办公楼物业管理方案彭彬doc.docx
- 文档编号:8203902
- 上传时间:2023-01-29
- 格式:DOCX
- 页数:29
- 大小:37.38KB
办公楼物业管理方案彭彬doc.docx
《办公楼物业管理方案彭彬doc.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《办公楼物业管理方案彭彬doc.docx(29页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
办公楼物业管理方案彭彬doc
您的需要我们的责任
您的满意我们的追求
郑州市公路局办公楼物业管理方案
第一章河南国基物业管理有限公司简介
第二章郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析
第三章郑州市公路局办公楼物业管理服务思路
第四章物业管理服务承诺
第五章前期物资装备一览表
第六章物业管理服务费用测算
第七章护管服务方案
第八章保洁服务方案
第九章几点说明
结束语
第一章河南国基物业管理有限公司简介
1.1我们的实力
Ø长春亿人家政(保洁)服务有限公司(以下简称亿人)成立于2008年8月,现为行业一级资质保洁服务企业(东北唯一一家)。
Ø国基物业现为中国物业管理协会会员单位,河南省物业商会理事单位,《河南法制经济参考》议政建议委员会会员单位,中国方圆认证中心会员单位。
Ø国基物业在河南省物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系双认证,成功导入TQM全品质经营模式,提出并建立起了5S绩效考核模式,拥有物业管理企业经理人近40余名,全员持证上岗率高达100%。
Ø亿人服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校、商业地产、会展中心等所有物业类型,并以东北区域文化为核心,融全程托管、顾问输出和营销代理于一体,以高端物业为前瞻,自2003年实行市场拓展以来,几乎以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。
Ø国基物业先后与深圳国贸、深圳先达威、上实发展、决策资源等知名企业形成战略联盟,广泛汲取其他企业的先进管理经验,以规范化、科学化、互动化为核心,全力打造国基物业发展战略平台,构造独具国基特色的复合型生态发展系统。
Ø国基物业管理服务项目中,先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市物业管理名企20强”,2004年度国内权威物业管理期刊《中国物业管理》第四期(总第十九期)更是以《1+1带给了我们什么》为题,报道了国基物业的成长哲学,也是河南省唯一获此殊荣的物业管理企业。
1.2我们的理念
Ø服务宗旨:
尽心、尽力、尽责,善待每位客户。
Ø质量方针:
为业主创造价值,让客户持续满意。
Ø团队精神:
企业的命运就是个人的命运,
企业的发展就是个人的发展。
Ø发展目标:
以“生态型发展体系”为依托,
致力于打造中原物业第一品牌。
1.3我们的目标
Ø立足基础服务,树立国基物业诚信高效形象。
Ø强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。
Ø细化服务质量,倡导“温馨畅想 颠峰体验”。
1.4我们的项目
物业名称
物业类型
建筑面积
托管类型
河南省公安厅
省直机关复合物业
200000㎡
包干制
郑州会展中心
会议、展览综合物业
210000㎡
包干制
平顶山市
市政大厦
政府办公楼(17层)
50500㎡
包干制
郑州市建委
办公楼
政府办公楼(22层)
27000㎡
包干制
金融广场
超高层商务楼(31层)
67000㎡
包干制
紫金城
高层商务楼(28层)
86000㎡
前期介入
郑州大学城(北区)
高校后勤生活园区
230000㎡
包干制
家和万世花园
高档别墅区
120000㎡
全程托管
嘉和园小区
多层住宅小区
80000㎡
全程托管
锦绣江南
高档住宅社区
130000㎡
佣金制
京城花园
高档住宅社区
200000㎡
佣金制
金科苑
高层住宅(18层)
30000㎡
顾问制
兴华公寓
公务员公寓
110000㎡
全程托管
黄河美邸
高档住宅社区
110000㎡
全程托管
1.5我们的荣誉
国基物业:
通过ISO9001国际体系认证
通过ISO14001环境管理体系认证
中国物业管理协会会员单位
郑州市物业管理名企20强
郑州市房地产行业“青年文明号”
郑州市物业与房地产协会会员单位
河南物业商会常务理事单位
《法制经济》议政委员会会员单位
家和万世花园:
全国物业管理示范住宅小区
河南省优秀住宅小区
郑州市绿化达标先进单位
郑州市首批旅游观光小区
金水区绿化达标先进单位
嘉和园小区郑州市优秀住宅小区
金水区绿化达标先进单位
金水区文明生活小区
锦绣江南郑州市优秀住宅小区
…………
1.6重点推荐项目一览表
项目名称
物业类型
建筑
面积
概况
河南省公安厅
省直机关
后勤复合型物业
20万㎡
位于金水路,包括其办公区域、二级机构、住宅区等全部后勤管理,设有地下停车场,室外停车场,监控系统,电梯系统,中央空调系统,变配电系统,给排水系统,消防系统等,设施设备众多,且投入使用时间较长,为河南省省直机关后勤改革典范,业主满意率高达100%。
郑州市建设委员会办公楼
高层
办公楼
27000㎡
位于淮河路,地上22层,地下1层,设有地下停车场,室外停车场,监控系统,电梯系统,中央空调系统,变配电系统,给排水系统,消防系统等,设施设备庞大,为郑州市建设系统标志性建筑,业主满意率高达100%。
金融广场
超高层
商住楼
67000㎡
位于花园路,地上29层,地下2层,设有地下停车场,弱电系统(包括四大系统:
中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统和水、电、气、暖远程抄表系统),电梯系统,中央空调系统,锅炉系统,变配电系统,给排水系统,消防系统等,设施设备体系复杂,为河南省金融系统标志性建筑,业主满意率高达99.5%。
平顶山市
市政大厦
政府
办公楼
50500㎡
位于平顶山市新城区,地上16层,地下1层,设有地下停车场,设施设备包括供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安(消)防系统和电梯系统六大模块,为平顶山市标志性建筑,业主满意率高达100%。
………
………
………
………………………
第二章郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析
2.1郑州市公路局办公楼概况
Ø郑州市公路局办公楼雄踞郑州西郊黄金地段---航海西路。
东起工人路,南望帝湖花园,交通便利,地理位置极其优越。
Ø郑州市公路局办公楼坐拥完善的社会配套资源,与帝湖花园、市广播电视局、建材大世界共构绿城“西部之窗”。
地缘优势突出,具有成熟的办公、政务等文化生活氛围,能够无限提升办公品质。
Ø郑州市公路局办公楼的整个建筑造型新颖别致,采用国际前沿建筑设计理念,并采用玻璃幕墙及高级石材作为装修主料,整体建筑结构庄严肃穆,同时又不乏强烈的时代感和现代气息。
Ø郑州市公路局办公大楼地上9层为公路局办公用房,主要包括办公室、会议室等,地下一层为停车场,整体建筑面积逾9000平方米。
2.2郑州市公路局办公楼物业管理特点
●需要品牌物业管理为之装扮
好的物业需要好的物业管理呵护,需要好的物业管理品牌为之装扮,只有这样才能充分展示物业的特点,才能使物业物有所值。
河南国基物业管理有限公司是河南国基集团的全资子公司,现为国家一级资质物业管理企业。
公司以发展求生存,通过先进的管理策划,规范的操作实施,国际标准的导入,科学与系统的培训,有效的监督、评估和调整等步骤,广泛借鉴其他知名企业的先进经验,并结合自身的资源优势,实施以关怀员工、关注顾客的需求,关注环境的温馨和谐,关注物业整体氛围为特征的物业管理,形成具有鲜明特色的国基物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。
如今,国基物业已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证,并发展成为融住宅、商业、写字楼、政府办公楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司,先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区(小区),园林式单位的荣誉称号。
国基物业人有实力、有决心、有信心,在郑州市公路局办公大楼的物业管理上再创佳绩。
●安全管理是重中之重
郑州市公路局办公大楼地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性,因此安全管理是物业服务的重中之重。
国基物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准,严格按照作业程序文件进行管理,对护管人员采用“培训——考试——抽查——考核”的PDCA循环控制体系,确保环境安全有序,并根据各项记录及时调整人员和管理范围,做到防范区域无盲点。
公司还针对办公大楼的特点,在护管员定岗方面,按照内外相分离的基本原则,因地设岗,因区设岗,严格控制人流走向,重点加强居住区域安全力量,使领导放心。
●需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势
郑州市公路局办公大楼一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给物业公司。
足以彰显郑州市公路局各级领导的魄力和决心,对整个中原地区机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。
国基物业现管理物业面积逾180万平方米,其中办公楼为20万平方米,会展中心为21万平方米。
在我公司管理的项目中与公路局有异曲同工之处的省公安厅办公楼及市建委办公楼均多次迎接国家、省市各级领导参观考察,并受到上级单位的好评。
从高档办公楼的日常服务,到温馨细致的客户服务,国基人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体的物业管理服务体系,并将在郑州市公路局办公楼的管理上再创佳绩。
●塑造良好的外在形象
郑州市公路局办公楼在某种程度上承担着有效维护郑州市公路系统公务形象的义务,而社会各界所首先接触到的,很大程度上是作为服务者的物业管理企业,这,就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。
郑州市公路局办公楼一方面承担着保障正常办公秩序的重任,另一方面还代表着郑州市公路系统的对外形象,作为服务者的物业管理企业,就必须严格贯彻落实各项服务要求,尤其是服务意识的培养,规范各种操作程序,并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象,无论是言行举止,还是作业服务,都必须紧密配合郑州市公路局的形象需求,进而将郑州市公路局办公楼打造成为郑州市一流行政办公大楼。
国基物业始终以“源于心诚始于完美”为核心,将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去,并制订了《国基物业文明礼貌用语100句》等诸多礼仪服务程序,各项目客户满意率始终在95%以上,必将有效满足郑州市公路局形象性这一需求。
第三章郑州市公路局办公楼物业管理服务思路
经过详细的现场勘察和交流沟通,秉着“强力保障优化形象”的指导思想,针对郑州市西郊的规划特点和郑州市公路局的物业需求特点,我们的物业管理服务整体思路是:
“一个中心、两个基本点”。
“一个中心”是指我们的一切工作全部围绕“服务于郑州市公路局”这个工作中心;
“两个基本点”是指以强力保障为基本点,以优化形象为基本点。
根据郑州市公路局办公楼的物业特点和项目需要,我们将提供“专业化系统物业服务+公路局办公楼特色服务”的一体化模式,在做好日常物业管理服务工作的基础上,时刻做好应急服务的准备,有效树立郑州市公路系统的对外窗口形象,并强力保障郑州市公路局的正常办公秩序。
Ø优化形象专业与政治共建
作为郑州市公路系统的最高行政机构,郑州市公路局拥有良好的社会口碑,其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了榜样,而公路局的工作特性就要求我们必须拥有良好的外在形象和过硬的政治素质。
针对郑州市公路局的这一特点,结合国基物业完善的礼仪化服务体系,我们提出了“优化形象专业与政治共建”的物业管理服务思路。
“优化形象”是指先强化外部形象,从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起,严格按照《国基物业关于工装的相关规定》和《国基物业文明用语100句》的相关规定执行,然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训,强化从业人员礼仪服务意识,全面提升从业人员素质,逐步建立起具有郑州市公路局工作特点的礼仪化服务系统。
“专业与政治共建”是指根据郑州市公路局的工作特点和工作需要,在强化从业人员专业技能的基础上,加强思想政治教育,以班组为基本单位,以党员为核心,以内部思想政治教育为主,建立起具有郑州市公路局鲜明特点的“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。
“优化形象专业与政治共建”将国基物业成熟的礼仪化服务系统和郑州市公路局的行政角色有效结合起来,逐步建立起具有鲜明特色的郑州市公路局办公楼物业管理服务礼仪体系。
Ø节能降耗清洁与养护互补
清洁服务作为物业管理服务的一部分,其核心价值同样在于有效促进物业保值升值,不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命,还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新,且在此基础上尽量节能降耗,针对郑州市公路局办公楼各项建筑指标,结合国基物业成熟的质量运行控制体系,我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的清洁服务思路。
“节能降耗”是郑州国际会展中心清洁服务的基础目的,而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。
“节能降耗清洁与养护互补”是针对郑州市公路局办公楼装修高档的特点所提出的服务思路,有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题,更将清洁突破至新的层面,不仅仅要做到整洁如新,还要有效延长材质的使用寿命,而国基物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。
Ø细化服务考核与培训并重
物业管理服务的核心在于强化细节管理,对于郑州市公路局办公楼这样的智能物业更应如此,针对该办公楼的特点,我们提出了“细化服务考核与培训并重”的物业管理服务思路。
“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序,尤其是公共秩序维护和保洁服务,不仅仅要量化工作程序,还要从服务礼仪上逐步细化。
一方面,严格按照国基物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作,另一方面,还要结合郑州市公路局的工作特点,积极与相关领导沟通,细化各项客户服务程序。
“考核与培训并重”是细化服务的重要保障,一方面,要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核,另一方面,还要加强培训工作,采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识,进而细化服务,全面提升设施设备服务品质。
“细化服务考核与培训并重”是郑州市公路局服务的重要内容,也是全面提升公共秩序维护品质的核心部分,这必将促进其服务工作不断优化,形成良好的服务循环体系。
第四章物业管理服务承诺
国基物业力争接管郑州市公路局一年内使其成为郑州市办公楼物业管理的典范:
✧一年内客户满意率达到95%以上。
✧质量环境管理体系运行规范有效。
✧一年内达到市级的物业管理示范办公楼标准。
4.1管理承诺暨要求达到的最终效果
序号
指标名称
承诺指标
完成承诺指标的措施
1
区内治安案件发生率
1‰以下
实行24小时监察制度,明确保安员职责,层层防卫。
2
保洁率
99%以上
保洁员十二小时保洁工作,按保洁标准进行操作,保洁工作落实到人,监督检查得力,严格考核。
3
客户有效投诉率
2‰以下
采取措施,加强与客户沟通,定期走访客户,征求管理意见,强化服务意识,及时为客户排忧解难。
做到投诉处理有结果,有记录和回访。
客户投诉处理率
100%
投诉回访率
100%
4
客户对管理服务满意率
95%以上
实行人性化管理,增强服务意识,加强与客户沟通,完善社区服务。
在日常工作中注意广泛收集客户意见。
4.2其他承诺
4.2.1关于招投标的有关承诺
国基物业管理公司完全同意和接受郑州市公路局的招标要求,并承诺如下:
●公司中标后,将立即派人进驻郑州市公路局办公楼,开展前期准备工作。
●在合同有效期内本公司违约,给企业造成损失,国基物业管理有限公司将对此予以责任补偿。
●合同期内,本公司决不会向第三方转让中标项目,对部分可能分包或非关键的分包项目,管理处一定事前告知郑州市公路局相关部门。
4.2.2物业管理公司管理服务合同履行承诺
如果国基物业管理公司中标后,有关委托管理合同规定的内容全部由郑州市公路局办公楼管理处负责实施,管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务,具体承诺如下:
●根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业管理制度。
●对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目,必须与郑州市公路局协商,并经过相关部门同意,报请有关部门批准后方可执行。
●本合同终止时,管理处将向郑州市公路局移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。
第五章前期物资装备一览表
5.1办公物资装备
项目
数量
备注
办公桌椅
3套
文件柜
2组
其中一组内含保险柜1个
电脑
1台
打印机
1台
有复印功能为佳
传真机
1台
电话机
1部
5.2护管装备
项目
数量
备注
对讲机
5部
警棍、机套等
13副
防毒面具
13副
灶具及厨具
1套
5.3保洁物资装备
项目
数量
备注
玻璃水刮
9套
喷雾器
2台
更衣储物柜
2组
手推垃圾车
2部
室内清洁车
2部
垃圾运输车
1辆
尘推
5把
第六章物业管理服务费用测算
6.1物业管理服务费用测算
6.1.1人工费用
目
项
用
费
人员数量(人)
工资标准(元/月)
社会统筹
(元/月,工资标准的24.4%)
医疗保险
(元/月,工资标准的8%)
工装(元/月)
合计(元/月)
管理处主任
1
2000
488
160
67
2715
护管队长
1
900
220
72
36
1228
护管班长
3
700
0
0
36
2208
护管员
9
650
0
0
36
6174
厨师
1
650
0
0
36
686
保洁班长
1
650
0
0
20
670
保洁员
6
550
0
0
20
3420
不可预见费
按照以上项目费用总和的2%计算
342
集团管理费
按照以上项目总和的5%计算
872
管理利润
按照以上项目总和的5%计算
916
税金
按照以上项目总和的5.5%计算
1058
合计
20289元/月
6.1.2其他费用
序号
项目
测算依据
月支出(元)
一
办公费
1100
1
通讯费
管理处主任200元/月
护管队长100元/月
管理处固定电话300元/月
600
2
低值易耗品
综合测算
300
3
办公水电
未计
0
4
业务费
综合测算
200
二
保洁、消杀费
1113
1
物料费
按人均50元/月计算
450
2
垃圾清运
14.5元/车×1车/天×25天/月
363
3
消杀费
综合测算
300
三
住宿费用
800
1
房租
300元/间×2间=600元
600
2
水电气费
综合测算
200
四
不可预见费
按以上项目费用总数的2%计算
60
五
集团管理费
按以上项目费用总数的5%计算
154
六
利润
按以上项目费用总数的5%计算
161
七
税金
按5.5%缴交
186
合计
3574元/月
因此郑州市公路局办公楼物业管理成本为:
20289元/月+3574元/月=23863元/月
年费用为:
23863元/月×12月=286356元/年
测算说明:
1.按照国家相关法律法规规定,社会保险中包含社会统筹和医疗保险,其中社会统筹占工资总额的24.4%(养老保险23%,工伤保险0.4%,失业保险1%),医疗保险占公司总额的8%,此项费用仅用于管理人员、护管队长,不含普通作业人员;
2.该测算中办公水电费用未计,待中标后双方根据实际情况另行协商;
3.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,标准为600元/套,夏装2套,标准为200元/套;保洁人员冬装两套,标准为160元/套,夏装两套,标准为80元/套;护管人员冬装2套,标准为200元/套,夏装2套,标准为100元/套。
4.按照国家相关法律法规规定,税金组成:
营业税—所有费用总和的5%;
城建税—营业税的7%;
教育附加费—营业税的3%;
则税金共计所有费用总和的5.5%。
6.依据行业标准,管理利润一般按照5%计算。
第七章护管服务方案
7.1岗位设置与职责说明
7.1.1岗位设置
岗位
人员配备数量
要求
小计
队长
(兼机动岗)
1人,值勤时间为
7:
30——12:
00
13:
30—18:
30
大专以上学历,转业军人,有三年以上工作经验,身高1.75m以上,品貌端正,有良好组织协调能力,责任心较强
1人
固定岗
白班4个固定岗,每班1人(7:
00——15:
00,15:
00—23:
00),晚班2个固定岗,每班1人(23:
00——7:
00)
高中以上学历,退伍军人,有三年以上工作经验,身高1.75m以上,品貌端正,责任心较强
10人
巡逻岗
1个巡逻岗(白班),每班1人,值勤时间为7:
30——12:
00和13:
30—18:
30,共2人
同上
2人
7.1.2职责说明
①固定岗
定岗位置
人员配备数量
职责区域
办公楼大院入口
每班1人,共3人
区内车辆、人流进入管制
办公楼大院出口
每班1人,共2人
区内车辆、人流出行管制
办公楼一楼大厅
每班1人,共2人
区内人流进出管制、
安全防范
地下停车场
每班1人,共3人
区内车辆疏导,车辆管理
安全防范
②巡逻岗
定岗位置
人员配备数量
职责区域
办公大楼内
白班1人,共1人
巡查安全状态
广场区域
白班1人,共1人
区内车辆停放、进出指挥、安全防范
③机动岗
定岗位置
人员配备数量
职责区域
公路局办公楼
大院
白班1人,共1人
应付处理突发事件
检查各岗位的状况
7.2护管服务细则
7.2.1安全管理职责
巡查监督--------防止罪案发生。
车辆管理--------维护交通秩序,确保车辆安全
7.2.2广场管理
工作内容:
公共秩序管理,车辆进出管理,物品进出管理。
工作要点:
●礼貌注视往来行人,发现可疑人员及时向机动岗报告;
●作好车辆进出登记,严禁违规车辆进入区内。
●有货物进出,必须查验,严格禁止可疑物品进出。
●巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况,严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。
●有大型活动时,积极配合有关部门,按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。
●发生盗抢案件要积极协助处理,保护现场,快速报案,协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。
7.2.3交通车辆管理
●交验有关证件。
●严禁车辆在场内维修、加油、清洗,乱丢垃圾。
●注意提醒车主关好车门窗,贵重物品随身携带。
●对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。
●指挥车辆按位泊车,保持交通顺畅。
●对VIP人员的预留车位进行监督管理,确保VIP的正常停车。
●冬季下雪天,及时清理路面积雪,保证区内交通顺畅。
7.2.4区内管理
工作内容:
巡逻管理,登记管理,日间管理,夜间管理。
工作要点:
●严密巡查,根据制定所有巡逻路线,并按规定路线和
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 办公楼 物业管理 方案 doc