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养老市场分析汉盛资本
养老市场分析—汉盛资本
1老年社区产业发展现状
1.1发达国家的养老产业
美国的养老产业经过几十年的发展已经比较成熟,分为盈利性和非盈利性两类。
老年住宅也是美国养老产业中发展最为成熟的领域,在美国,养老不仅意味着满足老龄化群体的生理、安全等需求,而且更为注重对老年人归属与爱的诉求的满足。
在西方发达国家,一站式退休养老社区(CCRC)的发展已完全成熟。
CCRC起源于美国教会创办的组织,至今已有100多年的历史。
CCRC是一种复合式的老年社区,通过为老年人提供自理、介护、介助一体化和持续性的居住设施和服务。
老年人在健康状况和自理能力弱化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的生活与医疗服务。
CCRC基于酒店式服务公寓,集生活、娱乐与医疗护理于一体。
充分考虑老年人从退休开始到离世的数十年中身心的变化,提供从最初的退休后群体生活到临终关怀的全方位服务,达到一站式颐养天年的终极目标。
通常一个典型的CCRC由三部分组成:
独立生活住宅、辅助生活住宅和护理之家。
CCRC结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、互助社区管理和养老保险的经营理念,有一套独特的运作和赢利模式,对老年消费者有很强的吸引力。
此类社区能通过政府支持,民间投资经营,来解决日益迫切的养老用房稀缺问题。
独立生活住宅的自理养老
退休后身体状况良好的健康老人,渴望有积极的生活环境,活跃的社区氛围,让他们有机会学习新东西,参与各种活动,甚至第二次创业。
美国约有25%-30%的退休人士住到配有养老设施的社区里,除了每个州几乎都有这样的社区外,具有温暖气候的佛罗里达州、加州、亚利桑那州和新墨西哥州更是养老天堂。
这些州建有大量养老社区,很多老人成了“候鸟”。
这些社区的特点是:
低纬度温暖地区,地点在郊外环境好空气新鲜的地方。
房子以由给业主拥有为主。
房屋设计考虑老人的需要,如呼叫按钮;电梯宽大,允许轮椅进出;洗
手间带有扶手等。
配套设有老年室外及市内健身活动中心。
组织有丰富的老年活动,有些社区常年有超过两百种活动供老人选择参与。
辅助及护理养老
随着老龄化和高龄化,老年人出现不同程度的失能状态,需要不同程度的短期和长期照料服务。
据美国卫生部调查,2005年大约57%的男性和70%的65岁以上老年人需要不同程度的长期护理服务。
其中实际接收长期护理服务的人群中,老年人高达57%。
这些社区在自理养老社区的基础上添加了以下特点:
公寓为主,以出租等形式提供给老年人,有些设有独立的老年健忘症社配有医疗室提供日常医疗保健。
区。
设有24小时护士站,每天定点为老人提供检查、医药、外出、交流等服务。
配套护理中心,对需要短期及长期护理的老人提供不同的服务。
配有营养配餐食堂,为老人提供适合不同疾病的餐食。
经过几十年的发展,美国的养老社区运营已经非常成熟,引领者世界养老行业的发展。
1.2中国养老产业发展现状
同美国或其他发达国家的养老产业相比,中国的养老行业还处在非常初级甚至是落后的阶段。
家庭养老、机构养老和居家养老三种养老方式
家庭养老和居家养老为比较传统的养老方式。
所谓家庭养老,就是由子女提供供养经费、生活照顾(包括医疗护理)和精神慰籍的封闭式运作形式。
居家养老就是老年人在家中居住,接受由社区提供养老服务的一种养老方式。
上世纪八十年代起,为解决人口日益老化的问题,由民政系统牵头,陆续开办了包括养老院等在内的多项社会福利事业。
进行市场经济体制改革以后,民办养老机构涌现,成为政府养老机构的补充。
近年来,选择进入机构养老的城市老人逐渐增多,主要原因是解决或减轻多代共同生活所产生的问题与冲突,消除孤独感并获得医疗护理等专业服务。
进入21世纪以来,中国人民生活水平稳步提高,消费观念发生较大改变,养老市场潜力逐步得以体现,而老年人的生活诉求也开始向个性化、多元化方向发展。
然而现状却是一方面企业界和理论界均认为我国的养老市场亟待开发、老年产业潜力巨大,另一方面大部分企业却不敢轻易涉足养老产业。
少数企业推出了老年人生活用品、保健品、服装、化妆品、公寓等零散商品,在养老市场及老年生活这一高度,中国仍然是一片空白。
2中国养老社区潜在市场分析
2.1市场潜力和需求
根据联合国国际卫生组织定义,60岁以上的老人超过10%的社会为老龄社会,相比西方国家进入老龄社会经历的时间,法国花了115年,美国花了60年,中国进入老龄社会只花了18年。
由于一胎政策改变了传统的家庭结构和养老模式,现代中国4-2-1的家庭结构呼唤更多社会养老途径。
中国老年人占总人口比例和老年人消费市场占总消费市场比例增长趋势预测
现今中国60岁以上的老人约有1.33亿,到2020年老年人在人口总数中的比例将达到11%,到时,中国会有大约2.38亿老年人。
60,79岁的老龄人口在这50年间几乎会提高2倍。
到2050年,80岁以上(含)的老龄人口将增长6倍。
随着经济的发展和人口老龄化,中国养老市场进入“朝阳产业”,带来对养老产品和服务的巨大需求。
据估计,2010年中国养老市场需求量至少为一万亿元,然而养老市场的供应量却只有5百亿元,仅仅只满足了5%的市场需求。
由此可见,中国养老市场的发展具有巨大的潜力。
中国经济的持续快速增长,并将继续承担全球经济增长发动机的领导角色,中国已经成为仅次于美国的世界第二大经济体。
经济发展使人们包括退休老人对生活品质的要求也越来越高,需增加多样化产品以满足老年人口对物质和精神文化生活的特殊需求,并且医疗进步将加速老龄化进程,对退休养老相关的社会服务产生更大需求。
随着老龄化的加速趋势,中国市场的需求和供需缺口会越来越大。
人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加,给政府带来沉重的负担,政府需要通过商业化的养老机构来减少政府的压力。
并且中国政府已经认识到这一问题并大力鼓励私人资本进入老年市场投资发展相关服务和产品。
2.2市场面临的挑战
虽然中国的养老市场潜力巨大,但是让这一潜力可以充分释放出来,转换成经济效益,还需要积极的探索和模式调整。
进入这一市场的运营商,必须充分认识到中国市场的复杂性和多样化并实施以相应的对策。
汉盛做了多方的市场调研和考察,充分意识到在中国引进美国模式所存在的挑战:
中国养老产业已初具快速发展的基础条件,但是却缺乏先进的服务模式。
随着中国老龄人口的增加,中国国巨大的养老产业市场吸引了不少具有丰富
养老产业投资操作经验的外国投资者,但是由于欠缺实际操作经验,中国养老产业的发展速度缓慢。
中国养老产业的发展已具备相应的启动资金。
但是外国投资者对这一潜力巨
大的市场缺乏足够的了解和深度的调研,并且资金运作缺乏良性循环模式,因此严重阻碍了养老产业的发展。
高端养老社区和服务尤其匮乏。
随着中国经济的快速发展,人民购买力逐步
提高,因此许多中高端收入家庭空有购买力,却难以找到适合自己需求的高质量养老社区。
由于中国养老产业起步较晚,该行业还缺乏专业的标准和规范。
中国养老产业快速发展,但是却欠缺相关专业人才。
以上诸多挑战,汉盛皆有清楚的认识。
挑战的存在,并不能抹杀这个市场的潜力,只有在充分认识困难和风险的基础上,才能提前响应,拥有规避风险和解决困难的能力。
2.3行业发展前景
随着经济发展和人们生活品质提高,修建新式退休社区逐渐成为养老市场的投资热点,高品质、多样化的养老服务成为市场热点;
大连、广州、香港、上海和浙江等地已开始积极探索“异地养老”实践,推出了“互动式异地养老”,组织老年人到外地进行休闲度假、旅游观光等。
如浙江省天目山地区推出了“候鸟式”的应时移居(避暑、避寒、避闹等),“休养式”的暂居(与休闲、旅游、调节生活相结合),“度假式”的借居、长期定居等多种异地养老方式。
政府关注低收入家庭养老,发展各类型养老地产,解决人口老龄化问题。
而商业养老产业的发展将弥补政府对中高收入家庭养老关注的不足,以实现养老服务的多元化,满足社会不同需求。
中国养老产业的市场化发展将努力满足中高端收入家庭需要,提供多元化高端养老服务。
身心合一的养生服务是趋势,随着医学和社会环境的发展,人们的寿命日益延长。
越来越多的老人在追求身体健康的同时也在追求心灵的健康和生活的品质。
专业社区护理必不可少,专业养老社区不仅要具备良好的硬件设施,更能提供专业管理和护理。
2.4汉盛苏州项目市场容量分析
2.4.1苏州市国内生产总值及构成
年,苏州市全年的地区生产总值达到人民币7700亿元,按可比价格计
算,同比增长11.5%。
自2002年以来,苏州市的地区生产总值延续两位数的增幅。
但是,自2007
开始近两年的年增幅呈一定的下降趋势。
从组成结构来看,第二产业在苏州市的地区生产总值构成中占主导地位,第
二产业仍是推动全市经济快速增长的主要力量。
自2005年以后,第三产业的比重明显增加,发展较快。
2009年,第三产业
已经占到接近40%的比例。
苏州市的第三产业与第二产业比例差距较大,仅占二产比例的50%左右。
促
进第三产业的快速发展,提升第三产业的比例,将有助于进一步提高苏州的整体经济实力。
2.4.2苏州人口及其结构特征
在2009年底,苏州全市人口达到633万人次,其中有240万属于市区
人口,约占总人口的38%,城镇化水平一般。
-2009年,苏州户籍总人口的平均年增长约为1.16%,而同期的市
区人口的平均年增长约为1.68%,高于总人口的增长率,说明苏州城市化步伐的加快。
截至2010年底,苏州60岁以上老人已有131.7万,占全市人口总数的
—520.7%,其中空巢老人占老龄人口50%,达到60多万。
目前老龄人口还在以4万的速度净增。
预计到2015年,苏州老年人口将超过150万。
2.4.3长三角主要城市经济指标分析
南京宁波
杭州
上海
苏州
无锡
2010年人均GDP比较
南京
宁波
杭州
上海
苏州
无锡260002800030000320003400024000
2010年城市居民人均可支配收入比较
年苏州人均GDP为87,607元,在长三角的排名中排名第二;上海人均
GDP为73,297元,位列第三。
苏州市人均可支配收入在长三角主要城市中排名第四,处于中等偏上的水
平。
上海市在人均可支配收入及人均消费性支出这两项均位列第一。
苏州和上海,作为阳澄湖养老养生社区的主要目标市场,其良好的经济收入指标,保证了阳澄湖养生养老社区的客户群体来源。
虽然美国模式的经验和中国的国情以及中国人家庭的观念的都指明,社会中大概有5%到7%的人会选择到机构进行养老,仅苏州一个城市,到2015年,7%的老年人数已经可以达到10万人左右,按照消费人群中仅有5%可以接受月费1-1.5万的消费能力,那么也已经有至少5000人的消费群体,更何况,项目本身针对的是整个长三角地区。
根据随着长三角地区老龄人口的增长和居民养老观念的不断改善,这个市场会不断扩大。
2.5市场调查反馈
为了更好的了解中国市场,了解中国老年人的消费习惯和居住生活偏好,汉盛与中国老年学学会养老与护理专业委员会在北京、上海和江浙地区,组织了FocusGroup深入市场调查和问卷市场调研活动,取得如下基本事实和消费偏好。
养老需求的社会调查,主要调查结果如下:
1.在个人情况方面:
(1)性别比例:
男性占46.57%,女性占53.43%。
男女比例基本协调;
(2)婚姻状况:
有配偶所占比例最高,83.2%;排在第二位的是丧偶,仅占14.5%;最后是离婚和未婚,各占1.7%和0.5%。
在所调查的总体样本中,大多数老人还是有配偶的;
(3)文化程度:
中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加,分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。
大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的;
(4)家庭同住人员:
配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降,应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、
1.8%和0.9%。
配偶同住的比例最高,这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致;
(5)包括自己在内的家庭人数:
家庭总人数中,三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降,分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%;
(6)健康状况:
健康状况一般所占的比例最高,达44.6%;其次是比较好,占37.8%;然后是不好,占9.1%;最后是非常好和很差,分别占7.8%和0.6%。
大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间,只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的;
(7)自理情况:
完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别
为87.9%、11.1%和1.1%;
(8)现住房类型:
板楼高达64.3%;其次为塔楼,占20.9%;最后是其他和平房,各占7.5%和7.3%。
大多数老年人住在板楼和塔楼中,只有很少数住在平房
或其他类型的房屋中;
(9)现居住面积:
现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。
可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间;
(10)现在个人月均收入:
1000-1500元的最多,占31.1%;其次为1500-2000元和1000元以下,分别占19%和18.2%;最后是依次递减的2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上,分别为13.5%、
9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。
50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间,2000元以上的占30%左右,只有18.2%在1000元以下;
(11)现在家庭户月均收入:
家庭户月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分别占回答总数的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、
7.68%和18.33%。
9.66%、
2.在入住老年公寓意愿方面,调查结果如下:
(1)入住老年公寓意愿:
有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓,有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。
(2)在选择老年公寓时,国有和民营是关键的选择吗:
只要服务和设施好,都可以选择的所占比例最高,占58.6%;只选国有的占26.7%;不能确定的占
10.7%;民营的也没关系的占4%。
总体来讲,只有26.7%的被试只选国家开办的养老机构,除去不能确定的10.7%外,62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。
(3)养老住房考虑:
96人未对本题作答外,在做出回答的858名调查对象中,在经济情况允许的情况下,不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%;考虑购买的占24.2%;不能确定的仅有6.1%。
希望选择的养老住房面积:
58.6%的调查对象希望居住在60平米左右(4)
的两居室里;24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里;只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。
(5)更喜欢的老年公寓类型:
59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中;40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。
(6)更愿意选择的房间类型:
高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅;只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。
(7)老年公寓环境:
在交通便利的情况下,选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%;选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%;选择其他类型的仅占
7.8%
3.在老年公寓设施服务需求方面:
(1)医疗需求:
老年公寓除拥有专业的医务人员外,61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院,36%的老人认为还应具备医务室,只有2.4%的老人认为应该具备其他
如下表所示,在希望老年公寓必备的设施服务
(2)老年公寓必备设施服务:
的诸选项中,以“应答人数百分比”为例,选择餐厅的比例最高,达15.4%;其次为图书室和健身房,各占14.3%和14.2%;然后是小卖部和棋牌室,分别占13.1%和11.4%;最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。
老年公寓必备设施服务
应答次数百分比61.561.149.215.813.766.656.525.138.8
必备设施应答频次应答人数百分比
图书室健身房棋牌室垂钓门球餐厅小卖部茶室美发室
541435140121589500222343
544
14.211.43.73.215.413.15.89.0
14.3
总计种植其他
320603815
8.41.6100.0
36.26.8431.1
(4)老年公寓房间必备设备设施:
本题中,在做出回答的886名调查对象中,以应答次数百分比为变量比较依据,从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他,分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。
老年公寓必备服务项
应答次数百分比80.054.243.446.552.436.429.919.91.4364.0
必备服务必备服务应答人数百分比
定期体检日常保健日常护理送餐服务定期郊游定期联欢老年大学法律咨询法律咨询总计
477382409461320263175123203
704
14.911.912.814.410.08.25.50.4100.0
22.0
(5)厨房需求:
老年公寓处提供公共餐厅外,54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具;15.3%的老人希望厨房备有全套灶具;29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓;1.4%的老人厨房里需要其他用具。
4.在经济承受能力方面:
在支付养老机构的服务费用时,有每月支付的也有一次
(1)费用支付形式:
性支付的,75.8%的老人只选择每月支付;不考虑一次性支付的占10.6%;价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。
(2)费用承受能力:
在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下,55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间;26.7%的调查对象可
-1500元的费用;9.2%的老人选择1500-2000元;能每月承受以承受每月1200
2000元以上费用的很少,只占1.9%。
(3)一次性费用支付能力:
选择不考虑的比例最高,占58.2%,以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。
(4)费用支付来源:
选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%,以此为用住房置换、子女的资助和其他。
(5)目前拥有的理财方式:
选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%,其它依次为国债、基金房地产、信托。
在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%,(6)未来投资计划:
其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。
(7)期望的投资回报率:
在期望的投资回报率中,5%的回报率选择最高为48.5%,其它依次为10%、2%、7%。
5.在社会行为方面:
(1)入住人员要求:
在共同生活的人群要求中,希望与自己相仿的比例最高占57.6%,其它依次为普通人群、高级知识份子。
(2)合住意愿:
选择合住意愿中,愿意自己居住的比例最高为44%,其它依次为生活习惯相同和愿意合住。
(3)希望子女看望周期:
在希望子女探望周期中,希望每月探望和每周探望的比例相对最高,分别为40.1%和39.3%,其它依次为半年和无所谓。
)心理健康服务需求:
在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%,(4
其它依次为无所谓和需要专业人员。
(5)参与工作的意愿:
在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。
(6)日常用品的使用:
在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%,其它依次为无所谓、统一提供。
从入住意愿上可以看出,一半以上的老人能够接受入住养老公寓,从绝对数量上来说,这是一个相当庞大的数字,养老服务业大有可为;从老年公寓设施服务需求上看,老年人对医疗保障等方面要求比较高,结合我们FocusGroup的深入访谈调查,我们了解到,目前中国老年人所需服务的刚性需求,主要来自于其安全感和孤独感,这主要体现在对以下服务项目的要求:
-医药护理
-日常生活照顾
-孤独感
目前中国老年人所需非刚性引导性服务需求:
生活居住环境品质和抗老化,这主要体现在对以下服务项目的要求:
-居住硬件环境:
房型设计
-居住环境:
景观设计
-延缓衰老、延长健康生命期
-社会生活和自我价值的实现与认可
根据这些方面的实际需求,汉盛峡谷牧场养老养生社区将针对这些老年人的具体需求,提供相应的产品和服务,以实现精准的市场定位,提供社区的入住率。
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