物业管理服务工程维修服务方案.docx
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物业管理服务工程维修服务方案.docx
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物业管理服务工程维修服务方案
物业管理服务工程维修服务方案
1.房屋日常维保与管理
提要:
制订砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗结构、工程以及公用设施的详细维修保养计划和实施细则。
重视白蚁防治,定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施安全、正常使用,保障所辖区域的建筑物正常使用。
房屋本体及公用设施的维修养护,是物业管理工作重点之一,我们制定了房屋本体维休养护计划及日常养护策略,并且就房屋二次装修作了相应规范,能最大程度地发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值。
努力为甲方营造一个安全、健康、文明的工作场所。
一、房屋本体及公用设施维修养护的重点
**市气候夏季火热,雷阵雨多,空气温度高,含盐份较多,所以,房屋建筑管理的重点,放在保持建筑物的安全性、功能性等项目中去,杜绝不合理荷载的产生,保证基础顶面勒角的完好无损,以免地基受力处于异常的状态,而导致建筑物不均匀的下沉。
加强对钢筋混凝土结构的修缮和养护。
加强对房屋屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作。
加强对房屋建筑的管理维护做好应急措施,发现问题及时处理。
二、房屋本体及公用设施维修养护的目标
保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值。
◆房屋及配套设施完好率98%以上。
◆房屋零修、急修及时率为100%。
◆中修工程质量合格率为100%。
◆重大维修工程回房率为100%。
三、房屋日常维保与管理具体要求与执行标准
1、我公司指导物业使用人正确使用房屋,指导其遵守房屋安全使用的相关规范。
2、我公司建立房屋巡查制度,根据房屋实际使用年限,定期检查房屋的使用状况;大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。
3、我公司巡查中发现损坏需要维修时,在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。
超出保修期的,属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24小时内组织修复;需要动用维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并在24小时内向房屋产权人提出书面申请,根据房屋产权人的决定,组织维修。
4、我公司每年制订房屋的年度维护保养计划,经业主或物业使用人同意后,组织实施。
5、我公司对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻,劝阻不成向有关部门报告。
6、我公司应对办公楼内及周边各项标识进行有效管理,主要包括:
6.1各主出入口的平面示意图;
6.2主要道路、停车场、泊车导向等标识;
6.3办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识;
6.4各楼层指示、引导标识;
6.5公共卫生间、安全出口等公共服务设施引导和位置标识;
6.6公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识;
6.7共用设备设施的安全警示标识;
6.8临时性服务标识;
6.9其他标识。
7、工作要求
1)确保招标人房屋及各类公类设施完好,不擅自改变房屋用途,院内各类房屋道路标识指引系统保持完好。
2)确保招标人房屋外观完好,房屋内外无墙面破损、裂缝、装饰面脱落,房屋无不均匀下沉,外墙建材贴面无脱落,玻璃幕墙和玻璃窗清洁明亮、无破损,涂料无脱落、无污渍,没有乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
3)房屋装饰装修符合招标人管理规定,杜绝危及房屋结构安全、擅自接驳水电、拆改管线、违反消防安全及损害他人利益的情况发生。
4)每周对房屋及设施进行巡检;建筑物的楼面、地面、屋顶、玻璃幕墙等出现问题及时修缮;钢架结构、管道、围栏、花基、楼梯和扶栏等易生锈设备设施每年应定期油漆一次。
经常检修房屋顶棚干净无垃圾、无破损,雨天无渗漏现象。
5)各标识牌清晰无损坏。
制止任何损坏房屋、公共场地、道路、公共设施、园林景观的行为。
对有可能损坏房屋、公共场地、道路的行为,如搬运重物、重载车辆驶入、在房屋内和公共场地、道路上作业等,采取有效保护措施。
6)雨水管道无堵塞,水流畅通无阻,无破损,无雨水外溢。
排水渠盖板、渠壁无损坏,无杂物堵塞,排水通畅。
化粪池无污水外溢、排水通畅,无井盖丢失或池壁缺损。
电缆沟盖板无损坏,沟内无积水,供电正常,经常维护,杜绝线路故障。
7)指定专门的技术人员,每天一次,全面巡视检查房屋、院内广场、公共场地、道路,发现破损,立即采取措施,查清情况,防止破损扩大,及时修补。
四、房屋本体及公用设施维修养护计划
房屋的维修养护管理,坚持“预防为主”的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则,编制科学性的操作性强的修缮养护计划。
物业项目部配合**市机关事务服务中心进行检查和监督落实,解决方案以书面形式上报**市机关事务服务中心综合保障科。
房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则
类别
项目
范围
(数量)
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
区内道路
砼路面
人行道
每天检查二遍,随坏随修
由工程技术部门专业维修工实施
1)路面修缮质量标准
2)人行道铺设修缮标准
平整,无坑洼、无积水、无缺损,完好率达99%以上
缓路径
砼道牙
室外照明
道路灯
每天检查一遍,随坏随修
由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施
1)电气作业安全操作规程
2)灯具施工技术标准
灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上
庭院灯
高杆灯
投光灯
其他照明灯
沟渠池井
雨水口
每周检查一遍,发现问题,及时随修
由工程技术部门专业维修工实施
1)井内无积物井壁无脱落
2)化粪池出口及分隔无堵塞
3)井盖上标志清晰
1)井盖完好率达100%
2)无缺损,不污积
3)无堵
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
消防设施排水管网
排水管
每周检查一遍,发现问题,及时随修
由工程技术部门专业维修工实施
1)排水管施工技术标准;
2)消防设施施工技校标准
1)管道畅通,无堵塞;
2)无泄露;
3)消防设施正常有效
室外消防栓
水泵结合器
公用标志设施
警示牌
每周检查一遍,发现问题,及时随修
由工程技术部门专业维修工实施
1)标示清楚,无污积,破损;
2)安放牢固
1)标志设施完好率100%;
2)标志无损坏
标识
管理中心
2.设施设备日常维修与管理
提要:
设备管理做到运行管理科学,系统保养严密。
实施预防式设备维护、保养。
设备管理做到“三好”,“四会”、“五定”。
制定各系统的应急处理方案,有备无患。
为**市机关办公区节约运行成本,针对性的制定经济运行方案,提高运行效率,节能降耗。
重大活动、早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
1)设备设施日常维护与管理的服务内容
设备设施主要内容
1)供配电系统:
高、低压配电系统运行、维护与管理,低压电器、设备设施的维护与管理。
2)给排水系统:
给排水系统、污水处理系统的运行、维护和管理。
3)办公家具设备(桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座等)维护和管理。
4)其它公共设备设施的运行、维护与管理。
1、公共照明
1)满足物业服务区域内使用要求。
2)我公司应定期巡视院落、道路、大堂、楼道等公共部位照明设施,及时修复损坏的开关和灯具。
3)按招标人的要求,制定不同季节、天气、不同地点的照明灯管理规定,节约用电。
道路、楼道、大堂、介绍栏等处公共照明完好,射灯无损坏,照明正常。
2、供变电系统
1)我公司制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。
2)我公司从业人员操作时严格执行DL408的规定,并熟练掌握触电紧急救护法。
3)我公司总配电室专人值守,定时检查设备运行状况,对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室应定期检查,用电高峰时期适当增加巡视次数;其他低压配电室定期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止有害生物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁;配备符合要求的灭火器材。
4)我公司应明确变电系统的限电、停电审批权限,按规定要求通知业主或物业使用人;遇紧急情况时,应采取必要的紧急处理措施。
5)发生重大人身、设备安全事故我公司应及时向招标人及供电主管部门汇报,并记录。
3、给排水设施
1)我公司每日对各类水泵、阀门等进行检查,确保给排水系统通畅,风机正常,各种管道阀门完好。
2)我公司确保仪表显示正确,系统无明显异味和噪声。
3)我公司每季度对楼宇排水总管进行检查,定期对水泵、管道进行除锈油漆,定期对轴承进行润滑,定期对污水处理系统全面维护保养。
4、对我公司的其他工作要求
1)负责招标人的供配电系统、给排水系统、办公家具设备及其他公共设备设施的日常维护、运行与管理。
应当分专业建立健全各项管理制度并严格遵守执行;符合设备设施的正常运行的要求,有一套高效的管理体制机制保证计划执行。
2)制定设备安全运行操作规程和管理方案,实施岗位责任制(执行率达到100%)。
严密组织对机电设备的运行状态的巡查,对设备的维护做到有记录、有措施,确保设备完好无损、运行状况良好,确保工作正常。
3)建立健全维修制度工作程序,加强维修档案管理。
各种设施、设备不能解决的故障要立即向管理部门汇报,严禁隐瞒不报,拖故障。
4)负责供水、电、气设备的日常维修保养、巡检;负责大楼供水管网、排污管道、排雨水管道、天面避雷针等日常维修保养、巡检;负责定期清洗保养茶水炉;
5)及时进行办公家具设备(桌、椅、柜、台、沙发、门、灯具、水龙头、开关插座等)的日常维护、运行与管理。
6)工程技术人员24小时值班,随时接受招标人的检查及报修,满足招标人各部门的工作需要(属专业维保养单位维修范畴的由我公司联系并监督)。
2)机电设备设施的管理原则和目标
1、机电设备管理的原则
(1)避免机电设备遭受不应有的磨损、老化、腐蚀等,延长设备的使用寿命,充分发挥设备的潜能。
(2)坚持预防为主,日常保持与计划性维修保养并重的原则,使设备时刻处于良好状态。
(3)对设备做到“三好”、“四会”和“五定。
“三好”即用好、修好和管理好设备:
“四会”即维修人员会使用、全保养、会检查、会排除故障:
“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
(4)实行操作人员维护与专业人员维修相结合。
以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
(5)完善设备管理和定期维修制度。
制定科学的保养规程,合理制定定期维修计划。
2、机电设备管理的目标
(1)机电维修人员100%持证上岗,能熟悉掌握操作规程,确保设备安全、正常高效运作。
(2)制定“设备经护、保养,维修计划”。
各项设备设施完好:
供电、供水,电梯、空调系统、机械式停车设备完好率达100%,排水,排污系统98%.建立设备管理,使用的规章制度,并严络遵守,岗位责任制执行率100%。
(3)经**市机关事务服务中心审核批准后,对相关设备进行技术改造,达到降低能耗减少维修费用,延长使用寿命,运行状态保持最佳。
(4)加强对设备设施的巡视和维护,确保因设备设施老化出现紧急情况时及时进行应急处理,保证**市机关办公区正常的办公秩序。
(5)通过经常性的养护与及时的维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施返修率0.5%以下,设备设施零修、 急修及时率100%。
3)机电设备设施维修保养方式
1、日常维护保养。
操作维修人只根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪表对设备的关键部位进行检查,发现故障及时排除,并做好记录。
操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
2、一级保养。
维修人员对设备局部解体维修人员对设备
进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
3、二级保养。
维修人员对设备进行全面修清理,部分解
体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
4、中修。
对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损
部件,调整部分机构,每年进行一次。
5、大修。
对设备备全部解体,更换主要部件或修理不合格
的零部件,每三年进行一次。
其中,中修大修,需根据设备使用规程及具体使用情况报告报告**市机关事务服务中心综合科,请专业单位完成。
一、变配电系统操作规程
1目的
规范物业项目变电室、配电间、电表室、层配电箱(柜、盘)、照明系统管理,保障人身、设备安全,确保正常供电、安全用电和用电安全。
2范围
适用于对各项目部变配用电系统的管理。
3职责
3.1工程部主管负责监督、抽查本部门员工对变配用电系统及其日常巡查检修的操作行为,并组织安排相关工作内容。
3.2维修班长负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施,监督、检查人员操作的规范性。
3.3工程部维修人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。
4操作规程
4.1变电室高压的运行值班
4.1.1变电室运行值班人员必须持证上岗。
4.1.2值班人员检查各种设备开关,线路和仪表的正常运行。
4.1.3值班人员认真填写《变电室高压运行记录》、《变电室低压运行记录》和《变电室值班记录表》,做好交接班工作。
4.1.4值班人员做好变电室安全防火、防事故工作,保管好相关检修工具。
4.1.5值班人员熟悉并掌握倒闸操作方法,确保供电的连续性和可靠性。
4.1.6值班人员熟练掌握项目的供配电方式、线路走向、设备技术性能和实际操作方法。
4.1.7值班人员完成各变配电设备设施的巡视、检修工作,对于不能及时处理的故障或隐患及时向上级汇报。
4.1.8变配电室严禁无关人员入内,遇有违章串岗人员,值班员有责任制止并劝离;对获准进入变配电室的人员,进行登记并填写《外来访客登记表》。
4.1.9变电室严禁堆放易燃、易爆、有腐蚀性等闲杂物品。
4.1.10值班人员做好变配电室的清洁卫生工作。
4.2变电室高/低压的倒闸操作
4.1停电倒闸和停电检修涉及办公会议用电时应事先以《内部联络单》通知会议服务部,避免给办公人员造成不必要的生活、生产影响。
4.2.2准备工作:
由维修班长安排相关工作内容,由值班人员填写《倒闸操作票》,并在《变电室值班记录表》上做相应记录。
4.2.3操作方式及要求:
倒闸操作时,要带绝缘手套,穿绝缘靴;倒闸操作时应按《倒闸操作票》的相关内容实施。
4.2.4倒闸操作时应有两名电工在场,一名操作,一名监护。
操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核对后予以执行。
4.3工作票制度
4.3.1在变配电设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列两种:
填用《工作票》;政府部门口头或电话命令。
4.3.2填用工作票的工作为:
4.3.1高压设备上工作需要全部停电或部分停电的。
4.3.2.2高压室内的二次接线和照明等回路上的工作,需要将高压设备停电或做安全措施的。
4.3.2.3带电作业和在带电设备外壳上作业的。
4.3.2.4控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线作业的。
4.3.2.5二次接线回路上的作业,无需将高压设备停电的。
4.3.2.6转动中的发电机上作业的。
4.3.3其他工作用口头或电话命令。
口头或电话命令必须清楚正确,值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记录在《变电室值班记录表》上,并向发令人复诵核对一遍。
4.3.4工作票要用碳素签字笔填写一式二份,应正确清楚,不得任意涂改,如有错别字、漏字需修改时,应字迹清楚,签注姓名和日期。
两份工作票中的一份必须长期(不低于2年)保存在工作地点,由值班员收执,值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入《变电室值班记录表》,另一份由工程部存档。
4.3.5一名工作负责人只能发给一张工作票。
工作票所列的工作地点,以一个电气连接部分为限。
开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。
4.3.6事故抢修工作可不用工作票,但应记入《变电室值班记录表》内。
在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护,即:
停电,验电,装设接地线,悬挂标示牌。
4.3.7工作票的有效时间,以批准检修期为限。
4.3.8需要变更工作班中的成员时,须经工程部专项负责人同意。
4.3.9工作票签发人由工程部负责人担任。
工作票审核人由维修班长担任。
工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人)由强电组长或资深技工担任。
4.3.10工作票所列人员的安全责任:
4.3.10.1工作票签发人:
工作必要性;
工作是否安全;
工作票上所填的安全措施是否正确完备;
所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够,精神状态是否良好。
4.3.10.2工作负责人(监护人):
正确安全地组织工作;
结合实际进行安全思想教育;
督促、监护工作人员遵守本规程;
负责检查工作票所载安全措施是否正确完备,值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件;
工作前对工作人员交待安全事项。
4.3.10.3工作许可人:
负责审查工作票所列安全措施是否完备,是否符合现场条件;
负责检查工作现场布置的安全措施是否完善;
负责检查停电设备有无突然来电的危险;
对工作票中所列内容即使发生很小疑问,也必须向工作票签发人询问清楚,必要时应要求做详细补充。
4.3.10.4工作班成员:
认真执行安全规程和现场安全措施,互相关心施工安全,并监督安全规程及措施的实施。
4.4变电室高/低压的巡查
4.4.1人员应定时巡视变压器高、低压侧电流、电压及运行温度并记录在《变电室高压运行记录》、《变电室低压运行记录》上。
4.4.2每次记录时,应同时巡查高低压柜及变压器运行状况,有无异常声响、有无异常气味,电流电压是否在许可范围之内。
如有异常情况应立即查明原因及时处理并在《变电室值班记录表》上做出记录,有重要情况应及时汇报上级领导。
4.4.3检查变电室门窗关闭情况,防鼠网、板是否可靠。
4.5变电室电容器的巡查
4.5.1值班人员应每班次对电容器组进行巡查。
4.5.2电容补偿手动/自动开关应切换有效,功率因数不小于0.9。
4.5.3电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象。
4.5.4各接头接触是否良好,有无发热,变色现象。
4.5.5电容器组有无异常响声或放电火花。
4.5.6检查结果记录在《变电室低压运行记录》上。
4.6变电室直流屏的运行巡视
4.6.1值班人员应每班次对直流屏进行巡查。
4.6.2蓄电池应在允许的温度范围内运行。
4.6.3直流系统母线电压的变化范围应控制在额定电压范围内。
4.6.4蓄电池正常浮充运行时控制母线电压应高于额定值。
4.6.5阀控密封式铅酸蓄电池浮充电压不允许超过设备额定值。
4.6.6任何情况下单只电池电压不允许低于10.5V。
4.6.7每班次检查蓄电池连接引线有无松动、腐蚀现象,外壳固定支架和绝缘物表面应清洁。
4.6.8每班次需检查蓄电池壳体有无破裂、漏液现象。
4.6.9阀控密封式铅酸蓄电池每周检测一次电池电压。
4.6.10每班次应查看直流屏绝缘监察表计指示是否存在接地故障。
4.6.11值班人员对检查中发现的问题记录在《变电室高压运行记录》上。
4.7变电室的交接班
4.7.1值班人员在接班人员未到场时,不得离开本岗,在接班人员到场后,按内容逐项进行交接。
4.7.2交接班内容若有涉及到设备现场交接的,必须进行现场交接。
4.7.3接班人员对所交接的内容已全部清楚,经巡视检查无问题,双方在《变电室值班记录》上签字确认。
4.7.4交接班内容:
4.7.4.1简述高低压设备的运行方式。
4.7.4.2对发现的设备问题/故障及处理情况。
4.7.4.3交班时的各种安全措施布置情况。
4.7.4.4倒闸操作情况、保护及自动装置的运行情况。
4.7.4.5上级指示及预定工作。
4.7.4.6已执行、未执行的两票。
4.7.4.7钥匙、工器具、安全用具、备品备件情况。
4.7.4.8本值内未完事项及其它需要交待事项。
4.7.5出现以下情况不准交接班:
4.7.5.1倒闸操作中及操作未终结。
4.7.5.2事故处理中。
4.7.5.3交接人员达不到规定要求。
4.7.5.4接班人员精神状态不良。
4.7.5.5对交班问题没有搞清楚。
4.5.7.6环境卫生不合格。
4.8层配电箱(柜)的巡查
4.8.1巡查人员要服从领导安排按时定期检查。
4.8.2认真检查层配电箱(柜)所有的电气设备及开关仪表是否正常,导线有无过热现象,接线螺丝是否松动。
4.8.3巡查中要检查电源电压及带电设备的电流、开关及导线负荷是否与用电设备相匹配。
4.8.4巡查后在《设施设备巡查记录表》上做好记录。
4.9层配电箱(柜)的检修
4.9.1维修电工必须持证上岗。
4.9.2检修层配电箱(柜)要先征得上级领导同意,未经许可不得擅自工作。
4.9.3要实行监护制度,监护人在监护时不应做其它工作,并随时提醒及纠正操作人员的错误行为,必要时令其停止工作。
4.9.4需停电检修时,应事先通知会议服务部,并以《内部联络单》形式送至会议服务部。
4.9.5检修停电拉闸必须挂标识牌,并有监护人现场监护。
4.9.6需停电时要先停负荷侧后停电源侧,严禁带负荷拉合主开关。
4.9.7出现开关掉闸情况时,应先查明原因,排除故障后方可送电。
4.9.8当进行电气检修时,应先停电,然后用合格的同等级验电器进行验电,确认安全后方可进行检修,并做好各种安全保护措施。
4.9.9工作间断时必须做好安全措施,遇有紧急情况需送电时,必须在采取安全措施后方可送电。
4.9.10检修过程中,若使用电动工具、设备需按《电动工具安全操作规程》执行。
4.9.11检修结束后,负责人要全面检查清理现场,检查工具及人员情况,拆除各种临时接地及标牌,确认无误后方可送电。
4.9.12送电后应观察电气设备运行情况,确认正常后方可离开现场。
4.9.13检修完毕后,清理维修现场,做到场光地净。
4.9.14将检修内容在《工程维修派工单》中做出详细记录。
4.9.15注意事项:
4.9.15.1操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。
4.9.15.2严禁在不明开关作用的情况下拉合闸进行的操作。
4.9.15.3禁止造成人为的大面积停电。
4.10项目配套照明的巡查
4.10.1巡查人员要服从领导安排按时定期检查。
4.10.2认真检查各照明设备及开关仪表是否正常,灯具有无破损、歪斜、倒伏情况,以及漏水和导线外露情况,开关设备导线有无过热现象,接线螺丝是否松动,若配备有时间控制器,需校对时间,确认时间控制器打在自动状态。
4.10.3若照明系统受控于智能系统或其他智能控制器,须定期检查智能系统或控制器设置情况,并根据季节变化调整启闭时间。
4.10.4巡查中要测量电源电压、电流,查看开关及导线容量是否与用电设备相匹配。
4.10.5定期抽查人员所能触及到的灯具绝缘阻值,不得小于0.5兆欧。
4.10.6每次巡查后在《设施设备巡查记录表》上做好记录。
4.11项目配套照明的检修
4.11.1维修电工必须持证上岗。
4.11.2按照每日巡查结果检修写字楼照明。
4.11.3对于高于2米灯具检修,要实行监护制度,监护人在监护时不应做其它工作,并随时提醒操作人员的操作行为,保证其安全。
4.11.4检修时使用的
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