论城镇房地产业发展的制度障碍及其完善.docx
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论城镇房地产业发展的制度障碍及其完善
浙江大学远程教育学院
本科生毕业论文(设计)
题目:
论城镇房地产业发展的制度障碍及其完善
专业:
法学
学习中心:
福建漳平奥鹏学习心
姓名:
黄雅丽学号:
L20880404004
指导教师:
季涛
22010
年
10
月
28
日
论文摘要
城镇房地产业得到了飞速的发展的同时,城镇房地产市场也面临着一些亟待解决的问题。
本文从城镇房地产市场的现状,来理性分析城镇房地产业发展的制度障碍,并提出完善城镇房地产业发展的制度建议,以求得城镇房地产业稳步健康的发展。
关键词:
城镇房地产业制度障碍对策完善
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目录
前言………………………………………………………………………5
一、城镇房地产业的发展现状…………………………………………5
(一)房地产业总体规模越来越大…………………………………5
(二)房地产投资增长势头强劲…………………………………5
(三)房地产开发投资结构发生变化……………………………5
(四)商品房市场活跃……………………………………………6
二、城镇房地产业发展存在的主要制度障碍…………………………6
(一)房地产市场管理制度混乱…………………………………6
(二)政府干预不力房价持续走高……………………………6
(三)房地产市场管理制度不规范………………………………6
(四)住房结构制度不完善………………………………………7
(五)土地供应制度不完善………………………………………7
(六)信息披露制度不健全………………………………………7
三、城镇房地产业发展制度障碍的原因分析…………………………7
(一)政府职能失调………………………………………………7
(二)市场机制失灵………………………………………………7
(三)房产市场的发展模式不明确………………………………8
(四)相关配套机制及政策不健全………………………………8
(五)土地的供应不规范…………………………………………8
(六)户型结构不合理经济适用房建设比率过低……………8
(七)公平竞争的市场环境尚未形成……………………………8
四、完善城镇房地产业发展制度的对策建议…………………………9
(一)规范房地产市场行为………………………………………10
(二)充分发挥政府职能加强房地产市场宏观调控…………11
(三)健全房地产市场体系………………………………………11
(四)加强房地产市场日常监管…………………………………12
结束语…………………………………………………………………12
参考文献………………………………………………………………13
论城镇房地产业发展的制度障碍及其完善
前言
随着城镇化进程的加速,城镇房地产业也得到了飞速的发展,与此同时,市场基础性调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。
因此,更需要客观地看待城镇房地产市场的现状,理性分析城镇房地产业发展的制度障碍,并思考完善城镇房地产业发展的制度,以求得房地产业稳步健康的发展。
一、城镇房地产业的发展现状
城镇化进程对城镇经济的发展起到很大的推动作用,尤其对城镇房地产业快速发展起到了推波助澜的作用,很多实力雄厚的企业和大型房地产公司纷纷抢滩房地产业,各地的房地产公司也加大了投资力度,城镇的房地产也步入快速发展的快车道,从总体情况来看,主要呈现出以下几个方面的特点:
(一)房地产业总体规模越来越大
我国的房地产业发展的规模越来越大,这是一个突出的情况。
在国家统计局列举的二十个行业中,房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业,位居第二。
整个房地产业在数量达到了一个空前的规模,而且从投入的资金来看,房地产业也远远超过其他大部分行业。
可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。
(二)房地产投资增长势头强劲。
(三)房地产开发投资结构发生变化。
据了解,在各地房地产开发投资中,住宅投资占六成以上,可见房地产开发投资的用途结构发生了变化。
住宅开发投资比重增加较多,增速较快。
(四)商品房市场活跃。
消费者对市场预期依然看好,投资信心不减。
主要原因一是城镇居民收入水平提高,使居民住房消费预期增强。
城镇居民人均可支配收入逐年增加,居民购房能力显著增强。
二是近几年我市城镇建设发展较快,城镇面貌焕然一新,吸引了更多的居民购房。
二、城镇房地产业发展存在的主要制度障碍
城镇房地产业的快速发展,使得房地产市场供需结构在日趋改善的同时,也面临着对房地产业发展不利的因素,房地产业的发展仍存在着诸多的制度障碍,应引起足够的重视。
(一)房地产市场管理制度混乱
由于现阶段房地产行业的利润相对较高而进入房地产行业的门槛较低,受经济利益的驱动,众多企业、私人企业主竞相涌入房地产领域,房地产市场秩序较为混乱。
(二)政府干预不力房价持续走高
我国房价居高不下、持续上涨的根本原因,主要有:
1、经济增长支撑房价提升。
2、居民收入水平的提高促进了居民住房消费需求的提升。
3、成本上升推动房价上涨。
4、城市化进程的加快推动房价增长。
5、房地产商为追求利润的最大化,利用哄抬房价来增加利润。
鼓励企业家追求利润最大化是市场经济的内在要求,显然靠房地产商的自发调节是难以遏止房价上涨的。
因此政府干预就不可避免,包括限制房价、启动税收机制、采取金融手段、引导房地产商以生产中、低档住房,特别是经济适用房为主等措施。
但从目前的情况来看,由于政府、企业、房地产商的利益博弈,政府对房地产价格的干预成效不大。
房价持续上涨,已经超出了居民的承受能力。
(三)房地产市场管理制度不规范
房地产市场管理制度不规范,开发项目审批、把关不严,企业开发行为不规范。
有的企业自己任意修改规划;有的房地产开发企业以少量资金注册通过审批成立企业,再通过各种方式获得土地,然后由建筑企业带资或垫资开发;一些城镇部分开发商所建的商品房,质量低劣、配套建设不完善、设计不合理、虚假广告、违规预售等现象时有发生。
(四)住房结构制度不完善
住房结构制度不完善,住房结构性问题仍然存在。
城区房地产开发结构矛盾突出:
一是房地产开发结构趋同,难以满足不同需求的消费者。
由于存量的原因,商品住房中大面积户型居多的局面仍然没有得到根本的改变,中低收入居民购买商品住房在一定程度上仍有难度。
一些房地产开发企业没有在户型面积、居住环境和配套设施等方面重视消费者的需求。
二是房地产市场区域性结构矛盾较为突出。
大量开发属于零散型建设、分散型开发,这种状况,不利于城市建设的总体规划及健康发展。
(五)土地供应制度不完善。
不少城镇目前尚未建立有效、明确的年度土地供应计划。
住房用地供应处于无序状态;商品房供应结构不尽合理,适合中低收入家庭的中、小户型普通商品住房、经济适用住房未能满足需求。
(六)信息披露制度不健全。
各地尚未建立房地产市场信息系统;房地产信息基础数据伙集工作难以开展。
四、城镇房地产业发展制度障碍的原因分析
(一)政府职能失调
在城市化进程中,地方政府通过房地产拉动城镇建设发展,本是双赢的发展模式,但是由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性,没能有效的发挥在房地产发展过程中,包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能,反而成为房地产商最大的利益相关者,成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者,因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。
只要土地货币化过程不能实现市场化,即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现,那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。
可以说,政府职能的失调,是城镇房地产业发展最大的制度障碍之一。
(二)市场机制失灵
实际上,市场体制不健全一直是我国城镇房地产业发展中的深层约束。
由于我国城镇化建设发展迅速,房地场市场的市场基础、市场主体、市场体系、市场规则、市场机制、市场中介、市场分配、市场保障、市场调控、市场对接等建立市场经济体制必需的要素条件无法得到充分满足,也无法在较短的时间内满足,从而引发城镇房地产市场交易行为不规范,房地产企业的行为缺乏约束。
市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为,最终将导致市场机制失灵,从而阻碍了城镇房地产业的健康发展。
(三)房产市场的发展模式不明确
目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。
虽然政府也明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。
这可以说是对目前国内房地产市场的清楚定位。
当国内房地产市场是一个消费者的市场时,那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益,并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。
可以说,尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确,但是出台的政策效果十分有限。
如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品,那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。
(四)相关配套机制及政策不健全
目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场竞争和发育,又加重了广大百姓的购房负担。
货币化分房没有真正得到贯彻实施,面向大多数居民的社会保障机制还未真正确立起来,房地产业发展缺乏坚实的后勤保障。
(五)土地的供应不规范
在过去20几年的房地产发展中,土地供应很不合理。
政府将土地以很低的价格划拨给房地产商,使得在房地产开发中土地所占成本极低,有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。
与此相反的是,有些没有路子和关系的房地产商,拿不到一手划拨地,就必须去买别人倒卖的二手地、三手地,这就造成有些房地产商在房地产开发中,土地所占成本过高,甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。
这样既影响了房地产企业的公平竞争,也易出现腐败行为。
(六)户型结构不合理经济适用房建设比率过低
由于高中档大户型房屋利润较高,而且也有一定市场,所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。
国外要求各个小区都应有一些相对小型的,适于中低收入家庭购买的户型,而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。
很多中低收入阶层“望房兴叹”,有房买不起。
(七)公平竞争的市场环境尚未形成
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖,但目前招标拍卖还未形成气候,地块出让仍以协议方式为主,这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊,造成了市场的不公平竞争。
同时,由于房地产企业是政府的利税大户,各地纷纷致力于“固本培源”,成立房地产开发企业,这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系,自然都受到当地政府的庇护。
五、完善城镇房地产业发展的制度对策建议
一个完善的房地产业发展制度,应能够使市场各参与主体,包括购房者、开发企业等形成稳定的市场预期和规范的市场行为。
完善房地产也发展的制度建设应着眼于以下几个方面:
一是健全房地产市场体系,使市场供求关系自我平衡调整机制能够发挥作用;二是强化房地产市场宏观调控。
规范政府行为,建立稳定的制度手段,剔除不合理的政策成本;三是规范房地产市场行为,完善市场结构,才可能使风险在各市场主体之间进行恰当的配置;四是强化房地产市场日常监管制度,使政府的政策能干预市场进行调控。
(一)规范房地产市场行为。
积极采取有效措施,规范房地产市场行为,使市场供求关系自我平衡调整机制能够发挥作用,促进房地产业健康发展
1、坚持法定条件,严格把好房地产经营主体的市场准入关。
工商行政管理机关要严格按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和企业登记管理的有关规定,加强对房地产开发企业和房地产中介服务机构的审核登记,把好市场主体准入关。
对不符合法定条件的,一律不予登记注册。
对末取得营业执照或虽有营业执照但超范围从事房地产经营活动的,严肃查处。
要加强对企业的年检和日常监督检查工作,严厉打击抽逃出资、虚假出资行为。
几年检被列为B级企业的,不得新设立分支机构,不得增加经营范围,不得对外投资;对不予通过年检的企业,要依法处理,直至吊销营业执照。
2、强化房地产广告管理,依法严厉打击虚假广告行为。
要进一步强化对房地产广告的管理,对尚不具备销售条件而发布的房地产广告和含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告等实施重点监测。
同时要重点查处下列违法违规广告行为:
(1)未办理国有土地使用权出让、转让手续而擅自开发建设的房地产项目的广告;
(2)未办理房地产项目建设有关手续,或手续不全的广告;(3)工程质量验收不合格,权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件的广告;(4)未取得商品房预售许可证的广告;(5)向购房者的承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境和配套设施、物业管理等内容的违法违规广告。
对上述违法违规广告行为,都要依据《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》予以严肃处理。
3、规范商品房买卖行为,查处合同欺诈违法案件。
工商行政管理机关要加强对房地产合同的行政监管,严格规范商品房买卖行为,减少和防止商品房买卖争议的发生。
积极引导督促房地产经营企业自觉使用《商品房买卖合同示范文本》,监督、指导房地产经营企业按照约定的期限、面积和质量履行合同,按规定向住房消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
对于房地产经营企业制证的不利于消费者的格式合同,要责令限期改正,以确保商品房销售合同的公平合理,杜绝侵害住房消费者权益的免责条款或格式合同条款。
对于少数违法经营者利用合同对消费者进行欺诈,侵害国家利益和社会公共利益的行为,要依据国家工商行政管理总局《关于查处利用合同进行违法行为的暂行规定》依法追究行政责任,构成犯罪的移交公安机关追究刑事责任。
对于市民反映集中的诸如违规预售、违规发布广告以及违规炒楼等问题,市相关职能部门要抓紧研究如何在《行政许可法》、《行政处罚法》的框架内采取切实可行的措施加以解决。
4、规范房地产开发建设行为。
严肃查处城镇房地产开发中的违法违规行为。
有效遏制开发企业囤积土地、故意延缓开发进度、抽逃注册资本(金)和项目资金、未取得施工许可证擅自施工、擅自变更规划内容,以及虚假出资、骗取贷款等违规开发行为。
(二)充分发挥政府职能加强房地产市场宏观调控
政府和相关职能部门应在充分分析房地产市场需求的基础上,确定与本地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例,实现房地产市场总供给与总需求的平衡。
1、切实加强对房地产开发土地供应的调控,确保房地产市场稳定增长。
土地供应是调控房地产市场的基本手段:
(1)通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模;
(2)通过调控房地产开发用地结构调控开发结构;(3)调整供地类型引导集约化用地。
通过积极消化存量建设用地用于房地产开发,提高集约用地程度,才能扭转以增量为主的态势,保证房地产开发用地约有效供应;(4)加强土地有形市场建设,进一步规范完善土地收购储备制度,抓好对存量土地的收储工作和城中村改造工作,实施好经营性用地的招、拍、挂工作,严格控制建设用地供给总量。
2、运用税收金融手段,完善市场调控机制。
当前既要发展房地产金融,又要防范金融风险,充分发挥金融对房地产市场的调控作用。
要审时度势,及时出台涉及房地产税费调整的政策,按照国家调控政策的要求对营业税、土地增值税、契税、个人所得税及时进行调整,以提高投机性购房的门槛,抑制投机性购房。
房管局等相关部门应和银行系统合作开展房地产市场预警与金融风险防范监测工作,建立房地产与金融信息的共享机制,开放房地产信息的查询功能,进一步落实国家有关金融调控的政策,加强防范房地产金融风险。
(三)健全房地产市场体系
当前房地产市场存在的房价上涨过快,老百姓买不起房等矛盾比较突出。
其中,房地产市场体系不健全是问题的关键。
要解决这些矛盾积极发展住房二级市场和房屋租赁市场,建立健全房地产市场体系。
1、搞活住房二级市场。
城镇房地产业应向住房二级市场全面开放,进一步促进住房二级市场发展,促进住房梯度消费,优化住房资源配置。
初步形成一、二级市场的互动效应和住房消费市场的良性循环。
2、积极发展房屋租赁市场。
“租售并举”,保持中低价商品住房适度的供应量。
加快中低价商品住房建设,尽量使本市普通商品住房满足人民群众需求。
(1)年度建设用地计划中优先安排中低价商品住房的建设项目;项目的设计方案采取招标万式,提高建设水平,降低开发成本。
(2)鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的万式解决住房困难。
严格控制中低价商品住房的价格,积极采取财政补贴和租金优惠等措施,优先满足中低收入拆迁居民的住房要求。
(3)对按政策购买或租赁的中低价商品住房,实行封闭式运作。
其中,享受优惠政策购买的,在规定的年限内不得转让。
3、健全房地产市场中介服务体系。
房地产中介服务对促进房地产市场繁荣、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面发挥了重要的作用。
为规范房地产估价和经纪两大行业的发展,可以主要采取了以下监管措施:
(1)建立执业资格制度。
通过建立的房地产估价师、房地产经纪人执(职)业资格制度,对执(职)业人员实行执业扶能考试认定。
(2)结合行业特点,规范市场准入。
(3)建立行此信用档案。
利用网络技术手段,将机构和人员的基本情况、经营业绩、良好和不良行为向社会公示,为公众提供便捷查询服务。
(四)加强房地产市场日常监管
一是加强房地产开发行业管理。
作为房地产主管部门,要严格贯彻执行《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规,切实加强房地产开发管理。
对开发项目全面实行跟踪管理,推行开发项目的《建设条件意见书》制度和《开发项目建设合同》制度,确保开发小区按规划要求配套完善基础设施和公共设施。
二是严格住房建设规划实施的监督管理。
按城乡规划效能监察要求,加强住房规划实施的检查,严肃纠正违反住房规划的行为,确保住房建设规划切实落到实处。
严格执行商品房预售许可证制度。
重点查处投诉集中、群众反映强烈、社会影响较大的违法违规开发典型案例,营造一个良好的产业经营环境。
三是加强房地产抵押估价管理。
为防范房地产信贷风险,维护房地产抵押当事人的合法权益,认真落实执行《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)文件精神。
同时做好住房价格监管,完善房地产市场监测和分析工作。
结束语
总之,只要我们能够冷静、客观的看待当前城镇房地产业的发展现状,相信通过健全房地产市场体系,强化房地产市场宏观调控,规范政府行为,建立稳定的制度手段,规范房地产市场行为,完善市场结构,强化房地产市场日常监管制度,一定能使城房地产健康发展制度得以完善,使城镇房地产业会逐步走向健康发展的道路。
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