03可行性研究报告编制规范.docx
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03可行性研究报告编制规范
可行性研究报告编制规范
中铁十七局房地产公司
201411月
目录
1概述4
1.1目的及适用范围4
1.2部门职责4
1.3流程输入及输出文件4
2操作规范4
2.1产品研发部组建工作小组,成员主要来自公司内部各业务部门,并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
4
2.2产品研发部制订工作计划,明确可行性研究工作的范围,重点,深度,报告提纲,章节分工,进度安排,费用预算等。
工作计划报总经理批准后,布置安排落实。
4
2.3各成员按照专业分工调查研究收集资料,必要时再次进行实地调查和市场调查。
4
2.4小组集体讨论,议题为:
4
2.5编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后,各成员分工编写章节,由产品研发部协调综合汇总,编制报告初稿。
经总经理回复意见后,修改完善,形成正式报告。
5
2.6产品研发部组织决策委员会对可行性研究报告进行评审、决策。
5
2.7可行性研究报告内容5
1
概述
1.1目的及适用范围
目的
可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一,是投资者进行投资决策的主要依据。
适用范围
适用于房地产项目可行性研究报告的编制。
1.2部门职责
部门名称
本流程中承担的主要职责
主办
部门
产品研发部
1.制订工作计划,分配任务;
2.组织编制可行性研究报告,汇总编制,提交评审。
配合
部门
营销管理部/财务管理部/工程管理部
1.提出优化修改意见
决策部门
党政联席会
1.对可行性研究报告进行评审、决策。
1.3流程输入及输出文件
流程输入文件
流程输出文件
1.
2操作规范
2.1产品研发部组建工作小组,成员主要来自公司内部各业务部门,并基本固定。
有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。
2.2产品研发部制订工作计划,明确可行性研究工作的范围,重点,深度,报告提纲,章节分工,进度安排,费用预算等。
工作计划报总经理批准后,布置安排落实。
2.3各成员按照专业分工调查研究收集资料,必要时再次进行实地调查和市场调查。
2.4小组集体讨论,议题为:
2.4.1市场研究。
包括分析市场信息,市场动态和政策导向等。
2.4.2项目分析和项目建议。
对项目本体进行研判,分析项目优劣势,并进行项目的市场预测;提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等,方案经比较论证优化后,提出推荐方案。
2.4.3经济技术评价。
对推荐方案进行财务评价及风险分析,以判别项目的经济可行性和抗风险能力。
当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时,可对原设计方案进行调整或重新设计。
2.5编写研究报告。
经过技术经济论证和优化之后,各成员分工编写章节,由产品研发部协调综合汇总,编制报告初稿。
经总经理回复意见后,修改完善,形成正式报告。
2.6产品研发部组织决策委员会对可行性研究报告进行评审、决策。
2.7可行性研究报告内容
(见后页)
附:
可行性研究报告
第一章项目决策背景及简要分析
一、外部环境
1.论述城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2.明确宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
3.项目渊源、特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
二、内部因素
1.项目启动对集团未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在集团发展中的地位(是否核心项目);
2.公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3.从集团未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第二章项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公-商务-政府的关系)。
二、宗地现状
1.宗地四至范围;
2.地势起伏状况、自然标高、与周边地势比较;
3.地上障碍物状况:
包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面。
地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
4.地下障碍物状况:
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等;
5.宗地范围内有无受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6.土地的完整性:
有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7.地质条件:
包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、周边生活配套设施
1.周边2000米范围生活设施
1)教育:
大中小学及教育质量情况。
2)医疗:
医院等级和医疗水平
3)购物:
超市、购物中心、主要商业和菜市场
4)文化、体育、娱乐设施
5)公园
6)银行
7)邮局
8)其他
附图:
生活设施分布图,具体位置、距离。
2.交通状况
1)交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
四、周边环境状况(描述项目个案情况,无以下内容的可不写)
1.治安情况
2.空气状况
3.噪声情况
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5.危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
五、周边景观资源
1.对项目有重大影响的现状周边景观(附图)
2.规划中对改善片区景观、提升片区形象有重大作用的项目情况
六、市政配套条件(需说明接入可行性、接入点至宗地距离、接入成本)
1.道路:
包括现有路宽、规划路宽,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)
2.供水:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3.污水、雨水:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4.通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5.供电(永久性供电和临时施工用电):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6.燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7.供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
七、规划控制要点
1.占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2.住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3.总容积率、住宅容积率
4.建筑密度
5.绿化率
6.其他要求
八、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三章法律、政策性风险分析
一、土地合作方式及条件(土地以政府拍卖方式取得,只写第3条)
1.合作方:
名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2.合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等(对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务)
3.付款进度及与拿地程序(或交地节奏)
4.其他合作条件
5.与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
1.现状
1)土地所有权归属
2)土地使用权归属
3)土地的用途
2.规划
1)规划所有权归属
2)规划使用权归属
3)规划的用途
3.取得土地使用权程序的评估
1)取得土地使用权的程序
2)取得土地使用权需要的工作日
3)取得商品房用地土地使用权所需条件
4)取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。
三、土地性质变更评估(已是商品房用地的可以不写)
1.地性质变更的程序和理由
2.土地性质变更的政策支持或障碍
3.土地性质变更需要周期(最好精确到工作日)
四、政策性风险评估(没有这方面情况的可不写)
城市规划限制或更改、突发性政策等因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
第四章市场分析
一、城市(或区域)住宅市场成长状况
1.城市(或区域)住宅市场简述
1)形成时间
2)各档次住宅在区域内分布状况
3)购买人群变化
2.城市(或区域)住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
1)开工量-竣工量
2)销售量-供需比
3)平均售价
3.区域市场在城市中各项指标的排名状况及发展趋势(没有可不写)
二、城市(或区域)内产品供应特征
1.各档次产品供应状况
2.各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征
3.平均售价
4.开发规模
5.产品形式
6.平均消化率
7.平均容积率
8.物业在区域内分布特征
9.区域内表现最好个案状况
附图:
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
10.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
11.分析:
本案在区域市场内的机会点
结论:
1)区域市场在城市整体市场的地位及发展态势(没有可不写)
2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
3)本案在区域内开发市场潜力
4)本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)。
2.竞争对手客户群体分析
3.潜在目标客户的来源、职业特点、产品类型的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位、产品定位
1.目标市场定位及分布
2.目标市场的规模、消费能力及能否保证公司的经济效益
3.目标人群特征-来源区域-行业特点
4.目标客户可接受的价格
5.目标客户对产品、配套和服务的需求
6.目标客户对品牌的认知度
7.目标客户信息接收渠道及方式
第五章规划设计分析
一、规划设计思路
1.设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2.主要产品类型:
多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3.节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4.在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5.如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计可行性分析
1.既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、限高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和公司的品质追求。
要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如:
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
如:
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第六章项目开发分析
一、土地升值潜力及规模开发时机评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
即开发与作为土地储备优缺点分析,提出开发节奏控制、规模开发时机的建议。
二、工程计划
工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市(或区域)市场的占有率。
三、销售计划
各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第七章投资收益分析
一、开发总成本测算
说明测算假定的前提条件和主要运用指标,如产品类型假设,规划指标,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括资金利息、营业税和所得税)等。
二、税务分析
1.营业税及附加
2.所得税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、效益、资金分析
1.经济效益分析的假设条件,如:
是否享受政府各种税费的减免等。
2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
3.各期的利润体现
4.敏感性分析(根据具体项目特点,进行相应的敏感性分析,一般必须包括成本和售价的分析)
5.资金预测
1)资金投入计划;
2)资金回款计划;
3)资金需求计划;
4)启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
四、资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第八章管理资源配置
一、项目机构设置
是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
二、人力资源需求及解决途径
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第九章综合分析及建议
一、SWOT分析
1.优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合开发企业的发展思路等方面论述。
2.劣势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合开发企业的发展思路等方面论述。
3.机会:
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
二、土地竞争对手分析
1.操作水平,主要开发的项目
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)
3.资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本
4.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
三、土地竞争策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。
也可以通过其他指标分析可接受的地价。
最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
可研报告附件:
有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
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