泰州高校园区项目户型深化建议.docx
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泰州高校园区项目户型深化建议
泰州高校园区项目户型深化建议
第一部分:
设计院第一版户型反馈建议
一、户型分布和户型梯户数建议
二、户型配比建议
结合泰州市场主流户型面积区间及目前泰州热销项目户型面积区间、客群需求等因子,本案户型配比如下:
设计院可在上述要求下,结合设计需要进行微调,但调整幅度控制在5%以内为宜,以上为设计院上周方案的匡算配比,若最终核算与容积率有一定偏差,建议设计院深化调整,容积率保证1.75左右(报规方案建议容积率1.8左右)
三、高层(27~33层)户型设计建议
1、设计院高层(27~33层)户型
根据本案户型配比及分布要求,上述设计院户型与相关要求存在一定偏差,建议设计院在保持原有户型的优点的基础上进行相应调整
2、本案高层(27~33层)户型参考案例
Ø两梯三户+两梯四户
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化,如卧室门与卫生间门对视问题等
Ø两梯四户+两梯三户
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化,如左图南向两居次卧过小
3、本案高层(27~33层)户型设计要点
在以上户型示意的基础上,本案户型设计要点如下:
Ø充分利用政府有关阳台面积的设计规范要求(阳台面积不超过12㎡),以“提高空间
利用率”为设计出发点,在保证基本功能的基础上,提高阳台、书房等房间的功能变化性,如下图的华润国际社区
Ø设计双阳台,在设计主阳台的基础上,加设一生活阳台,全面满足日常生活需要,但总
面积应满足泰州设计规范要求。
Ø适当考虑飘窗设计
Ø户内保证厅与房之间合理平面布局,做到动静分离,过渡自然,互不干扰。
四、高层(18层)户型设计建议
1、设计院高层(18层)户型
设计院未给出相关户型
2、本案高层(18层)户型参考案例
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整
3、本案高层(18层)户型设计要点
在以上户型示意的基础上,本案户型设计要点如下:
Ø充分利用政府有关阳台面积的设计规范要(阳台面积不超过12㎡),以“综合性价比”
为设计出发点,在保证基本功能的基础上,提高阳台、书房等房间的功能变化性
Ø设计双阳台,在设计主阳台的基础上,加设一生活阳台,全面满足日常生活需要,但总
面积应满足泰州设计规范要求。
Ø适当考虑飘窗设计
Ø户内保证厅与房之间合理平面布局,做到动静分离,过渡自然,互不干扰。
Ø精细化户型设计,可参考下图户型
五、小高层户型设计建议
1、设计院小高层户型
设计院此版方案户型面积与本案户型分布设想有一定差异,建议更改户型面积
2、本案小高层户型参考案例
Ø沿河小高层户型
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整
Ø小高层户型
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整
3、本案小高层户型设计要点
在以上户型示意的基础上,本案户型设计要点如下:
Ø户型使用率要求达到85%以上
Ø设计双阳台,在设计主阳台的基础上,加设一生活阳台,全面满足日常生活需要,但总
面积应满足泰州设计规范要求。
Ø卧室可设计飘窗,以适当增加窗台方式满足层高不超过2.2米。
Ø要求形体规整、布局紧凑,尽量减少无用的交通及辅助用房面积;
Ø南北通透户型要求实现全明设计,产品进深不宜过大;
Ø尽量压缩公共空间面积,设计高利用率的紧凑型户型;
Ø沿河边户型要充分考虑边户型270度景观的利用;
Ø精细化户型设计,如入户玄关设计等,可参考下图户型
六、洋房户型设计建议
1、设计院洋房户型
结合泰州市场洋房特征,我司选择户型一,建议设计院在此方案基础之上进行深化,深化建议如下:
Ø设计院方案中的户型面积区间,与我司前阶段的策划构想有一定偏差,建议深化调整,
一层155~160㎡、二层140~145㎡、三层128~130㎡、四层113~116㎡、五跃六165~170㎡
Ø顶层户型可考虑挑空客厅设计
Ø主卧及一个次卧考虑套间设计(配备衣帽间、卫生间)
Ø整体户型情景化设计相对弱些,卖点不够突出,建议设计院在充分考量全国洋房产品户
型特征的基础上,丰富空间效果,做出新意
2、本案洋房户型参考案例
Ø平层户型
Ø跃层户型
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整
3、本案洋房户型设计要点
Ø花园洋房采用一梯两户方式设计,要求实现电梯直接入户;
Ø户型注重空间功能的创新性,在成本控制前提下,丰富空间效果,做出新意;
Ø户型通过退台的方式,在竖向空间上形成露台,实现“层层退台、户户庭院”;
Ø底层、中间平层户型赠送入户花园和露台,户型设计上考虑户型亮点和特色设计,实现
全明设计;
Ø顶层平层采用跃层设计,增加赠送面积
Ø充分利用政府有关阳台面积的设计规范要(阳台面积不超过12㎡),以“提高空间利
用率”为设计出发点,在保证基本功能的基础上,提高阳台、书房等房间的功能变化性,如下图的龙湖花千树户型
七、别墅户型设计建议
1、设计院别墅户型
别墅户型1
Ø客厅面积不足17平方米,面积偏小,且对一层老人房的位置有一定异议
Ø户型的二层集中了三个房间,整体切得较细碎,建议做一定调整
Ø设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别墅
Ø户型设计中,且从居家角度而言,此方案的楼梯设计相对紧凑,上下较为不便,建议深
化调整
Ø深化户型细节,避免出现入户门正对卫生
间,床头正对卫生间门等
别墅户型2
Ø当前此版方案与原我司策划设想有一定差异,整体设计较常规,建议设计院进行全面调
整,以树立话语权产品
Ø设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别墅
Ø户型设计中,且从居家角度而言,此方案的楼梯设计相对紧凑,上下较为不便,建议深
化调整
Ø一层可考虑不设老人房,调整为客厅,增加别墅的体验感
Ø户型的二层集中了三个房间,整体切得较细碎,次卧中至少有一个为套房设计(配备衣
帽间与卫生间),建议做一定调整
Ø户型的三层设计了两个卫生间,存在一定的浪费,可适当减少一个卫生间
Ø建议深化户型细节设计,如入户考虑玄关设计等,以提升户型的价值。
2、本案别墅户型参考案例
以上仅为设计参考,户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整
3、本案别墅户型设计要点
在以上户型示意的基础上,本案户型设计要点如下:
Ø地上三层,地下一层设计
Ø注重庭院设计(如前院、后院、内院),突出产品性价比优势
Ø边户型要充分考虑侧院的设计以及270度景观的利用;
Ø客厅、主卧均朝南设计,增加南向采光面;
Ø部分组团客厅挑空设计,若规划指标实现难度大,可考虑客厅与餐厨部位的错层或夹层
设计,增加别墅体验感(泰州当地不少别墅项目为客厅与餐厨部位的错层或夹层设计,如星威园、水岸帝景)
Ø部分组团一层适当考虑老人房设计,套房设计(配备衣帽间、卫生间)
Ø主卧及一个次卧为套房设计(配备衣帽间与卫生间);
Ø考虑家庭厅设计,增加生活情趣
Ø半地下室车库设计
Ø从居家角度出发,规避卫生间位于厨房正上方
Ø尽量实现卫生间在同一竖向上,以有效节约成本
Ø根据别墅的三个价值等级,建议设计院针对户型设计上各有卖点与差异,以利于后期营
销推广
以上基于设计院第一版户型及规划方案,光合理想公司结合甲方的相关反馈建议,提出的户型分布及户型设计建议。
在上述建议的基础上,三方多次沟通与交流,设计院结合地块发展指标提出第二版户型分布与户型设计如下。
第二部分:
设计院第二版户型反馈建议
一、设计院户型分布和户型梯户数建议
设计院此版方案与第一部分建议有一定偏差,但与总策划构想基本相符,考虑时间周期较短
等因素,建议设计院在此次方案的基础上进行深化,深化建议如下:
建议有效划分地块价值等级,依据不同价值等级规划户型分布及梯户数设计,部分细节建议如下:
1、小高层产品处于地块等级较高的位置(地块中部),应赋予其核心价值或特质化的卖点,
实现地块价值最大块。
此方案中,小高层产品以两居户型和紧凑型三居为主,与地块价值存在一定偏差,建议设计院在规划可行的情况下,增加三居产品的比重,提升产品的舒适度
2、按照两梯四、两梯三住宅品质逐渐递增的原则,把大户型产品集中在两梯三的户型中,如将两梯三中的109㎡的户型与两梯四中的121㎡的户型对调
3、根据甲方要求,别墅第一等级为280~300㎡(280㎡为宜),第二等级为260㎡左右,
,第三等级为240㎡左右。
4、当前洋房户型面积略小,建议放大该户型区间,以有效形成户型价值梯度。
第三部分:
设计院第三版户型反馈建议
一.设计院小高层户型
1、120㎡户型
Ø电梯厅可移至中间实现电梯刷卡入户,提升项目户型的尊贵感,可参考下图户型示意:
Ø户型使用率要求达到85%以上
Ø设计双阳台,在设计主阳台的基础上,加设一生活阳台,全面满足日常生活需要,但总
面积应满足泰州设计规范要求。
Ø客厅面宽建议在4.2米以上
Ø卧室可设计飘窗,以适当增加窗台方式满足层高不超过2.2米。
Ø要求形体规整、布局紧凑,尽量减少无用的交通及辅助用房面积;
Ø南北通透户型要求实现全明设计,产品进深不宜过大;
Ø尽量压缩公共空间面积,设计高利用率的紧凑型户型;
Ø沿河边户型要充分考虑边户型270度景观的利用;
Ø卧室可以考虑外飘窗或转角外飘窗设计;
Ø精细化户型设计,如入户玄关设计等
二、设计院联排别墅户型
户型1:
222.19㎡
户型2:
261.37㎡
户型3:
287.01㎡
Ø别墅之间的户型价值梯度不明显,如220㎡的户型客厅采用挑高设计、餐厅与客厅之
间为错层设计,260㎡的户型客厅平层设计、采用双车位,280㎡的户型客厅采用错层设计。
建议设计院根据别墅的三个价值等级,赋予不同户型的价值与卖点,增加各户型的魅力,以利于利润提升及有效推进。
Ø深化各个楼层的房间布局,如主卧套间床与电视之间的位置、床与书房之间的交通组织
Ø明晰厨房、卫生间、餐厅三者的位置关系
Ø280㎡户型的书房、卧室等数量过多,各个空间较小,舒适性较低,建议减少户型的
房间数量,增加户型舒适度
Ø深化户型细节设计,如入户考虑玄关设计,但注重玄关的位置及设计特点,避免过于生
硬。
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