致估价委托人函.docx
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致估价委托人函
致估价委托人函
大连市中级人民法院:
受贵院委托,本估价机构依据国家有关房地产估价的规定,秉着客观、公正、科学、独立的原则,对位于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号房地产市场价格进行评估。
一、估价对象
依据《司法鉴定委托书》,本次评估鉴定就申请执行人招商银行股份有限公司大连分行与被执行人王森林、高晓杰借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定:
对被执行人王森林、高晓杰位于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号房屋依法予以评估。
评估基准日为2018年5月8日。
根据委托方提供的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》记载,估价对象坐落于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号,建筑面积为106.61m2,规划用途为住宅,钢混结构,房屋所有权人为高晓杰,共同共有人为王森林,房屋总层数19层,所在层为14层。
据现场勘查,估价对象实际用途为住宅,二室二厅一厨一卫一阳台。
卧室、客厅及餐厅地面铺地板,墙面贴壁纸,天棚刮大白、吊顶;厨房及卫生间地面铺地砖,墙面贴墙砖,天棚为铝塑板;塑钢窗,入户门为防盗门,南北向。
估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。
建筑年代为2007年左右,根据国家有关房屋新旧程度判定标准及现场勘察情况,确定其综合成新率约为85%。
二、估价目的
为确定估价对象市场价值提供参考。
三、价值时点
价值时点为2018年5月8日。
四、价值类型
本次评估对象价值类型为市场价值,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估价值时点进行正常公平交易的价值估计数额。
五、估价结果
本报告结果如下:
估价对象于价值时点的市场价值为人民币(大写)陆拾肆万伍仟玖佰圆整(64.59万元),单价为6,059元/平方米。
六、估价报告有效期
本估价报告自完成之日起一年内有效。
七、估价报告份数
本报告包括致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共六部分内容,必须完整使用方为有效。
随此函附估价报告五份。
辽宁华鼎房地产土地估价有限公司
法定代表人:
刘慧杰
二○一八年六月十三日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
1.注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》的规定开展估价工作,撰写估价报告。
5.本次评估仅为核实房屋价值提供价格参考,不对其交易实现及权属变更提供保证。
估价的假设和限制条件
一、一般假设
1.估价委托人提供了估价对象的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》,我们未向政府相关部门进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。
2.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
3.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足如下条件:
交易双方自愿地进行交易;交易双方出于利己动机进行交易;交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;交易双方有充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
二、未定事项假设
无未定事项假设。
三、背离事实假设
无背离事实假设。
四、不相一致假设
本次估价价值时点为《司法鉴定委托书》中要求的2018年5月8日,估价师实际完成现场勘查日期为2018年6月5日,本次估价假定价值时点房地产状况与现场勘查之日的状况一致。
五、依据不足假设
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制
1.本估价报告仅为估价委托人确定房地产市场价值提供参考依据,不得用于拆迁补偿、抵押贷款等其他用途。
2.本估价报告仅估价委托人以及估价目的对应经济行为相关单位、部门所使用。
未经本估价机构同意,不得向除此之外的单位和个人提供;报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
3.本估价报告使用期限为一年,自估价报告出具之日起计,超过估价报告使用期限,需重新进行估价。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名称:
大连市中级人民法院
二、估价机构
机构名称:
辽宁华鼎房地产土地估价有限公司
法定代表人:
刘慧杰
住所:
辽宁省大连市中山区玉光街11号远洋大厦B座1601、1603号
资质等级:
一级
证书编号:
建房估证字[2013]054号
三、估价目的
为确定估价对象市场价值提供参考。
四、估价对象
1.估价对象界定
依据《司法鉴定委托书》,本次评估鉴定就申请执行人招商银行股份有限公司大连分行与被执行人王森林、高晓杰借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定:
对被执行人王森林、高晓杰位于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号房屋依法予以评估。
评估基准日为2018年5月8日。
2.估价对象坐落
估价对象位于国奥花园小区,以估价对象为中心,东临延安路,西临庄河市体育馆,南临住宅,北临昌盛街。
3.估价对象状况
根据委托方提供的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》记载,估价对象坐落于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号,建筑面积为106.61m2,规划用途为住宅,钢混结构,房屋所有权人为高晓杰,共同共有人为王森林,房屋总层数19层,所在层为14层。
据现场勘查,估价对象实际用途为住宅,二室二厅一厨一卫一阳台。
卧室、客厅及餐厅地面铺地板,墙面贴壁纸,天棚刮大白、吊顶;厨房及卫生间地面铺地砖,墙面贴墙砖,天棚为铝塑板;塑钢窗,入户门为防盗门,南北向。
估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。
建筑年代为2007年左右,根据国家有关房屋新旧程度判定标准及现场勘察情况,确定其综合成新率约为85%。
4.配套设施状况
估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。
5.权属状况
根据委托方提供的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》记载,房屋所有权人为高晓杰,共同共有人为王森林,房屋坐落为庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号,根据委托方提供的“(2017)辽0202执1943号”《民事裁定书(稿)》记载,估计对象已被查封,查封机关为大连市中山区人民法院,查封期限三年。
本次估价仅为确定估价对象市场价值提供参考,不对其所有权进行界定。
五、价值时点
价值时点为2018年5月8日。
六、价值类型
本次评估对象价值类型为市场价值,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估价值时点进行正常公平交易的价值估计数额。
七、估价依据
1.《中华人民共和国房地产管理法》(1994年7月5日公布,2007年8月30日修订);
2.《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日颁布,1998年8月29日、2004年8月28日两次修订);
3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月27日发布,2011年1月8日修订);
4.《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日公布,1995年10月1日起施行);
5.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日公布,2007年10月1日施行);
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日公布,即日施行);
7.中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局《房地产估价规范》(2015年4月20日公布,2015年12月1日实施);
8.中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局《房地产估价基本术语标准》(2013年6月26日公布,2014年2月1日实施);
9.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,2016年5月1日执行);
10.大连市中级人民法院《司法鉴定委托书》;
11.“(2016)辽0202民初字1927号”《民事判决书》复印件;
12.“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》复印件;
13.“(2017)辽0202执1943号”《民事裁定书(稿)》复印件;
14.估价对象现场勘察记录;
15.委托方提供的与本次估价相关的其它资料;
16.估价机构掌握的房地产市场相关资料;
八、估价原则
本估价报告按照估价规范的规定,遵循房地产估价行业公认的估价原则,根据估价对象的用途、现状条件,结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则:
1.独立、客观、公正原则:
要求房地产估价师站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2.合法原则:
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3.价值时点原则:
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格原则。
4.替代原则:
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5.最高最佳利用原则:
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
九、估价方法
估价对象位于国奥花园小区,价值时点同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多,因此可选用比较法进行评估。
本报告采用比较法对估价对象进行评估。
比较法是根据替代原理,通过估价对象与可比交易实例的比较分析,根据可比交易实例价格测算估价对象价格的方法。
比较法的具体估价思路为:
在价值时点同期内的房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内,具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正,评估出估价对象的市场价格。
十、估价结果
本报告结果如下:
估价对象于价值时点的市场价值为人民币(大写)陆拾肆万伍仟玖佰圆整(64.59万元),单价为6,059元/平方米。
十一、注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
日期
刘金杰
2120090026
2018年6月13日
梁企昌
2120160005
2018年6月13日
吕爽
2120170036
2018年6月13日
十二、实地查勘期
2018年6月5日。
十三、估价作业期
2018年5月9日至2018年6月13日。
房地产估价技术报告
一、实物状况描述与分析
1.估价对象坐落
估价对象位于国奥花园小区,以估价对象为中心,东临延安路,西临庄河市体育馆,南临住宅,北临昌盛街。
2.估价对象状况
依据《司法鉴定委托书》,本次评估鉴定就申请执行人招商银行股份有限公司大连分行与被执行人王森林、高晓杰借款合同纠纷一案中的如下事项进行鉴定:
对被执行人王森林、高晓杰位于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号房屋依法予以评估。
评估基准日为2018年5月8日。
根据委托方提供的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》记载,估价对象坐落于庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号,建筑面积为106.61m2,规划用途为住宅,钢混结构,房屋所有权人为高晓杰,共同共有人为王森林,房屋总层数19层,所在层为14层。
据现场勘查,估价对象实际用途为住宅,二室二厅一厨一卫一阳台。
卧室、客厅及餐厅地面铺地板,墙面贴壁纸,天棚刮大白、吊顶;厨房及卫生间地面铺地砖,墙面贴墙砖,天棚为铝塑板;塑钢窗,入户门为防盗门,南北向。
估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。
建筑年代为2007年左右,根据国家有关房屋新旧程度判定标准及现场勘察情况,确定其综合成新率约为85%。
3.配套设施状况
估价对象内部水、电、暖、通讯等基础设施齐全。
二、权益状况描述与分析
根据委托方提供的“庄房权证庄私字第201203368号”《房地产权证》记载,房屋所有权人为高晓杰,共同共有人为王森林,房屋坐落为庄河市城关街道财政委国奥园2A#1单元14层05号,根据委托方提供的“(2017)辽0202执1943号”《民事裁定书(稿)》记载,估计对象已被查封,查封机关为大连市中山区人民法院,查封期限三年。
本次估价仅为确定估价对象市场价值提供参考,不对其所有权进行界定。
三、区位状况描述与分析
1.区域范围
估价对象位于国奥花园小区,以估价对象为中心,东临延安路,西临庄河市体育馆,南临住宅,北临昌盛街。
2.区域特征
估价对象位于国奥花园小区,所在区域内有金鹏家园、景泰花园、芙蓉花园等住宅小区,区域内有新天地商业城、庄河市第二实验小学、庄河市妇幼保健院等购物、医疗、教育类基础服务设施,居住环境较好。
3.道路配置
估价对象区域内有延安路、昌盛街等主次干道,路网发达,车流量较多,路况较好。
4.交通设施与接近条件
估价对象位于国奥花园小区,经过该区域内的公交车有庄河市104路、庄河市109路、庄河市105路等公交线路,交通便利。
5.基础设施
估价对象所处区域范围内水、电、暖、通讯等基础设施配套齐全,市政管网可方便地由近距离接入。
四、市场背景分析
大连市位于辽东半岛最南端,三面环海,气候怡人,自然条件优越。
自改革开放以来,社会经济发展迅速,国内外知名度越来越高。
尤其是九十年代以来,由于大连市不断致力于城市基础设施和城市环境建设,城市面貌得到了较大改善。
目前,大连市已成为东北地区综合实力最强的城市,也成为我国北方发展最快,对外开放程度最高和最具投资吸引力的城市。
庄河是辽宁省大连市代管县级市,位于辽东半岛东侧南部,大连东北部,为大连所辖北三市之一。
东近丹东与东港市接壤,西以碧流河与普兰店市为邻,北依群山与营口市的盖州、鞍山市的岫岩满族自治县相连,南濒黄海与长海县隔海相望。
庄河地区交通比较发达,201国道、大庄高速公路、北三市大通道横穿东西,203国道、庄林线、张庄线纵贯南北,城庄铁路连接东北铁路网,正在修建中的庄河万吨级港口将成为东北地区通向世界的又一重要口岸,庄河目前的九大旅游区全部分布在交通干线附近,进出各旅游区均十分便利。
庄河市内交通近年来得到了长足发展。
庄河市的农业资源十分丰富,是国家商品粮生产基地。
以黄海大道经济带建设和海上庄河建设为重点,大力发展优质高效农业。
在黄海大道两侧各1000米区域内,集中连片建设精品农业项目逐步建成绿洲开发区、“三高”农业示范区、农业产业化示范区和特色农业示范区,使其成为庄河市重要的高效农业产业带、精品农业展示带、城乡商贸流通带和农业观光旅游带。
庄河市具有得天独厚的旅游资源优势,既有山明水秀的自然风光,又有历史久远的文化遗产。
形成以冰峪为重点的自然风光观光旅游,以黄海大道为重点的生态农业田园旅游,以写字教学、民间剪纸为重点的风情民俗特色旅游,以步云山地热温泉为重点的休闲度假旅游的格局。
使旅游业逐步发展成为庄河市新兴的支柱产业。
估价对象位于国奥花园小区,区域内各类物业众多,基础服务设施齐全,估价对象作为住宅,今年以来价格有所提升。
五、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。
衡量、判断的标准如下:
1.法律上的许可性。
即不受现时使用状况的限制,而依照法律、城市规划发展的规定。
2.技术上的可能性。
即不能把技术上无法做到的使用当做最高最佳使用,要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
3.经济上的可行性。
即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
4.价值最大性。
使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
5.土地与建筑物的均衡性。
即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。
6.与外部经济的协调性。
应按房地产与其周围环境相协调,能获得最佳外部经济效益的用途估价。
7.可持续发展性。
按可持续发展的观点确定的使用,即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来收益最大化的使用方式。
根据上述标准,估价对象作为住宅用途符合法律许可,其内部格局、结构符合设计用途对建筑物的技术要求,作为设计用途能使其价值得到最大化应用。
因此,本报告以估价对象设计用途作为最高最佳使用,在估价过程中应考虑实际用途对估价结果的影响。
六、估价方法选用
估价对象位于国奥花园小区,价值时点同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多,因此可选用比较法进行评估。
比较法的具体估价思路为:
在价值时点同期内的房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内,具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正,评估出估价对象的市场价格。
七、估价测算过程
根据评估目的及估价对象的特点,本报告采用比较法进行评估。
1.选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个可比实例。
可比实例A:
国奥花园小区,15/19层,建筑面积为127平方米,南北向,简装,市场价格为5,945元/平方米,交易情况正常。
可比实例B:
国奥花园小区,9/19层,建筑面积为94平方米,南北向,简装,市场价格为6,043元/平方米,交易情况正常。
可比实例C:
国奥花园小区,8/19层,建筑面积为115平方米,南北向,简装,市场价格为5,826元/平方米,交易情况正常。
可比实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
表1:
修正因素比较表
可比实例
估价对象
A
B
C
市场单价(元/平方米)
待估
5,945
6,043
5,826
交易情况
--
正常
正常
正常
交易日期
--
接近
接近
接近
区
域
因
素
临街状况
一般
一般
一般
一般
距市中心距离
距市中心较近
距市中心较近
距市中心较近
距市中心较近
交通状况
便利
便利
便利
便利
商业繁华程度
较好
较好
较好
较好
朝向
南北
南北
南北
南北
楼层
14/19
15/19
9/19
8/19
自然环境
较好
较好
较好
较好
人文环境
较好
较好
较好
较好
景观
较好
较好
较好
较好
公共设施配套
完善
完善
完善
完善
基础设施配套
完善
完善
完善
完善
个
别
因
素
建筑规模
106.61平
127平
94平
115平
外观
正常
正常
正常
正常
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
设施设备
齐全
齐全
齐全
齐全
装饰装修
简装
简装
简装
简装
空间布局
正常
正常
正常
正常
防水保温
良好
良好
良好
良好
隔热隔声
良好
良好
良好
良好
通风日照采光
良好
良好
良好
良好
得房率
正常
正常
正常
正常
层高
正常
正常
正常
正常
工程质量
良好
良好
良好
良好
成新度
八五成新
八五成新
八五成新
八五成新
维护保养状况
良好
良好
良好
良好
适应性
良好
良好
良好
良好
权益
状况
土地使用年限
住宅土地年限
住宅土地年限
住宅土地年限
住宅土地年限
规划限制
无
无
无
无
2.确定可比实例修正指数
①交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性,房地产市场一般是不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,必须将个别的特殊交易情况剔除。
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易,故无需进行交易情况修正。
②交易日期修正
估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时,随着时间的推移,房地产价格有较明显的变化,则必须进行交易日期修正。
由于选取可比实例的交易日期均为近期,根据大连市房地产市场价格的变化趋势以及与估价对象相类似的房地产交易价格变化较平稳,故对可比实例的交易日期不做修正。
③区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例,根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
④个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析,主要考虑房屋朝向、结构功能、所在楼层、设施、装修、平面布局、基础设施配套等因素进行修正。
比较因素修正指数详见表2。
表2:
比较因素修正指数表
可比实例
估价对象
A
B
C
市场单价(元/平方米)
待估
5,945
6,043
5,826
交易情况
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
区
域
因
素
临街状况
100
100
100
100
距市中心距离
100
100
100
100
交通状况
100
100
100
100
商业繁华程度
100
100
100
100
朝向
100
100
100
100
楼层
100
100
98
98
自然环境
100
100
100
100
人文环境
100
100
100
100
景观
100
100
100
100
公共设施配套
100
100
100
100
基础设施配套
100
100
100
100
个
别
因
素
建筑规模
100
98
101
99
外观
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
设施设备
100
100
100
100
装饰装修
100
100
100
100
空间布局
100
100
100
100
防水保温
100
100
100
100
隔热隔声
100
100
100
100
通风日照采光
100
100
100
100
得房率
100
100
100
100
层高
100
100
100
100
工程质量
100
100
100
100
成新度
100
100
100
100
维护保养状况
100
100
100
100
适应性
100
100
100
100
权益
状况
土地使用年限
100
100
100
100
规划限制
100
100
100
100
3.可比实例比准价格修正
在表2确定的各比较因素修正指数的基础上,对各可比实例的交易价格修正如表3:
表3:
交易价格修正计算表
可比实例
A
B
C
市场单价(元/平方米)
5,945
6,043
5,826
交易情况
100/10
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