时,可以做适当加价修正,而道路的高级别一侧的宗地在评估时,适当做减价修正。
3、评价区范围外的宗地评估,参照相邻级别基准地价及修正体系评估,并根据市场情况适当进行区位减价修正。
六、用途修正
1、混合用地:
混合用地评估,应按各用途分别进行评估,再加权求和得出混合用地的土地价格。
在实际操作中面积难以分清的,以住宅为主的综合用地参照住宅用地基准地价评估再适当进行用途修正;以商服为主的混合用地参照商服用地基准地价评估再适当进行用途修正。
2、其他用途:
在具体的宗地评估过程中,考虑到不同用途土地的收益能力的差异,其他用途的土地评估要进行适当的用途修正,具体参照下表4-24,凡表中未列举的土地用途类型,均不作用途修正。
表4-3东营市中心城区商服用地基准地价修正系数表(%)
宗地修正因素
土地级别
修正系数
一级地
二级地
三级地
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
区域商服繁华程度
2.60
1.30
0
-1.43
-2.86
3.12
1.56
0
-1.69
-3.38
3.38
1.69
0
-1.82
-3.64
距最近商服中心距离(m)
2.40
1.20
0
-1.32
-2.64
2.88
1.44
0
-1.56
-3.12
3.12
1.56
0
-1.68
-3.36
商业业态
2.00
1.00
0
-1.10
-2.20
2.40
1.20
0
-1.30
-2.60
2.60
1.30
0
-1.40
-2.80
公交便捷程度
1.80
0.90
0
-0.99
-1.98
2.16
1.08
0
-1.17
-2.34
2.34
1.17
0
-1.26
-2.52
停车方便程度
1.80
0.90
0
-0.99
-1.98
2.16
1.08
0
-1.17
-2.34
2.34
1.17
0
-1.26
-2.52
人流量
1.60
0.80
0
-0.88
-1.76
1.92
0.96
0
-1.04
-2.08
2.08
1.04
0
-1.12
-2.24
临路类型
1.20
0.60
0
-0.66
-1.32
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
1.56
0.78
0
-0.84
-1.68
临街状况
1.00
0.50
0
-0.55
-1.10
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
1.30
0.65
0
-0.70
-1.40
临街面宽(m)
1.20
0.60
0
-0.66
-1.32
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
1.56
0.78
0
-0.84
-1.68
临街进深(m)
1.00
0.50
0
-0.55
-1.10
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
1.30
0.65
0
-0.70
-1.40
面积与形状
1.00
0.50
0
-0.55
-1.10
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
1.30
0.65
0
-0.70
-1.40
宗地基础设施条件
1.20
0.60
0
-0.66
-1.32
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
1.56
0.78
0
-0.84
-1.68
周围土地利用类型
1.20
0.60
0
-0.66
-1.32
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
1.56
0.78
0
-0.84
-1.68
合计
20
10
0
-11
-22
24
12
0
-13
-26
26
13
0
-14
-28
表4-4东营市中心城区商服用地基准地价修正系数表(%)
土地级别
宗地修正因素
修正系数
四级地
五级地
优
较优
一般
较劣
劣
优
较优
一般
较劣
劣
区域商服繁华程度
2.86
1.43
0
-1.56
-3.12
3.12
1.56
0
-1.69
-3.38
距最近商服中心距离(m)
2.64
1.32
0
-1.44
-2.88
2.88
1.44
0
-1.56
-3.12
商业业态
2.20
1.10
0
-1.20
-2.40
2.40
1.20
0
-1.30
-2.60
公交便捷程度
1.98
0.99
0
-1.08
-2.16
2.16
1.08
0
-1.17
-2.34
停车方便程度
1.98
0.99
0
-1.08
-2.16
2.16
1.08
0
-1.17
-2.34
人流量
1.76
0.88
0
-0.96
-1.92
1.92
0.96
0
-1.04
-2.08
临路类型
1.32
0.66
0
-0.72
-1.44
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
临街状况
1.10
0.55
0
-0.60
-1.20
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
临街面宽(m)
1.32
0.66
0
-0.72
-1.44
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
临街进深(m)
1.10
0.55
0
-0.60
-1.20
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
面积与形状
1.10
0.55
0
-0.60
-1.20
1.20
0.60
0
-0.65
-1.30
宗地基础设施条件
1.32
0.66
0
-0.72
-1.44
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
周围土地利用类型
1.32
0.66
0
-0.72
-1.44
1.44
0.72
0
-0.78
-1.56
合计
22
11
0
-12
-24
24
12
0
-13
-26
表4-5东营市中心城区一级商服用地基准地价修正系数说明表
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域商服繁华程度
区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店,商服设施聚集成规模
区域内有较多商服设施,聚集较成规模
区域内有一定量商服设施,功能齐全
区域内有商服设施,分布较分散
区域内有零星的商服设施
距最近商服中心距离(m)
≤100
100-200
200-400
400-600
>600
商业业态
沿街商铺、门头房
大型商场、购物中心、宾馆、写字楼等综合用地
纯写字楼、宾馆
批发市场
小区内商服设施
公交便捷程度
紧邻公交站点,区域内公交站点多,公交线路>5条。
区域内公交站点多,公交线路>5条。
但距离站点距离稍远,200-500米。
区域内公交线路3-4条,距离站点较近。
区域内公交站点1-2条,距离站点较近。
或公交线路3-4条,但距离稍远,200-500米。
500米内无公交站点。
停车方便程度
无交通管制,周边有停车场,停车方便
无交通管制,周边有停车场,仅高峰时有一定影响
无交通管制,周边无专业停车场,路边停车较方便
有隔离护栏或者单行线,高峰时停车不方便
有隔离护栏或者单行线,平时停车不方便
人流量
人流量大,常住人口、目的性人流、随机性人流均较大
人流量较大、以常住人口和目的性人口为主
人流量一般,多为常住人口和目的性人流
人流量一般,多为常住人口和随机性人流
人流量较少,多为常住人口
临路类型
混合型主干道
混合型次干道
生活型道路
交通型道路
支路
临街状况
十字路口
丁字路口
沿街
不沿街
不沿街
临街面宽(m)
>15
15-10
10-6
4-6
≤4
临街进深(m)
≤10
10-15
15-20
20-30
>30
面积与形状
面积适中,有利于形成竞争。
形状规则,有利于建筑布局。
宗地面积较大,形状规则,对开发商实力要求较高。
面积较小,形状规则。
形状不规则,不利于建筑布局,造成土地无法充分利用。
畸零地。
宗地基础设施条件
暖气、燃气保证率高
供气供暖有一项保证率稍差
无供暖或无供气
仅有一项,保证率稍差
无供暖供气设施
周围土地利用类型
商业
住宅
市政公建
工业仓储
特殊用地
表4-6东营市中心城区二级商服用地基准地价修正系数说明表
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域商服繁华程度
区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店,商服设施聚集成规模
区域内有较多商服设施,聚集较成规模
区域内有一定量商服设施,功能齐全
区域内有商服设施,分布较分散
区域内有零星的商服设施
距最近商服中心距离(m)
≤200
200-300
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 山东省 东营 基准 地价 修正 体系