可行性研究报告.docx
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可行性研究报告
第一章总论
一·项目名称
二·项目地点
三·项目背景
第一、广州市经济发展势态,
第二、具有优越的地理位置。
第三、
四·项目开发企业概况
五·项目规划设计
(一)、总体规划
(二)、主要经济技术指标
1、规划用地平衡表:
2、主要经济技术指标表:
项目
数量
单位
总征用地
45505.5
平方米
总规划用地
22904
平方米
总建筑面积
114839
平方米
其中:
1、住宅建筑面积
71609
平方米
2、其中公建面积
28082
平方米
绿地面积
6361
平方米
道路面积
3726
平方米
绿地率
39.6
%
容积率
3.47
建筑密度
29.9
%
居住总户数
934
户
居住总人口
2988
人
人口毛密度
656.6
人/公顷
(三)、形态结构规划
小区规划三大主题:
即开放又围合的空间特质、小区居民的户外活动、用物化形式表达的文化内涵。
住宅设计—健康、自然、户型多样。
所有户型设计均考虑到方正实用,无黑厨黑厕,通风采光良好,实用率高,书房设置和极具特点的阳台提升了空间的趣味性和标志性,大部分户型都能有穿堂风穿过,对流良好。
小区内部视线通透,楼距较大。
户型景观视距较远,都能望到花园内部园景。
小区整体外观采用现代建筑风格,简洁明快,亦丰富多彩。
(四)、住宅基本户型
小区设计有5种住宅类型,共10栋。
户型从单身公寓、两房两厅一卫至三房两厅两卫等,住宅面积从31—105平方米。
第二章市场调查分析
一、投资大环境分析
二、房地产市场分析
根据目前房地产的发展趋势,国家政策对房地产开发有了重大调整,这种政策主要是针对过热房价的大型城市,例如北京、上海、深圳、广州、及杭州等江浙一带城市,因为这些城市过热放假直接导致了社会的不和谐发展,给人民的收入与支出形成了极大的不平衡,大大的降低了人民生活水平质量。
加快房地产业、旅游产业和商贸饮食等第三产业的发展。
以“二产带动三产,三产促进二产”为产业发展方向,不断提升我区的城市品位和城市环境。
着力解决“落地难、销售难、融资难、配套难”四大问题,加大对房地产业营销的支持,引导房地产业与工业、商贸、教育、医疗、酒店业配套发展,大力吸引高素质人士到花都创业居住。
三、市场需求预测
随着经济的发展,人们对居住条件的要求越来越高,不仅满足有房住,而且要居住环境美、布局合理、功能齐全、安全舒适的具有一定规模的商住小区,所以,相当多的原有房屋的条件已不适应现代人们的要求,特别是上世纪80年代甚至90年代初兴建的居住房、房屋外观破旧,平面设计不合理,绿化率低,城区改造等各方面的问题,这些个体对新房的需求量相当大。
并且由于取消的福利分房,原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决,这一群体人数众多、收入稳定,是消费市场的一大主力。
据调查,普通员工买房人数大增。
两年内打算购房的潜在消费者,73%是20-40岁的青壮年,其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪,对住房需求表现更加迫切。
另外,户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加,这也为花都区的商品房销售市场增添了新的主力军。
四、项目周边公共事业
五、周边楼盘分析及售价定位
第三章总规划设计方案和建设进度计划
一、项目规模
二、公共设施
并沿商铺布置一个人行过街通道。
沿南侧小区车行路布置临时绿化停车位;酒店布置地下停车场及人防设施,中部建设地下停车场及人防设施。
南、北两区内部设5米环形消防车道,并与外围市政规划路相连接。
小区停车位只设地下停车场,其中机动车位767个,非机动车位720个。
公建配套设施。
小区西北侧布置酒店式公寓,北侧小区布置儿童游乐设施及老人活动场地,南侧布置羽毛球场、排球场、游泳池等运动设施。
其中配套的市政公用设施还有公共厕所、垃圾转运站等。
商业服务。
规划建设的商铺建筑面积为7150㎡。
园林绿化。
绿化系统对居住环境、改善生活质量起到了不可忽视的作用。
小区绿地规划主要采用围合式大绿化空间,中心大绿化通过组团绿化、隔音绿化带由中心向四周扩散,从而形成精致大气的泛中心绿化。
外围植物以高大的乔木为主,溪流水景穿插于绿树鲜花之中,绿色的草坪映着休闲广场,各种艺术品和休闲设施错落有序,充满着恬静、幽静的气氛。
三、规划布局
四、单体户型设计
户型设计方正实用,通风采光良好,使用率高。
小区内部视线通透,楼距较大,户型景观视距较远,能一目了然望到花园内部园景。
小区共设种户型,其中90平方米以下户型建筑面积占居住面积的75%。
五、建设期限
本项目计划建设期为2年,从2010年5月动工至2012年5月竣工。
六、建设进度计划
见下表:
时间安排
工作内容
备注
2010.1开始
完成可行性研究报告的编制
2010.1~2010.2
1、提出项目整体策划
2、完成初步规划设计
3、规划报建
2010.2~2010.4
1、规划报建工作
2、临时设施建设
2010.4~2010.5
1、完善各种报建手续,包括人防、消防、环保、防雷等
2、落实工程施工承包手续,签订施工单位承包合同
3、落实工程监理单位
4、建筑施工许可报建
2010.6~2010.10
1、完成基坑支护施工
2、完成地下室及基础施工
2010.11~2011.6
1、完成主体工程施工
2、进行商品房营销策划
3、商品房预售
2011.7~2011.12
1、完成装饰装修施工
2、完善水、电、通讯及环境配套设施施工
2012.1~2012.5
1、发售商品房
2、办理入伙
3、物业管理
2012.5完成
完成收尾工作
第四章项目实施办法及管理
一、成立专门机构、设置专门部门
针对本项目,我公司专门成立了以下管理组织机构进行运作:
项目机构设置图
二、制定项目实施工作计划
为了使项目有计划、有步骤顺利实施,对项目作出全面实施计划,分控制性计划(项目全过程工作计划)和实施计划,其中短期计划分六个阶段。
1、策划阶段。
安排人员、时间从市场调查开始,对项目进行市场定位,为规划设计提供第一手材料,编写项目可行性研究报告。
2、规划设计阶段。
做好整体和单体规划设计的安排,作出方案制定、审查、审批、出图全过程的时间计划。
3、筹备阶段。
此阶段主要为办理有关手续阶段,组织申报资料,向建设局、计划发展局、国土资源局、规划局、消防、人防、环保、防疫及劳动等有关部门申请办理审批手续,向银行申请办理贷款等。
4、建设施工阶段。
编制施工组织方案,落实管理人员,落实施工队伍,编制施工进度等。
5、销售阶段。
组织销售广告策划,建立营销队伍、办理销售手续,制定销售制度和工作计划。
6、物业管理阶段。
做好物业管理的工作计划,完善物业管理工作。
三、落实岗位责任
1、制定各类人员工作岗位责任制。
明确分工、责任到人。
2、实行目标管理,制定目标计划,落实岗位、目标及进度等计划。
第五章项目投资估算和资金筹措
一、项目总投资估算依据及编制说明
投资估算是按国家政策及有关规定的收费标准计算,有市场定价的部分,
1、土地成本费用:
土地价格按34万元/亩计算,34*38.92=1323.28万元
2、三通一平、区内道路绿化、围墙、地下管道、管线等基础设施费用:
根据项目地块现状,项目地下管网设计特点,以及小区绿化的规划设计,参照花都区目前的费用标准,该费用按250万元计。
3、勘察、设计费用:
按建筑面积23元/㎡计算,23*114839=264.13万元
4、土建费用:
住宅按1100元/㎡计算:
1100*71608=7876.88万元
商铺按1200元/㎡计算:
1200*7479.8=897.8万元
地下室按1200元/㎡计算:
1200*33213.3=3985.6万元
架空层按1200元/㎡计算:
1200*2537=304.44万元
土建费用总计:
13064.72万元
5、报建费用:
见下表
序号
收费名称
收费依据
数量(㎡)
单价(元/㎡)
金额(万元)
1
市政配套设施费
建筑面积
114839㎡
50元/㎡
574.20
2
噪声排放费
建筑面积
114839㎡
1.5元/㎡
17.23
3
防雷报建费
建筑面积
114839㎡
2元/㎡
22.97
4
建筑工程监督费
建筑面积
114839㎡
2.5元/㎡
28.71
5
建筑工程一切险
建筑面积
114839㎡
1元/㎡
11.48
6
余泥排放费
建筑面积
114839㎡
2元/㎡
22.97
7
交易管理费
建筑造价
13062.4万元
1.5‰
19.59
8
造价管理费
建筑造价
13062.5万元
1.3‰
16.98
9
定额预售费
建筑造价
13062.6万元
1.5‰
19.59
10
施工管理费
建筑造价
13062.7万元
4.‰
52.25
11
劳保统一收费
建筑造价
13062.8万元
3.04‰
39.71
12
建安税
建筑造价
13062.9万元
3.04%
397.11
13
合计
1222.79
报建费用=1222.79万元
6、工程管理费:
按土地费用、三通一平及绿化等费用、勘察设计费用、土建费用、报建费用、水电设施及报装费用之和的1.5%计算:
(1323.28+250+264.13+13064.72+1222.79)*1.5%=241.87万元
7、建筑工程监理费:
按建安工程造价的2%计算:
13064.72*2%=261.3万元
8、销售费用(含广告、资料、销售人员工资等)
按销售商品房、商铺、车库总收入的2%计算。
商品房销售预测5000元/㎡:
5000*71608=35804万元
商铺销售预测12000元/㎡:
12000*7150=8580万元
地下室车位销售预测8万元/个:
767*8=6136万元
销售费用:
(35804+8580+6136)*2%=1010.4万元
9、利息:
贷款10000万元,贷款期限2年,年利率按5.4%计算
10000*5.4%*2=1080万元
10、不可预见费
按上述十项费用之和的1.5%计算:
(1323.28+250+264.13+13064.72+1222.79+241.87+261.3+1010.4+1080)*1.5%=18718.49*1.5%=280.8万元
本项目总投资为:
18999.02万元。
项目总投资估算汇总表
序号
工程费用名称
数量
单价
金额(万元)
备注
1
土地成本
38.92亩
34万元/亩
1323.28
2
三通一平等基础设施
38.92亩
6.4234万元/亩
250.00
3
勘察、设计费用
114839㎡
23元/㎡
264.13
4
土建费用
住宅
71608㎡
1100元/㎡
7876.88
5
商铺
7479.8㎡
1200元/㎡
897.58
6
地下室
33213.3㎡
1200元/㎡
3985.60
7
架空层
2537㎡
1200元/㎡
304.44
8
报建费用
114839㎡
见报建费用表
1222.79
9
工程管理费
16124.69
1.50%
241.87
10
建筑工程监理费
13064.49
2%
261.29
11
销售费用
50520万元
2%
1010.40
12
贷款利息
10000万元
5.40%
1080.00
13
不可预见费
18718.25
1.50%
280.77
14
合计
18999.02
二、项目资金筹措
1、项目总投资及资金筹措
本项目总投资18999.02万元。
企业自有资金8999.02万元,其中已投入资金1622.28万元,含土地投入1323.28万元,三通一平、基础设施投资150万元,勘察设计费投入149万元,尚未投入的7376.74万元自有资金,其他未投入资金由拟向银行申请贷款10000万元解决。
2、项目投资及资金筹措平衡表
序号
项目名称
投资
资金来源
合计
企业自由
银行借款
已投入
未投入
1
投资
18999.02
18999.02
2
土地成本
1323.28
1323.28
3
三通一平基础设施
150
100
250
4
勘察设计费
149
115.13
264.13
5
报建费用
1222.79
1222.79
6
银行贷款
10000
10000
7
企业自筹
1622.28
7376.74
8999.02
第六章财务评价
一、销售收入估算
根据市场调查收集的综合信息,际销售价格,分析花都区房地产市场的现状以及供求关系和发展特点,保守预测本项目的销售(预售)价格如下:
①高层住宅:
5000元/㎡
②商铺:
12000元/㎡
③地下室停车位:
8万元/个
项目总销售收入估算表
序号
名称
面积(㎡)
单价(元/㎡)
金额(万元)
备注
1
高层住宅
71608
5000
35804
2
商铺
7150
12000
8580
3
地下停车场
767个
8万元/个
6136
合计
50520
二、项目静态经济指标分析
项目静态经济指标
①销售收入:
50520万元
②总投资:
18999.02万元
③开发成本利润率:
(50520-18999.02)÷18999.02=266%
④营业税:
50520×5%=2526万元
⑤城市维护建设及教育费附加:
2526×10%=252.6万元
⑥土地增值税:
50520×3%=1515.6万元
⑦企业所得税:
(50520-18999.02-2526-252.6-1515.6)×25%=6806.7万元
⑧企业开发净收益:
(50520-18999.02-2526-252.6-1515.6-6806.7)=20420.08万元
⑦税后投资成本利润率:
20420.08÷18999.02=107.48%
三、项目总投资估算损益表
单位:
万元
项目
行次
本月数
本月累计数
一、经营收入
减:
经营成本
经营费用
经营税金及附加
二、经营利润
加:
其他业务利润
减:
管理费用
财务费用
三、经营利润
加:
投资收益
补贴收入
营业外收入
减:
营业外支出
加:
以前年度损益调整
四、利润总额
减:
所得税
五、净利润
50520.00
18999.02
4294.20
27226.78
27226.78
27226.78
6806.7
20420.08
四、项目动态经济指标分析
项目动态指标分析
1、项目投资盈亏平衡点
设住宅售价为x,则地下停车场售价为1.6x(一个车位按10㎡计,即8000/㎡),商铺售价为2.4x。
则:
71608x+767×1.6x+7150×2.4x=18999.02
X=1880元
平衡点为:
住宅:
1880元/㎡占预测销售价37.6%
地下停车场:
3008元/㎡占预测销售价37.6%
商铺:
4512元/㎡占预测销售价37.6%
结论:
经投资盈亏平衡计算结果表明,当实际销售价格达到预测销售价格的37.6%时即可保本不亏,该项目还存在很大的减价空间。
2、销售面积盈亏平衡点
设商铺面积为y,地下停车场面积1.07y,住宅面积10.02y。
则:
1.2y+0.8×1.07y+0.5×10.02y=18999.02
Y=2688.8㎡
平衡点为:
住宅面积:
26941.7㎡
地下停车场面积:
2877.02㎡
商铺面积:
2688.8㎡
总销售平衡点:
(26941.7+2877.02+2688.8)=32507.52㎡
结论:
当商品房销售面积达到32507.52㎡,即可盈亏平衡。
第七章结论
第八章社会效益评价
1.区经济起到积极的推动作用。
2、项目建成后,对改善市民的居住条件起到积极的作用。
3、项目建成后,其物业管理、商住设施经营,将为社会提供一定数量的就业岗位,
4、项目的开发建设,能增加政府税收财政收入。
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