房地产类项目审查要点.docx
- 文档编号:7420964
- 上传时间:2023-01-23
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:34.42KB
房地产类项目审查要点.docx
《房地产类项目审查要点.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产类项目审查要点.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产类项目审查要点
房地产投资类信托业务合规审查要点
房地产类项目审查概要
一、适用的法律法规
应当满足:
1、集合资金信托计划管理办法;
2、银监会《关于支持信托公司创新发展的通知》的相关规定:
直接将创新发展通知中的条款添加进来。
(265号文)
以上两部法规规章对认购风险申明书、信托计划说明书、信托合同、保管合同所包含的内容做出了最低要求,并且对信息披露的内容做出了具体规定。
二、结构设计
1、采用结构化集合信托计划的结构,优先级信托资金与次级信托资金的比例不得高于1:
1;融资方或其关联方应当作为次级委托人加入到信托计划当中(以现金或债权债务抵消的方式加入)。
2、大信托模式项下,信托计划受让项目公司股权。
融资方在信托计划期限届满前,有权向信托计划回购项目公司股权,股权回购价款用于支付各项信托费用并用于向信托受益人分配信托利益。
此种模式下,回购股权是融资方的一项权利而并非义务,因此项目项下不存在抵押、质押或担保。
3、信托计划持有项目公司股权应当达到100%控股;对于不能达到100%控股的项目,则信托资金应当全部计入注册资本,而不计入项目公司的资本公积金,以提高信托计划的持股比例。
4、股权回购价款计算公式:
(1)若融资方在信托终止前回购信托计划持有的全部股权,则回购价款应当足以用于支付信托计划的全部信托费用、按照预期收益率计算得出的优先级受益人信托收益、次级受益人信托收益及信托计划全部的信托本金;
(2)若融资方在信托终止前回购信托计划持有的部分股权,则回购价款应当足以用于支付信托计划尚未支付的信托费用、按照预期收益率计算得出的优先级受益人信托收益、信托本金。
未回购的股权用于向次级受益人进行分配。
三、必备条款
1、降价条款(合作协议)
(1)明确信托计划在一定条件下拥有销售定价权原则,确保在销售不畅时,可以通过降价手段产生足够的现金流入,以保证信托计划的到期兑付。
明确在触发一定条件下,受托人对项目公司的绝对控制和处置权,保证信托财产的安全。
融资方及项目公司应当承诺予以配合。
(2)参考条款:
信托到期前【】个月,如项目公司项目销售回款进度与销售计划差额大于【】%或者信托到期前【】个月,项目公司项目销售回款进度与销售计划差额大于【】%,且未提出有效解决方案,可能影响到信托利益的实现,中融信托可以通过价格调整等方式加快项目公司项目销售回款进度。
同时,项目公司及其原股东应当且必须配合中融信托达成项目销售回款进度的按期实现。
2、后续资金承诺条款(合作协议、股权转让协议)
(1)明确融资方后续资金无限责任担保原则,强化融资方的保证责任。
(2)参考条款:
A、融资方承诺,若项目公司在后续资金方面发生缺口的,有融资方负责承担上述资金缺口补足的责任,并负责解决和承担因上述资金缺口产生的义务和责任,中融信托无需承担上述责任和义务。
【如在一定期限内不能补足的,……】
B、融资方和项目公司保证,不会以任何形式要求:
a、将中融信托持有的股份予以质押以作为项目公司的融资担保;b、提供除信托文件中约定外的其他资金;c、对项目公司的其他融资本息或其他应付金额的义务进行承担。
3、延长期条款(合作协议)
(1)若融资方:
在信托计划期满前未行使股权回购选择权、未能按时足额支付股权转让价款或在股权转让未能实现的前提下信托财产中的现金部分不足以向优先级受益人分配信托利益等,则信托计划将进入延长期。
延长期内应当详细约定中融信托可以采取的措施、权利,应当约定提高融资方的融资成本(即提高优先级受益人的预期收益率、信托报酬费率),且融资成本不受协议中对于融资总成本比例约定的限制。
(2)参考条款:
A、信托计划自成立之日起存续满【】个月之日,发生下列情形之一的,信托计划进入延长期:
a、融资方未选择购买中融信托持有的项目公司股权;
b、融资方未按时足额支付上述股权转让价款;
c、在本协议约定的中融信托向融资方转让项目公司股权未能实现的情况下,信托财产中的现金部分不足以向优先级受益人分配信托利益、需要对信托财产进行变现的其他情形。
B、延长期内,优先级受益人享有按照下列公式计算的信托收益:
优先级受益人信托资金总额×【】%×延长期实际天数/365。
延长期内,受托人享有按照下列公式计算的信托报酬:
优先级受益人信托资金总额×【】%×延长期实际天数/365。
延长期内,保管人享有按照下列公式计算的信托报酬:
优先级受益人信托资金总额×【】%×延长期实际天数/365。
(如需)
延长期内,中融信托将按照受益人利益最大化的原则,以实现信托安全退出为目的,但信托财产变现时间不应长于【】。
(如需)
C、中融信托有权通过价格调整等方式加快项目公司项目销售回款进度,但当收回的现金足以支付优先级受益人信托利益及信托各项费用、税费的,可不再变现。
D、中融信托有权处置其持有的项目公司【】%的股权。
处置所得作为信托财产,优先用于向全部优先级受益人支付信托资金及其收益,以实现优先级受益人的信托利益。
在对优先级受益人分配后,扣除应由信托财产承担的费用和税费后,信托计划以剩余信托财产为限向次级受益人进行分配。
E、中融信托有权解散并清算项目公司,清算后的项目公司剩余财产以市价变现,变现所得款项优先向中融信托进行分配直到信托计划优先级受益人的信托利益被全部满足为止,剩余款项根据其他股东在项目公司中所持股权的比例进行分配。
分配给中融信托的金额作为信托财产,优先用于向全部优先级受益人支付信托资金及其收益,以实现优先级受益人的信托利益。
在对优先级受益人分配后,扣除应由信托财产承担的费用和税费后,信托计划以剩余信托财产为限向次级受益人进行分配。
F、中融信托有权处置项目公司名下的任何财产,包括但不限于可售房地产。
处置所得作为信托财产,优先用于向全部优先级受益人支付信托资金及其收益,以实现优先级受益人的信托利益。
在对优先级受益人分配后,扣除应由信托财产承担的费用和税费后,信托计划以剩余信托财产为限向次级受益人进行分配。
G、分配项目公司税后利润,利润应优先向中融信托进行分配。
在分配利润可以满足中融信托按照信托合同的约定向优先级受益人分配后仍有剩余利润的,可按照其他股东在项目公司所持股权的比例进行分配。
【信托收益不带本金,信托利益带本金,统一含义】
4、融资方不回购股权情况下受托人权利条款(合作协议)【与延长期重合】
(1)融资方到期不行使股权回购选择权的,应当对中融信托有权采取何种措施保证信托资金的安全退出进行明确的约定。
(2)参考条款:
信托计划进入延长期的,中融信托有权选择行使下列一项或多项权利,以实现信托资金安全退出。
融资方及项目公司无条件同意配合:
A、处置其持有的项目公司股权,处置所得扣除应由信托财产承担的费用和税费后,优先用于向全部优先级受益人支付信托资金及其收益,以实现优先级受益人的信托利益。
在对优先级受益人分配后,信托计划以剩余信托财产为限向次级受益人进行分配;
B、终止对融资方作出的对项目公司进行日常经营管理的授权。
中融信托将接管项目公司的日常管理经营。
中融信托有权召开项目公司股东会,重新选举项目公司董事,以及由新的董事会重新任命项目公司高级管理人员;
C、分配项目公司税后利润,利润应优先向中融信托进行分配。
在分配利润可以满足中融信托按照信托合同的约定向优先级受益人分配后仍有剩余利润的,可按照其他股东在项目公司股权比例分配;
D、处置项目公司名下任何资产,包括但不限于可售房地产。
处置所得扣除应由信托财产承担的费用和税费后,优先用于向全部优先级受益人支付信托资金及其收益,以实现优先级受益人的信托利益。
在对优先级受益人分配后,信托计划以剩余信托财产为限向次级受益人进行分配;
E、解散和清算项目公司,清算后项目公司的剩余财产应优先向中融信托进行分配。
若剩余财产可以满足中融信托按照信托合同的约定向优先级受益人分配后仍有剩余利润的,可按照其他股东持有的项目公司股权比例进行分配。
5、承担项目公司债务条款(合作协议、股权转让协议)
(1)融资方应当承诺,对于信托资金进入项目公司前,项目公司已经存在的全部负债和或有负债,均由融资方负责承担并负责予以解决。
项目公司和中融信托无需承担责任。
(2)参考条款:
融资方在此特别保证,本协议签订前项目公司已经存在的全部负债、或有负债均由融资方负责全权解决并承担偿还义务,中融信托对此不负有任何义务。
6、授权管理条款
(1)中融信托取得项目公司控股股东地位后,授权融资方负责项目公司的日常经营管理。
授权期限与信托期限相同,但因融资方不回购股权导致信托计划进入延长期的,授权管理期间不包括延长期。
(2)参考条款:
A、自本协议第【】条约定的股权转让完成日至信托期限届满日的期间内(延长期除外,以下简称为“授权管理期间”),项目公司按照本条约定进行运营和管理。
授权管理期间,中融信托作为项目公司【】%控股股东,授权融资方共同组建经营管理团队对项目公司进行日常运营和管理。
B、项目公司设董事会,董事会由【】名董事组成。
授权管理期间,董事会中的【】名董事由融资方提名,【】名董事由中融信托提名。
董事每届任期【】个月,可以连任。
项目公司设董事长一名,由融资方提名,董事会全体董事以过半数选举产生。
董事会的职权和召开程序以公司章程规定为准。
授权管理期间,以下事项需要经董事会审议通过:
a、聘用、解聘负责公司财务报表审计的会计师事务所;
b、指定或更换公司银行账户的授权签字人;
c、股权、债权或其他权益的让与、出售、转让、负担、处置、重组等相关事项;
d、除日常商业上的授权外,出售,转让,授权,抵押,或损害任何技术或知识产权;
e、公司与关联方之间的任何重要合同、协议或者其他安排的批准,包括但不限于批准签署任何支付对价达到人民币800万元的合同和协议。
f、公司任何市场合理预期价值超过人民币100万元的收购、兼并、投资等类似事项,任何市场合理预期价值超过人民币100万元的资产的让与、出售、转让、负担、处置、重组等类似事项(按照双方认可的商业计划书规定的商品房正常销售除外),以及一次性支出或累计支出金额在人民币100万元以上的其他事项;
g、公司任何超过人民币100万元的贷款、融资等类似事项,任何标的额超过人民币100万元的诉讼、仲裁等类似事项,公司任何期限超过1年或涉及金额在人民币100万元以上的出租、承租等类似事项,以及涉及金额在人民币100万元以上的其他事项;
h、除经股东会事先批准的预算及/或允许的支出中所包含的支出之外,承担任何金额超过人民币100万元的支出或一系列支出(而该等支出如因性质相同或为同一目的而产生或因其他原因而互相关连将一并视为同一项支出)或者授权作出或作出任何金额超过人民币100万元的付款或一系列付款(而该等付款如因性质相同或为同一目的而产生或因其他原因而互相关连,则将一并视为同一项付款)。
i、批准公司重大规章制度的制定或修改,包括但不限于:
股东会运行机制、经营管理重大事项权限设定、财务制度等;
j、审议批准公司分期编制的项目开发进度,开发成本标杆、销售经营计划报告和项目现金流量预测表;
k、审议批准公司编制的年度经营总结报告和下一年度开发经营计划;
l、审议批准公司按季度编制的项目开发进度及项目资金使用计划,开发成本、销售经营计划报告(如有)和项目现金流量预测表(如有);
m、向任何其他子公司或其他公司、合作伙伴,或者其他实体提供借款或财务资助,或持有上述公司的任何股权或其他权益;
n、向任何个人提供借款或财务资助,包括公司任何员工或股东,除非是日常业务开展所需的或经股东会批准的员工股权或期权相关条款所规定的借款和类似支出;
o、以公司的资产或以公司的名义向任何第三方提供担保/保证或其他类似的权利负担,包括为任何债务提供担保;
p、决定总经理、财务总监的任免、权力、职责和薪酬;
q、任何超出股东会已批准工程建设费用、管理费用、营业费用、财务费用预算10%的支出;
r、直接或间接地放弃公司或其控股子公司的经济利益。
C、董事会作出决议由董事会成员的普通多数(即过半数)同意即可通过,但投同意票的董事中应至少包括一名由中融信托提名的董事。
D、董事会审议的事项涉及关联交易时,作为关联方的董事以及关联方提名/任命的董事不得参加表决,董事会决议由该等董事以外的其他董事根据第A、B条的程序表决(中融信托提名董事不受本条款限制)。
但全体董事均为关联方或者关联方提名/任命董事时,仍按通常程序表决,任何董事均无需回避。
E、项目公司不设监事会,设一名监事,由股东会选举产生。
监事每届任期3年。
监事的职权具体由承项目公司公司章程确定。
F、项目公司项目的管理
a、项目公司的管理人员由融资方提名,董事会任命。
除发生信托计划全体受益人的利益受损或者可能受损的情形外,中融信托在授权管理期间不直接参与项目公司和项目的日常运营和管理。
b、中融信托对项目公司的成本支出进行监控,融资方须向中融信托提供相应的商业计划书,经中融信托确认后开始执行。
项目公司应按照双方确定的成本预算、施工进度、销售进度执行项目管理。
c、信托到期前【】个月,如项目公司项目销售回款进度与销售计划差额大于【】%或者信托到期前【】个月,项目公司项目销售回款进度与销售计划差额大于【】%,且未提出有效解决方案,可能影响到信托利益的实现,中融信托可以通过价格调整等方式加快项目公司项目销售回款进度。
同时,融资方应当且必须配合中融信托达成项目销售回款进度的按期实现。
G、资金、财务监管
中融信托、融资方和项目公司在本协议签署同日签署监管协议,融资方和项目公司同意中融信托根据该协议对项目公司的资金、财务等进行监管,具体事项由该监管协议约定。
H、知情权
无论本协议项下是否存在相反的规定,并且在不影响中融信托在本协议项下的任何权利的前提下,各方应促使项目公司定期将以下资料送达给中融信托:
a、在每个月末后的十五日内,(i)以符合中国适用法律要求的格式编制的未审计的公司月度财务报告;(ii)可能对公司的经营或财务状况具有重大不利影响的事项的报告。
b、在每个季度末后的三十日内,(i)公司根据中国通用会计准则准备的未经审计的季度财务报告;(ii)关于可能对公司的经营或财务状况产生重大不利影响的事项的报告。
c、以一年一次的频率,在每个财务年度末后的四个月内,(i)公司根据中国通用会计准则准备的、带有审计师报告以及审计师和公司之间的其他通信往来的已经审计的财务报告以及;(ii)财务年度业务经营的报告,包括可能对公司的经营或财务状况产生重大不利影响的事项的报告。
d、(i)在每个当年财务年度结束前的三十日内,下一年度财务预算报告;并且(ii)提前三十日通知对已批准年度预算的任何重大变更,包括对管理人员报酬的改变。
e、(i)附有相关议程的提前十日通知召开股东会会议的通知书;(ii)及时通知任何诉讼、针对公司的重要判决以及其它可能对公司的经营和财务状况产生重大不利影响的事项的通知书;(iii)及时通知任何主管部门或政府部门发出的关于公司没有遵守有关适用法律的通知书;及(iv)及时通知公司经营性质或范围的发生任何变更的通知书;
f、中融信托可能要求得到的关于公司的财务状况、业务或法人情况的其他信息。
I、检查权
各方应促使项目公司允许中融信托在正常的工作时间内的所有合理的时候,在事先发出合理的通知后,访问和检查项目公司的财产,检查项目公司的会计帐簿和记录,与项目公司的管理人员、股东和审计师讨论公司的事务、财务和帐目。
J、本条适用范围之外的项目公司的管理
授权管理期间届满后,如融资方到期未行使购买权,项目公司董事全部由股东会选举产生。
项目公司管理人员全部由董事会任命。
项目公司股东会按照《中华人民共和国公司法》第三十八条、第四十三条、第四十四条的规定行使职权。
H、融资方对项目公司进行日常运营和管理,必须保证项目公司资产的完整性,不得利用经营管理项目公司的便利损害项目公司利益,不得将属于项目公司的财产、利益或者商业机会转移到自身或其关联方。
融资方违反上述约定的,应赔偿给项目公司造成的一切损失。
7、监管条款
(1)应当对项目公司的各项印章、账户、资金等的管理进行明确约定;对所投资项目的开发建设、成本支出、销售等进行监控。
具体的监控措施由各方签署《监管协议》进行约定。
监管协议应当使用公司的标准版本。
(2)参考文本:
二、常见问题:
(一)尽调报告
1、交易结构的设置
目前公司发行的房地产集合资金信托产品,大多通过股权转让或增资的方式对项目公司进行股权投资,由于项目公司的注册资本规模不大,优先级资金往往通过增加公司资本公积而非增加注册资本的形式进入,因此在项目公司变更作验资时需对资本公积账户的验资情况做特别说明,以保证进入资本公积账户的信托资金的安全。
针对项目公司原股东无法让渡公司控股权的情形,部分信托产品采取了转让股权收益权并作股权质押的方式。
由于股权收益权作为一项权利的独立性尚存争议,且股权收益权转让的市场操作大多发生在上市公司,因此,对非上市公司的股权收益权转让需持谨慎态度。
如确需操作,则需要增加担保措施,比如,对股权质押和原股东或第三人的保证履行强制公证程序,并适时要求融资人提供一定数量的保证金作为资金缓冲。
(一点思考:
对于原股东无法放弃控股权的情形,能否通过TOT的形式,将标的股权信托给信托公司并将信托收益权转让?
)
针对项目公司转让债权的情形,需核查债权真实性及可实现性,是否法定或约定不可转让,及处于何种履行阶段。
债权的转让需要签订书面合同并取得债务人的还款确认(最好将债务人列为合同一方当事人),并至公证机关办理公证。
此外,对于主债权附加从权利的,需核查从权利是否能够一并转让,如否,则需办理从权利的变更手续。
此外,在担保方式的选择上,除个人形式的保证外,在第三方企业法人提供担保时,为免同行业的市场风险,第三方企业法人应尽量选择与项目公司处于不同行业板块的企业,且尽量选定与项目公司及项目公司实际控制人不存在关联关系的企业。
2、结构化信托资金的比例:
对于房地产结构化项目,目前公司的要求为优先级资金与次级资金比例不得高于1:
1。
若项目设定的结构比例不符合公司的要求,应当要求其将该比例调整至符合公司的标准。
部分项目结构比例高于1:
1的,必须经过公司领导的特批方能采用,且不得高于《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要求的优先和劣后收益权配比比例不得高于3:
1的规定。
3、融资方的房地产开发资质:
根据银监会《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》,信托公司对房地产开发项目发放贷款的,房地产开发项目原则上应当取得四证,至少取得三证(但应做显著风险提示并充分披露);申请贷款的房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设主管部门核发的二级房地产开发资质。
根据《房地产开发企业资质管理规定》,新设立的房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内向房地产开发主管部门提交备案申请,有房地产开发主管部门向符合条件的企业核发《暂定资质证书》,该证的有效期为1年,延长期限不得超过2年(即共计3年),但在1年的期间内没有开发项目的,其有效期不得延长。
在与公司合作开发标的项目前,还需核查融资方在同类房地产领域是否有过开发经验,开发经验是否丰富;融资方本身的实力是否雄厚,其品牌知名度如何;融资方和项目公司在标的项目的开发过程中是否能够顺利取得银行贷款。
对于上述条件的核查可参照《房地产开发企业资质管理规定》第五条对于四个资质等级的认定条件。
其中,二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
4、标的项目总投资来源:
项目总投资往往由以下几方面的资金组成:
融资方的自筹资金、信托资金、银行贷款和项目销售回款。
在上述资金中,首先融资方的自筹资金和信托资金占比之和应当达到项目总投资的35%,否则在项目后续银行贷款方面将面临困难,可能无法通过银行贷款补充建设资金;其次,项目销售回款所占比例不应过大,否则若房地产市场发生重大不利变化、房价下跌或者销售停滞均会造成项目建设资金缺口,威胁到信托资金的安全。
5、项目公司情况:
对于项目公司应当注意以下几点:
(1)项目公司的历史沿革:
公司自成立以来的历次变更,包括但不限于股权转让、增减资、合并分立、公司性质、经营范围的变更等。
需特别关注历次股权变动的作价及资金到位情况。
如涉及国资的,转让作价必须依法审计评估,转让价格不得低于评估价值的90%且需履行相关的行政审批或备案手续。
如涉及外资的,需满足商务部及外管局50号文、171号文和130号文以及《外商投资产业指导目录2007》对于外商投资房地产的限制。
(2)项目公司的现状:
公司成立以后是否按时年检,其开发资质是否及时更新。
(3)项目公司的出资:
A.重点核查现金出资在股东出资中的比例,如非货币资金出资比例过高,则公司的现金流会面临困难;此外需核查股东以非货币形式出资的作价是否合理;如以已经取得的国有土地使用权作为出资的,需核查土地作价出资的手续及土地权属的变更。
B.如项目公司存在股权代持关系的,必须核查清楚名义股东与实际股东的关系,并披露《股权代持协议》,未签订的需补签或做特别说明,以明确名义股东与实际股东之间的权利义务关系。
C.如果项目公司的现有股东是通过收购项目公司壳的方式取得项目公司名下的土地,则壳公司整体转让带来的相关权益负担无法避免,在此情形下,需要通过交易结构的设置尽可能的规避此类权益负担带给信托计划潜在风险的可能。
(4)项目公司的母公司、子公司或其他长期投资,项目公司的实际控制人及其关联公司:
A.由于项目公司可能以其控股股东的开发资质作为取得信托融资的条件,因此项目公司的母公司的基本情况和历史沿革应当列入尽职调查的范围。
B.如项目公司存在对外股权投资,需提供对外投资的股权架构图,并明确会计操作上是否存在合并报表等情形。
C.项目公司的大股东与项目公司的实际控制人不一致的,应披露大股东与实际控制人的关系。
D.实际控制人还持有其他公司股权的,则其他公司作为项目公司的关联公司,也应当列入尽职调查的范围,包括关联公司的行业板块、产业布局等。
E.上述母公司、子公司及其他关联公司是否存在与项目公司的关联交易及同业竞争。
关联交易的作价不公允的,应在信托资金进入前对项目公司的账目进行合理的调整。
项目公司与关联公司存在同业竞争的,需保证关联公司的经营对项目公司的经营不构成威胁或不利因素。
(5)项目公司的重大债权债务及担保:
若项目公司成立已久,则项目公司的债权债务关系往往比较复杂,需要对项目公司的债权债务进行详细的调查。
对于对外担保的核查,需要区分项目公司作为担保人和被担保人两种情况;对于债权的核查,需要重点关注项目公司的对外借款、企业间拆借、应收账款及其他应收款;对于债务的核查,需要重点关注应付账款和其他应付款,并对重大负债和或有负债的潜在风险作事前风险转嫁。
对于项目公司现存的负债进行清理,若存在股东借款、关联方借款的,建议在进行合作前予以清理,或要求股东、关联方出具保证函,保证在信托资金退出前放弃向项目公司要求返还借款的权利。
此外,应当要求融资方在合作文件中承诺,项目公司在签订相关协议前已经存在的全部债务均由原股东负责承担,中融信托无需承担任何责任。
(6)项目公司资产情况:
A.核查公司资产的清晰性,包括但不限于土地、房产和机器设备的权属和使用状况;逐项核查项目公司固定资产明细表的各项固定资产;核查重大资产的保险情况。
B.信托资金对项目公司的股权转让和增资的作价应当基于审计评估报告的结果,如项目公司刚刚成立或财务账目简单,能够由项目组自行核查清楚的,则需在尽职调查报告中列明作价依据的财务报表及其他财务数据,并要求项目公司对该等资料的真实性负责。
(7)项目公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚:
披露所有涉及项目公司或项目公司关联公司(对项目公司构成重大不利因素的)已经发
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 项目 审查 要点