xxx家园小区可行性研究报告讨论稿.docx
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xxx家园小区可行性研究报告讨论稿
xxx家园小区可行性研究报告(讨论稿)
xxx家园小区可行性研究报告(讨论稿)
第一部分项目概况
一、项目名称xx园居住区xxx家园小区
二、项目的地理位置该项目位于xx良乡卫星城xx园绿色生态居住区西侧,占地面积110000平方米,是xx园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
xxx南侧是古老的刺猬河,东南侧是对外开放的社区公园,西北侧是京石高速公路(中间有90米绿化隔离带),小区限高12米。
三、社区交通条件该项目所在xx园居住区交通便利,北靠京石高速公路,东侧良坨路通青龙湖及坨里,南距闫村出口一公里,东南离京周公路80米。
社区距京广、京九铁路2公里左右。
良乡机场可运营小型客机。
社区公交616直达西客站、长椿街,922通往前门。
917、971及多条小公共路线环绕社区。
四、供水条件良乡水质偏硬,距小区南2公里处有良乡第一供水厂。
目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水,目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村,近期有望与第二供水厂接通,此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
xx园居住区内xxx家园小区有恒温为39℃的温泉,有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入xx园居住区内的污水处理站。
经过处理后可达到中水标准,可解决社区的绿化、消防和洗车用水。
五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站,xx园居住区开闭站可双路供电。
六、通讯条件社区与市程控电话939局(10万门)接通。
七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在9―12吨之间,完全可以满足民用住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。
下游一公里处已修建一处橡胶坝,另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。
届时,刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。
八、燃气供应及采暖xx园居住区燃气采用天然气,采用分户式采暖炉自我调控温度。
九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富。
有驰名中外的“世界文化遗产”xx人遗址,佛教胜地云居寺。
自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……,距离最近的人文景观昊天塔建于辽代,距今有1000年的历史。
丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。
第二部分市场分析
一、xx市房地产市场现状xx市今年的房地产总量仍然会放大,只是会出现局部调整的情况,最明显的反应是销售价格普遍下调,说明市场本身的杠杆作用正在得到体现,经过此次净化后的房地产市场会更加成熟,对未来的房地产市场会有积极的推动作用。
同时,去年xxxx年奥运承办成功,中国加入WTO等利好因素会在今后几年中逐步体现。
今年xx南城改造力度加大,购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。
此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。
对未来xx市房地产市场的预测:
1、虽然目前市场供给量巨大,众多项目区域出现市场“饱和”,但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎;
2、随着低密度住宅在xx郊区县的大量涌现和公路
四、五环的通车,城郊项目正逐步引起市场关注,特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。
二、xx市别墅市场分析xx市别墅的发展经过了一个曲折的过程,既是第一次房地产热潮的始作俑者,又是这次热潮中最大的受害者。
目前的第二次热潮已经理性的多,但仍是国家限制开发的重点,投资风险依然较大。
xx市目前的别墅市场有以下几个突出特点:
1、目前别墅有两个发展主线。
一是联排别墅TOWNHOUSE,二是离城区较远,风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE;
2、xx市别墅市场回暖,供应量逐年递增,但市场消化量是总供给量的三分之一,市场竞争激烈;
3、xx市别墅市场的消费市场主体是中级白领;
4、别墅的分布有很强的地域性,大多在离市中心不远的东北到西北方位,车程大多控制在25分钟到50分钟之间;
5、别墅定价两极分化。
4000―6000元之间的联排别墅比较多,单体别墅比较少。
三、xx西南别墅市场分析xx西南同类物业市场(主要指房山、大兴、丰台西南)调查显示:
1、西南部综合经济薄弱,市政基础配套设施薄弱,又受传统居住观念的影响,相对xx其他区域较为低迷。
但随着政府加大支持力度,危改计划的出台,四环、五环的通行,该区域的住宅逐渐复苏,这有利于促进西南部别墅市场的发展;
2、就规划而言,规模小,品质不高,半数以上社区内有公寓产品规划多样,以联排别墅为主力,景观、绿化形式单一;
3、就市场销售而言,总价低,有竞争力,市场需求量大,新开盘项目销售情况较好,开盘三年以上的项目没有人气,空置率高;
4、就产品包装而言,整体宣传力度不够,项目包装简单;
5、就客户而言,多为南部客户群,客户购买主要以自住居多;
6、就房山地区来说,龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。
龙华苑以复式联排别墅为主,金鸽园为单体别墅。
龙华苑规模较小,消费者可选择余地不大而且没有大型会所。
金鸽园档次、规模欠佳,又没有合法手续。
xxx家园的同类产品在此区域上可以说没有,有市场空缺。
7、大兴的房地产市场目前现状成梭型,低档项目市场紧缩,中档项目市场膨胀,青岛嘉园已从3800元涨至4100元,市场反映良好。
日月星城半年认购已超过70%。
高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境,两个盘均价均超过6600元,市场反映冷淡。
青龙湖周边别墅近几年会渐成规模,天创集团拟建的单体别墅有可能成为xxx乃至青龙湖项目的主要竞争对手。
第三部分投资估算
一、经济指标:
1、规划用地面积:
110000平方米
2、建设用地面积:
75380平方米
3、总建筑面积:
44862平方米住宅面积:
44062平方米公建面积:
800平方米增加B户型1个,增加建筑面积188、2+191、4=379、6平方米增加C1户型12个,增加建筑面积197、2*12=2366、4平方米增加C2户型4个,增加建筑面积211、4*4=845、6平方米(以上数字以何韬设计所的设计方案为基础,其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为800平方米)
4、容积率:
0、6
5、总户数:
195户
6、总人口:
680人
二、计算前提:
1、住宅单位造价:
1700元/平方米
2、公建单位造价:
3000元/平方米
3、平均单价:
3803元/平方米A户型4000元/平方米B户型3600元/平方米C户型3800元/平方米综合考虑房山区现状,我们认为房山中高档项目的价格上限在4000元左右,xxx市场定位仍应以消化房山本地市场为主,突破此价格上限市场会有很大阻力。
高端市场不适用此价格上限,青龙湖项目应在4000元以上。
三、可研计算单位:
万元总成本16112、03
一、直接费用12915、81
(一)土地费用:
2162、49
1、土地出让金:
120元/平方米904、56(房土局提供此数字,房山区土地出让金住宅最高为120元/平方米)
2、土地补偿费:
843(其中:
建设用地113亩,7万元/亩共791万元;代征地52亩,1万元/亩共52万元)
3、地上物补偿:
10(此数字由前期提供)
4、征地管理费:
以上各项和的
1、5%26、36
5、土地出让契税
1、的4%36、18
6、复垦费3万元/亩339
7、超转补偿费300元/亩
3、39
(二)前期工程费1234、45
1、规划设计费150(此项费用已发生)
2、勘察费建安费的1%77、3
3、三通一平费120(此数字由前期提供)
4、防洪费20元/平方米150、76
5、大市政费90元/平方米407、35
6、四源费276、38(采暖23元/平方米,做饭22元/平方米,上水17元/平方米,住宅部分为以上三项和62*44062=273、18万元,公建部分为采暖加上水40*800=
3、2万元,总计276、38万元)
7、建设工程许可证执照费建安费的0、15%11、6
8、工程招标费建安费的0、06%
4、64
9、工程质量监督费建安费的0、05%
3、8710、工程印花税建安费的0、05%
3、8711、审图费1200*建筑面积*4%*10%24、1512、散装水泥费1元/平方米
4、53
(三)房屋开发费9554、87
1、建安费7730、54?
住宅1700元/平方米7490、54会所3000元/平方米240
2、工程监理费900*建筑面积*1%40、74
3、基础设施费1783、59
(1)绿化工程
7、538*50%*120=452、28(56、5%是设计所做的原规划的绿化率,建筑面积增加、会所减少后绿化面积会有所减少,暂以50%计,北潞华的绿化单位造价为80元/平方米,因为xxx的品质要高于北潞华,单位绿化造价按120元/平方米计算。
)
(2)供电工程218、75(北潞芳供电工程总计750万,工程施工300万,12台变压器共450万。
芳的建筑面积是15、38万平方米,单位造价750/15、38=48、76元,xxx参考此价48、76*
4、4862=218、75万元)(3)智能化工程134、59(北潞华按照16元/建筑平方米计算,考虑到xxx的品质,按照30元/平方米计算,30*
4、4862=134、59万元)(4)上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照明工程目前无法提供准确数字,按照估算在10%―15%之间,取中值按13%计算,7730、54*13%=1004、97万元。
二、间接费用2731、74
(一)管理费直接费的3%388、55
(二)财务费用贷款5000万元,期限5492年,年利率
5、49%
(三)不可预见费建安费的5%386、53
(四)销售费用销售收入的3%502、73(高档物业的前期推广很重要,打入0、5%的宣传费用,高档物业的销售代理费一般比普通物业要高,按
2、5%计算。
)
(五)两税一费销售收入的
5、4%904、91
三、公共配套分摊464、48xx园可销售面积67、04万平方米春:
15、4芳:
15、38华:
17、16冠:
14、9馨:
4、4
(一)学校分摊2841、906091/67、24*
4、4=186、52
(二)垃圾站242、951393/67、24*
4、4=15、9
(三)小区四条道路677、670168/51、94*
4、4=57、52
(四)开闭站1110/67、24*
4、4=72、64
(五)派出所150/51、94*
4、4=12、71
(六)616车站24、168859/51、94*
4、4=
2、05
(七)地热井100/51、94*
4、4=
8、47
(八)自来水市政70/51、94*
4、4=
5、93(九)过街天桥151、271297/51、94*
4、4=12、81(十)xx园公园700/51、94*
4、4=59、3(十一)东大门60/51、94*
4、4=
5、08(十二)绿化隔离带代征地分摊固村205、42亩,太平庄76、53亩,渔儿沟村
9、3亩共计291、25亩291、5/51、94*
4、4=25、55销售收入:
A户型(2892+3470、4+971、1+971、1)*4000=3321、84万元B户型(3764+3828)*3600=2733、12万元C户型(5127、2+9172、8+8878、8+4986)*3800=10702、624万元销售总收入:
16757、584万元总成本:
16112、03万元税前利润:
16757、584-16112、03=645、554税前利润率:
645、554/16112、03=
4、01%税后利润:
645、554*(1-33%)=432、52税后利润率:
432、52/16112、03=
2、68%盈亏平衡分析:
当销售达到
4、2367万平方米,即销售达到96%的时候,可实现盈亏平衡。
第四部分建议
一、市场定位方面从前面的市场分析可以看出,本项目无论从市场地位还是销售价格上都位于房山地区的高端,xx南城的中档。
此项目的有两个方面的目标消费群。
一是房山本地区的“富豪”,二是xx南城的中级白领。
从对竞争对手分析上来说,xx南城的联排别墅的售价基本上在4500―6000元之间,与xxx有较强的可替代性,再加上25分钟的车程及各种费用,市场竞争力很强。
所以,建议把主力目标消费群定位在房山本地,从现在开始引进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析,采用一对一的方式建立良好关系,进行感情沟通。
同时,建议在媒体做一部分xxx的专题广告,提请这部分消费者注意,使之产生消费期待心理。
二、规划设计xx设计所的设计采用现代四合院的建筑方式,集中国古典文化和现代文化于一身,加入了设计者对中国传统文化的理性思考,可以说在xx楼市是独树一帜的。
项目规划设计本身还有很多可以挖掘的亮点,比如说完美的光井花园,弥补了传统四合院的采光不足,同时人与自然的和谐统一也在中心花园这一围一合中得到升华。
对目前的规划设计,需要加大容积率至0、6,增加可销售面积3591、8平方米(加在原会所位置和原北侧出口),具体方式如下原北侧出口:
增加B户型1个,增加建筑面积188、2+191、4=379、6平方米原会所位置:
增加C1户型12个,增加建筑面积197、2*12=2366、4平方米增加C2户型4个,增加建筑面积211、4*4=845、6平方米
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