16第三章第四节房地产价格和价值的种类四新版.docx
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16第三章第四节房地产价格和价值的种类四新版
七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值
历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值主要是会计中的几种价格和价值,估价中有时也会涉及,但内涵可能有所不同。
历史成本也称为原始成本、原始价值,简称原值、原价,是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额,或者购置时所付出的对价的公允价值。
例如,外购的资产的历史成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出,自行建造的资产的历史成本为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时,一般应采用历史成本。
重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。
可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。
【教材新增内容】
公允价值根据《国际会计准则》(InternationalAccountingStandards)和中国《企业会计准则》,是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额(Fairvalueistheamountforwhichanassetcouldbeexchangedbetweenknowledgeable,willingparriesinanarm's-lengthtransaction)。
公允价值的前提条件主要有3个:
①公平交易;②交易双方均熟悉情况(了解所交换的资产并熟悉市场行情);③交易双方均是自愿的。
《企业会计准则第3号————投资性房地产》第三章第十条规定:
“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的。
可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
”在进行投资性房地产:
后续计量中,采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。
达到相关条件,公允价值模式应优先成本模式。
账面价值也称为账面净值、折余价值,在历史成本计量下,是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额,即:
账面价值=原始价值-累计折旧
在重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量下,账面价值分别为重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
公允价值和市场价值之间,公允价值是会计上的用语,市场价值是估价上的用语,两者的内涵基本相同。
采用重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量的,通常需要定期重新估价,以使账面价值与市场价值保持一致。
历史成本是始终不变的,在历史成本计量下的账面价值随着时间的流逝而不断减少,重置成本、可变现净值、现值、公允价值和市场价值是随着时间的流逝而波动的。
市场价值虽然通常与在历史成本计量下的账面价值无关,但仍然可以将账面价值作为一种参考,如评估价值是高于还是低于账面价值,高了或低了多少,以此说明资产的保值增值情况。
将账面价值作为一种参考,可以使估价师更加审慎地得出评估价值,特别是为“资产置换”目的进行估价时,如果一方资产的评估价值普遍低于账面价值,而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值,出现了“系统性”偏差,则这种估价结果的合理性通常是值得怀疑的。
八、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价、政府指导价和政府定价实质上是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。
市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。
对于实行市场调节价的房地产,由于经营者可以自主制定价格,所以估价应依据市场供求状况进行。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。
估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。
对于实行政府定价的房地产,由于经营者应执行政府定价,所以估价结果应以政府定价为准。
例如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价。
最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价也称为最低保护价,是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。
因此,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。
政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等,如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。
其中,经济适用住房的成本包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素,利润率控制在3%以下。
对于这类房地产,估价也应依据这些规定进行。
九、基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。
《城市房地产管理法》第三十三条规定;“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”第三十四条规定:
“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。
根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),基准地价是指在城镇规划区域范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价是指政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。
目前对房屋重置价格还没有规范的定义,可将其理解为不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。
如果有了这种房屋重置价格,实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值,可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。
十、土地价格、建筑物价格和房地价格
土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的价格。
(一)土地价格
土地价格简称地价,如果是一块空地,就是指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地,则是指其中土地部分的价格,不包含该土地上的建筑物的价格。
在土地估价时,根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同,俗称“生熟”程度不同,会有不同的价格。
土地的“生熟”程度主要有5种:
①未完成土地征收补偿的集体土地。
取得该土地后还需要支付土地征收补偿费用。
②已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地。
③已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地。
④未完成征收补偿的国有土地。
取得该土地后还需要支付征收补偿费用。
⑤已完成征收补偿的国有土地。
有时根据土地的“生熟”程度,将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类,相应地,地价又有生地价、毛地价和熟地价之说。
(二)建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。
人们平常所说的房价,例如购买一套商品住房的价格,通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格,与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
(三)房地价格
房地价格也称为房地混合价,是指土地与建筑物综合体的价格,或者建筑物及其占用范围内的土地的价格,或者土地及其上的建筑物的价格。
该价格往往等同于人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产而言,有
房地价格=土地价格+建筑物价格
土地价格=房地价格-建筑物价格
建筑物价格=房地价格-土地价格
房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。
在房地产价值分配的情况下,各部分的价值之和等于整体价值。
在房地产分割的情况下,分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。
在房地产合并的情况下,合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
史家解读:
简单地说,上述三个公式对于房地产分割、合并估价并不适用。
十一、总价格、单位价格和楼面地价(2012、2011、2010、2009、2006年考点)
总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
(一)总价格
总价格简称总价,是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。
房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
(二)单位价格
单位价格简称单价,其中,土地单价是指单位土地面积的土地价格,建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格,房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。
房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
(三)楼面地价(重要考点)
楼面地价是一种特殊的土地单价,是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。
在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
在这种情况下,楼面地价与土地总价的关系为:
认识楼面地价的作用十分重要,因为楼面地价通常比一般的土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例如,有甲、乙两块土地,甲土地的单价为700元/㎡,乙土地的单价为510元/㎡,如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同,毫无疑问甲土地比乙土地贵(每平方米土地面积贵190元),此时精明、谨慎的买者会购买乙土地而不会购买甲土地。
但如果甲、乙两块土地的容积率不同,除此之外的其他条件都相同,则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块土地的价格高低,而应采用楼面地价。
例如,甲土地的容积率为5,乙土地的容积率为3,则甲土地的楼面地价为140元/㎡,乙土地的楼面地价为170元/㎡。
根据楼面地价来判断,乙土地反而比甲土地贵(每平方米建筑面积贵30元)。
此时懂得楼面地价意义的买者,通常会购买甲土地而不会购买乙土地。
这是因为,在同一地区,同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下,高的容积率意味着高的建筑密度,从而房价会受到一定的影响),假如平均为每平方米建筑面积3000元,建筑造价(不含地价)也基本接近(如果容积率差异较大会导致对建筑高度或建筑结构的不同要求,如一个只需建多层,而另一个必须建高层,则建筑造价会有一定差异),假如为每平方米建筑面积2300元,那么,房地产开发企业在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润=3000-2300-140=560(元),而在乙土地上每平方米建筑面积只获得利润=3000-2300-170=530(元)。
【2012年试题】甲乙两块其他条件相同的土地,甲土地单价为1400元/㎡,容积率为4,土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/㎡,容积率为2.5,土地使用年限为50年。
投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。
()
答案:
√
解析:
V∞=V40/[1-1/(16%)40]=1400[1-1/(16%)40]=1550.77(元/㎡),甲土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/㎡)。
V∞=V50/[1-1/(16%)50]=900/[1-1/(16%)50]=951.66(元/㎡),乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66(元/㎡)。
乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价,所以投资乙土地更经济。
【2010年试题】某宗建筑密度为50%,土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼,均价为5000元/㎡,房地产总价为2000万元,楼面地价为1200元/㎡。
该宗土地的总价为()万元。
A.96
B.192
C.240
D.480
答案:
D
解析:
建筑面积为:
2000万元/5000元/㎡=4000㎡,楼面地价=土地总价/总建筑面积,土地总价=楼面地价×总建筑面积=1200元/㎡×4000㎡=480(万元)。
【2009年试题】下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是()。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
答案:
C
十二、名义价格和实际价格(2010、2009、2008、2006年考点)
名义价格是表面上的价格,能直接观察到。
实际价格一般直接观察不到,通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。
有多种含义的实际价格和名义价格。
例如,①未扣除价格因素的价格为名义价格,扣除了价格因素后的价格为实际价格。
在计算房地产自然增值时,应当采用这种含义的实际价格。
②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下,未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为名义价格,减去了装修、汽车、车位、物业服务费的价值后的价格为实际价格。
③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下,申报的成交价格为名义价格,真实的成交价格为实际价格。
④房地产买卖中,本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳,或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。
这种情况下的成交价格为名义价格,而实际价格(或者称为正常价格)则是在买卖双方各自缴纳的交易税费下的价格。
⑤在不同的付款方式下,在成交日期讲明,但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格;在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。
例如,一套建筑面积l00㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房,在买卖中的付款方式可能有下列几种:
(1)要求在成交日期一次性付清。
(2)如果在成交日期一次性付清,则给予一定的折扣,如优惠5%。
(3)以抵押贷款方式支付,如首期支付房价的30%(即9万元),余款向银行申请抵押贷款,贷款期限15年,贷款年利率8%,按月等额偿还贷款本息。
(4)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中一次性支付10万元,第三期于第一年年末一次性支付10万元。
(5)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中一次性支付10万元,第三期于一年年末一次性支付10万元。
采取上述分期支付价款的,买方在支付第二期、第三期价款时,应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向卖方支付利息。
(6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清,如约定一年年末一次性付清。
在上述第一、三、五种付款方式下:
名义价格和实际价格相同,单价均为3000元/㎡,总价均为30万元。
在第二种情况下名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元;实际单价为3000×(1-5%)=2850(元/㎡),实际总价为28.5万元。
在第四种情况下:
名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元;实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2928元/㎡。
在第六种情况下:
名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2857元/㎡。
【2010年试题】某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年利率为5.58%,按月等额偿还本息。
则关于房地产价格的说法,正确的有()。
A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
答案:
ABC
十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格(2011、2008、2007年考点)
商品交易有现货交易和期货交易,由此有现货价格和期货价格之说。
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
无论是现货交易还是期货交易,价款支付方式又有在交易达成后立即或在短期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等,因此形成了多种组合形式,归纳为表3-1。
现货交易和期货交易的各种情形表3-1
交易达成日
商品交割日
价款支付方式
备注
现货交易
现在
现在
现在一次性付清
此为典型的现货交易
现在起分期支付
未来一次性付清
此称为赊销或赊购
期货交易
现在
未来
现在一次性付清
此称为预购或预售
现在起分期支付
未来一次性付清
此为典型的期货交易
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。
房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。
该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地,可能是一个在建工程,也可能是建筑物已建造完成的房地产;当为建筑物已建造完成的房地产时,即为现房价格(含土地价格)。
房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格,其中最常见的是期房价格(含土地价格)。
期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。
史家解读:
赊销或赊购价格也是现货价格,但它比现在一次性付清的现货价格要“低”,对购买者来说更经济。
在期房与现房同品质(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下,期房价格低于现房价格。
从可以出租的公寓来看,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,甚至出现“烂尾”,或者实际交付的品质比预售时约定的差),所以,期房价格与现房价格之间的关系是:
例[3-2]某套商品住宅期房的面积为90㎡,尚需10个月才能入住。
相似的商品住宅现房的市场价格为4500元/㎡,每月末的租赁净收益为2500元/套。
估计年折现率为10%,风险补偿为现房价格的5%。
请计算该期房目前的市场价格。
[解]该期房目前的市场价格V(单价)计算如下:
在现实中,常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。
这主要是由于两者的品质不同,如现房的户型和环境较差、功能已落后等。
【2011、2007年试题】某套商品住房期房,尚有2年可投入使用,与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%,风险补偿为现房价格的3%,该期房日前的价格为()元/㎡。
A.3439
B.3473
C.3508
D.3608
答案:
B见教材P114
解析:
该期房日前的价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/8%×[1-1/(1+8%)2]-4500×3%=3473.38(元/㎡)
十四、起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。
起价是指销售新建商品房的最低价。
该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格,有时甚至连这种价格的商品房都不存在,仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。
因此,起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价也称为报价、挂牌价、表格价,是新建商品房销售者在价目表上标注的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格,即卖方要价。
一般情况下,买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价,最后商品房销售者可能作出某种程度的让步,按照一个比这个价格低的价格成交。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
均价是所销售商品房的平均价格,一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。
成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖活动中几种价格。
房地产拍卖是以公开竞价的形式,将房地产转让给最高应价的竞买人或者表示以该最高价买受的优先购买权人的买卖方式。
房地产拍卖活动中的评估价,一般是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考,对拟拍卖的房地产的市场价值或快速变现价值(史记:
这里的快速变现价值是指拍卖成交价)进行分析、测算和判断的结果。
此外,房地产拍卖活动中还有一种评估价,即为竞买人确定最高出价提供参考依据,对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。
保留价也称为拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。
拍卖标的无保留价的,拍卖师应在拍卖前予以说明。
拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
在有保留价拍卖中,保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。
人民法院对被查封房地产的拍卖均是采取有保留价拍卖的方式。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定:
“拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
”后来的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对确定拍卖保留价的规则作了适当修改,其第十三条规定:
“拍卖财产经过评估的,评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的,保留价由人民法院参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。
”可见,在人民法院拍卖房地产估价中,过去的规定是:
第一次拍卖的保留价≥评估价×80%=市场价值×80%
现在的规定是:
拍卖保留价=评估价=市场价值
起拍价也称为开叫价格、起叫价,是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
拍卖有增价拍卖和减价拍卖。
增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价,然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得。
减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价,然后逐次喊出逐步降低的价格,直至有竞买人表示接受而成交。
增价拍卖是一种常见的叫价方式。
在增价拍卖中,起拍价通常低于保留价。
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或是竞买人自己报出的购买价格。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
在有保留价拍卖中,最高应价不一定成为成交价,只有在最高应价高于或等于保留价的情况下,该最高应价才成为成交价。
1987年12月1日,中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元,最后成交价为525万元。
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