天域国际房地产项目营销策划研究毕业设计.docx
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天域国际房地产项目营销策划研究毕业设计
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本科毕业论文
域国际营销策划研究
Studyontheplanningofinternationalmarketing
中文摘要、关键词……………………………………………………………I
英文摘要、关键词……………………………………………………………II
引言………………………………………………………………………………1
第一章:
项目概况
1.1项目位置………………………………………………………………………1
1.2项目经济技术指标……………………………………………………………1
1.3项目现状………………………………………………………………………1
第二章:
安阳市房地产宏观背景分析
2.1宏观经济概况…………………………………………………………………1
2.2安阳城市规划及建设…………………………………………………………3
2.3安阳市房地产运行状况分析…………………………………………………4
2.4项目周边区域房地产状况……………………………………………………6
2.5已调查楼盘分析………………………………………………………………7
第三章:
安阳消费者调查分析
3.1消费者住房需求调查概述……………………………………………………9
3.2购房需求情况调查……………………………………………………………10
第四章:
项目SWOT分析
第五章:
项目定位
5.1项目整体定位…………………………………………………………………12
5.2目标市场与客户群定位与分析………………………………………………13
5.3项目形象定位…………………………………………………………………15
5.4目标价格定位…………………………………………………………………15
第六章:
营销战略
6.1整体战略………………………………………………………………………17
6.2宣传策略及渠道………………………………………………………………18
6.3促销策略………………………………………………………………………19
第七章营销推广策略
7.1推广渠道………………………………………………………………………20
7.2推广进度………………………………………………………………………20
7.3筹备期推广策略及工作安排…………………………………………………20
7.4开盘推广策略及手段…………………………………………………………21
7.5现场开盘活动…………………………………………………………………22
结论………………………………………………………………………………22
致谢………………………………………………………………………………23
参考文献…………………………………………………………………………24
天域国际营销策划研究
摘要:
在过去的几年中我国房地产高速成长,并一直保持为国民经济支柱产业。
房地产开发在这一新的情况下若要求得继续长久平稳地发展,须进行科学改进,不要盲目追求暴利收入。
房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点,因此投资须谨慎。
天域国际由于地处市中心繁华地段,项目对于公司未来发展至关重要,在此背景下,我们对项目前期做了大量的分析,其中包括市场调查、市场研究及分析、项目定位、营销战略、营销推广等。
关键词:
房地产、定位、营销、推广
Studyontheplanningofinternationalmarketing
Abstract:
InthepastfewyearsChina'srealestaterapidgrowth,andthenewsituationifyouwanttocontinuealongandstabledevelopment,mustbeimproved,nottheblindpursuitofprofitincome.Realestatedevelopmentindustryitself,thedowntownarea,theprojectisveryimportantforthefuturedevelopmentofthecompany,inthiscontext,we,researchandanalysis,marketpositioning,marketingstrategy,marketingetc.
Keywords:
RealEstatePositionMarketingGeneralization
引言
天域国际项目位于安阳市北关区红旗路以东,爱民路以西,永安街以北,具体为原安阳市电池厂地块上。
项目位置较好,但考虑到项目对公司的重要性,我们对项目的市场研究、产品定位、营销战略及营销推广等,做了深入的调查和分析,以保证项目取得成功。
第一章项目概况
1.1项目位置
1.2项目经济技术指标
该地块规划面积6.9002公顷,分为三部分,其中商业规划为0.4412公顷,居住6.1817公顷,其它配套0.25公顷。
容积率:
小于等于1.36
用地面积:
104.5亩 用地性质:
居住、商业
使用年限:
商业40年住宅70年绿地率≥35%
1.3项目开发现状
项目地块处属原电池厂厂区,有部分厂房,有一定的平整难度;地块目前有现状道路,大部分以硬化;地块内部分树木和草地,可加以利用。
第二章安阳市房地产宏观背景分析
2.1宏观经济概况
2.1.1安阳概况
安阳市位于河南省最北部,地处晋、冀、豫三省交汇处,西依太行山与山西接壤,北隔漳河与河北省邯郸市相望,东与濮阳市毗邻,南与鹤壁、新乡连接。
西部为山区,东部为平原。
安阳是中国七大古都之一,国家历史文化名城和风景旅游胜地,交通便利,京广铁路纵贯市区,京珠高速公路、106、107国道贯穿南北市区公路纵横交织,公交线路四通八达,已形成市内联网、市外联线的三纵三横交通网络。
安阳是河南省的重要工业基地,已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。
全市现有限额以上工业企业550家,大中型企业77家。
人口536。
6万(2006年底)
2.1.2安阳市宏观经济发展状况
2006年,全市实现生产总值645.2亿元,比上年增长15.6%,人均生产总值达到12054元,在全国内地城市GDP排名中位列第93位;地方财政一般预算收入34.6亿元,比上年增长19.2%;城镇居民人均可支配收入10009元,农民人均收入3772元,分别增长13.5%和17.1%;全市金融机构各项存款余额574.7亿元,贷款余额331.9亿元,分别增长9.8%和17%。
三次产业构成比例为15.2:
58.4:
26.4,二三产业比重达到84.8%,全市正处于中期工业化加速发展的新阶段。
目前,全市有中国名牌1个、河南省名牌产品19个、河南省名牌农产品3个、河南省优质产品41个。
安阳现有1个省级高新技术产业开发区、1个国家级星火技术密集区(林州市)、1个可持续发展试验区(林州市)、1个国家级高新技术创业服务中心和1个国家级生产力促进中心示范中心。
科研院所8家,其中中央直属1家。
民营科技机构18家。
国家、省、市级工程技术中心各1家,省级高新技术企业58家,高新技术产品160个。
2006年,全市获得省部级以上奖励的科技成果13项。
2.1.3城镇化进程
截止2006年底,安阳市城镇化率为34.2%。
小城镇镇区面积162平方公里,总人口132.9万元;小城镇人均居住面积达到15.1平方米,人均公共绿地3.1平方米,自来水普及率达到98%,道理硬化率达到60%。
安阳市连续七年被评为“全省小城镇建设先进地市”,滑县道口镇等5个镇被定为“全国重点镇”,万古镇等6个镇被定为“河南省重点镇”,合涧镇等11个镇被定为“市级重点镇”,临淇等18个镇被评为“中州名镇”。
城市公用事业建设日新月异。
建成区现有市政道路199条,总长度282.2公里,总面积674.7万平方米;绿化覆盖率34.5%,绿地率25.4%,人均公共绿地面积5.4平方米;自来水厂5个,年供水总量4750万平方米;天然气用户17万户,燃气普及率37%;公交线路46条,运营线路总长度564公里。
◆安阳国民经济发展水平和综合经济实力都排在全省前列,城市居民收入较高、消费能力较强,加上旅游经济的拉动,社会消费十分活跃。
其中,住宅消费随着政府引导,整体走势继续趋高,房屋销售和土地交易价格指数上涨明显,预计这种趋势将继续保持若干年。
◆经济发展是城市发展的基础。
没有强大的经济动力作保障,城市发展就会是一句空话。
近几年来,作为豫北中心城市的安阳,经济一直保持了高速的增长,从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。
2.2安阳城市规划及建设
【城市总体布局结构】
安阳形成了以铁西为工业区、南为经济开发区、东为行政区、北为休闲居住区的大框架
(1)沿文峰中路及北大街形成以购物为主的传统商业街,并作为安阳市的中心购物区。
(2)沿解放路、红旗路及人民大道形成以商业商贸为主的主城"中心商务区(CBD)",特别是金豪商务写字楼以及未来的沃尔玛的入驻,更为该区域增加了商务中心的份量。
(3)北部因有洹水公园和洹河休闲区更成为高档居住区。
(4)中华路以东形成以行政办公为主的主城"东部中心"
◆从城市整体布局结构来看,本项目所在的区域属于主城区商务中心及居住中心的范畴,具有不可比拟的、得天独厚的优势。
因此在项目开发定位时一方面要看到此地块交通便利环境优美的特点,又要看到其处于城市中心商务区和居住区的先天硬件优势。
◆从上述用地布局来看,北大街,一百货及二百货将连成一片,安阳河及洹水公园成为生活背景。
被“城市商务中心”、“购物中心”、“居住中心”所围绕的纯粹生活居住区,同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划,因此在这片区形成真正意义上的CLD(中央生活区)是具备相关条件的。
所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。
【房地产与城市建设】
2006年我市施工的房屋面积高达243.82万平方米,竣工的房屋面积仅78.54万平方米,有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工。
2006年我市完成房地产开发投资21.52亿元,较2005年度的15.23亿元增加31%,房地产开发投资将继续保持较大的规模。
2007年,安阳房地产开发投资规模的增大将带动市场供应量的增加。
房屋销售价格指数、土地交易价格指数上涨明显.房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。
2.3安阳市房地产运行状况分析
2.3.1安阳2006年房地产开发投资情况
2006年安阳房地产开发投资有关统计数据如下:
指标名称
全年累计
比去年同期累积增长
房地产投资额(万元)
21.52亿
31%
施工面积(万平方)
243.82万平方米
16.66%
其中本年新开工(万平方)
108.04万平方米
大致相等
竣工面积(万平方)
78.54万平方米
大致相等
商品房屋销售额(万元)
12.29亿
5%
商品房销售建筑面积(万平方)
62.95万平方米
17.45%
2006年安阳房产交易市场的持续增长,主要因为市场有旺盛的需求,特别是城市板块拉大、旧城改造等项目的启动,使得大量拆迁户涌入市场,市场需求被有效放大。
2.3.2房地产运行状况
◆安阳房地产持续升温
安阳市房地产市场自2001年开始不断升温,经过去年一年的市场调整后,安阳房地产市场更为火爆,而市场也逐步接受安阳市场的发展。
至2004年,更多的楼盘纷纷推出市场,市场的销售价格也有着大幅的提高,2007年
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