物业工程管理手册.docx
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物业工程管理手册.docx
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物业工程管理手册
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物业管理知识大全
发布时间:
20-09-2109:
51
第一节 工程部管理范围
一、供配电系统
1、负责园区供配电系统的日常运行、管理。
2、负责园区供配电系统的维修保养工作。
3、负责园区给排水设备设施的维修保养。
4、负责园区公共区域的照明检修。
6、负责园区电梯的维护保养。
7、负责提供节能降耗方案,将园区能耗尽量降低。
8、负责为业主户提供有偿维修服务。
二、给排水系统
1、负责园区的供水系统、排水系统、消防供水系统、喷淋水系统的运行、维修、保养。
2、负责园区公共卫生洁具的维护。
3、负责园区污水井、雨水井、化粪池等清理。
4、负责园区生活水池的水质处理。
5、负责为业户提供有偿维修服务。
三、土木工程系统
1、负责园区公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等修理、调整。
2、负责园区建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。
3、负责园区公共范围内土建维修。
4、负责园区小五金件的维修和调整。
6、负责为业户提供有偿维修服务。
四、弱电系统
1、负责园区可视对讲系统、监控系统、道匝系统、广播系统、消防报警系统的维修、保养。
2、负责为业主户提供有偿维修服务。
3、负责对外委单位进行维保工作的协助与监管。
第二节 工程部岗位职责
一、工程经理
1、根据公司要求为园区设备设施建立全面的维修、保养计划。
2、制订工程设备的运行和操作规程,确保工程设备的正常运行。
3、全面负责工程方面的节能降耗,根据设备运行要求准备和调整工程部运行预算,严格控制工程运行和维修费用。
4、负责工程部员工绩效考核,并按有关规定实行奖惩。
5、负责制定工程部门培训计划,保证员工掌握必须的专业技术和技能。
6、制定工程部门相关应急预案。
7、建立工程部各岗位责任并检查落实。
8、协调与客户的关系。
9、负责工程部工作及人员调配。
10、定期巡视、检查工程设备、设施运行情况,组织有效的生产管理和技术管理,审阅各类技术报表和工作日记。
二、工程主管
1、负责编制工程部年、季、月、周检修计划,制订相应的维修记录档案,并监督实施。
2、审阅运行、值班、交接班记录,及时发现问题并采取相应措施。
3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养
4、每天检查设备运行情况和工作现场。
5、负责工程部员工的培训、督导、考核。
6、定期巡检园区设备设施的维修保养落实情况。
7、负责工程项目改造计划、预算和报价。
8、检查下属的工作纪律,发现不良,及时纠正。
9、严格要求员工按操作规程作业,遵守劳动安全的相关法规。
10、对所有请修单位按轻重缓急分类,合理安排维修。
11、严格控制维修材料的出库及去向,努力降低工程维修成本。
12、负责申购本部门的备品备件。
三、工程领班
1、掌握园区总体供配电情况,所辖设备的性能及控制范围。
2、熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。
3、严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。
4、了解消防系统、监控系统、道闸系统、供配电系统、给排水系统之配置、运行及设备状态等情况。
5、每天检查运行记录,并对所有记录数据及内容负责。
6、每天巡视所有变配电室及变配电系统,并及时处理变配电系统设备的故障,保证本系统正常运行,对巡查记录负责。
7、带领本班人员严格执行维护保养计划,并认真做好相应保养记录。
8、正确管理安排维修单,对未能按规定完成的维修单上报原因,并进行记录。
9、安排下属员工的班次,监督检查劳动纪律。
10、定期培训所属员工的维修技能,并进行考核。
四、工程文员
1、负责工程部各种文件、资料的存档以及文具用品的分发。
2、对楼宇图纸、资料分类保管、编排目录确保完整无损,每年进行核对补缺。
3、负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。
4、负责工程会议记录,整理会议纪要并打印、发送。
5、负责工程部考勤记录和整理,上报人事行政部门。
6、执行物品验收入库制度和领料单制度,做好备品备件和公用工具的管理制度。
7、做好仓库的帐、卡、物等管理工作,要求帐、卡、物必须相符,物料摆放整齐。
五、工程技工
1、认真学习各项技术,熟练掌握各种设备的开闭方法和性能。
2、值班人员必须清楚了解供配电系统情况,所辖设备的性能及控制范围。
熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。
3、认真进行交接班工作,并认真做好交接班记录。
接班人员必须清楚了解上一班工作内容,仔细查看交接班记录。
交接班记录必须由值班人员签字,不得代签。
4、保持配电室内所有供电设备功能正常,各配电柜、开关、仪表等如有损坏,须立即修复,如需停电处理,须立即报告领班或工程主管,获得批准后方可进行。
5、保持配电室、值班室及所辖设备的清洁,每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。
根据上级安排,定期清洁设备内部。
值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐,不得存放与工作无关之物品,配电室内严禁存放杂物。
6、定期巡视园区所有公共供电设备及公共照明,发现问题须立即报告工程领班或主管,并及时修复,做好巡视记录。
7、对所辖各弱电系统及其所有设备,必须清楚了解其性能,检查方法,控制范围及运行状况。
8、定期巡视检查园区内各机房、泵房、管井、水箱、污水井,发现问题必须立即报告工程领班或主管,并认真做好巡查记录。
9、保持各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象,确保功能正常。
10、定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备,确保各设备功能正常。
第三节 工程部管理规定
一、设备故障处理
1、如发生重大设备事故,工程值班人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,并立即通知工程部主管及物业经理。
工程部相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障原因,果断采取应急措施。
2、工程部主管及物业经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3、找出原因后,工程部主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后物业经理。
4、工程部主管写出一份书面报告,阐明故障发生的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案。
5、如果本次故障是由于工程人员违反操作规程造成的责任事故,由工程部主管根据情况对责任者提出处理意见,报物业经理审批后给予处罚,并通知人事部备案。
二、消防防火制度
1、维修工作中如果需要使用易燃材料时,应特别注意防火防爆。
2、工程维修不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
3、当发生火灾警报,工程人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。
4、发生火灾,工程部的首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保证供水供电,并及时通知秩序维护部灭火。
5、当火被扑灭或确证是误报后,将火灾警报系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长同意才可行动。
6、如喷淋系统正在洒水,应关闭消防水泵电源,将分层阀关上,以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。
7、事故发生2天内写出报告连照片和事故原因呈交物业经理。
三、安全维修措施
1、在工作场所如需断开10Kv以上高压电源的设备,必须确保安全工作距离大于0.7m。
2、检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
3、装设接地线时,将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。
装、拆接地线必须由两人进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。
4、悬挂指示牌和装设遮栏。
在工作点四周应安设标示牌和遮栏,有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。
5、在对各类电气设备进行检修时,应根据工作需要,填写工作票。
工作票的签发人应为工程主管,且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
6、在高压电气设备上进行检修工作,须经过许可手续。
许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查,并会同工作负责人到现场核对。
7、完成工作许可手续后,工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施,并应始终在现场进行监护,及时纠正错误或违反安全的操作。
8、在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时,所有安全措施应保持不动,工作票仍由工作负责人执存。
间断后可继续工作,无需重新通过许可。
9、工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作,开工前的安全措施可一次做完,但工作负责人在转移工作地点时,应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
10、在检修工作完成后,应清扫现场后撤离。
由工作负责人会同工程值班人员共同检查,并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题,然后在工作票上注明工作终结时间,双方签字后方可办理工作票终结手续。
在此之前,任何人不得将检修设备送电运行。
四、安全运行制度
1、应根据劳动局有关要求,特种作业操作人员上岗。
操作证应定期审核以及技术考核。
2、根据劳动安全规程,制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
3、工程部应加强劳动安全教育,在进行有危险的设备检修时,工程主管应亲自到场指挥。
4、变配电、电梯及压力容器等必须进行年验。
5、易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管,并应控制最大存放量。
6、变配电房、水泵房、电梯机房等重要机房应设警戒牌,严禁非工作人员入内。
7、水箱、水池的入口处,机房、配电房等均应上锁,钥匙应由专人负责保管。
8、对外单位施工人员,必须进行安全教育,并签订安全协议书。
应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
9、避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
10、对各配备设施的接地设施,要定期检查保养;其接地阻值应符合规范要求。
11、园区内进行电、气焊,必须取得动火证方可允许作业。
五、机房管理制度
物业的配电房、水泵房、电梯机房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。
工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的安全和正常运行。
1、严格执行国家消防法规,遵守物业的消防制度。
设备机房内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,室内要保持良好通风。
2、严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。
3、配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。
4、机房和操作间严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放易燃易爆物品。
5、各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。
6.爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。
第四节 工程部运作管理
一、人员调配流程
1、每天早上由管理处前台将维修单交由工程部主管,工程部主管对维修单进行分类,并按责任区域将维修单派发给工程领班,由工程领班安排维修工作。
2、工程维修人员完成当日维修单后,按照设备设施维保月度计划,完成本月相关的维保工作。
3、园区设备设施发生突发事件或者业主家中需要突发紧急维修时,工程领班协调当日维修人员的工作,工程主管可协商调配人力、工具,解决问题。
4、工程主管根据工作情况,临时调配人力、工具,维修人员均应服从。
5、当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程部的每一位员工应根据自己的能力,首先配合处理问题。
二、维修保养流程
1、工程部主管负责制定设备设施年度维修保养计划,
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