干杂海产品市场冷链物流建设项目可行性研究报告.docx
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干杂海产品市场冷链物流建设项目可行性研究报告
干杂海产品市场冷链物流建设项目
可行性研究报告
附录
一、附表
1.建设投资估算表(附表11-1)
2.流动资金估算表(附表11-2)
3.项目总投资使用计划与资金筹措表(附表11-3)
4.总成本费用估算表(附表12-1)
5.外购燃料和动力费估算表(附表12-1-1)
6.工资及福利费估算表(附表12-1-2)
7.固定资产折旧费估算表(附表12-1-3)
8.无形资产和其他资产摊销估算表(附表12-1-4)
9.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表(附表12-2)
10.项目投资现金流量表(附表12-3)
11.项目资本金现金流量表(附表12-4)
12.利润与利润分配表(附表12-5)
13.借款还本付息计划表(附表12-6)
14.资产负债表(附表12-7)
15.财务计划现金流量表(附表12-8)
二、附图
1.滕州市XX置业有限公司区域位置图
2.滕州市XX置业有限公司总平面布置图
三、附件
1、山东省建设项目招标文件
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
干杂海产品市场冷链物流建设项目
1.1.2承办单位
承办单位名称:
置业有限公司
法人代表:
1.1.3建设单位概况
滕州市XX置业公司是由XX商贸有限公司出资设立,成立于2009年10月,公司类型为有限责任公司,主要从事房地产开发与销售、物业管理、开办市场等,注册资本金为1000万元。
滕州市XX置业公司下辖XX商贸城、XX海产品市场、XX冷链物流中心等。
现已建成XX干杂海产品市场占地120亩,建筑面积15万平方米,商铺800余间,主要直销全国各地的干杂品、调味品、海产品、土特产品、中药材等,年交易额达百亿元,吸纳下岗职工1000余人,围绕市场配套仓储、物流、餐饮、住宿等行业直接带动就业20000余人,现已发展成为全国十大干杂海货市场之一。
XX干杂海产品市场被各级人民政府、管理部门评为“消费者满意单位”、“物价计量信得过单位”等称号,近年来,被山东省团省委评为“山东省青年文明号”,被省消费者协会评为“食品安全诚信单位”,共青团中央命名为“全国青年文明号”,连续三届被省消费者协会等五家单位评为“消费者满意单位”,“山东省规范化文明市场”,“山东省十大干杂副食品批发市场”,“全国食品冷链物流定点企业”等。
项目建设性质为新建,XX干杂海货批发市场是全国的干杂海货、农副产品批发中心,物流中心建成后可新增经营商铺300多个,新增物流经营户100户,市场主要直销全国各地的干杂品、调味品、海产品、土特产品、中药材等,业务辐射全国各地和越南、韩国、新加坡、缅甸、印尼、朝鲜等10多个国家和地区,是闻名全国的十大干杂海货批发市场之一。
1.1.4项目建设地点
山东省滕州市大同北路XX商贸城内。
1.2可行性研究报告编制依据
1、《产业结构调整指导目录》(2011年本);
2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
3、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
4、《投资项目可行性研究指南》(试用版);
5、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》(国发[2005]19号);
6、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》(国办发[2008]134号);
7、农业部、国家工商行政管理总局、中华全国供销合作总社《关于推进农资连锁经营发展的意见》(农市发[2003]16号);
8、国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》;
9、国家发改革委《关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》(发改经贸[2010]1304号);
10、国务院办公厅《关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》(国办发[2010]);
11、有关技术标准、规范及规定;
12、项目承担单位提供的基础数据;
13、有关部门出具的证明材料。
1.3可行性研究报告的研究范围
1、对项目提出的背景、必要性及建设规模的分析;
2、项目总体建设方案;
3、环境保护、劳动安全卫生、消防和节能;
4、企业组织及劳动定员;
5、工程实施进度安排;
6、投资估算和资金筹措;
7、经济效益和社会效益评价。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1产业政策及行业准入符合性
本项目符合国家发展和改革委员会2011年第9号令《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类鼓励类第一项“农林类”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”;第二十九项“现代物流”第2条“农产品物流配送(含冷链)设施建设,食品物流质量安全控制技术服务”中有关政策。
1.4.2建设地址
本项目位于山东省滕州市大同北路XX商贸城内。
项目的建设符合当地发展规划功能分区要求,该地块配套基础设施齐全,地势平坦,交通便捷,通讯畅通,适宜项目的建设。
1.4.3建设内容及规模
本项目在山东省滕州市大同北路XX商贸城内规划项目区进行,项目占地面积21000平方米(31.5亩),总建筑面积为32300平方米,建设四栋连体综合楼,其中市场交易中心8000平方米、大型气调保鲜仓储仓库14000平方米、大型冷冻仓储仓库8000平方米、物流配送中心2000平方米;建设变电所、换热站、水泵房、门卫等配套用房300平方米,购置市场配套设备、物流电子信息设备、冷库设备、运输设备等,本项目同时新建公用工程配套及服务性设施,以满足项目运营需要。
项目建成后,全年可实现整体市场交易额100亿元人民币以上,存储干杂货、海产品等农副产品100万吨。
项目产品可以很大程度上满足当地及周边大中城市老百姓日常需求,从而提高商品流转,带动了当地经济的发展,提高了社会效益和企业效益。
1.4.4主要能动供应
1、供电
本项目总装机容量为520kW,其中工作容量196.7kW,年工作日365天,每天按三班制计算,年耗电172.3万kWh。
用电由市政供电所供给,公司新上S11-630/10/0.4一台及相应的配电、控制等设备。
自项目区配电室引线至各用电单位作为生产、生活电源,完全可以满足本项目需求,冷库的消防用电负荷等级均为二级,其他用电负荷为三级。
2、供水
项目年耗水量为17520m3,主要是冷库、生活、消防用水和其他用水。
本项目用水水源取自市政自来水公司。
周围已经建有完善的供水管线,其供水能力、供水水质、供水压力均有保障。
3、供热
本项目采暖采用集中供热方式,项目区周围已建有完善的供热管道,完全能够满足本项目冬季取暖。
4、供油
本项目柴油采用中国石化、中国石油的大公司加油站,项目区建有完善的供油网络,项目油耗有保障。
1.4.5环境保护
本项目符合当地经济发展规划,选用生产工艺成熟可靠,符合国家的产业政策。
本项目建成投入使用后,在全面采取各项污染防治和加强企业环境管理的前提下,对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施,严格控制在国家规定的排放标准内,所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。
1.4.6节能
本项目除工艺方案采取的节能措施以外,在电气、建筑等方面采取全方位的节能措施。
本项目年耗电172.3万kWh、耗新鲜水17520m3,热量631.4GJ,柴油264.88t,项目正常年能源消耗量620.76tce,营业收入3755.20万元,项目工业产值综合能耗为0.165tce/万元,远远低于2010年山东省、枣庄市的单位GDP能耗和单位工业增加值能耗。
本项目建设符合国家和行业相关产业政策和发展规划,采用的节能措施合理、技术先进,项目在合理用能方面是可行的,并且项目产品投入使用后,节能效果显著。
1.4.7消防
本项目设计中除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设计外,还按规范设置了各类消防设施,主要包括消防水管网、消火栓、干粉灭火器等。
因此消防系统具有较高的安全可靠性。
1.4.8劳动安全卫生
本项目采用了先进、成熟、可靠的生产技术,在设计中严格按照国家的有关劳动安全卫生的政策,并根据实际情况采取了完善的安全卫生措施,预计本项目在建成后将能有效的防止火灾、爆炸、雷电、静电、触电、机械伤害、噪声危害等事故的发生,一旦发生事故,依靠内部的安全防护设施和事故应急措施能及时控制事故,防止事故的蔓延,使生产工人的劳动安全卫生有充分的保证。
同时要求工人在生产过程注意自我劳动保护,要求上岗人员必须以预防为主进行安全教育及劳动保护、工业卫生教育,严格执行操作规程,确保安全生产。
1.4.9劳动定员
本项目需劳动人员110人,其中管理技术人员31人,生产工人及其它工作人员79人。
1.4.10实施进度建议
根据项目情况,项目建设期为15个月,于2012年2月份开工建设,到2013年5月全部竣工并投入运营。
投产后第一年生产能力按80%计,使工人掌握生产工艺及参数,使产品质量稳定,投产后第二年起达到项目设计生产能力的100%。
1.4.11投资估算及评价指标
本项目总投资估算为6800.00万元,其中固定资产投资6731.30万元,铺底流动资金68.70万元。
固定资产投资中建筑工程费用3883.00万元,设备购置费1395.00万元,安装工程费96.74万元,工程建设其他费用1031.32万元(含土地费用),预备费用256.24万元。
本项目所需资金申请银行贷款2000.00万元,其余资金由建设单位自筹解决。
项目年流动资金228.83万元。
年营业收入3755.20万元。
年利润总额1808.84万元,其中年净利润1356.63万元(所得税后)。
项目总投资收益率23.77%,项目资本金净利润率24.69%。
所得税后项目投资回收期5.45年(含建设期)。
主要技术经济指标详见表1-1。
1.4.12可行性研究报告结论与建议
1.4.12.1结论
本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要,拟选工艺技术成熟、可靠,配套设备节能环保,社会和环境影响效益显著;公司管理规范,资金实力和筹措能力较强,能够保证本项目的顺利实施。
所以,本项目技术上可行,经济上合理,项目建设是必要的、可行的。
1.4.12.2建议
1、本项目在可行性研究报告批复后,应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计,制订出详细的项目实施计划,尽早开展本项目建设的招标工作。
2、项目建设内容较多,作好工程设计,力求使项目整体达到预定的社会、环境、经济效益,及时进行建设管理、施工管理才能真正作到质量控制、投资控制、进度控制,有利于化解项目的工程风险。
3、公司必须设立专项资金账户管理,实行专款专用,建立严格的审批制度。
4、项目必须有规划,按规划组织较强的班子负责实施,技术上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。
1.4.13主要经济指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数据
备注
1
总建筑面积
平方米
32300
2
项目占地面积
平方米
21000
31.5亩
3
项目建设期
月
15
4
年生产天数
天
365
5
项目总投资
万元
6800.00
5.1
建设投资
万元
6662.30
97.92%
5.2
建设期借款利息
万元
69.00
1.01%
5.3
铺底流动资金
万元
68.70
1.01%
6
流动资金总额
万元
228.83
7
资金筹措
7.1
项目资本金
万元
4800.00
70.59%
7.2
银行贷款
万元
2000.00
29.41%
8
年营业收入
万元
3755.20
正常年
9
年总成本费用
万元
1651.95
正常年
10
年增值税
万元
0.00
正常年
11
年营业税金及附加
万元
294.41
正常年
12
年利润总额
万元
1808.84
正常年
13
年所得税
万元
452.21
正常年
14
年净利润
万元
1356.63
正常年
15
项目总投资收益率
%
23.77
正常年
16
项目资本金净利润率
%
24.69
正常年
17
项目投资财务内部收益率
%
27.58
所得税前
%
21.67
所得税后
18
项目投资财务净现值
万元
4924
所得税前
万元
2939
所得税后
19
项目投资回收期
年
4.72
所得税前
年
5.45
所得税后
20
项目资本金财务内部收益率
%
23.15
21
年均利息备付率
11.90
偿债期内
22
年均偿债备付率
1.15
偿债期内
21
生产能力的盈亏平衡点
%
38.55
正常年
第二章项目提出的背景与必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1农产品流通成为经济发展瓶颈
我国农产品生产流通中的发育还很不成熟,主要问题一直是小生产与大市场的矛盾,表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。
据统计,目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2.4亿户,而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。
生产经营规模过小,导致农户为市场提供的农副产品过于分散,商品率不高,如粮食的商品率只有30%左右。
流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍,要么无法实现生产的价值,要么价不符值,农业增产却难以增收,其直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品,同时容易放大农产品市场的波动,增加了生产的盲目性。
过大的市场波动不仅损害农民的利益,也损害消费者的利益。
而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。
这不仅关系到农民的增收问题,也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。
欧美、日本等发达国家肉禽冷链流通率已达100%,蔬菜、水果冷链流通率也达95%。
相比之下,我国鲜活农产品冷链流通率远低于欧美、日本发达国家水平,大部分生鲜农产品仍在常温下流通,冷链物流各环节缺乏系统化和规范化、连贯性运作,部分在屠宰或储藏环节采用了低温处理的产品,在运输、销售等环节又出现了断链现象,全程冷链比率过低。
我国冷链物流基础设施能力严重不足,人均冷库占有量仅7KG,冷藏保温车占货运汽车的比例仅0.3%,与发达国家差距很大,如美国人均冷库占有量为73kg。
我国现有冷冻、冷藏设施普遍陈旧老化,国有冷库中近一半已使用了30年以上。
承担全国70%以上生鲜农产品批发交易功能的大型农产品批发市场、区域性农产品配送中心等关键物流节点,缺少冷冻、冷藏等基础设施。
冷链物流各环节的设施、设备、温控、操作规范等方面缺少统一的标准,冷链物流各环节的信息资源难以实现有效衔接。
长期以来,我国农产品因此产后损失严重,果品、肉类、水产品流通腐损率分别达到20-30%、12%、15%,仅果蔬一类每年损失就达到上千亿元人民币。
同时,受到生鲜农产品集中上市后保鲜储运能力的制约,农产品销售困难、价格季节性波动的矛盾突出,农民增产不增收问题时有发生。
发展农产品交易中心项目,既是减少农产品产后损失、间接节约耕地等农业资源、促进农业可持续发展的重要举措,也是带动农产品跨季节均衡销售、促进农民稳定增收、推动城乡统筹改革的重要途径。
2.1.2农产品安全保障的需求日益提高
经过改革开放三十年,我国经济水平得到了极大的发展。
随着城乡居民消费水平和消费能力的不断提高,我国生鲜农产品的消费规模快速增长,居民对农产品的多样化、新鲜度和营养性等方面均提出了更高的要求。
特别是对食品安全及农产品的关注程度不断提高。
农产品生产有其特殊性,不同于工业品生产,不能简单套用工业品的管理方法来解决农产品质量安全问题。
1、农产品品种繁多。
既有直接食用的鲜活农产品,也有用作食品原料的农产品,还有用作非食用工业原料的农产品,具有生物多样性、鲜活、容易腐烂、难以储藏、产品规格不易统一的特点。
2、农产品生产环节多、周期长。
从农田到餐桌要经过农业产地环境、农业投入品使用、种养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节,生产环节长,生长周期长,不同于工业品。
3、影响安全的因素复杂。
涉及到产地、生产过程和采收、储运等诸多环节,危害因素多,控制技术复杂,污染评价的手段有限。
4、农产品质量安全监管难度大,需要有别于工业品的特殊监管方式。
特别是我国农产品生产经营方式分散,农业生产规模小。
常常是千家万户分散经营,一家一户单独面向市场,农产品质量安全监管既要保护消费者利益,也要保护生产者利益,必需适应我国农业之特点。
农产品质量安全事故影响恶劣、后果也非常严重。
如三聚氰胺、海南毒豇豆等事件,每一次都给相关产业造成毁灭性打击,给相关部门的公信力造成极大的负面影响。
除出台相关政策、加强监管外,信息化、标准化、集成化、规模化的农产品物流体系,也将从通路上对农产品的质量安全问题进行有效杜绝。
如,自觉的质量检验检测活动、溯源管理系统等。
2.1.3冷链物流的需求迅速上升
海产品需要通过低温流通才能使其最大限度地保持天然食品原有的新鲜程度、色泽、风味及营养,冷链物流应运而生。
冷链物流(ColdChain)是指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售等在消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下,以保证食品质量,减少食品损耗的一项系统工程,也称为低温物流。
据有关权威部门调查分析指出,我国食品领域的年产值约为3000亿美元,超过20%的食品由于没有很好的冷链物流条件,在运输过程中损耗。
随着资源和环保的压力加大,对流通领域减少浪费、保证安全和质量、实行精细化管理的要求也在逐年提高。
改变食品及易腐产品流通方式带来对冷链物流需求的快速上升。
冷链是为保持新鲜食品及冷冻食品等的品质,使其在从生产到消费的过程中,始终处于低温状态的配有专门设备设施的物流网络。
冷链物流泛指冷藏冷冻类物品在生产、贮藏、运输、销售,到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下,以保证物品质量和性能的一项系统工程。
随着中国社会经济的发展和人民生活水平的提高,冷链物流逐步受到重视。
大力发展冷链物流有利于减少我国食品等在流通过程中的损失,也有利于提高食品的消费安全性。
随着IT技术在全球的快速发展,新的产业革命浪潮已经来临,并强烈的冲击着各行各业。
信息技术的发展不断改变着原有经济的传统发展模式,信息资源已经成为各种经济发展的命脉。
作为走在前列的现代化通信信息产业,也应改变原有的经济模式,利用全方位、多方位的综合信息平台,实现信息资源的整合共享,寻求电信市场新的发展空间,以满足市场行业信息的需求。
冷链物流信息平台就是通过对冷链物流相关信息的采集和集成,为生产、销售及冷链物流企业的信息系统提供基础冷链物流信息,满足企业信息系统对冷链物流公用信息的需求,支撑企业信息系统各种功能的实现;同时,通过冷链物流共享信息,支撑政府部门间行业管理与市场规范化管理方面协同工作机制的建立和运作等等。
随着我国市场经济体制的完善和企业改革的深入,企业自我约束机制增强,企业对冷链物流重要性的认识逐渐深化。
据有关部门抽样调查显示,在生产企业成品销售冷链物流中,第三方冷链物流所占的比重分别是9.5%、16.1%、21%,明显呈上升趋势。
我国冷链物流行业中,第三方冷链物流的出现与发展必将提升整个冷链物流的服务水平和服务质量,为国民经济和整个社会的发展做出重大贡献。
近几年,我国物流业总额呈现加快增长态势,冷链物流的市场需求也越来越大。
据中国物流与采购联合会的统计,2009年,我国社会物流总额达96.65万亿元,同比增长7.4%。
货运总量达到225.3亿吨,增长10.7%。
其中冷链物流市场需求的增幅要高于平均数字。
从市场的需求导向看,专业的第三方冷链物流企业是未来参与冷链物流市场竞争的主体,冷链物流企业联盟将是行业发展的重要趋势。
在此背景下为了满足市场发展的需要,增加企业效益,提升公司的核心竞争力,滕州市XX置业有限公司抓住这一有利时机,进行适时、量力、科学有效的分析,决定新上滕州市XX干杂海产品市场冷链物流建设项目。
项目以现代化的管理系统为支撑,借鉴国内外先进的物流管理技术和管理理念,降低商品流通成本,提高企业的竞争力。
本项目的建设依托滕州市产业、资源、区位和交通优势,顺应了市场竞争的客观规律,能够适应当地及周边地区国民经济发展的客观需要。
2.2项目提出的必要性
2.2.1项目建设符合我国国民经济和社会发展规划
2011年3月,在十一届人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第二篇第五章“加快发展现代农业”中指出“积极发展农产品流通服务,加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络”;第四篇“营造环境推动服务业大发展”第十五章“加快发展生产性服务业”中明确指出“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系,大力发展第三方物流,优先整合和利用现有物流资源,加强物流基础设施的建设和衔接,提高物流效率,降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
推广现代物流管理,提高物流智能化和标准化水平”;第十六章“大力发展生活性服务业”中指出“鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸,完善农村服务网点,支持大型超市与农村合作组织对接,改造升级农产品批发市场和农贸市场”。
对于在服务业中占有重要地位的现代物流业,国家十二五纲要中指出:
完善物流基础设施,支持建设大型物流园区,加快提升物流业专业化、信息化、社会化和规模化服务水平,鼓励物流企业集团化发展、连锁化经营、智能化管理。
支持提升物流服务科技含量,推广应用可视化与货物跟踪、电子结算等物流新技术,实现由仓储运输配送的有形服务向提升空间时间利用价值的无形服务转变。
2.2.2项目建设符合国家相关产业政策
十七大报告中提出,我国经济要转变生产方式,促进经济发展,主要靠增大国内消费,而国内消费最大的增长点在农村。
中共中央国务院2010年中央“一号文件”《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确提出:
坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。
发达的物流产业和完善的市场体系,是现代农业的重要保障。
必须强化农村流通基础设施建设,发展现代流通方式和新型流通业态,培育多元化、多层次的市场流通主体,构建开放统一、竞争有序的市场体系。
本项目符合国家发展和改革委员会2011年第9号令《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类鼓励类第一项“农林类”第32条“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”;第二十九项“现代物流”第2条“农产品物流配送(含冷链)设施建设,食品物流质量安全控制技术服务”中有关政策。
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度,进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(2009年12月31日)指出:
健全农产品市场体系。
统筹制定全国农产品批发市场布局规划,支持重点农产品批发市场建设和升级改造,落实农产品批发市场用地等扶持政策,发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施,完善鲜活农产品冷链物流体系,支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
完善全国鲜活农产品绿色通道政策。
《物流业调整和振兴规划》(国发[2009]8号)中指出:
合理布局城乡商业设施,完善流通网络,积极发展连锁经营、物流配送和电子商务等现代流通方式,促进流通企业的现代化。
加强农产品质量标准体系建设,发展农产品冷链物流。
完善农资和农村日用消费品连锁经营网络,建立农村物流体系。
加强城乡统筹,推进农村物流工程。
进一步加强农副产品批发市场建设,完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施,提高鲜活农产品冷藏运输比例,支持发展农资和农村消费品物流
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