九龙仓时代上城可行性研究报告.docx
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九龙仓时代上城可行性研究报告
九龙仓·时代上城
项目可行性研究报告
目录
第一章申报单位及项目概况-------------------------------------------4
(一)申报单位---------------------------------------------------------4
(二)项目概况---------------------------------------------------------4
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析----------------------5
(一)发展规划分析---------------------------------------------------5
(二)产业政策分析---------------------------------------------------8
(三)行业准入分析---------------------------------------------------10
第三章资源开发及综合利用分析--------------------------------------11
(一)资源开发方案分析------------------------------11
(二)资源利用方案分析------------------------------12
(三)资源节约方案分析------------------------------12
第四章节能方案分析------------------------------------------------------13
(一)用能标准和节能规范----------------------------13
(二)能耗状况和能耗指标分析------------------------13
(三)节能措施和节能效果分析------------------------14
第五章建筑用地、征地拆迁及移民安置分析-----------------------15
(一)项目选址及用地方案----------------------------15
(二)土地利用合理性分析----------------------------15
(三)征地拆迁和移民安置规划方案--------------------16
第六章环境和生态影响分析--------------------------------------------16
(一)环境和生态现状--------------------------------16
(二)生态环境影响分析------------------------------17
(三)生态环境保护措施------------------------------19
第七章经济影响分析------------------------------------------------------19
(一)经济费用效益分析------------------------------19
(二)行业影响分析----------------------------------21
(三)区域经济影响分析------------------------------21
(四)宏观经济影响分析------------------------------22
第八章社会影响分析------------------------------------------------------23
(一)社会效果影响分析------------------------------24
(二)社会适应性分析--------------------------------24
(三)社会风险及对策分析----------------------------25
第九章总结------------------------------------------------------------------25
第一章申报单位及项目概况
(一)申报单位:
香港九龙仓集团
九龙仓集团是会德丰有限公司的上市附属公司,集团实力雄厚,综合资产总值逾港币1,700亿元,以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。
1978年,“船王”包玉刚入主九龙仓。
上世纪90年代初,包玉刚辞世,由其二女婿吴光正接管家族业务。
九龙仓集团是香港十大地产商之一,总资产上千亿,公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。
(二)项目概况:
占地面积:
:
50.41万平方米
总建筑面积:
120万平方米
容积率:
1.8
绿化率:
45%
开发商:
香港九龙仓集团
物业公司:
九龙仓无锡上都物业
建筑设计:
苏州设计研究院
区域位置:
园区现代大道与钟南街交汇
总户数:
7685户
销售价格:
1.5万元/平方米(高层)
物业形态:
多层、小高层、高层【精装修】
户型面积:
两房至四房85~160平方米
主力户型:
130平方米三房;140平方米四房
物业费:
2.95元/平方米*月
车位:
1:
1
周边配套:
白塘公园,园区CBD繁华商业,沙湖生态公园,会所
整体规划:
项目规划以美国波士顿建筑为原型,按照美式学院派设计理念,营造舒适宜人、天然静谧的“公园城邦”,开创园区城市住宅新地标。
时代上城以精装电梯洋房和小高层为主,其总占地50万方,建筑面积120万方。
Ø项目地块规整,整体分四期开发,天然水系从小区中央穿过,紧邻白塘公园和沙湖公园,自然资源优越;
Ø项目一期以多层洋房为主,部分小高层;二期为多层、小高层、高层;三期为小高层、高层住宅;四期为纯高层物业。
Ø项目首先推出一期多层洋房物业;总共约40栋。
推按节奏:
项目首先推出靠近东沙湖路精装电梯洋房部分,通过围合式波士顿风情、精装电梯洋房类高端产品,迅速树立市场形象。
Ø洋房部分以露台、花园、围合组团等空间营造波士顿生活情调,得房率在90%左右。
Ø洋房主推户型有:
A1户型,86平米2+1房;A2户型,135平米3+1房;C4户型,142平米3+1房;B2户型,144平米3+1房。
Ø加推小高层部分以89平方米两房、129平方米3+1房为主力户型。
项目优先推出高附加值、优质景观房源,迅速树立项目高端形象,为后期推出房源奠定市场基础,易于利润的提升。
建筑风格:
时代上城在整体风格上注重对城市空间与街区尺度的规划,其通过灰瓦、红砖、欠咖啡色石材打造形成波士顿三段式典型风格。
Ø项目通过多种绿色环保建材的运用,达到了绿色建筑二星设计标准。
Ø屋顶由厚成品瓦、厚水泥挂瓦条、厚细石混凝土以及现浇钢筋混凝土构筑,更防水保温;
Ø外墙采用砂加气砌块材料,使建筑拥有更好的防火保温能力;
Ø红色窑变砖与顶级石材的搭配,凸显建筑外观的浑厚典雅。
九龙仓时代上城,拥享快速立体交通网络,连接苏州全城,贯通长三角。
轻轨1、3号线、城市快速干道、城际高铁等交通动线,让时代业主轻松直达生活半径覆盖的任意角落,掌控时间更为轻易。
时代上城紧邻轻轨1号线,与项目地块东南侧的钟南街站点仅相距约200米,与项目地块西南侧星塘街站点相距仅约450米,业主可乘1号线横跨苏州6个区,穿越圆融、观前街、狮山路等商圈,享无限便利。
同时,时代上城距离轻轨3号线沈浒路站点仅约350米,业主可快速通达园区双湖版块、吴中、新区等几大区域。
除此之外,时代上城紧邻现代大道,由现代大道向东直通沪宁高速,向西直通东环路,通达上海和古城区都非常方便;距规划中的中环快速路段(星华街)仅800米,可直达相城、吴中、新区等区域;从时代上城出发,由苏虹路转星湖街,通过北环路高架可直达沪宁城际铁路园区站,24分钟快速通达上海,1小时通达南京。
五大立体交通网络,给予了时代上城业主从容的生活节奏。
第二章发展规划,产业政策和行业准入分析
(一)发展规划分析:
1.苏州“十一五”国名经济和社会发展规划(2006-2010)
“十二五”时期,必须适应国内外形势新变化,遵循科学发展新要求,顺应人民群众新期盼和时代前进新趋势,积极抢抓机遇,沉着应对挑战,努力在新的起点上实现更好更快的发展。
1).指导思想。
今后五年以及更长一段时期内,我市国民经济和社会发展的指导思想是:
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观统领全局,以实现又快又好发展为主题,以富民强市和构建“和谐苏州”为目标,以优化经济结构和转变增长方式为主线,以提高自主创新能力为核心,以深化改革为动力,坚持实施科教兴市、经济国际化、城市化、可持续发展四大战略,统筹城乡发展,优先发展高新技术产业和现代服务业,在更高层次上构建产业、体制、人才三大平台,把经济社会发展切实转入以人为本、全面协调可持续发展的轨道,使苏州经济更加繁荣、科教更加发达、生活更加富裕、环境更加优美、法制更加健全、社会更加文明。
2).基本原则。
根据上述指导思想,全市“十一五”时期经济社会发展必须重点把握好以下基本原则:
——经济发展。
经济保持持续快速健康发展。
地区生产总值年均增长12%左右,人均地区生产总值比2000年翻两番,服务业增加值占地区生产总值比重每年提高1个百分点,高新技术产品产值占规模以上工业产值的比重达35%以上,城市化水平达到70%左右,城镇登记失业率保持较低水平。
——改革开放。
社会主义市场经济体制比较完善,形成高效的行政管理体制、合理的所有制结构和完善的现代市场体系。
经济国际化水平明显提高,基本建成全方位开放的先行区。
——社会进步。
社会事业全面进步,社会保障体系更加完善,公共服务体系更加健全;民主法制、精神文明建设全面加强,构建和谐社会走在全国前列。
全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到2%,高等教育毛入学率55%,城镇养老、医疗、失业保险覆盖率99%,卫生服务体系健全率99%,常住人口总规模控制在1000万人左右。
——人民生活。
人民生活整体比较富裕,收入差距逐步缩小,价格总水平基本稳定。
城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24000元和13000元,恩格尔系数小于35%。
——资源环境。
生态环境明显改善,资源利用效率显著提高。
单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右,基本农田保护面积不少于21万公顷,COD、氨氮等主要水污染物年排放总量在2005年基础上减少8%以上,二氧化硫年排放总量在2005年基础上减少5%以上,城市生活污水集中处理率达85%以上,市区建成区绿化覆盖率达到42%,环境质量综合指数达到90。
到2010年,全市经济社会发展总体达到省基本实现现代化目标要求。
在此基础上,再经过十年奋斗,到2020年,全市主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区的较高水平。
高新技术产业和现代服务业进一步发展,科技创新能力不断增强,全社会研发经费支出占地区生产总值比重达3%左右,全面实现高等教育普及化,城乡居民收入比“十一五”期末增长一倍以上,人口总规模保持稳定,资源利用效率明显提高,生态环境质量进一步改善。
3).总体目标。
牢牢把握重要战略机遇期,坚持立足于快、服从于好、着眼于新、致力于本,增强率先发展、科学发展、和谐发展的责任感和紧迫感,按照科学发展观要求,转变发展理念,创新发展思路,提高发展质量,努力开创改革开放和现代化建设的新局面。
——经济发展目标:
全面完成。
地区生产总值增幅预计呈前高后低态势,五年年均增幅达12%以上,人均地区生产总值2010年可比2000年翻两番。
“十一五”期末,服务业增加值占地区生产总值比重可达40%左右,高新技术产品产值占规模以上工业产值比重将超过35%,城市化水平达70%左右。
——社会进步目标:
全面完成。
“十一五”期末,全社会研发经费支出占地区生产总值比重可达2%,高等教育毛入学率超过55%,城镇养老、医疗、失业保险及卫生服务体系基本实现全覆盖,常住人口规模达1000万左右。
——人民生活目标:
“十一五”期末,市区居民恩格尔系数可能将接近40%,完成规划目标有较大的难度。
城乡居民收入指标均能超额完成,城镇居民人均可支配收入将超过28000元,农民人均纯收入接近14000元,两者收入比保持在2倍左右。
——资源环境目标:
“十一五”期末,环境质量综合指数要达到90分的目标必须加大工作力度,其余指标预计能完成规划目标。
单位地区生产总值能源消耗下降20%左右,COD、二氧化硫年排放总量预计均能下降15%以上,基本农田保护面积21万公顷,城市生活污水集中处理率85%,市区建成区绿化覆盖率达45%。
但COD、二氧化硫年排放总量指标需要由省里进行详细计算并核定,由于新增产能和外来人口增多等因素,要完成省下达的五年分别下降20.1%、24.9%的目标有难度。
2.建筑业发展“十一五”规划
以市场需求为导向,优化完善房地产开发和供应结构,增加普通商品房供应,发展各类租赁性住房,适当控制高档房地产项目。
加强市场调控,规范市场交易行为,延伸发展房地产服务,保持房地产业稳步健康发展。
发展目标至“十一五”期末,努力实现如下目标:
1)、产业规模目标。
以完成全社会固定资产投资建设任务为基础,全国建筑业总产值、建筑业增加值年均增长15%以上;全国工程勘察设计企业营业收入年均增长15%以上;全国工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长20%以上;全国建筑企业对外承包工程营业额年均增长20%以上。
巩固建筑业支柱产业地位。
2)、人才队伍建设目标。
基本实施勘察设计注册工程师执业资格管理制度,健全注册建造师、注册监理工程师、注册造价工程师执业制度。
培养造就一批满足工程建设需要的专业技术人才、复合型人才和高技能人才。
加强劳务人员培训考核,提高劳务人员技能和标准化意识,施工现场建筑工人持证上岗率达到90%以上。
调整优化队伍结构,促进大型企业做强做大,中小企业做专做精,形成一批具有较强国际竞争力的国际型工程公司和工程咨询设计公司。
3)、技术进步目标。
在高层建筑、地下工程、高速铁路、公路、水电、核电等重要工程建设领域的勘察设计、施工技术、标准规范达到国际先进水平。
加大科技投入,大型骨干工程勘察设计单位的年度科技经费支出占企业年度勘察设计营业收入的比例不低于3%,其他工程勘察设计单位年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于1.5%;施工总承包特级企业年度科技经费支出占企业年度营业收入的比例不低于0.5%。
特级及一级建筑施工企业,甲级勘察、设计、监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业建立和运行内部局域网及管理信息平台。
施工总承包特级企业实现施工项目网络实时监控的比例达到60%以上。
大型骨干工程设计企业基本建立协同设计、三维设计的设计集成系统,大型骨干勘察企业建立三维地层信息系统。
4)、建筑节能目标。
绿色建筑、绿色施工评价体系基本确立;建筑产品施工过程的单位增加值能耗下降10%,C60以上的混凝土用量达到总用量10%,HRB400以上钢筋用量达到总用量45%,钢结构工程比例增加。
新建工程的工程设计符合国家建筑节能标准要达到100%,新建工程的建筑施工符合国家建筑节能标准要求;全行业对资源节约型社会的贡献率明显提高。
5)、建筑市场监管目标。
建筑市场监管法规进一步完善;市场准入清出、工程招标投标、工程监理、合同管理和工程造价管理等制度基本健全;工程担保、保险制度逐步推行;个人注册执业制度进一步推进;全国建筑市场监管信息系统基本完善;有效的行政执法联动、行业自律、社会监督相结合的建筑市场监管体系基本形成;市场各方主体行为基本规范,建筑市场秩序明显好转。
6)、质量安全监管目标。
质量安全法规制度体系进一步完善,工程建设标准体系进一步健全;全国建设工程质量整体水平保持稳中有升,国家重点工程质量达到国际先进水平,工程质量通病治理取得显著进步,建筑工程安全性、耐久性普遍增强;住宅工程质量投诉率逐年下降,住宅品质的满意度大幅度提高;安全生产形势保持稳定好转,有效遏制房屋建筑和市政工程安全较大事故,坚决遏制重大及以上生产安全事故,到2015年,房屋建筑和市政工程生产安全事故死亡人数比2010年下降11%以上。
3.所在地区域规划和产品的关系
九龙仓时代上城同苏州园区规划内容能够衔接和协调。
(二)产业政策分析:
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出:
房地产业关联度高,带动力强,是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2003年起,为控制投资过快增长,央行121号文和国务院18号文相继出台,以规范房地产市场促进其健康发展。
2005年,房地产宏观政策以“国八条”为中心,侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。
2006年是实行宏观调控政策的延续年,从“国六条”到“九部委新政”,以调整住房结构为主题。
1.调整住宅供应结构政策
1)、新旧“国八条”
2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位,并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应;“新国八条”将“强化规划调控,改善商品房结构”放在第一位;充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。
2)、“9070”政策
“九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房,对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。
3)、“两限房”
2011年3月2号新版“苏州限购令”出台:
本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。
已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。
非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内,累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的,限购一套住房,如果已经拥有一套及以上住房,暂停在市区向其售房。
针对开发商的商品房销售价格申报制度,此次限购令显然比去年第一版要严厉很多,从三个月内不得调高,调整为今年年内原则上不得调高。
对购房者来说算是吃了一颗安心丸,至少年内,苏州房价不可能再有猛烈上涨的可能。
另外,限购令使得“过渡性购房”成为历史,刚需购房者们被迫“一步到位”。
2.规划政策
1)、城市规划
《苏州城市总体规划(2007-2020年)》苏州城市发展总目标为:
青山清水新天堂,发展的总策略是“和合强心,融通健体”。
所谓“和合强心”,是协调各区发展,以多中心体系建构城市功能核;“融通健体”是指完善结构,沟通功能、交通、景观系统,打破片区分割,推动各片区加速结合成一个更加有机的整体。
未来一段时间里,苏州中心城区的总体空间结构为:
十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。
未来苏城可形成“T轴双城两片”的总体结构。
T轴是指主城城区(古城和高新区)、新城城区(主要是园区)构成东西向横轴,相城和吴中片组成南北向纵轴;双城是由主城城区和新城城区组成;两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区。
为了给主城中心注入活力,总体设计提出了干将路西延的设想。
2)、住宅建设规划
《苏州住房建设规划(2006-2010年)》明确,苏州市市区“十一五”期间的城镇住房需求由本地户籍城镇居民住房需求、外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成。
[AD]将力图实现,在规划期内,建设各类住房2100万平方米,28.8万套,基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房,全面解决低保和双困家庭的住房问题。
规划中明确了苏州市住房供应体系的两大组成部分:
由市场主导的满足中等以上收入家庭需求的市场型商品住房;由政府主导的政策保障性住房,包括廉租住房、定销商品房和其它动迁房、销售型和租赁型中低收入家庭住房以及集宿房等类型。
具体的建设目标,规划期内,建设政策保障性住房952万平方米,17.13万套。
其中,建设定销商品房和其它动迁房530万平方米,7.57万套;建设租赁型中低收入家庭住房109万平方米,1.8万套;建设销售型中低收入家庭住房139万平方米,2.3万套;建设集宿房160万平方米,约5万套;建设廉租住房14万平方米,4667套。
3.税收政策
2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从2年为限提升至5年,大大增加了炒房者的风险和成本。
另外,2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】均从流转环节来抑制投机行为。
加上目前苏州市住宅租售比过低,住房投机行为得到了很好的抑制。
物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果;物业税也是2007年讨论的热点,对购房者的影响主要局限于心理方面,其实际作用和影响还未显现。
4.金融政策
1、严格开发贷
严格房地产开发信贷条件,明确开发贷款项目的资本金比例不低于35%。
提高开发商的资金门槛,规范房地产市场。
2、住房贷
区别住房贷:
对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定,其他提高到30%。
意在调整住房需求结构,使其偏向中小户型供应,保证中低收入人群利益。
3、央行加息
央行数次加息,目的是限制购房需求,巩固宏观调控成果等。
但住房刚性需求会影响此政策效果。
影响:
一方面加息会产生一定的心理影响,造成更多购房者进入观望状态;另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。
4、存款准备金率和定向票据
存款准备金率的上调和定向票据的发放,对房地产市场直接影响不大,主要是控制银行放款的规模。
九龙仓时代上城项目符合相关政策法律法规等的要求
(三)行业准入分析
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
1、有100万元以上的注册资本;
2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。
外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。
设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记,应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案
1、营业执照复印件;
2、企业章程
3、验资证明;
4、企业法定代表的身份证明;
专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年,受宏观调控影响,行业准入壁垒必将进一步提高,为优势企业带来新的发展机遇。
下一个调控要点将是通过税收政策、规范
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