清远市中心城区商业发展规划.docx
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清远市中心城区商业发展规划
清远市中心城区
商业网点发展规划
(2005—2020)
清远市经济贸易局
2005年6月编制
清远市人民政府办公室
清府办函[2006]15号
关于同意清远市中心城区商业网点发展规划的复函
市经贸局:
根据国家商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商建发[2004]18号)文的精神,市政府同意你局编制的《清远市中心城区商业网点发展规划》,请你局根据我市的城市总体规划,分步实施该规划。
此复。
二00六年二月二十七日
主题词:
经贸商业网点规划
抄送:
市委办公室,市人大商委会办公室,市政协办公室,市
规划局,市国土资源局,市建设局。
协调单位:
清远市中心城区商业网点规划领导小组办公室
编制单位:
清远市经济贸易局
主编:
谭强炎
副主编:
柯连坤
撰稿:
邓可斌(第一章至第四章)
朱成春(第五章至第九章)
统稿:
朱成春
制图:
沈荣生
目录
第一章总则
1.1规划的背景………………………………………………………………………………..1
1.2规划的作用………………………………………………………………………………..2
1.3规划的依据………………………………………………………………………………..3
1.4规划的内容………………………………………………………………………………..4
1.5规划的概念………………………………………………………………………………..4
1.6规划范围…………………………………………………………………………………..7
1.7规划的期限………………………………………………………………………………..8
1.8规划的指导思想…………………………………………………………………………..8
1.9规划的原则………………………………………………………………………………..8
第二章商业网点的现状分析
2.1清远市国民经济和社会发展现状………………………………………………………..11
2.2流通业发展现状…………………………………………………………………………..12
2.3清远市中心城区现有商业网点存在的问题……………………………………………..16
第三章发展目标
3.1城市总体性质、规模和空间结构………………………………………………………..19
3.2城市商贸发展总体目标…………………………………………………………………..20
3.3具体目标…………………………………………………………………………………..24
第四章商业规划布局
4.1商业具体分布………………………………………………………………………………30
4.2规划实施指引………………………………………………………………………………31
4.3大型零售业态发展与改造………………………………………………………………....32
4.4清远市中心城区社区商业中心的发展和改造引导………………………………………34
第五章清远市中心城区商业街发展规划
5.1规划背景…………………………………………………………………………………….36
5.2规划目标…………………………………………………………………………………….36
5.3商业街的改造和建设……………………………………………………………………….37
5.4商业街规划实施阶段……………………………………………………………………….39
第六章清远市中心城区批发市场发展规划
6.1规划的总体目标和指导思想……………………………………………………………….41
6.2批发市场的规划布局……………………………………………………………………….41
6.3农产品批发市场规划总体目标和具体布局……………………………………………….42
6.4生产资料批发市场规划的总体目标和具体布局………………………………………….43
6.5其他商品交易市场的规划布局…………………………………………………………….44
6.6批发市场规划实施阶段…………………………………………………………………….45
第七章清远市物流业的发展规划
7.1清远市物流业发展的现状和优势…………………………………………………………..46
7.2清远市发展现代物流业的制约因素………………………………………………………..47
7.3发展目标……………………………………………………………………………………..48
7.4清远市物流体系的空间布局………………………………………………………………..48
7.5实施步骤……………………………………………………………………………………..50
第八章清远市商旅结合的商业网点发展规划
8.1旅游景点商业网点规划……………………………………………………………………..52
8.2餐饮业规划…………………………………………………………………………………..53
8.3酒店业规划…………………………………………………………………………………..53
第九章实施商业网点发展规划的对策
9.1加强政府的调控、管理和服务……………………………………………...........................54
9.2加强商贸流通业法制建设…………………………………………………………………...56
9.3抓住一切契机,以流通促进经济发展………………………………………………………56
9.4千方百计做好招商引资工作…………………………………………………………………57
9.5加快现代服务业发展…………………………………………………………………………57
9.6积极引进和培养高素质人才…………………………………………………………………57
9.7实施名牌战略…………………………………………………………………………………58
第一章总则
1.1规划的背景
清远市于1988年1月经国务院批准设立为地级市,辖清城区、
清新县、佛冈县、阳山县、连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县等五县一区,并代管英德市和连州市。
地处广东省西北部、北江中下游,处在珠三角洲与粤北山区结合部,南接广州、北界湖南、西邻广西,境内铁路、公路、水路直通内地各省,是广东与内地各省连接的重要经济走廊,市区、清新与珠江三角洲发达地区更连为一体,已完全融入珠三角“一小时经济圈”,成为接纳港澳和珠三角辐射的最前沿。
改革开放以来,清远经济发展迅速,特别是近几年来,全市掀起了二次创业的新高潮,经济和社会发展呈现前所未有的好势头,2004年,全市GDP实现248.2亿元,按可比价格计算比上年增长19.6%。
第三产业发展迅猛,在促进城市经济增长、市场繁荣、满足人民消费需求方面发挥了重要作用。
目前,珠三角核心地区正处于优化产业结构,大规模调整生产布局的时期。
同时,粤港澳经济合作将更加紧密,对周边地区的带动作用日益增强,为清远市各产业发展带来了更大的市场空间。
随着泛珠三角经济圈经济发展战略的不断推进,作为接纳港澳和珠三角辐射最前沿并沟通内地的清远市面临着经济腾飞的巨大机遇。
当前,清远确立了实施“市场化、工业化、城市化、后花园”的经济发展战略,城市板块随着经济的发展不断扩大,作为未来城市核心地带的南部地区是商贸流通业发展的主要潜力所在。
未来的京广客运专线和清远至湖南高速公路的建设,将不仅进一步优化清远市的交通条件,而且密切清远与珠江三角洲地区和桂湘地区的联系。
这就要求清远的商贸流通业不仅要与城市的更新改造和建设发展相结合,而且要与珠三角和泛珠三角地区的发展有机结合,合理布局商业网点,调整商业业态,积极构建现代商贸流通的大格局和大体系。
2004年国家商务部印发了《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划编制规范》的通知(商建发[2004]18号),《城市商业网点规划编制规范》的通知(商建发[2004]180号),要求全国地级城市以上城市根据城市特色,城市总体规划和商业发展的内在要求,在充分反映城市商业发展规律的基础上,对城市未来商业的功能结构,空间布局和建设规划做出合理的规划,《通知》和《规范》为清远市中心城区商业网点规划提供了具体的指导和明确的要求,本次规划对于清远市中心城区优化商业网点的布局,提升商业层次,理顺业态结构都是一个难得的机遇。
市政府成立了有关领导小组,对推进中心城区商业网点规划工作起到了积极作用。
本次规划在有关部门协助下,由市经贸局统筹完成。
就目前来说,清远市中心城区商业总体发展相对缓慢,各地发展不平衡,中心城区的商业网点大部分集中在清城区的老城区,新城东城和清新县城两地商业发展相对滞后,发展不平衡现象严重制约了整个清远市的商业发展,特别是清远市南移东扩概念的提出,商业拓展和缩小各地商业发展差距的任务已逐步提到日程上来。
1.2规划的作用
为适应我国加入世界贸易组织后对外开放的新形势和全面建设小康社会战略目标的要求,引导和促进清远市中心城区商业网点持续快速健康发展,尽快建立和完善与清远市经济发展相适应,布局结构合理,功能齐全,竞争有序的现代商业网点网络和商品市场体系,依据《清远市城市总体规划》编制本规划。
本归哈的作用集中体现在:
商业网点建设是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分,是现
代流通建设的重要依据,是“十一五规划”的重要组成部分。
通过规划形成布局合理,结构优化,功能齐全,机制完善的商业网点体系,为各类商业设施的设立提供科学指导和规划,为流通企业健康发展和平等竞争创造良好的环境。
商业网点规划是对原有商业网点布局、商业功能、业态结构的优化和提升。
本规划针对清远目前和潜在商业网点布局的缺陷提出完整的方案,合理规划清远市中心城区的商业网点,强化流通产业政策的调控作用,促进商业网点建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。
1.2.3商业网点规划是加快商业发展,提升城市竞争力的需要。
本次规划明确了清远市中心城区商业在新形势下的地位和优势。
充分利用清远地处“泛珠三角”区域前沿部分的区位优势,实施商业南移东扩战略,加快融入珠三角,成为珠三角经济圈的重要组成部分;强化承接珠三角,辐射粤北的作用和影响,推进商业和物流基础设施建设,努力使清远成为珠三角发达地区通往内陆省份的重要经济走廊和区域性商贸物流中心城市。
注重商业分类指导,突出以工业和旅游为重点,发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业,加快经济发展,建立良好的生态环境,突出城市山水特色,把清远建设成为珠三角都是圈的后花园和新兴的生态工业城市。
1.2.4商业网点规划是建设和谐清远的需要。
布局合理,结构优化,功能齐全的商业网点,可以方便人民生活,对于落实“以人为本”科学发展观,建设繁荣活力,文明法治,和谐清远具有重要意义。
1.3规划的依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号)
《商务部建设关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》(商建发[2004]18号)
《城市规划编制暂行办法》
《清远市城市总体规划(2004-2020)纲要》
1.4规划的内容
本规划主要内容是对商业网点,包括商业功能区,商业街,批发市场及物流配送中心的布局进行规划。
通过规划引导和规范商业网点布局,为构建清远现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。
1.5规划的概念
1.5.1商业功能区概念。
商业功能区指商业功能突出、商业网点聚集度高,具备一定用地规模的区域。
商业功能区的产生有两种情形,一种是缘于长久的历史演变而逐渐形成;另一种是通过城市规划,经过逐步建设,发展而成。
1.5.1.1商业功能区等级划分
市级功能区:
市级商业功能区主要突出其在全市的中心地位,影响涵盖全市、周边地区甚至更大范围。
区级功能区:
区级商业功能区的影响面主要在市内某个较大范围的区域内。
1.5.2零售网点概念
指各种面向消费者开展零售购物的商店集聚而成的复合体。
1.5.2.1零售网点等级划分
以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分。
大型零售网点:
指营业面积在5000平方米以上的零售网点。
中型零售网点:
指营业面积在2000平方米-5000平方米的零售网点。
小型零售网点:
指营业面积在2000平方米以下的零售网点。
1.5.2.2零售网点类型划分
◆按零售业态划分
零售企业的形态简称“业态”。
不同的业态是零售业对目标市场进行细分和选择的结果。
零售业的主要业态有:
百货店、超级市场、便利店、专业店、大型综合超市、仓储式商场,购物中心(shoppingmall)等(见表1-1),其中仓储式商场、大型综合超市、大型百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。
表1-1零售业态分类表
业态
定义
选址
规模
商品结构
经营方式
服务功能
目标顾客
百货店
在一个大建筑物内,根据不同部门设销售区,开展进货、管理、运货,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态
在城市繁华市区、交通要通
规模大,营业面积在5000平方米以上
以经营男女、儿童服装及服饰、衣料、家庭用品为主、种类齐全,少批量,高毛利
采取定价销售,可以退货,采取柜台销售和自选(开架)销售相结合
服务功能齐全
适应种类消费人群,主要定位中高阶层的消费
超级市场
采取自选销售方式,以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态
在居民区、交通要道、商业区
营业面积在1000平方米左右
以购买频率高的商品为主
采取自选销售方式,入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行
营业时间每天不低于11小时,有一定面积的停车场
以居民为主要销售对象,10分钟左右可达
大型综合超市
采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态
在城乡结合部,住宅区及交通要道
营业面积在5000平方米左右
衣、食用品齐全,重视本企业的品牌开发
采取自选销售方式
设置与商店营业面积相适应的停车场
家庭食品、日用品购买者
便利店
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
在居民区、主干线公路边及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地
以速成食品、饮料、小百货为主,具即时消费性、小客量、应急性等特点
以开架自选经营为主,结算在收银机处统一进行
营业时间长,一般在16小时以上,甚至24小时,终年无休日
居民徒步购物5-7分钟可达,80%的顾客为目的性强的购买
专业店
经营某一大类商品为目的并有具备丰富专业知识销售人员和适当的售后服务,满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态
选址多样化,多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内
营业面积根据主营商品特点而定
体现专业性、深度性,品种丰富,选址余地大,主营商品占经营商品的90%
经营商品的品牌具有自己的特色,采取定价销售和开架面售方式
从业人员具有丰富的专业知识
购买专门用品的顾客
专卖店
专门经营或授权经营制造商品品牌,适应消费者对品牌
在繁华商业区、商业街或百货店、
营业面积根据主营商品特点
以著名品牌、大众化品牌为主
销售体量小、质优、高毛利的商品,采取
注重品牌声誉、从业人员须
追求品牌、时尚的青少年
选择需求和中间商的品牌的零售业态
购物中心
而定
定介销售和开架面售的方式
具备丰富的专业知识,并提供专业性服务
和中高收入者
购物中心
指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体
中心商业区或城乡结合部的交通要道
由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等结合构成
超越了一般商品要领,除了提供极为丰富的商品品种外,还能够提供各种类型的服务
由发起者有计划地开设,在布局上实行统一规划、店铺独立经营
服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体,根据销售面积设相应规模的停车场
满足不同层次、不同类型的消费需求,但主要目标顾客为中高收入家庭
仓储式商场
以经营生活资料为主,实行储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式,只为会员服务)
在城乡结合部、交通要道
营业面积大,一般在1万平方米以上
主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主
采取仓库式,实行自选式销售式列
设有较大规模的停车场
以中小零售商、集团购买砐有交通工龄的消费者为主
资料来源:
根据上海市《商品零售业态规范》等有关资料整理而成
1.5.3商业街概念
商业街指商业功能突出,具有一定长度(长度>100米),以零售、餐饮和服务为主要单位,各种商业网点相对密集(商业网点的密度≥50%)的街道。
现代商业街是城市商业的缩影和窗口,是商业多功能的整合体,是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型,也是城市活动的重要公共场所。
1.5.3.1商业街的类型划分
◆按经营商品的种类划分
综合商业街简称专业街,街内集聚经营不同种类商品的店铺,通常由大型百货店和多样化的专业店、专卖店组成。
专业商业街简称专业街,街内集聚经营同类商品或服务的店铺。
如电器街、精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。
◆按交通限制划分
普通商业街普通商业街一般不限制车辆通行,或者只允许公交车、小汽车通行。
步行商业街简称步行街,街内禁止任何车辆通行,消费者可以自由自在地浏览街景、出入商铺选购商品、享受美食或服务。
1.5.4批发市场概念
批发市场相对于零售市场而言,指对经营的商品以批发价进行批量交易,主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。
形态主要有两种:
一种是无形市场,主要通过批发业务网络进行交易;另一种是有形市场,主要通过建立占地面积较大的批发市场,集聚大量的批发商品商进行交易。
从交易形式看,目前的商品交易基本上属于批发市场性质。
本规划所指的批发市场为有形批发市场。
1.5.4.1批发市场等级划分
◆规模等级以营业面积或年交易额为主要标志进行批发市场的规模等级划分。
大型批发市场指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。
中型批发市场指营业面积在3万平方米—8万平方米或年交易额3亿元—10亿元的批发市场。
小型批发市场指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。
1.5.5物流园区概念
物流园是指经过科学规划,引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所,是具有较大规模和综合功能的物流集结点。
1.6规划范围
本商业规划范围为清远市中心城区,考虑未来中心城区的扩大与城市商业资料的整合和规划的需要,将在当前清城区的老城、新城为中心城区的基础上,把本次中心城区商业网点的规划范围扩大至清新县城。
1.7规划的期限
本规划期限为2005—2020年,划分为三阶段:
近期:
2005年—2010年
中期:
2011年—2015年
远期:
2016年—2020年
1.8规划的指导思想
立足于融入珠三角发展战略定位,围绕建设花园式、生态式、现代化城
市为目标,以商务部印发的《城市商业网点规划编制规范》和《清远市城市总体规划(2004—2020)纲要》为依据,以实现“三个适宜”为取向,紧密配合清远城区融入珠三角地区的发展战略,实施“南移东扩”的商业网点拓展战略,形成空间定位准确,地域特色鲜明的商业,把清远建成依托广州、珠三角,立足清远、辐射珠三角、粤北、湘南、桂东的区城商贸物流中心。
立足于城市的产业、交通、资源、旅游的实际,商旅结合、以工兴商,有机结合现代服务业的发展趋向,促使商贸流通业全面、协调、可持续发展;适度扩大商业网点布局,在提升老城区商贸流通业水平和档次的同时,加快新城区和清新县城周边的网点布局;积极推进商贸流通业的信息化、区域化、现代化,建立与城市发展战略性相适应,布局合理、结构优化、功能齐全、配套完善、统一开放、竞争有序、可持续发展的商业空间格局和网点体系。
1.9规划的原则
1.9.1商业网点规划要与城市规划相结合。
商业活动是现代化城市的重要功能,商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。
商业网点规划应纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划。
网点规划工作要建立在城市分区规划的公共设施建设分区基础上,重点提出网点数量、业态结构、网点规模、业主条件等内容。
规划制订要立足于整个城市的发展,进行统筹考虑,将传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市效新兴商业中心区作为规划重点,结合社区划分进行布局。
商业网点规划要与当地经济发展水平相适应。
商业网点数量多少、规模大小、档次高低,要同当地的经济发展状况、
消费群体分布和购买力水平相适应,避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象,要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件,既要着眼于长远,又要从实际出发,合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划。
商业网点规划要与促进市场公平竞争和保护中小商店生存发展相结合。
商业网点规划应当充分考虑一个地区或一定商圈范围内的同业竞争
状况。
对于商业竞争不够充分的地区应适当增加网点,引入竞争机制;对于商业竞争相对充分的地区,新增大型商业网点应当采取慎重的态度;对于同业竞争十分激烈,经营难以维持的地区,新增大型商业网点应当进行严格限制,同时采取切实措施,限制土地使用性质、建筑功能的随意转变。
为了满足消费者多层次和多样化的需求,创造更多的就业岗位,应合理规划大中小网点布局,促进大店与中小店铺的协调发展。
1.9.4商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合。
在商业网点布局及建设中,应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。
根据不同商业区域的特点,确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。
要控制大型百货商场、商品批发市场的盲目发展,积极引进新型业态和技术,大力发展便民、利民的连锁超市等新型商业组织形式。
商业网点规划要与城市环境整治和提高居民生活质量相结合。
商业网点的建设必须符合城市环境综合治理的要求,不具备卫生、环保和交通通畅要求的网点不应允许开业。
要通过制订商业网点规划,切实维护居民的合法权益,创造良好的生活环境,不断提高居民的生活质量。
规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合。
制定商业网点规划既要体现政府社会管理意图,又要尊重市场经济规律。
要真正发挥引导社会资金投向,达到市场资料的合理分配,减少重复建设、盲目发展和无序竞争的作用。
第二章商业网点的现状分析
2.1清远市国民经济和社会发展现状
2004年,清远全市国民经济继续保持快速增长,全年实现生产总值248.2亿元,比上年增长19.6%,是1988年建市以来的最高增速。
产业结构得到进一步优化,以工业为主体的第二产业增幅居三大产业首位,全年第一产业增加值76.6亿元,增长2.4%;第二产业增加值103.4亿元,增长42.3%;第三产业增加值68.2亿元,增长13.3%。
产业结构明显优化,三次产业结构比例为31:
42:
27,第二产业首次超过第一产业,在三次产业中占主导地位。
经济运行质量和地区综合竞争力不断提高。
2004年清远市国民经济指标:
指标
单位
2004年
增幅
GDP
亿元
248.2
19.6%
工业总产值(规模以上)
元
171.22
60.3%
农业总产值
亿元
111.25
3.7%
全社会固定资产投资完成额
亿元
15
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