杭州楼市变迁.docx
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杭州楼市变迁
蒋村,杭州本地房企崛起之地
说到杭州房地产业的发展,首先要提的,就是蒋村。
这里是杭州最早的商品房发源地,也是杭州最早的民营房企发家的地方,还是杭州大城西概念的起点站。
绿城、南都、金都,它们都从蒋村开始
蒋村的开发,要追溯到1993年前后。
当时的开发商在蒋村简直就是一批垦荒者。
物华小区、紫金小区算得上首个楼盘,随后南都花园、康乐新村、杭州新村、富丽苑等楼盘相继推出,这些房产品可算是蒋村的第一代房产。
当时的国有开发商大多进行旧城改造,除了安置拆迁户外,只有极少一部分余房可供出售,大量的普通购房者根本无房可买。
因此,蒋村的第一代房产以满足最基本的居住需求为目标,小区的配套设施还无法满足需求,营造的小区环境还是普通住宅的水平,也几乎没有专业的物业管理。
从1995年、1996年开始,蒋村出现的第二代房产品以绿城的丹桂公寓、丹桂花园、兰桂花园、金都新城、湖畔花园二期等为代表。
第二代房产品开始在报纸上频频打出“环境牌”的广告,以绿化、物业及工程质量上作为卖点,吸引杭州主城区的居民来城西买房。
小区封闭式的物业管理开始引入,小区内出现了网球场、游泳池、酒店、超市等配套设施,错层、跃层等新户型也开始出现。
蒋村第三代房产出现在1998年以后。
先后开盘的如新金都城市花园、南都德加公寓、颐景园、湖畔花园二期北区,而绿城桂花城是这个时期的代表之作。
各家开发商铆足了劲,力图把这一代房产品作为一种城市景观精品来打造,在规划设计上强调超前性,而在开发理念上又带有更多的个性化色彩,追求建筑和环境的和谐。
如南都德加公寓造型的装饰风格带有法国南部建筑文化特征,湖畔花园二期北区在大围合空间的基础上营造一种庭院的归属感,新金都城市花园则力图体现2000年住宅的舒适性、科技性、示范性、超前性,颐景园营造中国传统家居园林,桂花城营造可居、可观、可游的现代江南小城。
这一代房产品,以今天的眼光看来,仍然算得上是杭州房产界的精品。
没有蒋村,就没有城西的拓展
再来看蒋村的配套。
最初的蒋村在杭州市区的人看来,简直就是荒郊野外。
没有道路可以通,没有公交车可以坐。
为了弥补当初先开发后建设的缺憾,杭州市政府在1996年5月,蒋村经区域调整划归杭州后,对蒋村的公建配套进行了大量投入。
区内首先建成“三纵三横”道路网,随后康乐新村牵头,与多家开发商集资,把9路公交车开进了蒋村。
而与蒋村配套的中学、小学、农贸市场、垃圾中转站、公厕、医院、娱乐中心等27个公建配套项目也都在几年内陆续建成。
这些都给蒋村的进一步发展带来了质的飞跃。
说蒋村是杭州大城西发展的起点站,是因为当年“蒋村商住区”的辐射效应。
蒋村逐步热闹起来后,城市开始了西扩的进程。
三墩板块、西溪板块、甚至留下的小和山、闲林板块,都依托蒋村的发展而快速发展起来,使大城西的脉络逐步清晰。
蒋村还成就了一批杭州本土民营房企。
绿城、金都、南都、金成都是在当时的蒋村发家,而以绿城为代表的一批开发商就此崛起,走出一条宽阔的房地产开发之路。
蒋村又一个开发高潮的到来将是绿城西溪诚园的亮相。
外界对此期待已久,而绿城也早已放出风声说,这将是给蒋村桂花系列业主的一个升级住宅。
闲林板块:
开发商艰难的造城运动
都说早起的鸟儿有虫吃,可是闲林板块却是磨难多多。
从1999年到2002年的4年中,杭州市余杭区出现了一场大规模的“圈地”运动。
余杭区政府把和杭州市区接壤的3.6万千亩土地陆续低价出让给开发商。
后来即使收回了其中部分土地,剩下的项目仍然面临着区块整体配套问题。
直到近年,杭州市政府加大了投入,才使闲林地块的交通配套问题有所改观,而闲林的楼盘也随着杭州楼市今年的转暖而热销。
在当初拿地者中,金成算是一直以闲林开发为主的房地产公司。
金成无疑是在造城,在整个江南春城,从幼儿园、小学、初中,到青少年活动中心,形成了一个完整的教育体系,成为一大卖点,金成江南春城组团也因此成为整个闲林板块中最为成熟的居住组团。
因为闲林的楼盘销量一直沉闷,闲林的开发商也一直做着努力改变。
由于担心市场的承受力,开发商纷纷改变策略,由原来的中高档房产品,向普通消费者买得起的高层公寓“瘦身”。
像庭院深深、星洲翠谷,纷纷改变原来的规划,大户型瘦身成小高层、高层。
2005年绿城翡翠城的入驻让闲林的开发商们激动了好一阵子。
很多开发商觉得,连杭城房产大鳄都看好闲林,说明闲林有救了。
翡翠城的确在当年提升了区域形象,也拉升了这个区域的价格。
钱江新城,一朝成名天下知
去年十月杭州钱江新城核心区正式对外开放,造城历时8年。
说起来,钱江新城真的是很多开发商的“福地”。
钱江新城商品房市场一直是双线发展,一线在三桥以东的核心区,另一线在三桥以西的新城辐射区。
核心区第一个开盘的商品住宅项目是倚天盛世钱塘,2005年7月底开盘,当时的售价在9000~11000元/平方米。
此后,宋都新城国际、水岸帝景、金基晓庐、东方润园等先后开盘,很快就将钱江新城的商品房单价推高至破两万元。
三桥以西则发展更早,以春江花月的开盘为起点,几年时间,这里成为杭州高端住宅最为密集的区域,这里产生了杭州当年最贵的精装修大宅金色海岸,钱江新城更是造就了3家企业的传奇。
欣盛房产:
破茧成蝶
从某种意义上说,是钱江新城成就了欣盛房产。
作为一个2004年才成立的新兴房企,尽管它的团队主要成员都出身老牌房企,有着多年从业经验和良好的业界关系,但其企业的知名度毕竟不高,东方润园不仅是它的第一个项目,而且一开始就是“豪宅”,当时核心区定位最高的楼盘。
东方润园一期开盘时成交均价已达18000元/平方米,一下子就与周边楼盘拉开了距离。
到2007年年末时,该楼盘基本完成销售,当时的成交均价已飙升至4万元/平方米。
东方润园为欣盛房产打开了品牌知名度,也让它完成了最初的资金积累和客户网络。
金基房产:
随势而为
金基房产的崛起除了板块之外,还得益于入市的时机。
金基晓庐是钱江新城核心区推盘高峰期上市的四个楼盘之一,前有盛世钱塘做基础,后有东方润园做比较,价格涨得很快。
2006年10月晓庐一期开盘时均价10600元/平方米,在同区域内是很有竞争力的,到其130~160平方米的主力户型推出时,价格已经涨到18000元/平方米,但此时周边几乎已经没有同类房源。
到2007年年底,晓庐推三期,其成交均价已超过22000元/平方米,这也成为是钱江新城核心区楼盘后来的基准价。
滨江集团:
华丽转身
钱江新城几乎称得上是滨江集团的“样板区”,从金色家园、金色海岸再到阳光海岸,滨江从这里更迅速地踏上一流房企的道路。
2004年底,金色家园开盘,均价为9000元/平方米,是当时区域内的价格样板。
让更多人知道滨江品牌的却是2005年8月开盘的金色海岸,开宗明义地抛出“精装修、大宅”概念,20600元/平方米的价格更是开了杭州公寓楼盘的先河。
其定位正是当时杭州楼市中最稀缺的产品,一开盘就卖得很好,项目结算时,金色海岸共为滨江集团回笼40亿元销售款,且提升了滨江品牌在购房者以及业内的知名度和口碑,可谓名利双收。
金色海岸之后,杭州掀起了一股精装修、平层大宅风潮,但这些项目再多,也已经很难动摇滨江在该类产品开发中的地位。
紧接着,滨江又推出了金色海岸升级版——阳光海岸,同样是在市场不甚理想的2008年下开盘,却几乎是在半年时间内售罄,且成交均价近3.5万元/平方米。
如今滨江旗下位于钱江新城核心区的城市之星项目也已蓄势待发,有海岸系列珠玉在前,已经没有购房者担心滨江的产品质量,他们更关心,城市之星开多少价格——这关系到钱江新城新一轮商品房的定价。
滨江板块,发展迅速潜力大
1992年广宇集团与外资合作,以22万元/亩的价格竞标拿下了滨江区之江花园住宅开发用地,1993年,跨江开发建起之江花园,这是杭州最早开发的别墅楼盘之一,也是滨江区房产的开端,作为涉外楼盘,它三分之一的客户来自境外。
江景窗体顶端
窗体底端
房价值重估
尽管滨江区的房产开发很早,但真正的兴起和成片开发却从南都江滨花园和彩虹城开始,尤其是彩虹城,对滨江人气的带动起到了很大的推动作用。
与上世纪末以别墅和多层为主不同,彩虹城以小高层、高层为主,而且与其他公寓项目不同,彩虹城在开发上做了商业、教育等配套的建设,并由此迅速带动周边的人气。
2005年之后由于宏观调控,楼盘的销售对象转向以自住型客户为主,大大提高了滨江区整体的入住率。
不得不说的是滨江的江景房。
2004年太阳国际开盘时,江景和非江景的价差仅在每平方米千元左右,随着北岸江景房的价值重估,江景成为楼盘价值的重要参考要素,今年彩虹豪庭开盘时,一线江景房更是卖到了2.4万元/平方米,让不少人后悔当初没早点下手。
东方郡:
滨江地铁盘代表作
除了江景房,滨江的另一大热点就是地铁。
尤其去年东方郡的开盘,更是把地铁盘推向一个高潮。
东方郡当时的土地成本并不低,开盘又时逢楼市最不景气的2008年下半年,但凭借楼盘独特的双主题规划和成功的营销,东方郡竟然一开盘就热卖。
此后的几期房源,一次比一次卖得好,也一次比一次贵,从当初的单价9000元左右涨到今年8月的单价一万五六千元。
随着地铁的建设、各项配套的完善,滨江区也越来越被市场看好。
业内人士认为,2012年地铁通车后,这里的房产价值又有一个重新估值的过程。
西溪板块,城市景观住宅
西溪板块是杭州密度和容积率最低的住宅板块之一,开发历史尚不足10年,但其崛起速度之快却令人关注。
大华:
西溪板块的开拓者和奠基者
西溪板块最早开发要追溯到2000年,大华是第一个涉足西溪湿地的开发商。
当时西溪湿地还没有如今这般的名气,而大华·西溪风情有远见地把项目定位在景观排屋上,也就此给西溪板块下了个高档住宅的定义。
大华·西溪风情还是西溪周边规模最大的纯联排别墅大盘,目前拥有1300余亩的壮阔面积。
2008年,随着西溪蝶园、西溪里、和家园相继开盘,西溪正式以板块的名义进入人们的视线。
直到2008年5月,绿城掷下21亿元拿下西溪蝶园边上三块宅地的开发权,楼面价高达10666元/平方米。
西溪板块的市场口碑度由此达到顶峰。
由于西溪离杭州房产的发源地蒋村不远,在西溪拿地的开发商如绿城、坤和、杭州万科南都又大都在蒋村成功开发过项目,如绿城的桂花城、坤和的山水人家、南都的德加公寓等,西溪拿地热一时被戏称为“后蒋村”时代的到来。
坤和房产:
给西溪贴上中国文化的标签
相比蒋村,西溪正好位于浙大紫金港校区和西溪湿地之间的精华位置。
西溪的文化背景和景观资源让这儿的楼盘不可避免地沾染上一丝“贵族”气质。
西溪风情五期悦宫户户临水,坐拥1000余米西溪天然水系,在南北方向形成约500米中心景观河。
266席水景排屋别墅,户户都可以看到流动的水景。
主打中国文化牌的坤和房产袭西溪文脉,缔造了百万生态大盘和家园,并在西溪里项目上采用了排屋+高层的复合做法,宣扬老墙门的传统生活氛围,取得环境和建筑的完美相融。
西溪板块在杭州各个板块中算是后起之秀,但它近两年的发展让人惊讶,板块价值的迅速提升,使得西溪的房产价值也让人刮目相看。
西溪里即将推出的瑾园3号楼预计均价在16000元/平方米,如今西溪板块已经成为公认的高档住宅区。
桥西板块,再现十里银湖墅
桥西板块,也就是城北拱宸桥西,在老杭州心中,这是目前为数不多的市中心板块之一,比起周边的新兴区块,杭州人对桥西有着更深的感情,更愿意在拱宸桥一带购房居住,所以桥西板块一直都被看成是最具潜力的板块之一。
银树湾:
德信房产的杭州成名之作
从区位上来看,拱宸桥桥西板块离市中心不过4~5公里,位居杭州城市腹地,属于杭州的老城区范围内,自古就有“十里银湖墅”之称。
2002年初,上塘高架开通,大大拉近了城北与市中心的距离。
拱宸桥东房产板块因此升温。
但桥西板块的“萌芽”出现在2006年。
随着市政府对运河文化的挖掘,桥西板块“旧城改造”被列入市政工作重点,其整体重建的规划几乎是再建一个“新城北”。
桥西板块最有代表性的楼盘就是德信银树湾。
这个打着“看见幸福,看见树”如此浓郁生活情趣广告语的楼盘将桥西带入全面的房地产开发时代。
作为德信集团进驻杭州的首个房产项目,银树湾从2007年中的7680元/?
迅速提升到2008年的13000元/?
,这个项目的房价升幅基本代表了桥西板块房产2006年到2008年之间快速的增值历史。
天阳上河:
老牌房企的升级之作
时间进入2008年,桥西的房产开发进入高潮。
天阳·上河、南北·西岸、名城·燕园等楼盘相继面世,桥西的房产有了集群效应。
2008年受调控影响,万科带头举起降价大旗。
桥西出人意料地成为杭州首个降价区块,某些楼盘房价甚至降到10000元/m2以下。
没想到,仅仅几个月后,随着楼市春天的再度到来,到2009年3月份,拥有地段优势的桥西板块迅速复苏,价格也开始一路回升。
这一时间的代表楼盘有天阳·上河。
天阳·上河的排屋价格从去年年底的23000元/?
上升到目前27000元/?
左右。
目前,桥西板块的房价已经超越了去年的最高点。
三墩:
新浙大下好乘凉
如果说,杭州城西是一扇门,那么紫金港校区是一把钥匙,为我们开启又一个新城西时代。
紫金港校区落户三墩,一座大学城在杭州大城西发挥着强大的吸纳力,正是这种无形的板块吸纳力火速引爆城西并迅速扩容,周边大量住宅如雨后春笋般遍地生长,人口数量与含金量、业内关注度瞬间提升。
时间回到8年前的2001年,当时的三墩还是一派乡下小镇的形象,三墩铭雅苑以每平方米2680元的超低价拉开了三墩开发的序幕。
谁也想不到,8年后,三墩的亲亲家园四期每平方米已经卖到了1万元。
2001年以后,三墩的楼盘日渐走俏。
最初的崛起以亲亲家园为代表。
亲亲家园作为杭城首个街坊式社区,以围合为形式寻求市民生活的回归,呼唤传统邻里真情、街坊活力的再现。
它的配套也让人向往,贯穿社区的商业步行街集文化、生活服务、娱乐、休闲于一体;社区商业文化中心引进大型超市、大型品牌餐饮、健身中心、咖啡馆、幼儿学前教育等诸多著名品牌。
亲亲家园在2003年7月首期开盘时均价为3000多元/平方米,一路攀升至2007年四期幸福里的近万元,见证了三墩地块的价值魅力。
同批冒出来的楼盘还有天阳·棕榈湾、三墩颐景园、美林湾等项目,开发量多达160多万平方米。
尽管价格一直飙升,但每次开盘几乎都是热销的场面。
而真正跨入万元时代的楼盘,是当初2007年拿地的一些项目,它们在2009年的高热行情中一开盘就卖光。
金地·自在城、中海·金溪园,排屋卖到了2.4万~2.8万元/平方米,金溪园的公寓也卖到了1万元/平方米,三墩由此进入万元时代。
新城北:
丁桥和华丰的“组合拳”
新城北和杭州市中心的关系,可以用无缝对接来形容——不同于下沙和闲林,新城北板块和市区的连接没有了中间地带的感觉,从今后的发展势头上来讲会非常的稳健。
通过上塘高架,城北与市区的距离感觉非常近。
新城北板块最被人们熟知的就是丁桥板块和华丰板块,也是新城北板块中最为重要的支撑力。
说到丁桥人们首先想到的就是安置房和经济适用房,它距市中心约10公里,总建筑面积347万平方米,规划居民达10万人,是杭州十三个大型居住区之一。
2007年7月,丁桥36号住宅用地的出让,正式拉开了丁桥板块商品房开发的序幕。
最终广宇集团以总价49800万元竞得,楼面价约为4241元/平方米。
丁桥板块居住区,它的价值也正在被越来越多的购房者肯定。
翻开杭州地图,你可以看到有四个“华丰”,名气最响的是华丰纸业,次之是华丰社区,下城区石桥街道的华丰企业集团,最新鲜的是刚刚在前几年撤村建居的石桥街道华丰社区。
这个距离武林广场仅11公里,早在上个世纪中后期就开始启动工业化、城市化进程的“杭州最老的新区”,正在蜕变成为“杭州最成熟的新区”。
华丰板块规划性非常强,未来配套将会逐渐完善。
但受开发时间短、入住率低等因素的影响,目前该板块的配套成熟度还远远不够。
新城北目前在售的大华·海派风景和广宇·上东城已然成为最热门的楼盘,也是点燃新城北发展热情的典范。
从城西到城北,大华房产有意识把战略布局扩大到更广阔的领域,实现产品线的丰富和战略的升级。
大华·海派风景在这样的背景下应运而生,将成为大华全面领秀城北市场的高端公寓标杆。
用别墅的理念来开发公寓,大大提升了城北在人们印象中的形象。
之江转塘:
豪宅聚集的杭州后花园
之江转塘板块的环境得天独厚,但一直以来该区块的供应量并不大,房产开发类型也以排屋别墅和高级公寓为主。
之江,有着独特的隐贵气质。
杭州最早的别墅开发区
作为杭州后花园的之江转塘地区是杭州别墅开发的先发地之一,在1993~1995年期间开发的梦湖山庄等楼盘主要为外销房。
随着新西湖花园、九溪玫瑰园的热销,尤其是九溪玫瑰园的成功在杭州打响了之江板块的别墅名气,从上世纪90年代末期到2006年,该板块的别墅排屋项目先后兴起。
自1999年后,东方苑、西湖高尔夫、枫丹白露、万安景月湾、云栖蝶谷、樱花小筑等诸多别墅项目纷纷面市。
随着知名度提升,价格也是节节攀升,九溪玫瑰园2000年的均价在9100元/平方米,樱花小筑2006年的均价到了14800元/平方米,云栖蝶谷2006年的价格是18460元/平方米。
目前该地区的每个项目身价都不低,国都阳明谷每栋别墅售价在2000万元左右,九溪玫瑰园的价格已经升到近4万元/平方米,云栖蝶谷的二手房价也近3万元/平方米,即将开盘的中海雅戈尔篁外和金都高尔夫艺墅同样都是定位高端的豪宅,预计价格不低。
不仅排屋、别墅贵,该板块的公寓价格也不便宜,不仅价格不低于市区,而且大多户型面积比较大,目前在售的新帝·朗郡均价13000元/平方米,面积在180~280平方米,公元沐桥均价18000元/平方米,面积在200平方米左右。
九树公寓:
低调的奢华
在之江板块内,九树公寓既高调又低调,非常符合之江的隐贵气质。
说它低调,因为它位置隐秘,做的宣传不多,购房人群几乎都不显山露水;说它高调,因为它频频获奖,今年还获得了2009年英国皇家建筑学会国际建筑奖。
九树公寓坐落于杭州西湖风景区的五云山南麓,60套房子,60件艺术品,由欧洲最具影响力的建筑大师戴卫奇普菲尔德(DavidChipperfield)和他的DCA建筑师事务所完成规划、建筑和室内设计,并挑选与之相匹配的顶级材料。
九树公寓融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境,呈现非同凡响的居住体验。
湘湖闻堰,休闲房产集中地
湘湖历史悠久,风景媲美西湖,但湘湖闻堰区块的房产早年并不为杭州人所熟知,要说这个板块的兴起,恐怕要归功于2006的杭州休闲博览会。
主会场设在湘湖的休博会让很多人认识了湘湖,并开始关注这个板块的房产。
湘湖区块的房产主要集中在休博园杭州乐园一带和闻堰区块,杭州乐园一带有休博园的强大配套做支撑,还有地铁1号线支持。
而闻堰位于钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇处,有名的江鲜吸引了不少杭州人慕名而来。
这两个区块的房产近几年发展非常迅速。
休博园一带的威尼斯水城、苏黎士小镇、奥兰多小镇等打响了休闲房产的名号,闻堰镇一带的西子郁金香岸、通和·戈雅公寓、通和·南岸花城、三江国际·江南摩卡、三水一生等楼盘也越来越多地吸引了人们的眼球。
这些楼盘除了拥有得天独厚的江景、湖景、山景,而且大多造型别致,以各式欧式风情为主,让人感觉好像到了异国一般。
除了湘湖开发的逐步推进,湘湖闻堰板块政策上的利好不断,近年来启动的地铁工程和道路桥梁工程把湘湖闻堰地块与市中心的距离大大缩短,让更多杭州人考虑在该地区购房,很大地促进闻堰地区房产的发展,提升了楼盘的价格。
2001年,三江花园的排屋以每套五六十万元的价格推出,随着闻堰区域道路设施和旅游风景区的兴建,到了2009年,三江花园排屋的均价已达到每套200多万元。
今年冠山隧道通车后,走四季大道从杭州市区到闻堰的交通时间大减,越来越多人看到湘湖闻堰板块的潜力,如今该板块的房价也开始上涨,如戈雅公寓的房源不少都已超过10000元/?
。
下沙,大鳄为什么都看中了它
如果要说杭州哪个板块最得外来大鳄的青睐,无疑就是下沙。
在2006年之前,下沙几乎就是下沙人的下沙,但随着保利、世茂、金隅、朗诗的到来,下沙俨然成了杭州楼市的重量级选手。
开发很早,成气候有点晚
1993年,下沙获批成立国家级经济技术开发区,更多人由此知道杭州下沙。
然而这也让下沙留给人们的第一印象并不是一个居住区而是一个工业区。
2000年,下沙再次转型,这回它的定位是“大学城”,一年之后,下沙高教园区迎来了首批大学入学新生。
这一次转型也拉开了下沙第一波商品房开发的序幕。
如今我们从地图上就可以非常明显的看出下沙商品房开发的三个阶段,第一阶段楼盘几乎都集中在下沙镇中心,以下沙文汇苑、香榭里花园为代表;第二阶段楼盘集中在下沙江东区块东北部,靠近下沙高教区,以野风海天城、中庆第六大道为代表;第三阶段楼盘则集中在江东区块西南沿江,以保利东湾、世茂滨江花园、金隅野风观澜时代为代表。
下沙第一波商品房开发在2000年前后,却波澜不兴。
杭州城市东扩为下沙第二次商品房开发热潮奠定了基础,2003年下沙住宅用地(含公建)总成交面积达1185亩,为杭州之最。
2005年,下沙第二批商品房项目陆续上市,且不约而同地选择了低价策略,野风海天城首次亮相直接打出“起价3618元/平方米”的区域最低价,着实吸引了不少眼球。
外来大鳄纷纷进驻,沿江开发高潮掀起
下沙第三阶段的房地产热潮则以保利、世茂、金隅、朗诗国际等外地大鳄的进驻为起点,以今年年初时野风海天城的“折扣风波”为标志,而它的高潮直到现在也没有结束。
逆市热销为下沙板块在短时间内吸引了大量眼球,而下沙板块的价格优势以及周边楼盘大量房源的迅速跟进又及时留住并最终留下了购房者,杭州楼市的整体回暖则保住了下沙来之不易的“胜利果实”……这一系列内外因素的综合作用下,下沙板块终于等到了它迟来的“春天”。
去年下沙又有四宗宅地成交,且地块位置都集中在下沙镇中心区域,拿地的均为杭州本土开发商,其中包括名城房产和德信集团,如今名城湖左岸和德信早城已然蓄势待发,这里会不会是下沙商品房新一轮竞争的开始?
九堡,楼市起伏的见证
九堡是杭州楼市2007年下半年~2009年这波“V”字走势中最受争议的板块之一,它既是2008年楼市低谷中的最初受害者,又是今年初这波回暖中的最大获利者。
杭州最早的别墅开发区之一
算起来,九堡是杭州比较早建设商品房的区块,它的开发历史可以追溯到“圆梦园”时期,开发商为浙江亚细亚房地产开发有限公司,交付时间约为1995年前后。
其时杭州楼市刚刚开始发展,市场比较活跃的开发商多数有港资、台资背景,亚细亚就是其中之一。
只是九堡没有像城西那样自然发展成为居住热点区块,在圆梦园、锦江半岛之后,九堡商品房开发陷入停滞。
这一定程度上是因为当时对九堡板块的定位不清,圆梦园、锦江半岛都是独栋别墅楼盘,周边交通、生活配套又跟不上,被挤在一大批未经规划的农民房中间,颇为尴尬。
受益于城市东扩
板块迅速崛起
九堡的崛起很大程度上得益于杭州“城市东扩”和窗体顶端
窗体底端
经济适用房项目的启动。
2004年11月起九堡的商品房用地开始大规模出让,短短一年时间,就有7宗宅地成功拍卖且分属不同开发商,商品房总建筑面积超过100万平方米。
这也让九堡成为杭州新兴居住板块中,开发企业密度最高的区域之一。
这些地块在2006年至2007年期间陆续上市,并将九堡当时的窗体底端
房价一度稳定在5000元~6500元/平方米的区间内。
很快万科来了,2006年5月万科在九堡拿下相邻两宗宅地即后来的
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