济南房地产市场年报.docx
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济南房地产市场年报
济南市2012年房地产市场年报
备注:
统计时间截止至2012年12月15日;统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区,不含章丘市、济阳、商河、平阴。
土地篇
一、土地市场综述
2012年济南土地市场供需两旺,平稳健康发展,成交量更是攀至历年高峰,供求基本持平。
一、土地供应
1、供应总量:
截至2012年11月2日,本年度济南市经营性用地挂牌结束,累计出让土地115幅,供地面积633万平方米,2012年供地计划基本完成。
其中城镇住宅用地61幅,供应面积为430万平方米;商业用地51幅,供应面积为160万平方米;殡葬用地3幅,供应面积为43万平方米。
2、土地属性:
2012年济南商业用地供应量增速明显。
本年度商业用地供应量为160万平方米,占比达25.3%,同比增长20%;商业用地平均容积率为6.0,预计建筑面积达960万平方米。
短期来看,未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期,中长期则存在一定风险。
3、供应区域:
2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区,供应量分别为226万平方米和222万平方米,占全市供应总量的71%。
历下区以住宅用地为主,化纤厂路和旅游路板块为主力支撑;槐荫区则以商服用地为主,仅西客站板块供应商业用地36幅,供应面积达118万平方米。
4、容积率:
2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。
商业用地平均容积率达6.0,住宅用地平均容积率为2.95。
容积率低于2的住宅用地仅有12幅,主要分布在历下区奥体中心板块。
目前,在土地资源日益稀缺的情况下,未来城市将不断“长高”。
二、土地成交
1、成交量:
2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米,达到近几年的峰值。
2012年房地产市场回暖,土地市场随之升温,成交111幅,623万平方米,环比增加21%,预计建筑面积2160万平方米,环比增加30%。
2、流拍率低:
2012年土地市场成交2012年市场持续回暖,土地市场走出低迷局面,全年仅有1宗土地撤牌,3宗土地流拍,流拍情况明显好转。
不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。
表12010—2012年济南土地撤牌、流拍明细
时间
流拍幅数
流拍面积(万㎡)
2010年
9
75.9
2011年
13
79.2
2012年
4
10.3
数据来源:
克而瑞
3、成交属性:
从2012年成交土地属性来看,住宅用地仍是绝对主力,商业用地占比不断攀升。
其中,住宅用地共成交58幅,成交面积421万平方米,占比达68%;商业用地共成交50幅,成交面积159万平方米,同比增幅达59%。
4、成交区域:
2012年历下区、槐荫区表现突出,占全市土地成交量的71%。
历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交,其中不乏优质地块;槐荫区土地成交量正逐年增加,吸引的众多开发企业入驻,如恒大、绿地、金科等,未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。
5、土地价格:
2012年土地单价继续呈上扬态势。
本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米,环比增长13%。
原因有二,一是今年商业用地成交量较大,地价相对较高;二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长,两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。
6、溢价率:
虽然2012年土地市场多以底价成交,但仍有“优质”地块备受热捧,成交价格屡创新高,地王频现。
有多宗土地区位优势明显,溢价率较高,如农科院地块溢价率高达75%。
5、土地规模:
2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主,共22幅,供应量为312.6万平方米,占全市供应总量的49%。
其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大,供应面积为127万平方米,占全市供应量的20%。
表22012年溢价率较高土地成交情况
宗地名称
宗地面积(万㎡)
容积率
成交价格(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
受让方
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G036)
7.2
3.45
5.4
550
3301
山东莱钢建设置业有限公司
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
18.1
3.8
16.1
595
3430
南海置富发展有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
19.1
3.6
15.8
550
2179
济南万科房地产开发有限公司
数据来源:
克而瑞
7、楼板价:
2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。
本年度土地平均楼板价为1497元/平方米,环比增幅仅为4.2%。
2009年土地市场楼板价达到峰值,执行限购政策之后,企业拿地谨慎,楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地,成交面积为218万平方米,占全市成交量的35%(今年成交量占全市的比例)。
西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”,众多国内大型企业纷纷入驻,共同为西部的发展献策献力。
表32012年大型企业西客站拿地情况表
拿地企业
住宅用地(万㎡)
商业用地(万㎡)
拿地金额(亿元)
规划项目
绿地地产
8.5
4.7
8.7
绿地中央广场(资料图库)
金科地产
22.2
4.8
18.6
金科世界城
恒大地产
16.1
14.9
21
恒大雅苑/恒大双子塔
西城投资
24.1
86.3
70.1
——
9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注,同样成为热点板块。
今年化纤厂路共成交3宗土地,成交总价高达34.5亿元,平均楼板价为2915元/㎡。
该板块位于占据明显的区位优势,因此备受各大开发商认可和关注。
表42012年化纤厂路板块土地成交明细
宗地名称
宗地面积(万㎡)
容积率
成交价格(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
受让方
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G036)
7.2
3.45
15.8
550
3301
山东莱钢建设置业有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
11.2
3.7
12.1
717
2990
山东保利嘉园置业有限公司
历城区华能路北侧、化纤厂路以西(2012-G113)
2.1
3.7
1.2
380
2280
济南恒川房地产发展有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
19.1
3.6
5.4
501
2179
济南万科房地产开发有限公司
数据来源:
克而瑞
10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新,市场回暖迹象明显。
在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲;在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。
表52012年土地成交总价TOP10
排名
宗地名称
受让方
宗地面积(万㎡)
成交总价(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
1
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
南海置富发展有限公司
18.1
16.1
595
3430
2
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
济南万科房地产开发有限公司
19.1
15.8
550
3301
3
原省体育训练中心A地块(2012-G011)
济南恒大翡翠华庭置业有限公司
10.4
14.0
900
4500
4
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
山东保利嘉园置业有限公司
11.2
12.1
718
2991
5
西客站核心区体育公园东侧地块A地块(2012-G010)
济南恒大城(资料图库)西置业有限公司
10.9
7.9
483
1035
6
历下区旅游路北侧(奥体东侧2-1号地块)2012-G038
济南市城市建设投资集团有限公司
18.2
7.8
285
1474
7
西客站片区安置一区南侧八-2地块(2012-G009)
济南恒大西区置业有限公司
10.9
6.8
420
2250
8
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪C地块)(2012-G014)
济南市城市建设投资有限公司
17.1
6.8
265
2650
9
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪B地块)(2012-G013)
济南城市建设投资有限公司
15.5
6.6
285
2137
10
西客站片区腊山河西路以西,聊城路以北地块(2012-G019)
济南西城投资开发集团有限公司
9.8
6.3
430
2150
表62012年土地成交楼板价TOP10
排名
宗地名称
受让方
宗地面积(万㎡)
楼板价(元/㎡)
每亩地价(万元/亩)
成交总价(亿元)
1
原省体育训练中心A地块(2012-G011)
济南恒大翡翠华庭置业有限公司
10.4
4500
900
13.99
2
历下区姚家镇下井村地块(2012-G023)
山东惠喜德置业发展有限公司
0.1
3705
291
0.02
3
槐荫区经七路以南,纬七路以西地块(2012-G003)
济南旧城开发投资集团有限公司
1.2
3569
440
0.00
4
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
南海置富发展有限公司
18.1
3430
595
16.10
5
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
济南万科房地产开发有限公司
19.1
3301
550
10.80
6
历下区旅游路以南,龙洞路以西(三角峪地块)(2012-G016)
济南城市建设投资有限公司
19.2
3150
210
6.04
7
历下区姚家镇下井村地块(2012-G022)
山东惠喜德置业发展有限公司
0.1
3085
360
0.07
8
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
山东保利嘉园置业有限公司
11.2
2991
718
12.10
9
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪D地块)(2012-G015)
济南城市建设投资有限公司
14.2
2959
217
4.63
10
兴隆片区二环南路北侧B-1地块(2012-G025)
华润置业(山东)发展有限公司
15.2
2879
230
5.25
数据来源:
克而瑞
11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。
2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅,土地面积428万平方米,占全市成交总量的69%。
大型房企资金实力雄厚,热衷于大宗土地,为大型项目的开发储备土地。
表72012年土地市场品牌房企用地表现
拿地企业
拿地幅数
拿地面积(万㎡)
拿地金额(亿元)
规划项目
城建集团
9
129.6
50
——
西城投资
28
110.4
70.1
——
恒大地产
7
42.7
36.9
恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景
华润地产
2
30.2
11
华润中央公园(资料相册)
金科地产
6
27
18.6
金科世界城
上海永隆
6
24.2
9.9
——
万科地产
1
19.1
15.8
——
绿地地产
7
13
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