物业管理专业工业区物业管理存在的问题与对策研究论文.docx
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物业管理专业工业区物业管理存在的问题与对策研究论文
毕业论文
工业区物业管理存在的问题及对策研究
摘要
近年来我国物业管理行业的高速发展,物业服务逐渐向工业区进行延伸。
工业区物业管理是指包括工业厂房与仓库等房屋建筑的管理,以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑红线以内的给排水系统、围墙、道路、绿化带等公用设施及场地管理。
目前,我国工业区的物业管理存在有很多问题。
从宏观上讲,国家物业管理的立法过多地针对住宅小区,工业区的物业管理立法还不很完善;工业区物业管理的市场化程度不高,专业性的物业服务企业较少。
从微观上讲,工业园的设计不很完善,配套设施不很齐全,业主及物业服务企业对前期介入的重视程度不够。
本文通过对工业区物业管理状况进行研究分析揭示了我国工业区物业管理行业的状况以及目前存在的问题并论述其成因,提出了改进和提高工业区物业管理水平的对策措施以及对工业区物业管理的未来发展方向的探讨。
关键词:
工业区,物业管理,市场化
Abstract
InrecentyearsChinesepropertymanagementindustryisdevelopingatahighspeed,thepropertyservicegraduallytotheindustrialzoneextension.Industrialareasofpropertymanagementreferstoincludeindustrialfactorybuildingandwarehouse,buildingmanagement,aswellastheworkshop,warehouseoutsideindustrialzonetoaredbuilding,withinthedrainagesystem,fences,roads,greenbeltsandotherpublicfacilitiesandsitemanagement.Atpresent,Chineseindustrialareasofpropertymanagementhasmanyproblems.Frommacroscopicalontell,thenationalpropertymanagementlegislationtoomuchforresidentialareas,industrialareasofpropertymanagementlegislationisnotperfect;industrialzonepropertymanagementcommercializesdegreenottall,professionalpropertymanagemententerprisesless.Frommicrocosmicontell,industrialdesignisnotperfect,supportingfacilitiesareverycomplete,theownersandpropertymanagementcompaniestoearlyintervention,notenoughattention.
ThisarticlethroughtotheindustrialareasofpropertymanagementstatusanalysisrevealsChineseindustrialzonepropertymanagementindustrystatusandtheexistingproblemsanddiscussesitscauses,putsforwardimprovingandenhancingindustrialzonepropertymanagementcountermeasuremeasureofthelevelandtheindustrialareasofpropertymanagementinthefuturedevelopmentdirection.
Keywords:
IndustrialArea,PropertyManagement,Market
1绪论..............................................................1
2工业区与工业区物业管理............................................2
2.1工业区的内涵与特点.............................................2
2.1.1工业区的含义.................................................2
2.1.2工业区的特点................................................3
2.2工业区物业管理的内容和特点......................................3
2.2.1工业区物业管理的主要内容.....................................3
2.2.2工业区物业管理的特点........................................3
3我国工业区物业管理过程中存在的问题................................5
3.1经营管理理念落后,方式单一.....................................5
3.2工业区物业管理立法不完善.......................................6
3.3工业园区的物业管理市场化程度不高...............................7
4工业区物业管理的相关建议..........................................8
4.1改变工业区的管理理念和经营模式.................................8
4.2加快工业区的物业管理法律法规的完善.............................9
4.3提高工业区物业管理市场化的程度..................................9
4.3.1充分发挥政府职能机关的作用..................................9
4.3.2树立物业服务企业的市场意识.................................10
5我国工业区物业管理的发展趋势.....................................11
5.1半社区化发展...................................................11
5.2规范化与法制化发展.............................................12
5.3市场化发展.....................................................13
5.4区域化发展.....................................................14
6总结.............................................................15
参考文献............................................................16
致谢................................................................17
1绪论
随着我国新型城市化和新型工业化进程的不断加快,工业区的建设不断加强,工业区的物业管理市场也日趋发展成熟,政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变,政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化,工业区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。
近年来,我国大多物业服务企业及相关行业协会对工业区物业管理的模式、方法、标准、内容等方面也进行了一系列的探索。
工业区的规模在扩大,对物业管理服务的需求也在扩大,工业区物业管理面临前所未有的机遇,当然,这其中也有很多挑战。
机遇来自市场需求不断扩大,挑战来自高要求的服务质量。
但是工业区的物业管理在我国还比较落后,在实践上只是模仿住宅物业管理,理论研究水平就更低。
本文首先阐述工业区与工业区的物业管理的相关概念通过对我国工业区物业管理现状进行分析,把握物业使用者的需求,并提出相关建议,最终概括出我国工业区物业管理的发展趋势。
2工业区与工业区物业管理
2.1工业区的内涵与特点
2.1.1工业区的含义
工业区是按照政府统一规划建设达到一定规模、基础设施配套齐全、适合生产企业单位集中开发生产经营活动的区域。
生产企业单位以工业区位生产基地,开展产品的开发研制、生产制造、加工及组装等经营活动。
工业区主要由工业厂房和各种原料库房、成品房组成,此外,工业区内还有一定的办公楼宇、生活用房、服务设施以及配套的公共设施和相关场地,如变电站、污水处理站、停车场、道路、绿化带。
工业区中包含有基层工业区,属工业枢纽的组成部分。
由一个或数个较强大的功业联合企业为骨干组成的工业企业群所在地区。
大多以企业地域联合为基础,由一群企业或数群企业组成,有共同的市政工程设施和动力供应系统,各企业间有密切的生产技术协作和工艺联系。
其范围常在几到十几平方千米。
工业企业群或为协作制造配套产品,或在共同利用市政工程设施基础上组成。
2.1.2工业区的特点
(1)规划区域大。
工业区一般由当地政府统一规划、统一建设、统一管理、规划占地面积大,一般由若干幢厂房及配套用房组成。
从使用功能上划分,工业区分有生产区、仓储区、公用设施区、职工宿舍区、绿化带等区域。
(2)工业厂房建筑结构独特。
为满足各类企业生产的需要,工业厂房通常采用框架结构、大开间的建筑形式,室内净空较高,采光和通风条件较好,房屋抗震动、耐腐蚀能力和楼地面承载能力较强。
(3)基础设施配套要求高。
企业正常生产和科研开发需要充足的水、电、气、通信等方面的供应,工业区一般建有高负荷的大型变电站和处理能力强的污水处理厂,邮电、通信设备齐全,实现光缆传输数字化,交换数控化,以满足区内企业的生产要求。
(4)环境易污染。
工业区的生产企业在生产时一般都会不同程度地对环境产生污染,主要类型有:
空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染、电磁波污染。
(5)交通条件好。
工业区是生产企业的生产基地,为使产品能迅速销往国内外各地,工业区一般选择在距离机场、铁路、水路、公路交通干道附近的交通便捷的领域,区内的道路宽阔,与城市之间主干道相连,可以通行大型车辆,方便运输。
同时,工业区的自然条件一般比较好,土地资源丰富,气候条件有利于企业的生产。
(6)享受优惠政策。
工业区一般都制定特殊的优惠政策吸引生产企业进入工业区,这些政策贯穿企业从前期立项、审批、规划、建设到后期生产经营的每个环节,如有对入区企业实行行政费用减半,有的免收市政配套费、电力增容费等,有的实行企业所得税优惠政策等。
2.2工业区物业管理的内容与特点
2.2.1工业区物业管理的主要内容
工业区物业管理有三个目的,即使物业保值增值,为业主(或物业使用者)服务,更好的经营物业。
那么工业区物业管理的主要内容也就是针对这三个目的的物业管理。
从使物业保值增值这方面来说,也就是对物业进行的常规性管理。
这包括工业区的建筑物维护,消防安全保卫工作,治安保卫工作,设备、设施管理,环境管理,交通管理等。
为业主或者是物业使用者服务,也就是物业管理公司对其的针对性的专项服务和业主或物业使用者要求的一些委托性的特约服务。
针对性的专项服务包括日常生活类、商业服务类、文教卫生体育类、金融服务类、中介类等。
委托性的特约服务是针对那些使用者主动提出的个别类服务。
更好的经营物业,一般来说,如果工业区的物业不是业主自己经营的话,业主可以把工业区物业全权委托给物业管理公司经营,包括租赁方案的制定、执行,租金的收取,租赁方案的改进。
物业公司的经营也可以说是委托性的特约服务。
2.2.2工业区物业管理特点
工业区物业有它自己的特点,跟其他物业管理不一样,工业区物业管理的主要特点是管理内容相对简单、但协调工作量大;厂房、公用设施、机电设备维护工作量大;安全防范难度较大,尤其是消防安全的难度更大。
工业区的物业管理还要求如下:
做到制度严格,保证实施;安全管理防范第一;保证道路畅通,绿化有序;重点设备必须维护到位。
另外,工业区物业管理融入了更多的物业经营。
3我国工业区物业管理过程中存在的问题
目前,我国物业服务行业发展时间较短,且主要体现在住宅与写字楼的服务上,对于工业物业等其他物业方面的服务及管理尚属于一种探索阶段,整个物业工业板块显得格外的冷清,由于工业物业与住宅、写字楼等物业的特性存在着明显的区别和不同的难度,因此在发展的过程中存在不少的问题,主要总结如下:
3.1经营管理理念落后,方式单一
就目前全国的工业区的物业管理来看,都缺乏经营意识,经营的范围就更单调。
甚至在我国物业管理起步最早的深圳,工业区的物业管理都还很薄弱。
工业区物业管理思想的落后,是导致物业管理落后的根本原因。
无论从政府、业主还是从物业服务企业的角度来看,工业区物业管理都缺乏一种指导思想和理念。
物业管理理念的落后必然导致经营管理方式的单一。
目前,对政府来说,其一,划地块或出钱直接建工业区供使用者使用。
其二,找合作者共同开发一个工业区。
然后对其进行简单的物业管理,政府根本就没有从理念上转变看法。
当前很多地方的政府,甚至是县级政府都建立了大片的工业区,然而建好之后又没能很好的管理。
工业区建好之后,只等着租用者找上门来,没有用心去经营,更谈不上请专业的物业服务公司来运作管理了。
大片大片的工业区没人来租用就形成了严重的资源浪费。
对于工业区物业服务企业来说,一定要处理好物业服务与物业经营的关系,二者谁主谁辅要搞清楚。
目前有很多工业区物业服务企业对这层关系理不清,就容易造成相互扯皮.不仅会带来管理上的失误,还会加大内耗,损失效益与利益。
对于工业区物业来说,首先要清楚的知道本企业的管理中到底包不包括物业经营,如若包括物业管理就要以物业经营为本,但要注意物业服务的重要作用。
工业区物业服务企业缺乏针对性的市场分析,无明显的细分市场,从而使得主动的细分市场分析缺乏对象,在实际工作中只能被动地接受市场带来的租价的变化,受高租住率的经营压力及缺乏市场分析的结果,造成租赁人员对客户不能有意识的选择和维护,只能“守株待兔”式进行租赁经营,客户结构分布散乱,缺乏客户开拓能力,对市场上炙手可热的高端和核心客户不能进行主动的开发和引进。
“抓到篮子里的都是菜”的选择方式,使得优质客户难以成为关键驻商,同时,低端客户的进驻低租赁的整体品质,导致后续的租价持续走低和优质客户的远离。
没有品牌或品牌度较低,没有借用外力来提升自己的物业的价值和品牌度,客户服务意识不强,客户服务不到位,租赁合同完成后,基本未对客户进行主动、定期的跟踪、回访和服务、未能及时关注客户的动态和变化,从而有效降低欠租和逃租发生的几率。
物业管理理念的成熟与否,直接影响到物业管理的实践中的方方面面,比如说信息化,目前很多物业服务企业根本就没有做到这一点,在财务管理上,采用现金方式收租,不仅占用过多的人力资源,而且加大了事故发生的几率。
且每个月都会发生客户欠租,引发应收账款的管理问题。
在设备设施维护方面,“坏什么修什么”,租赁维修费用大部分用于被维修设备的老化和更新,未将有限的维修资源配置到最能带来收益的物业维修。
这样管理的结果是:
客户满意率低,经营风险加大,维修成本没有合理的控制体系,资源消耗大,收益却不明显。
3.2工业区物业管理立法不完善
政府缺乏先进的物业经营理念,在物业立法上就比较滞后,到目前为止,我国还没有一部权威性很强的法律。
物业管理工作责任重大,涉及多方面的利益,要使各方面的利益得到保障,就要健全全面、周密、具体、细致的法律体系,以确立各方面的行动准则。
对我国来说,社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物,所以法律体系不是很完善。
我国自1994年以来,就开始了物业管理的立法工作,但是至今我国还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。
而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的,要么过于原则,对物业管理市场只是泛泛而谈;要么根本不涉及物业管理市场问题。
那么,物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等,都还没有制定相应的法律法规,没能用明确的法律法规来规范。
而且,就一般物业管理法律法规来说,也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。
在物业管理方面的法律法规,我国目前也只有《物业管理条例》可供参考,其中根本没涉及到工业区的物业管理。
所以在司法实践中,涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。
在物业管理的法律体系发面,像我国香港、新加坡、美国都很健全,我国立法部门可以借鉴。
3.3工业园区的物业管理市场化程度不高
目前,工业区的物业管理市场化程度还很低。
从政府方面来说,政府目前只是考虑建工业区,租工业区,从来没有想过让工业区物业管理市场化,也就是说业主基本上是把物业委托给某个物业服务企业或者干脆自己组建一个物业服务企业。
这对工业区物业管理市场化很不利,当前我国获得物业管理市场的方式主要有如下三种:
通过公开招投标占领市场,通过协议招标方式占领市场,通过自建自管方式拥有市场。
其中第三种情况就是开发商将所开发的物业委托给与自己有关系的物业服务企业进行管理,这是目前非常普遍的一种现象,这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。
工业区的物业管理费定价较低,业主或物业使用人的经济承受能力有限,管理难度大等原因,导致很少有物业服务企业接工业物业,这样政府或是开发商就只能把工业区的物业管理直接委托给某个物业服务企业了。
这也是工业区物业的市场化程度不高的原因之一。
另外,由于很多物业服务企业的市场意识不强也导致工业区物业管理市场化程度不高。
由于市场意识不强,很多物业服务企业没有想过要进入工业区物业。
要是他们分析一下,目前其他类型物业的管理市场已经被几个其他著名物业服务企业所控制,而工业区这一领域还没有太多物业服务企业介入,如果尽快进入市场,就能更早的占领市场。
我国工业区的物业管理分工不细,一个物业服务企业包揽了所有的物业类型和所有的服务。
如果物业管理分工细密,比如维修的,环卫的,绿化的各有专人负责,那么肯定能促使物业管理市场化的进行除以上现状,工业区物业管理还面临人才缺乏、工业区内同时出现多家管理公司等问题。
4工业区物业管理的相关建议
4.1改变工业区的管理理念和经营模式
作为服务行业的物业服务企业要使自己真正成为一个优秀的品牌企业,立足现实,着眼未来,成为业主、开发商以及行政主管部门等各方面都认可、都满意的企业,就必须要有指导物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则,即企业的服务理念。
运用好物业管理的服务理念,就要用规范化、专业化、科学化的管理来促进我们的服务,同时要学会当好业主的好管家、好朋友,使物业服务企业真正成为行业的佼佼者。
搞好物业管理和服务需要一批高素质的管理人才,能够在市场的竞争中立于不败之地,在社会的浪潮中站稳脚跟,必须运用专业化、规范化、科学化管理手段,开拓进取,提高参与市场的竞争力。
对于工业区单一的经营管理模式如何摆脱物业管理低利润的状况,积累其存续和发展所需的资金,已成为物业管理经营者共同面临的难题。
物业服务企业依据自身的优势,实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。
如物业服务企业可结合自身实际,逐渐跨行业经营,在管理的住宅小区内大力开展多种经营方式如工业园区科学地设置各项基本功能,如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心)、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业,这不仅方便了小区居民生活,还创造了收入,也弥补了物业管理费的不足。
当然,多元化在降低单一经营风险的同时,也增加了进入其它行业而带来的风险,必须注意结合实际,凸现优势,在多元化发展中处理好与专业化发展的关系,使二者协同配合,共同打造可持续发展的物业管理品牌企业。
4.2加快工业区的物业管理法律法规的完善
目前工业区的物业管理法律法规还欠缺,使物业管理无法可依,那么就需要在物业法律法规这个地方下工夫,就需要国家立法机构梳理地方物业管理立法内容保证全国立法体系的统一性地方各级立法部门和政府应该对自己的物业管理法律法规和规章等,进行完善和调整,保持与全国《条例》形式上和内容上统一。
首先是要统一条例的标题。
从维护法统一性和权威性的角度出发各地的条例统一称为《XX省(市)物业管理条例》为宜,这样有利于地方立法与国家立法保持一致性,也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍效力还有利于法规名称与内容相一致。
其次是要统一基础法律概念。
物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一并与全国《条例》的相关规定保持一致避免出现人们无所适从的局面。
最后还要统一立法内容。
比如有的地方是规定由“业主委员会”来选聘、解聘物业服务企业,而全国《条例》则明确规定此项职责由“业主大会”来履行。
在地方立法中诸如此类与全国《条例》规定不一致的条款一律应给予修改保持全国立法和地方立法的一致性,最重要的是能尽快制定涉及工业区的物业管理法规,使工业区的物业管理有法可依而不是参照住宅小区的物业法规来进行。
4.3提高工业区物业管理市场化的程度
有市场,就有竞争,有竞争就需要有一定的行之有效的政策引导,就需要有一定的市场运作规则。
国家虽然在颁发了的条例中明确指出工业区依照住宅小区法律法规来实施物业管理招投标,并发布了招投标办法等一系列的细则,以规范、促进物业管理行业的健康发展,但真正实施招投标办法的个例却屈指可数。
一些发达的城市虽然有了不少的成功案例,起到了一定的模范作用,但对于全国整个行业的推动还是任重而道远。
那么工业区物业法律法规可以依照以下两个方法推进物业市场化:
4.3.1充分发挥政府职能机关的作用
推动物业管理向市场化方向发展行政主管部门及行业协会加大力度落实开发商进行物业管理招投标办法,采取一些行政手段,如对认真执行并严格规范的实施物业管理招投标办法的开发商或房地产企业,政府给予资质等级评审的优先政策等支持,促使开发商完全抛开自管意识,为物业服务企业走向市场化、规范化营造一个良好的环境和条件,使这一朝阳的产业走向成熟发展的阳光之道。
4.3.2树立物业服务企业的市场意识
物业服务企业要在市场化进程中保持不败,必须首先从改变自身观念、树立良好的市场意识开始。
要建立“以人为本、服务在先“的理念,做到以良好的企业形象拓展市场,以优质的服务占领市场。
在市场化进程中,物业服务企业应从以下几方面提升企业的市场竞争力:
一是加强内部规范管理:
在服务理念、工作制度、人员管理等方面结合市场需求进行规范运作。
二是用“业主至上,服务第一”的业
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