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房地产评估
房地产抵押估价与风险防范
目录
一、抵押房地产估价原则
1.合法原则
①证件齐全:
完工房:
两证,期房:
五证,土地:
一证一合同
②权属完整、干净:
土地出让、房屋公开市场购买
③扣除了法定优先受偿价款
2.谨慎原则
①权证与实物有差异时,谁小取谁原则;
②不预估涨价;
③不按贷款数额倒推评估价;
④不使用非正常交易价(最高的拍卖价、特殊交易价)
3.估价时点原则
使用现在的价格
4.替代原则
1使用最近有成交的价格
2遵循五个类似
(地段同等、用途相同、结构相同、规模相当、档次相似)
③或最近有的建设成本价格
5.最高最佳使用原则(抵押评估时基本不使用)
二、影响因素分析
1、区位(最重要的因素)
2、实物(用途、结构、面积、层次、装修、档次、成新率、高度、成本)
3、权益(有证、无证、证件不全、证实不对应)
4、政策与制度变化:
房地产政策、土地政策、金融政策、税收政策
5、经济政治环境:
当地经济水平、人均收入水平、人均可支配收入、产业走向、人员受教育程度
6、特殊因素:
旅游城市、工业城市、特区、老工业基地、公园旁、化工厂旁、贫民窟内、养殖厂旁
三、抵押房地产估价方法
1、市场比较法:
适用范围:
适用买卖交易平凡的住宅、商铺、开发经营性用地。
原理:
运用要领:
2、收益法:
适用范围:
所有有收益的住宅、商铺、商场、酒店、工业厂房
原理:
运用要领:
3、成本法:
适用范围:
交易实例较少的工业厂房、公益事业用房、经济适用住房、特殊用房
原理:
运用要领:
4、土地估价的基准地价法
适用范围:
工业用地、协议出让的住宅、办公楼等
原理:
运用要领:
四、风险防范与变现能力分析
1、高评风险
2、权属瑕疵风险
3、规划与政策变化风险
4、抵押物灭失风险
5、各种不同类型房地产的变现可能性
五、房地产开发基本知识
1、投资机会寻找
2、土地收购储备出让
3、业主拿地
4、项目设计、施工、竣工验收
5、销售、实物移交、产权登记
六、附件:
1、各类房产、土地抵押登记需提交资料
一、抵押房地产估价原则
1、合法原则
概念:
要求估价师依法判定房地产的市场价值。
一份估价报告里,常有估价依据这一栏,我们看到,估价师在这一栏里罗列了很多法律、法规、政策,包括估价人员搜集的资料。
的确,房地产估价,从外行来看,就是根据市场行情,给房产定个价钱,一般人就会认为,处于同一位置,实物形态差不多的房产,都是一个价。
其实不然,房地产作为不动产,不同于一般商品,
一般商品可移动、可大量复制,材料、用途、加工运输成本一样,价格也就差不多;一般商品以交换确权,房地产土地不可移动,只有以登记确认产权变化,权力内函不同,即使是同一宗房地产,价值也不同;
因为房地产土地取得方式有划拔有出让的,实物形态结构装修设备及小区内部配置之差,用途有还有住宅商业工业之分,地段有1-5级之差,权属确认还有有证无证的问题。
我国房地产业发展与法律发展进程中的引起的房地产事件事件特征
①首提住房市场化概念:
1978年;深圳卖地;随后上海试点
②《土地管理法》1986年,首次提出土地有偿使用、用途管制、
耕地保护、建设用地取得等概念;此后,企业单个人不可随意占地;2004年修改;
③《规划法》城市性质、用地安排、规划管理权属、用地指标限制。
合法建筑与违法建筑;之前,城市建设缺乏管理,随意占地建房;
④《房地产管理法》1994年,房地产市场管理转折点。
房地产开发经营、房地产交易管理、房地产登记发证、土地用途管制与有偿有限期使用等等;前:
无证、市场不活跃;土地划拔;此后,明确单位个人对土地的使用权,用地都得买,保留少量划拔。
全国强制卖地。
全国建立房地产交易市场,交易登记发证中心。
1994-2000年,住房改革;2000-2008年,企业改制(全国房产土地完成办证)
⑤《测绘法》2001年、房屋土地面积测绘;《房屋登记办法》《土地登记办法》。
面积由专业测绘单位测绘,并有规范。
登记发证有指定机关;之前:
面积不准;
⑥《物权法》所有权、用益物权、担保物权的规定。
民法范畴。
品相比,由于价值量大及不可移动,作为私人财产,显得十分重要,因此,任何一个国家,特别是中国这样一个土地全民国有及农民集体所有的国家,制定了大量的法律来界定房地产的制作与权属确定。
物权法出台后,<房地产法><土地管理法><抵押办法><转让办法>都进行了修改;
⑦房地产生产过程的规范《住宅设计规程》《标准厂房设计规程》《学校设计规程》《二甲医院设计标准》;建设领域中有《建筑法》《开发经营管理条例》,管理领域里有《城市房地产管理法》《土地管理法》《房屋转让管理规定》《抵押管理办法》《租赁管理办法》,《土地管理法实施细则》《国有土地使用权出让规程》《规划法》《物业管理法》等等,可以说,房地产、土地的占有、使用、处分、收益过程里,处处充满了法律规定,你依法占有、使用、处分了房产、土地,他就是合法的他就值钱,你不按规矩来,他就是违法的,他就是值钱。
估价师估价,就是把房地产的实物与权益结合起来,判断他是合法还是不合法,值钱还是不值钱。
①合法房产的证明凭证:
完工后房产,应该有两证;《房屋所有权证》、《土地使用证》
在建设工程有四证:
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》,商品房还加一证《商品房预售许可证》。
就是欲称的五证齐全‘完工后未办理产权转移的在建工程还有《竣工备案证》。
合法土地:
城市《土地使用证》集体《土地所有权证》《土地使用证》土地出让合同或划拔凭证;
抵押房地产:
他项权利证书。
②临时建筑:
2年内适度按成本估价;违章建筑:
0价值。
拆除。
③有证建筑的权属完整性及纯度。
土地:
集体与城市土地;城市建设用地可转让,其他不能;
城市土地:
划拔或出让;工业商业住宅综合;容积率指标。
房地产:
有证或无证;土地年期。
出让土地使用权的是买来的,价值是完全市场价值;划拔土地使用权是国家无偿给你使用的,转让或抵押时,要折价的;还有土地使用是有年期限制的,你70年住宅用了几年,还剩几年,地价是要摊销的。
你同一地段,商业与住宅,住宅与工业,地价差有时是几十售的价差。
如果证件不齐全,估价师首先要判断,他有否可能补齐证件,如果能补的话,需要多少费用和时间,然后再来判断房地产的价值。
④扣除了法定优先受偿价款
对于划拔地上的房产转让时,首先要经政府批准同意后,首先要补缴土地出让金,剩下的转让所得才能自由处置;
对于改制所得房产,你要补缴改制差价及职工养老医疗,你才能处分剩下所得。
房改房出售,要先上缴超面积净收益,剩下的才是你的。
在建工程抵押,处置时先留出农民工工资,乘下的才能抵债,这都是法律对房地产处置所得的限制,也是最终房价的约定。
这就是估价的合法原则,也是房地产估价中的最重要原则。
2、谨慎原则
抵押房地产估价,要考虑各种用途、指标与风险,谨慎评估,小心定价,以免造成不必要的损失。
估价师实际操作时,还是同等条件下,对比实物与实物差,实物与权证价,差别定价。
比如:
成本差咸宁大道同一条街的相邻的两处商业用房,建筑面积都是80平方米,但有一个层高4米,有一个内空层高5米,我们定价时,就要把层高4米的价格定得低一些。
①权证与实物有差异时,谁小取谁原则;
最典型的就是工业类房产的估价,更要注意审查权证与实物的差异。
比如说嘉鱼县某一个加工厂的46栋厂房与1宗土地抵押评估,估价人员到现场清查了3天,一栋栋的核对了房产,发现了两个情况,一个是有证的46栋厂房中有3栋已拆除了,剩下的43栋有扩建的,也有部分拆除的,另外厂区内还有6栋房产未办证的。
那么评估的时候,我们是一把乱混,就按46栋评,还是按46-3+6栋评呢。
首先根据物权法的规定,担保物权是建立在所有权之上的,那么已拆除的3栋和未办证的6栋属物一个属于所有权灭失了,一个属于所有权未设立登记的。
当然要排除掉,即不给价值。
剩余还有几栋面积变小的,虽然证上的面积未变小,但根据实事求是与谨慎原则,我们还是建议测绘出变小的面积,以实际面积确定总价值。
这也是《抵押登记管理办法》抵押物灭失,抵押权消失的规定的体现,以及土地上的新增建筑物(未办证),不属物抵押物的体现。
这即是遵循谨慎原则,同时也是遵循合法原则。
②不预估涨价;
客户为了多贷款,常常有高评的愿望;有的评估员为了满足客户的需要,把可能的涨价打进去了。
③不按贷款数额倒推评估价;
有的客户,是银行的金牌客户或长期客户,现金流量也好,客户经理与其合作多年,在他困难时,也想帮帮他。
客观的说,按贷款总额倒推评估价,是少数,但存在。
④不使用非正常交易价(最高的拍卖价、特殊交易价)
有评估员,为了评出一个客户理想的价格,选用特殊交易案例,
如拍卖,存在竞争中的非理性台价;收购相邻的房地价,往往比市场价贵10-30%。
还有一个特别现象就是,同一地段同一类型的房地产,普通人买的价格与银行买的价格就是不一样,银行上门来买了,我就是要买贵一些,你不买就不买。
2、估价时点原则
抵押评估,《抵押评估指导意见》规定的估价时点为现场勘查之日。
为什么有这个规定呢,因为房地产的价格,同一个房地产,不同的年月价格是不同的。
咱们温泉路的钢混普通住宅,2005年是1200元/平方米,2007年是1800元/平方米,2009年是2500元/平方米,2010年是2800元/平方米,那一年房子是什么价,这就是估价时点原则。
抵押评估,是现场查勘日为估价时点,不是以前,也不是到期还款日。
不能估三年还款后的房子。
3、替代原则
估价对象值什么价,对于交易实例较多的房地产,我们用类似房地产的近期成交价来比比,并进行差别修正,就可以了,这就是替代原则。
遵循五个类似
(地段同等、用途相同、结构相同、规模相当、档次相似)
如都处于住宅三级地段,都是钢混结构,都是大户型,都是有绿化有物业管理、设施配备较好的小区房)
相似性达到五项以上,或更多,才能比较替代定价。
或最近有的建设成本价格
对于那此交易实例较少,又没什么收益能证明其价值的,就比较成本了,建造成本差不多,价格就差不多。
4、最高最佳使用原则(抵押评估时基本不使用,除非法定用途具有可改变性),即怎么值钱怎么评(拆迁适用)
5、独立、客观、公正原则(通用原则)
不受客户左右;提高技术水平、估价人员职业道德与良心;
二、估价的影响因素分析
1、区位(最重要的因素)
①位置:
方位、地段位置、距离、朝向、楼层
地段决定房价,对于住宅与商铺来说,区位绝对是最重要的因素。
每个城市一类地段的房子永远是最贵的。
②交通:
交通通达度、出行便利度,临街繁荣度等正面、负面影响
住宅用房:
临街或临高架、轻轨、高速公路等引起的噪声。
公交线路的多少出行便利度。
工业厂房:
重视临路状况与车站、码头、港口、机场的运输距离;
商业:
临商业内街、步行街,还是交通要道,单行线。
③周围环境和景观:
住宅、写安楼、商务宾馆:
环境优美,价高收益大;
2、实物(用途、结构、面积、层次、装修、档次、成新率、高度、成本)
用途最重要:
例如温泉商业街:
住宅:
3000元/平方米,商业:
30000元/平方米
贺胜路:
住宅2600元/平方米。
工业:
800元/平方米。
3、权益(土地剩余使用年限长短、规划限制条件、有证、无证、证件不全、证实不对应)
同一个房产,两证齐全,土地出让,且均为公开市场价的权益。
两证齐全,但土地划拔,市场价格将打折。
仅有一证,无两证,评估如何定价(仅有土地证、仅有房产证)
两证全无
合法建设手续不齐全房:
补办手续难易与费用、
违章房:
0价值
4、政策与制度变化:
房地产政策、土地政策、金融政策、税收政策
①土地政策
《土地管理法》《国有土地使用权转让和出让暂行条例》《国有土地使用权出让规范》《全国土地分类》《全国工业用地出让最低标准》
2009年5月13日,国土资源部下发了《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
2009年11月20日国土资源部下发《关于开展第二次土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》指出,调查“批而未用”土地。
2009年下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为,公布全国范围内闲置土地;接着,出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;
②房产政策
(房地产法)《开发经营管理条例》《物业法》《规划法》《经济适用住房管理法》《廉租房管理办法》《商品房销售管理办法》;
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
③税收及金融政策
4月16日,工、农、中、建、交五大行对外表示,为认真贯彻落实国务院常务会议关于扼制部分城市房价过快上涨的要求,抑制不合理住房需求,决定从4月16日开始,正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规:
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。
国务院常务会议于4月9日正式决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2010年6月,明确二套房以家庭为单位认定。
4、房地产市场
查全国《住宅与房地产信息网》、《中国经济网》
公布有各地的房地产市场供应量、成交量,发展趋势,各楼盘办理预售许可情况。
各区域房地产平均售价,最高售价等等数据。
如;2010年一季度,全市商品房新增供应套数为23174套,其中商品住房新增供应套数为21085套,写字楼新增供应套数为512套,其他为1577套。
商品房实现销售面积360.20万平方米,环比减少10.33%,同比增加67.62%;销售套数为35488套,环比减少11.04%,。
商品住房实现销售面积294.51万平方米,环比减少14.6%,同比增加39.7%;销售套数28345套,环比减少15.61%,同比增加41.41%。
受到传统销售淡季以及金融政策宏观调控等因素的影响,3-4月,咸宁市商品住宅销售量下降了一半。
5、经济政治环境:
当地经济水平、人均收入水平、人均可支配收入、产业走向、人员受教育程度。
主要城市2009年度经济与房价基本情况
地区
总人口
万人
国民经济总值(亿元)
人均可支配收入
普通住宅均价(元/M2)
1
北京
1755
11866
26738
16898
2
上海
1900
2382
26690
20000
3
广州
618
8216
25317
12145
4
天津
1023
7500
21430
9950
5
福州
676
472.89
22877
9800
6
武汉
910
4500
18385
6600
7
咸宁
286
405.15
11627
2600
一些城市的经济指标越好,人口越多,人均可支配收入越多,房价就越高.这些都是有规律可循的.
6特殊因素:
旅游城市、工业城市、特区、老工业基地、公园旁、学校旁、化工厂旁、贫民窟内、养殖厂房
特别美好的环境与特别差的环境对房价的影响是重大的.
如:
市政府与咸宁学院旁的居住环境较其他地方更好;
温泉街上不临街的住宅比其他地方的要走俏一些
三、抵押房地产估价方法
1、市场比较法:
①适用范围:
适用买卖交易平凡的住宅、商铺、开发经营性用地。
②运用要领:
市场比较发达,有足够的交易案便可参照对比,并且估价人员了解估价对象与参照比较对象的优劣差。
1
选取3个以上比较实例(类似地段、用途、结构、规模、档次)
2
建立比较基准(统一房地产范围、付款方式、价格单位)
3
交易情况修正(排除非正常交易,如强迫出售、关联交易、父子交易、拍卖招标交易、税费非正常负担交易)
4
市场状况调整(上涨、平、下跌;用房地产价格指数与交易时间差,进行交易时间修正)
5
房地产状况调整
区位:
位置、交通、环境景观、外部配套
实物:
房屋:
面积、外观、结构、设施设备、装修、布局、得房率、层高、完损程度、通风采光
土地:
面积、开状、进深、宽深比、平整程度、基础设施完备度
权益:
土地使用剩余年限;规划限制条件;权属完整度
6
求取比准价格
2收益法:
适用范围:
所有有收益的住宅、写字楼、商铺、商场、酒店、工业厂房、酒楼、停车站、加没站,仓库、农地
②运用要领:
了解一般房地产的投资回报情况;售价多少、出租租金,收益年限,收益率。
多少租金收益的房子,就值多少钱。
关键:
未来收益能较准确的量化。
1
收集类似房地产成交价信息。
2
收集类似房地产租赁水平信息。
3
知悉本房地产的未来可收益年限(通常以土地剩余使用年限为准,如果房产耐用年限长于土地剩余使用年限,再加上房屋的收益年限)
4
以评估当年租赁收益水平作参考,推理得出未来收益年限总收益。
通常是假定未来40或50年假定以现在的租金水平获得收益。
5
扣除空置损失、房产税与管理维护费,计算未来年限净收益。
有长期租赁的,考虑长期租约影响,没有,采用社会一般租金水平。
6
选择恰当的报酬资本化率来计算收益价格。
这个很重要。
资本化率:
年收益/价格。
40*12*0.8*100/8000*100=4%
(直接反映市场实际情况,计算过程简单)
报酬率:
用折现的方式将预期收益转换为价值。
(估价师主观)
7
求取收益价格。
V=A/Y[1-1/(1+Y)N]V:
价格A:
净收益Y:
资本化率或报酬率
3、成本法:
适用范围:
交易实例较少的工业厂房、公益事业用房、经济适用住房、特殊用房、在建工程、期房。
②运用要领:
了解房地产开发一般过程,并对过程进行成本累加:
1
土地取得成本=土地使用权购买价格+取得税费+拆迁被偿成本
2
房地产开发成本=勘察设施及前期工程费+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费
3
管理费用=(土地取得成本+开发成本)*一定比例
4
销售费用=开发完成后房地产售价*2-3%
5
投资利息:
(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)*利率
6
销售税费:
售价的5。
5%
7
开发利润:
采用成本利润率或销售利润率
8
如是旧房,考虑成新率,进行折旧扣除
4、土地估价的基本地价法
适用范围:
工业用地、协议出让的住宅、办公楼等。
②运用要领:
1
取得所在城市的土地基准地价公布文件
其内函为,城市内各地段住宅、商业、工业用地的划分等级与定价与划分范围说明。
2
以土地证是载明地址,对比区位,以土地证上载明的用途,对比用途。
找出本宗地用途下的区位基准地价。
如住宅三级土地基准地价,工业二级用地基准地价。
3
将本宗地的评估时间与基准地价的制定颁布时间进行对比,采用地价上涨指数,修正价差;
4
将本宗地的个别区域因素与基准地价修正体系进行对比修正;
个别因素:
年期、面积、开发程度,容积率
区域因素:
基础设施配套程度、生活服务设施配套程度、交通道路、产业聚集度、商业繁华度
5
根据技术修正体系,得出修正后的地价,一般来说,工业用地在基准地价上下20%范围内浮动。
很少有下浮的,除非宗地上山上或现状为水塘,需要进行场地平整。
特别说明:
城市土地出让:
遵循《国有土地使用权出让规范》,有竞争者的,尽量采取招标、拍卖、挂牌方式出售。
工业用地评估:
老地转让可采用协议方式,
但工业用地出让,有一个《全国工业用地出让价最低标准》限制各地因招商引资低价贱卖土地。
一般土地出让:
不得低于基准地价、标定地价的20%,否则,国家和当地政府有权收回土地。
并且,土地的抵押评估,当地国土管理部门,即限定最高备案认可价,又限定最低价,土地抵押,相对房产抵押,价格浮动空间较小,处置安全系数更高。
四、风险防范与变现能力分析
1、高评风险
评估人员自身水平能力,分析错误(大型工业与商业)
市场竞争压力导致估价机构铤而走险;
来自信贷人员的压力;
2、权属瑕疵风险
①、缺少土地使用证;集体土地不能抵押的.
②、有土地证但出让金未缴足,估价及信贷人员未发现的;
③、划拔土地,未经上级批准或未扣应补缴出让金的;
④、改制取得土地,未扣应补缴土地出让金的;
⑤、房产使用用途与实际用途不一致,按最高最佳使用原则评估的;
⑥、在建工程,拖欠农民工工资申报不实的;
⑦、房屋已灭失证未注销,评估人员或信贷员未看现场;
⑧、实物面积小于权证登记房屋面积减少,估价及信贷人员未发现的;
⑨、实物与权证地址、用途等信息与现状不一致,无法对应的;
3、规划与政策变化风险
城市规划;
住宅区被规划为工业区;因城市建设公里、高架、绿地,房屋被征用。
产业政策:
陶汰或限制用地;对高新技术产权、创新型中心企业、环境保护重点项目,国家重点建设项目发放贴息贷款。
或给予资金补助。
对圈地囤房行为进行打击等等
税收与金融政策:
近些年来,国家大量使用金融与税收政策,来参与房价调整.如增加金融机构存款准备金、加息,降低贷款成数,提高个人贷款条件,等等。
4、抵押物灭失风险
拆迁:
抵押物灭失。
(关注当地日报刊登的拆迁公告,抽拆迁办及产权单位下文,主要权利)
自然灾害:
水灾、泥石流、雪灾、山体滑坡
产权单位抵押后,拆除重建(工业厂房)
原抵押物灭失,新增房产不属于抵押物;
5、各种不同类型房地产的变现可能性
看独立使用性、通用性、可分割转让性、价值量大小、当地当时的市场行情。
首先:
房地产处于涨势行情,房子就好处置,房子处于跌市行情,房地产就不好卖.
其次:
单宗房地产总价值量的大小.
单宗房地产价值量越小,越好处置,原则是住宅以30万/套为门槛;商铺以100万为门槛,开发经营型土地以1000或5000万/宗为槛,高于这个价就不好卖。
再次:
房地产性质类型
住宅:
唯一的一套,属生活保障用房,人民法院不便执行,变现能力不强;多套住宅:
好卖。
商铺:
最容易执行与处置的房产;
中小型商场、超市、酒楼、写字楼、标准厂房:
具通用性、独立使用性的好卖,不具不好卖。
国有企业资产与上市公司资产:
不好卖,会受到政府干预;
在建工程:
不好卖,产权债务关系太复杂,一方面是建筑商与材料供应商、政府,另一方面是几十上百号购房者,很复杂。
特种厂房:
不好卖,潜在购买者少,变现难。
(关注产业政策,属于鼓励类就放贷,属于限制或淘汰类就放弃)
工业厂房的局部、商场、酒楼的其中某几层:
不好处置。
通常受地役权与相邻关系限制。
房地产开发全过程常识
一、选择投资机会
1、自已找:
①到规划局查拟建设项目占地的城市规划功能,看哪块地具有开发的可能性;②到国土资源局查拟建
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