新项目可行性报告范文.docx
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新项目可行性报告范文
新项目可行性报告范文
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般35年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:
写字楼项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、宗地现状
1、四至范围;
2、地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:
平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、写字楼项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、教育:
大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图:
生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、写字楼项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、写字楼项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯(有线电视、电话、网络):
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、写字楼项目规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、产品建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、产品容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:
法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况:
名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
(一)现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
例如:
优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:
写字楼项目市场分析
一、区域产品市场成长状况
1、区域产品市场简述
?
形成时间
?
各档次产品区域内分布状况
?
购买人群变化
2、区域产品市场各项指标成长状况(近3-5年)
?
开工量/竣工量
?
销售量/供需比
?
平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
?
平均售价
?
开发规模
?
产品形式
?
平均消化率
?
平均容积率
?
物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图:
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析:
本案在区域市场内的机会点
6、结论:
?
区域市场在整体市场的地位及发展态势
?
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
?
本案在区域内开发市场潜力
?
本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、结论:
本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四部分:
写字楼项目规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念:
产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如:
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如:
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如:
交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
如:
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:
写字楼项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划:
工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划:
各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:
写字楼项目投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。
并参照下面表格列示:
项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总计
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件,如:
是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
参照以下表格:
经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、项目开发各期的利润体现
经济指标2001年20年合计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3)容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划:
各期销售回款计划。
3、资金需求计划:
结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:
写字楼项目管理资源配置
五、机构设置:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、人力资源需求:
启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
七、人力资源缺口及解决:
现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:
写字楼项目综合分析与建议
一、优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。
三、机会:
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
附件:
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。
2、按照WK集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程
淘宝网开店项目可行性报告【2】
一、总论:
1、项目名称:
淘宝网雅影服装店项目
2、项目承办人:
湖南邵阳市新邵曾毅
3、可行性报告内容:
本可行性报告包括:
项目背景、有利条件、经营范围和销售方案、投资估算及财务评价。
4、项目规划:
初级阶段:
在淘宝网注册一家服装店铺,网店销售服装;
第二阶段:
建立虚拟网店充值业务,即:
购买一套自动充值软件,提供各种手机话费、游戏点卡及QQ业务充值。
5结论:
通过对市场的了解,由于电脑的普及,越来越多年轻人喜欢进行网上购物,而中国手机用户数量突破了九亿,青少年玩网络游戏的比例高达73%,而腾讯QQ的注册量为9.9亿,活跃账户数为4.48亿。
随着经济水平的提高和生活节奏的加快,越来越多人会选择网购、会对虚拟进行投资,充值业务越来越受欢迎。
根据市场估算及预算,该项目有盈利,判断该项目效益可行。
二、项目提出背景及发展状况:
1、市场现状分析:
随着互联网在中国的进一步普及应用,网上购物逐渐成为人们的网上行为之一,根据CNNIC第14次互联网统计报告公布的数据,中国目前7.3%的网民有网上购物的习惯,中国目前有网民8700万,这就是说,有六百多万的中国网民会从网站上购买自己钟意的商品。
随着信息网络的快速发展,网上购物的市民会迅速增加。
在各种类型的购物网站中,提供网上开店服务的淘宝网站以其服务的适用性与可行性,得到了诸多网民的认可。
2、产品供需预测:
服装是人们衣食住行的首位,时尚而富有个性的服装更是年轻男女性关注的热点和卖点。
现在互联网普及越来越高,很多人都有了网上购物、缴费的动机,但由于对虚拟的认识度还不很高,现在开设网店的多数人仅在做实物产品网售,虚拟充值市场也有很大潜力。
3、价格预测:
网上开店以其低成本、低启动资金、快捷的交易方式得到许多创业者的青睐,许多人在网上开店,通过网上销售商品赚取利润,越来越多的网友加入到网上开店的队伍中来。
虚拟充值产品相对稳定,除节假日有优惠活动外,价格不会有波动。
三、项目提出的有利条件:
1、根据问道网的调查数据,近七成的网络购物者首选淘宝网。
而且淘宝网具有其优势,在网店的架构和购物流程的操作上方便且人性化。
而淘宝网开店免费,且拥有支付宝作为结算工具,整体上更安全可靠。
从顾客角度出发,在当今中国网络零售还不十分成熟、发达的情况下,选择一个相对而言更有可靠度的交易平台,将有利于打消许多顾客们的顾虑,也便于网店声誉的塑造。
2、项目承办人是具有一定知识水平的,对于网络营销和广告设计等都有一定的操作技能,相对于普通的网店卖家而言,在技术方面有较强优势。
在网店构建与今后的维护上将可以独立完成,可以免去不必要的开支。
当网店运作中出现一些突发情况时,也能够较从容地应付。
想比较而言,将使得技术上的风险和影响降低到最小,有利于网店交易更畅通,信息传递更准确。
四、经营范围和进货渠道:
1、网店经营范围:
不同款式的男女式衣裤和鞋子及小饰品、充值软件和虚拟产品。
2、进货渠道:
进货渠道:
市场进货、网上进货、厂家直接提供等。
。
。
。
。
五、营销策略:
1、销售方案:
先做虚拟网店购物、充值,学习点经验,把信誉提上去之后,扩大销售人群,接着做好销售宣传推广,最后进行产品质量提升,产品包装更新和精选便捷物流。
2、销售方式:
进货:
与服装厂合作,以网下实体的服装厂做依托,解决网上销售供应与库存上的矛盾,既做到网店零库存,又能保证货品的快速供应。
推广:
网上将通过网络广告、软文、论坛等方式和渠道进行宣传。
网下将在几个合作的实体店内打上网络销售的广告,使周围可户可以足不出户就能方便订货。
而通过网上与网下想结合,使得网络的虚拟交易将更安全可靠化,帮助人们更信赖网络,也有助于网店的发展。
出售:
由于当下网络购物的信任度在中国仍然不够高,而主要消费群体是以年轻人为主,因此在出售商品时应该主要以网购为主,辅助以网下交易,并尽量让网下交易逐步转变为完全的网上交易。
维护:
把握忠实客户,留住重要客源。
及时发布新产品信息,给顾客更新信息、更多选择。
加强网站技术的维护,保证网点正常运营,时时把握商机。
淘宝的网上交易要点:
1.申请实名认证通过实名认证,开始出售宝贝!
2.了解买家需求查看买家求购信息,宝贝购物排名榜,积极拓展货源!
3.择宝贝发布方式一口价,单件竞拍,选择适合自己的发布方式,事半功倍!
4.宝贝信息,按要求设置宝贝标题,宝贝描述,上传宝贝图片,让买家感觉到您的专业化!
5.跟踪宝贝出售情况登录我的淘宝,轻松管理交易!
6.发货使用支付宝,全额保障交易安全!
7开设店铺发布宝贝,即可免费拥有自己的淘宝店铺,开始网商生活!
还有另一种方法推广
方法就是:
QQ群的群发!
注意是群发到群,不是群发到好友。
那么怎么群发群,哪有那么多群?
很简单,你先申请几个新的QQ,每天加几百个新的群,加了群之后,打开群发软件,豪迪QQ群发,就会自动把你的广告消息一个群一个群的自动群发了!
当然你要做的就是不断的修改广告词,才不会被滕讯封了你的QQ号。
大概方法就是这样,虽然累了点,不过每天带来的流量至少都是几千的,每天也可以卖出5件左右。
六、店址选择与硬件设施:
1网店地址:
淘宝网
2店名:
雅影服装
3设备(施)配置:
1台电脑、网上银行卡(工行、建行、农行卡)
4网店设计:
时尚、前卫、简约、活泼,高品质
七、经济效益分析:
1投资估算:
(1)、按开店方式预算:
先申请在淘宝网站开一个普通店,只要注册淘宝、支付宝,并通过认证便可以免费开店了。
(或交了1千元的押金给支付宝开通消保,还是订了一个月50元的旺铺)
但如果想使网店更加漂亮一些,就要花钱了,首先就是要升级成淘宝旺铺或进驻淘宝商城,然后在旺铺的基础上在进行网店装修。
(非消保卖家)150元/季(消保卖家)90元/季
(2)、相册空间
不管如何开网店,都会要上传宝贝的图片,那么开虚拟网店的步骤中就要考虑这个费用了淘宝图片空间,是用来保存你网店里商品图片的,也就是大家俗称的网店相册,它的作用是让你的商品图片有一个网址,让买家看得见你的商品图片。
价格12元/M/年,最扩容单位为50M,旺铺赠送30M,不够用的,需要自己额外花钱升级。
(3)、虚拟软件费用
如果做虚拟的首先要买个软件300,然后就是存一点钱到里面好帮别人充值,如果在淘宝开500块就可以了,如果在拍拍需要交保证金,你可以试着在淘宝开,毕竟淘宝更完善一点。
综上所述,在淘宝开个虚拟网店开始的资金投入是:
旺铺+相册+软件费+预存资金=660
普通店铺+相册+软件费+预存资金=400
2、销售额预算:
通过市场调研,售货规模:
按网店每天平均可售5件,如果每件赚差价20元,每月销售额预计:
20*5*30=3000
虚拟充值每天利润一般为:
充值业务销售20笔/天,年销售额10000元
3盈亏分析:
服装代销,假如没有客户购买,也不要花钱,只有顾客买下付款后才要花钱进货。
虚拟软件项目为小投资,固定投资成本为约为300元,当无产品销售情况下,该项目最大亏损额为300元,但虚拟软件使用权为终身使用,而且淘宝店铺一直开下去,最终应该无亏损。
八、综合评价:
综上所述,本项目有很大市场潜力,是目前市场上较为成熟的投资项目,通过投资效益财务分析表明:
该项目有一定利润空间,风险性小,是可行的。
投资也是有风险的,你的投资大部分都花在了网站的维护上,你做的是零库存,这一点很大程度的减少了经营风险,不会有货物压在手里卖不出去,资金无法兑现的难题。
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