房地产估价师《案例分析》试题及答案卷二.docx
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房地产估价师《案例分析》试题及答案卷二
2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷二)
第1题:
甲开发商开发建设一住宅小区,已取得国有土地使用证,正在施工,尚未封顶。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中,正确的是( )。
A.该宗地为出让土地使用权,可以单独办理抵押登记
B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权,因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,即可单独办理抵押登记
C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后,才能办理抵押登记手续
D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,虽末取得施工许可证,也可办理抵押登记手续
标准答案:
A
答案解析:
此题可用排除法。
先排除D和C。
未取得施工许可证就开工是违法的,在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收,就不能算是“在建工程”了,这与题意显然不符,予以排除。
再来看B和A选项。
即使你拿不准应选哪一个,只需作了逻辑上的简单判断即可。
B选项比A选项成立的条件更多,若B选项成立则A选项必然成立,反之则不然,因此选A。
第2题:
房地产估价结果报告
(一)委托人
委托人名称:
广州市×××贸易公司
法定代表人:
××
住所:
××市××区××路××号
联系电话:
139××××××××
(二)估价机构
估价机构名称:
广东××房地产评估有限公司
资质级别:
建设部壹级
法定代表人:
×××
住所:
广州市××路××号××大厦联系人:
×××
联系电话:
(020)××××××××
(三)估价目的
为了解房地产市场价格提供价格参考依据。
(四)估价对象概况
1.估价对象区位状况
估价对象位于广东省深圳市罗湖区××村,距离××路约700m,邻近草埔公交总站、布吉检查站,有多路公交线路途经,交通便捷;周边有××市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利山庄、翠山工业园等,超市众多,各项市政配套设施完善。
2.估价对象实物状况
根据委托人的要求,本次估价范围为深圳市罗湖区××路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅,建筑面积合计共555.40㎡,共用土地面积为6254.6㎡。
经实地查勘,估价对象所在的××花园××阁为一幢总层数32层的框剪结构住宅,建成于1998年3月。
估价对象建筑物外墙贴小型方块砖,室内大堂天花抹灰,墙面贴方块瓷片,地面铺抛光砖,配有三台电梯;室内装修基本一致:
内墙、天花抹灰,厅房、厨房、卫生间为水泥地面;厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡;装木门、铝合金窗,水电煤气设施齐备,经实地查勘为完好房,目前6套住宅均空置。
3.估价对象权益状况
估价对象权属人为广州市××贸易公司,6套住宅均已办理房地产证,土地用途为商业、住宅,已征收国有土地使用权出让金,使用年限为70年,从1996年2月18日起计。
(五)价值时点
2004年7月11日
(六)价值类型
本报告价值为估价对象在价值时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价值。
(七)估价依据
本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料,主要有:
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2.《中华人民共和国土地管理法》;
3.委托人提供的相关产权资料;
4.估价人员实地查看所得的资料;
5.估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料;
6.当地近期房地产市场交易资料及技术参数。
(八)估价原则
1.合法原则。
以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳利用原则。
以估价对象的最高最佳利用为前提估价。
3.替代原则。
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.价值时点原则。
估价结果是在价值时点的客观合理价格或价值。
(九)估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料,进行了实地查看,对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后,结合估价对象的实际,决定选取市场法和收益法作为估价方法。
市场法是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是指运用适当的资本化率,将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值之和得出估价对象客观市场价格的方法。
(十)估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学的估价方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用和维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素的分析,确定估价对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价3517元/㎡,总价¥195.36万元,人民币(大写)壹佰玖拾伍万叁仟陆佰元整。
(十一)估价人员
×××(注册号)×××(注册号)×××(注册号)
(十二)实地查勘期
2004年7月11日
(十三)估价作业日期
2004年7月11日至2004年8月4日
标准答案:
1、估价机构中缺房地产估价机构资质证书编号。
2、价值时点应说明确定的简要理由。
3、在估价对象权益状况介绍中缺估价对象是否设立了抵押权、租赁权等他项权利状况的说明。
4、在估价对象权益状况介绍中缺是否有共有权的说明。
5、估价依据中缺《房地产估价规范》。
6、选用估价方法的理由不充分,比如选用收益法要说明估价对象当前有收益或本质上具有直接产生经济收益的能力。
(如果只用一种方法估价还应说明不采用其它方法的理由)
案例一
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案:
(1)错误有:
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧
案例二
2005年3月,市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。
双方签订了租赁合同,依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准,租赁期为一年。
到2005年7月,佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。
钟某得知后,主张重新订立租赁合同,原租赁合同无效,租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。
请问:
1.什么是租赁合同?
2.根据法律规定,不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费率为售价的7%。
销售过程巾,乙拿出一套建筑面积1OOm2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。
该项目存短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素.谁的分配方案合理?
为什么?
张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。
该房地产的建筑物为三层,总建筑面积为700m2,张某拟购入后将一楼用于开设商铺,二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价140万元。
张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2006年6月30日竣工后,赵某付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,并重新进行了装修,花费了40万元。
文章来源:
考试.大。
2006年9月为筹集资金做生意,赵某欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价,此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元,赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:
1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。
请问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?
为什么?
标准答案:
1.上述资料用于抵押估价尚不齐全,比如缺赵某装修花费成本的证明,拆除装修部分的成本等。
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。
本文来源于考试大网。
因为重新装修会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
案例一
黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。
然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
请问:
这样确定估价结论是否正确?
为什么?
答案:
这样确定估价结论不正确。
因为:
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二
该住宅。
李某有意购入该住宅,但双方均不知该如何确定此套住宅价格,为此委托某房地产估价公司进行评估,请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案:
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定,李某在购入该住宅后,可以与该银行继签按揭合同,继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定,由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值,得出该套住宅的转让价。
简答题
1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者,现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标,其报价依次为415万元、423万元、455万元,而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2008年8月15日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得,2004年8月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实。
认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
请问:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
3.某街道旁的一个商业门面房,建筑面积148㎡,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡,另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。
现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适,问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?
为什么?
答案
简答题
1.①投资人的报价实质上是投资价值,是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿,对投资项目所评估出的价值。
因此对于同一投资项目,不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同,其投资价值(报价)是存在差异的。
②房地产估价师估值实质上是市场价值,是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断,是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的,是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
一般来说,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。
④可见,投资行为能够实现的基本条件是:
投资价值是否大于或等于市场价值。
即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时,说明值得投资;否则,就说明不值得投资。
2.
(1)错误有:
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
3.1.从最高最佳使用原则考虑,买主的出价偏低。
2.按最高最佳使用原则评价,评估对象现状不是最高最佳使用现状,因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡,扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
3.正常合理的成交价格水平应为:
4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费,只要买方付出价格在(3485元/㎡+应由买方交纳税费)以下就行。
案例1:
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。
销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
问题:
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?
应该怎样分配?
为什么?
参考答案:
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元,乙应分得1367.1万元。
3.因为,如果乙拿走的房屋用于销售,共可回收价款2790万元,双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为,不应让甲的收入受到影响,甲仍应获得1395万元,乙尚可获得1367.1万元。
案例2:
某管道工程建设项目,在施工过程中未经监理工程师 事先同意,施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。
钢管运抵施工现场后,经监理人员检验发现,钢管质量存在下列问题:
1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;
2、钢管外观粗糙、标识不清,并且存在锈斑。
3、施工单位已经取样送检,经具有实验资质的单位试验质量合格,并出具了试验报告。
问题:
1、对上述问题应如何处理?
2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?
参考答案
1、由于该批钢管是由施工单位采购的,经监理工程师检验发现该批钢管外观不良,标识不清,且无产品合格证等资料。
故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目,并抄送业主备案。
2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料,以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。
案例1
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?
(1)估价程序上应特殊注意:
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘,估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。
并在报告中作出相应说明。
2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明。
3)公示期满后,估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人,并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
(2)房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估机构确定。
(3)价不考虑的房屋租赁因素的影响。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案:
(1)错误有:
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000㎡,售价3000元/㎡,销售税费率为售价的7%。
销售过程中,乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?
为什么?
答案:
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割,而乙只考虑该套房屋的成本分割,未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割,则:
甲应该分得:
2762.1÷2+30+2=1396.05万元;
乙应该分得:
2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问:
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案:
1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。
案例1:
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。
该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。
现已被司法机关扣押。
问题:
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?
为什么?
2、写出估价技术路线。
参考答案:
1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价,因为该房地产是在遵循合法原则的前提下,根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线:
搜
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