长沙嘉盛国际开发可行性分析.docx
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长沙嘉盛国际开发可行性分析.docx
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长沙嘉盛国际开发可行性分析
长沙嘉盛国际项目
可行性分析报告
嘉盛国际项目可行性分析报告
第一部份项目大体情形
表一、区域地理经济因素评估表
表二、新店大体情形表
第二部份:
市场调查报告
表三、超市立地场地评估
表四、人口密度和数量评分
表五、人、车流量统计表
表六、周边人口调查表:
表七、项目周边交通情形一览表
表八、周边竞争对手调查统计表
表九、项目周边情形一览表
第三部份:
投资效益分析
表十、项目销售额预测表
表十一、投资支出表
表十二、经营费用预算表
第四部份:
总结及附件
表十三、初选总结表
表十四、附件
嘉盛国际项目可行性分析报告
项目简介
嘉盛国际项目位于长沙市天心区劳动西路贺龙体育馆南门,整个商业项目分为两期开发,一期工程由湖南嘉盛房地产投资建设,项目楼高31层,其中商业部份(负一至四层)已建成,总面积为15800平方米;二期工程由湖南通力地产公司负责开发,计划商业面积约10000平方米,项目尚未正式破土动工。
现通过协商,两家开发商成心通过彼此整合,将两栋物业连接在一路,形成一个大的商业体,整合后的总商业面积约为25000平方米,并联合对外招租。
已建成的一期项目中,负2层为地下车场(面积约为4000平方米),二期项目中计划有2000平方米的地面广场。
项目门前的劳动西路为城市骨干道之一,道路宽敞,车流量大,并有多条公交线路停泊项目门前公交站台,交通便利。
项目所在区域为长沙市的CBD中心区,周边有大酒店(金源大酒店、君逸大酒店、新怡园大酒店、和一大酒店、天玺酒店、佳程酒店等)、写字楼(摩天一号等)、银行、高级休闲娱乐场所(琴岛演艺中心、田汉大剧院、贺龙体育馆等),并有长沙市广播电视局、长沙市地税局、湖南省财政厅、湖南省水电院等行政事业单位,有利于项目汇聚高端消费客户。
项目商圈内的贺龙体育馆(万㎡)、酒店、演艺中心等商业建筑因占地面积较大,致使项目的核心商圈人口偏少,购买力偏低,但二级商圈人口总量大、密度高。
商圈的要紧居民区包括:
城南路街道、裕南街道、书院路街道和金盆岭街道、侯家塘街道内的居民。
以上几个街道多为旧城区,核心商圈内居民的整体消费水平不高。
随着旧城改造工程的陆续启动,各街道的大部份区域将会拆迁,并兴修新的楼盘,居住环境将会大为改善,居民的消费能力也将增强。
本商圈内的竞争对手要紧有新一佳候家塘店(面积12000平方米,距项目600米)、家乐福体育馆店(面积10000平方米,距项目700米)、好又多黄兴路店(面积13000平方米,距项目1200米)、家润多、步步高等;加上项目受长沙市两个最繁华商圈东塘商圈(距项目千米)、五一商圈(距项目3千米)的阻碍,项目所在区域的商业竞争较为猛烈。
附:
项目要紧参数
1
项目名称
长沙市天心区嘉盛国际商业项目
2
位置
长沙市天心区劳动西路(贺龙体育馆南门)
3
面积/楼层
项目共分五个楼层(地面4层,地下1层),总商业面积25000㎡。
4
层高
负二楼层高米,负一楼层高5米,一楼层高米,二至四楼层高4米。
5
设施设备
由业主负责安装到位的设施有:
A、负1至2层均安装双向扶手电梯,3-4层为直升电梯,2T货梯2部;B、双回路电源,电源由业主安装到电房(低压柜);C、业主负责第一次消防的验收,并能合格投入使用;D、空调由我司负责安装。
6
停车位
门前广场面积约2000㎡。
7
开发商
湖南嘉盛房地产开发有限公司、湖南通力地产开发公司
8
交付条件
协商租赁面积:
负一至四层共5层,总面积25000㎡;
扶手梯、货梯:
由业主安装到位;
消防:
业主负责第一次设备的验收,并能合格投入使用;
空调:
由我司负责安装;给排水:
由业主做好
电路:
双回路电源,电源由业主安装到电房(低压柜);
外墙:
由业主装修到位;门口广场:
业主做好;
楼层天地:
楼板刷白,地面找平;
租金:
租金初步确定为1000万元/年/25000平方米,折合32元/平方米/月,免租期暂未确定。
9
经营现状
项目分两期建成,第一期商业部分已建成,住宅部份正在建设中;二期工程(与一期不是同一开发商)尚未正式施工。
10
周边配套
市政配套主要有:
贺龙体育馆(万㎡)、长沙市三医院、白沙古井公园、湖南广播电视局、琴岛演艺中心、田汉影剧院、新世纪体育文化中心、长沙市第十五中学、湖南第一师范学院、建设银行、长沙银行、招商银行、交通银行、农业银行、工商银行、中国银行等;
商业配套主要有:
新一佳候家塘店、家乐福体育馆店、家润多、天恒量贩、国美电器、扫把塘生鲜市场、好又多商场、步步高商场、红星美凯龙品牌家具馆等。
项目实景及周边物业图(北4为本次市调项目)
东1南2
北4西3
嘉盛国际项目位置及周边楼盘图(图一)(红色长方形区域为本次市调项目所在地)
SWOT分析
优势(S)
1、项目的商业面积较大,能够较好的满足顾客一站式购物的需求,其建成后的商业体量是本商圈(1公里范围内)中最大的,因此具有一定的市场竞争力和顾客吸引力。
2、项目位于贺龙体育馆南门,旁边是琴岛演艺中心、田汉大剧院,这些体育、艺术中心是长沙市的标志性建筑,在当地具有较大的影响力。
因此公司进驻项目后,其品牌形象和商业影响力将得到较大提升。
3、项目位于城市主干道劳动西路一侧,交通发达,车流、人流量较大,并有十多条公交线路停靠项目门前公交站台,顾客可达性强。
4、项目位于城市(CBD)商务中心区,周边大酒店(金源大酒店、君逸大酒店、新怡园大酒店、和一大酒店、天玺酒店、佳程酒店)、写字楼(摩天一号)、银行、高档休闲娱乐场所(琴岛演艺中心、田汉大剧院、贺龙体育馆)较多,并有长沙市广播电视局、长沙市地税局、湖南省财政厅、湖南省水电院等行政事业单位,有利于汇聚一部份高端客户。
5、项目东、南两侧临街,有较长的临街面,可规划较多的临街商铺出租,以减轻项目经营的租金压力。
6、项目规划有约2000平方米的门前广场,并建有地下停车场,可满足高端顾客停车的需求,吸引高端顾客前来购物,门前广场还有利于开展各种促销活动和给顾客提供休息的场所,以吸引更多客流。
劣势(W)
1、项目后侧的贺龙体育馆(万㎡)及其相关配套建筑(运动场、琴岛演艺中心等)占地面积较大,一方面减少了项目核心商圈的居民数量,另一方面给项目后方的居民来项目购物造成了较大的不便。
2、项目核心商圈内的南湖片区、书院路片区、城南路街道片区多为老城区,居民住宅大部分较为陈旧,属城中村居民,大型花园式生活小区在本区域较少,因此项目周边居民的整体消费水平不高,购买能力相对较弱。
3、项目的一、二期工程分属两个不同的地产商开发(一期工程:
嘉盛房地产开发有限公司;二期工程:
湖南通力地产公司),目前一期工程商业部份已建成,二期尚未正式动工,两个不同工期的商业楼层的有效整合尚需时日,对项目的前期经营可能会造成一定影响。
4、长沙是公司计划进驻的一个全新市场,其品牌影响力有待全面建设和加强,与较早进入长沙市场并经营多年,拥有多家门店的新一佳、家乐福相比,新项目的竞争压力相对较大。
机会(O)
1、长沙市目前正准备展开旧城改造工程,其中包括本商圈内的南湖片区和书院路街道片区等,旧改区将重新兴建大型的居住楼盘,三至五年以后商圈内的居民总量将会有所增加。
2、项目门前的劳动西路规划有地铁1号线路,并将有桥梁或过江隧道连通橘子洲和湘江西岸区域,到时将会汇聚更多人流,吸引湘江西岸的居民和大学片区的学生以及更多顾客前来项目购物。
3、项目商圈内的省市级行政事业单位及大型企业较多,待旧城改造完成后,区域内的居住环境将大大改善,届时将会有较多的单位、企业职员选择入住该区域,项目商圈内的居民消费能力将会增强。
威胁(T)
1、项目商圈内的主要竞争对手有新一佳(侯家塘店)、家乐福(体育馆店)、家润多、好又多,除家润多因经营面积较小,竞争能力偏弱外,其它三家门店经营面积均在1万平方米以上,且都是商业联锁百强企业,实力不俗,竞争能力强。
2、项目位于长沙市“五一商圈”和“东塘商圈”的边缘地带,属有待开发的城市次级商圈。
项目离两个成熟商圈的距离十分近便,其中距东塘商圈不到2公里路程,这两个在长沙市极具影响力的商圈汇集了友谊商城、通程金色家族品牌店、平和堂(日本企业,每个商圈各有一家门店)、王府井百货、春天百货、新世界百货、家润多、沃尔玛、步步高、好又多、通程电器、苏宁、国美等较为强势的品牌商场,对项目经营的威胁较大。
3、项目周边的社区内小型农贸生鲜市场以及开放性的沿街生鲜市场较多,很多居民选择在市场购物,对项目生鲜的经营会产生较大的影响。
4、距项目约700米的劳动西路与黄兴南路交汇处西北角正在开发的“德胜001商住楼”项目规划有近2万平方米的商业面积,未来有商场进驻的可能性较大,对项目的经营将会产生较大的威胁。
表一
区域地理经济因素评估表
城市调研小组:
拓展部调查日期:
2020年11月26日
1.城市(地区)基本情况
1.调查范围为:
长沙市天心区
2.城市是否符合区域选址标准:
1.符合:
A、购物中心□B、百货+超市√C、大型综合超市□D、社区超市□E、标准超市□F、便利店□2.不符合□
简单描述理由:
项目位于劳动西路贺龙体育馆南门,商业面积共25000㎡,单层面积约5000平方米,门前广场2000㎡。
商圈周边人流、车流量较大,交通便利。
1000米范围内主要竞争对手有家乐福、新一佳、家润多,从竞争对手的经营业态来看,核心商圈内缺少经营大型百货业态的商场。
3.人口(天心区):
常住居民户数:
126406户,常住人口412568人,城区面积102平方公里。
(含30平方公里的水域面积)
项目核心辐射商圈有城南街道办、裕南街道办、书院路街道办、金盆岭街道办、候家塘街道办的部分区域,共计27个社区居委会,总人口约15万人,项目所在地为城南街道办。
附:
人口分布图
(图二)
项目
人口资料来源(必填)2008年鉴
4.周边主要楼盘统计
楼盘名称
地址
距项目路程
户数
入住情况
消费能力
目标顾客群(级别)
中天·枫景
劳动西路
约1200米
约550户
90%
高
二级
白沙晶城
劳动西路与白沙路交汇处
约800米
812户
70%
较高
一级
书院观邸
湘江中路
约1200米
941户
暂未入住
/
二级
创远景园
书院路
约1200米
约650户
0
高
一级
明媚新城
天剑路
约600米
约500户
100%
中等
一级
城市森林
向东南路168号
约800米
494户
90%
高
二级
城市风情
劳动西路263号
约500米
482户
95%
高
二级
佳逸豪园
劳动西路233号
约500米
约300户
90%
高
二级
合计:
/
/
4729户
/
/
/
备注
位于项目附近1200米内的湖南第一师范学院现有师生约15000人;项目自身5楼以上的住宅部分约有数百名住户,暂未统计在列。
从整体情况来看,项目周边大型居民楼盘数量不多,项目对面(仰天湖、夏家冲一带)主要以城中村为主,居民收入较低,消费能力有限。
5.城市的主要经济来源
(1)第三产业√
(2)工业√(3)养殖业□
(4)种植业□(5)农业□(6)旅游业□
主要产业和企业:
长沙市主导产业以工程机械、汽车产业、电子信息、生物医药、烟草、旅游业、文化产业等行业为主;主要企业有:
中联重工、三一重工、山河智能、长丰集团、福田汽车、三一客车、白沙集团等。
6.项目3公里范围内大卖场类业态分布:
(1)国际连锁零售企业√
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