中国房地产去库存的路径与机制研究.docx
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中国房地产去库存的路径与机制研究
摘要
房地产是经济的主要的构成成分,占据着不可或缺的地位。
房地产市场的健康发展是经济发展是关键因素之一。
因此,在我国目前大多数城市高库存的压力下,如何去库存已经是迫在眉睫的问题了。
2015年底,在中央多次会议中,房地产业的去库存被多次提及到。
可见政府对此的重视程度。
房地产去库存是今年供给侧改革的主要任务。
在很多城市,房地产业步入了结构性产能过剩的阶段,房地产市场呈两极分化趋势,并且这种趋势愈演愈烈,大部分一二线的城市火爆的房地产市场氛围与三四线城市的无人问津之间形成了强烈的对比。
之前我国GDP的增长在很大程度依赖于房地产业的兴起,这就给现在房地产高库存埋下了伏笔。
地方政府过分依靠房地产税收来作为财政收入是完全不行的。
本文就此讨论的国内外对于本国去库存的举措以及优缺点、我国对于目前房地产业去库存的政策以及建议。
关键词:
房地产价格;房地产泡沫;去库存措施
Abstract
Realestateasanimportantpartoftheeconomy,occupiesanindispensableposition.Thehealthydevelopmentoftherealestatemarketisveryimportantforeconomicdevelopment.Therefore,inourcountryatpresentmostofthecityunderthepressureofhighinventory,howtoinventoryisalreadyanimminentproblem.Inthecentralmulti-sessionattheendof2015,therealestateindustry'sinventorywasmentionedmanytimes.WecanseetheGovernment'semphasisonthis.Coupledwiththerealestatetotheinventoryisthesupplysideofthisyear'sreformoneofthefivetasksinmanycities,therealestateindustryintothestructuralovercapacitystage,therealestatemarketdifferentiationtrendisveryserious,manysecond-tiercitiesinthehotrealestatemarketatmosphereAndthreeorfourlinesbetweenthecitytoformtwoverydifferentstate.GDPgrowthbeforealargeextentdependentonrealestate,whichisnowtothehighrealestateinventedforeshadowed.Localgovernmentover-relianceonrealestatetaxasafinancialincomeiscompletelyimpossible.ThisarticlediscussesthedomesticandinternationalinitiativesfordomesticinventoryandtheadvantagesanddisadvantagesofChina'scurrentrealestateindustrytoinventorypoliciesandrecommendations.
KEYWORDS:
realestateprices;propertyinflation;measuretoinventory
目录
摘要I
AbstractII
第1章绪论1
1.1房地产库存与去库存1
1.2国内房地产去库存的研究2
1.2.1国内房地产库存高原因分析及影响2
1.2.2国内房地产库存总量变化情况3
1.2.3国家基于去库存颁布的总体性政策5
1.3国外房地产库存研究6
1.3.1美国房地产产生房地产库存危机的现象及原因6
1.3.2日本房地产产生房地产库存危机的现象及原因8
1.3.3美日去库存所采取的措施9
1.3.4值得学习的经验与教训10
1.4论文研究的方法11
第2章库存的相关概念12
2.1库存的定义、种类以及作用12
2.1.1库存的定义12
2.1.2库存的种类12
2.1.3库存的作用12
2.2房地产去库存的相关理论依据13
第3章我国截至目前库存问题的解决机制14
3.1房产税14
3.1.1房产税的定义14
3.1.2房产税的对象14
3.1.3房产税对我国去库存的影响14
3.2营业税改增值税的制度15
3.2.1营改增的意义15
3.2.2营改增对去库存的影响15
第4章对我国二线城市库存的分析(以合肥市为例)17
4.1合肥市区位介绍17
4.2房地产数据情况17
4.3合肥市房地产库存现状分析19
4.4合肥市在面对房地产库存危机的对策20
4.4.1加快对棚户区的改造20
4.4.2实施合理的货币和财政政策21
4.4.3加快城市建设21
4.4.4对土地市场结构进行调整21
4.4.5建立起长期有效的房地产市场监督机制21
结论23
致谢24
参考文献25
第1章绪论
1.1房地产库存与去库存
库存,顾名思义就是处于储存状态下的物资。
从客观上分析,库存还包括处于制造状态和运输状态下的物资。
通过这个定义我们可以类比出房地产库存,房地产库存,从狭义上就是指处于销售状态而没有卖出去的房地产。
从广义上还包括正在建设中的项目,甚至是开发商拿到地但是出于种种原因迟迟没有开工也是属于房地产库存。
在当今社会上,火热的炒房团还激发出一种新的库存,叫做社会库存。
——消费者购买了房地产后,但是其一直处于闲置状态,从这里我们可以看出房地产已经脱离了居住功能。
在当今世界上,无论是处于超级大国位置的美国,还是在我们的邻国日本、俄罗斯等,都经历过或是正在经历房地产去库存这个苦痛的阶段,我国也不例外。
21世纪初房地产市场火热的形势带动了一批又一批的炒房团加入了这个行业,大量资金的注入使得房地产项目如同雨后春笋一般在神州大地上遍地开花。
从最初在北上广大城市的热度逐步转移到了三四线城市。
各级地方政府对于这些投资也不拒绝,一时间划地卖地便成了政府主要的财政来源。
GDP快速上涨的数字使得地方政府都暗自窃喜,但在这繁荣的背后却隐藏着巨大的隐患。
三四线城市并不能消化掉完工后的大量房地产,导致库存的慢慢积压。
最终就是循环资金链的断裂。
大量资金套牢在了房地产库存上了。
根据国家统计局4月17日发布的数据显示,三月末我国商品房待售面积的数量达68810万平方米,同比减少了1745万平方米。
其中,居住房屋待售面积减少了1643万平方米,办公用房待售面积增加了3万平方米,商业楼房待售面积减少了84万平方米。
从上述数据看来,国家政府同各级政府的共同努力还是卓有成效的。
对于房地产去库存到底需要怎样的方式才能实现呢?
接下来本文就这个问题会做出具体的介绍。
1.2国内房地产去库存的研究
1.2.1国内房地产库存高原因分析及影响
1、房地产高库存的原因分析
(1)一二线城市高库存的原因
对于一线城市来说,国家的限购令和高居不下的房地产价格是其高库存的主要原因;对于二线城市来说,其库存量的增加主要是因为价格过高而导致无人问津。
从2010年两会后,国家出台了有史以来最严苛的限购政策。
——北京等一线城市居民必须拥有连续五年以上的社会保险缴纳记录才能拥有购房资格。
这个政策到目前为止都没有放松。
而相比较二线城市,从2014年开始放开了限购,但即便有了购房资格,咄咄逼人的房价也使很多工薪家庭望而却步。
就从今年年初的合肥为例,限购后,房价在2016年底到2017年初这一段时间内,均涨势3000元/平方米。
房子的价格让人感觉离开了居住的功能了。
据统计局的资料显示,在一线城市,普通的城市白领连单身公寓都负担不起,只能去住合租公寓。
就算是合租公寓,也要花去工资的25%-30%。
在这种情况下,普通白领根本无法去购买房屋。
(2)三四线城市高库存的原因
引起三四线城市高库存的原因与一二线城市的原因有一定的差别。
在这些城市中,很多家庭都是拥有一套以上的住宅。
从北上广等一线城市流入的资金,在三四线城市中大量开发。
而本地居民的购买力及需求有限,另外本地有购买实力的居民有些也进入一线城市购买房地产。
种种原因使得三四线城市库存的高居不下[1]。
2、由高库存产生的危害
高库存是维持社会稳定和发展国家经济的潜在不安因素。
首先是对房地产开发商的冲击。
大量的库存会导致房地产企业的运营困难,资金得不到循环。
最终导致企业的破产倒闭。
这还只是刚刚开始,房地产企业的倒闭会导致一系列的经济问题、金融问题和社会问题的发生。
比如多角债务关系的产生,房地产开发商、建筑商。
材料商之间的债务问题,还有企业倒闭使得员工下岗直接导致了影响社会稳定因素的产生。
第二是对金融行业的冲击。
开发商在项目无法完成时对于前期向银行进行的开发贷款、按揭贷款等可能都没有能力偿还。
而业主在办完按揭后不能拿到房屋的话,势必不会继续对贷款进行偿还,这种连锁反应便会导致金融风险。
甚至是银行系统的倒闭。
第三是对购房者利益的损害。
很多项目在业主们缴纳了预付款后成为烂尾楼甚至开发商的跑路,对于很多家庭都是一种伤害。
大部分的购房者都是自身需求而并不是炒房目的购买的。
这些消费者的血汗钱就这样打了水漂,使得很多人在买房前都望而止步。
第四是使得部分地方政府的财政困难,尤其是中西部的三四线城市,很依靠土地财政所带来的利益。
在面对大量库存积压,开发商没有销售利益,使得地方政府在房产税收方面少了很多。
甚至有些地方政府连支出工资都无法拿出,更不要说发展了。
最后一点,房地产是国家经济的支柱性产业,它关联到下游很多的产业。
所以高库存引起行业的疲乏,拖累了很多相关产业的发展。
所以中央要大力发展去库存政策以保证各个产业的健康发展[2]。
1.2.2国内房地产库存总量变化情况
从图1-1全国商品房待售面积条形图国家统计局所给出的数据分析来看,从2013年开始,到2015年的第四季度,在此期间,全国范围内的商品房库存面积一直上涨。
之后商品房库存面积开始在六万万平方米之间徘徊。
图1-1全国商品房待售面积条形图
下图是2017年2月底36个重点城市的商品房库存变化情况。
从图中可以看出,全国大部分城市2017年2月末同比2016年12月末库存量都是有所回落的。
但是从数据上看,各个城市之间去库存的速率显著失调。
并且在大部分城市的成交量回落的情况下,消化周期都有所延长。
甚至于像苏州、福州、厦门等城市消化周期超20个月。
相比较而言的重庆、武汉消化周期只有短短两个月,市场供需关系已经很矛盾了,房价在接下来可能面临着新一轮的上涨。
表1-136个重点城市商品住宅库存及消化周期(单位:
万平方米)
能级
城市
库存量
消化周期
2月末
同比
2016年12月末
2月末
同比
2016年12月末
一线
北京
646
-29%
717
9.6
-10%
8
上海
361
-56%
370
7.7
23%
5.2
广州
660
-25%
734
5.9
-33%
4.7
深圳
513
-11%
532
26.7
210%
15.9
二线城市
沈阳
2434
-13%
2522
25.6
3%
16.3
成都
2056
24%
2129
11.2
20%
7.5
天津
1523
-41%
1583
12.7
-46%
7.5
青岛
1432
-27%
1497
8.9
-57%
7.3
大连
922
-26%
976
19.7
-43%
14.3
长春
891
-20%
940
16.5
-25%
11.2
济南
782
-14%
829
8.9
-18%
8.5
长沙
672
-46%
739
6.6
-52%
3.6
苏州
611
54%
632
20.2
478%
14.4
杭州
571
-43%
606
7.3
-23%
5.4
昆明
515
-28%
567
8.4
-24%
6.8
南宁
483
-25%
488
6.6
-29%
4.2
重庆
372
-74%
647
1.8
-82%
2.6
郑州
327
-47%
437
4
-47%
3.4
武汉
309
-73%
328
2
-63%
1.4
海口
296
-24%
332
6.1
-51%
6.1
宁波
289
-40%
365
5.3
-59%
4.5
南京
273
-43%
299
5.2
47%
3.8
福州
248
-11%
216
24.7
125%
18.9
南昌
245
-20%
273
4.2
-43%
3.6
厦门
179
-43%
187
22.7
79%
19.1
三线城市
佛山
777
-29%
874
7.3
-23%
5.4
烟台
725
-15%
755
18.6
-46%
14.6
东莞
568
5%
566
17.5
264%
10.8
无锡
506
-40%
512
18.7
18%
14.6
泉州
227
-32%
257
11
-68%
7.5
晋江
226
-35%
244
9.4
-71%
8.5
常州
217
-58%
249
7.2
-49%
5.4
常德
213
-15%
237
7.9
-33%
11.1
九江
129
-42%
142
6.3
-22%
7.1
南通
108
-59%
201
3.4
-75%
4.1
惠州
105
-46%
145
2.8
-9%
2.8
1.2.3国家基于去库存颁布的总体性政策
1、采取宽松的财政政策
各地地方政府在对于在财政政策上为房地产企业减轻负担,比如减免税收、减少各种收费性的手续过程。
像2016年青岛市政府政策规定,对于个人想购买家庭住房的,面积在90平米以下的按照1%的税率收取契税;面积在90至144平米的按照1.5%征收契税;面积在144平米以上的则按照3%收取契税。
而在购买二套房是购房者则需要按照规定统一缴纳3%契税。
在营业税收取方面,对于购买不满两年就对外出售的房产,全额收取营业税;而购买两年以上的房产则免收取营业税。
2、有效利用住房公积金的杠杆作用
住房公积金是一个很有效的工具,大部分城市使用住房公积金贷款的比率都超过了50%。
这时如何提高住房公积金贷款过程中的效率是一个亟需解决的问题。
以甘肃省为例,在2016年3月11日,甘肃省住房资金管理中心就住房公积金贷款问题和省内外的各类金融机构举行了会议,并在会上形成了合作关系。
在住房公积金贷款过程中,各方相互协调,充分利用它来促进房地产库存的消化;建立省中心与各个金融机构的长期交流制度;放松了住房公积金贷款的政策;简化贷款流程;缩短放款期限等等,为落实住房公积金贷款的实行做出很大的作用。
3、大力鼓舞农民工进城买房
中国房地产市场正在经历一个重要的时刻,前期火热的开发进程使得库存积压。
在近几年,新生代农民工数目的增多,对于房地产去库存是个潜在的客户群体。
如何好好把握住机会是个重要的问题。
对于政府而言,就要加快农民工市民化的进程,让他们能在中小城市中安家立业。
以山东省为例,在2016年,山东省政府推出来一系列政策来加快农民工市民化脚步,如支持农业转移人口平等享受受教育权利、将农业转移人口纳入住房保障体系以及农业转移人口纳入当地医疗保障体系等等,这些在推进新生代农民工进城的过程中都发挥了巨大的作用。
4、推进棚改、商品房回购工作
棚户区改造是一项重大的民生工程,棚户区是那些在城市建成的区域内环境差、基础设施不完善、房屋建筑质量差、人均建筑面积小、存在很大治安和安全隐患的区域。
在棚改过程中,不仅改善了居民的居住环境、更重要的是带动了一系列产业来消化过剩产能。
商品房的回购工作则是稳定了买房人的心态,给予了买房人足够的资金安全保障。
在市场困难时期增加销售量也是一把好手。
5、增加房地产类型的多样性
在大量累积的库存面前,房地产企业可以就房地产类型进行增加,如养老地产、旅游地产这类新产品的发展。
在如今的社会中,越来越重视人的地位,如果能在房产中体验人的价值,这对于促进库存的消化也是极好的。
6、拓宽购房的客户群
在已知的人群中如果不能增加客户、那为何不将那些未知的人群纳入自己的客户群中呢?
例如很多地方政府就大量毕业大学生给予优惠购房政策,无形中就加大了购房的人群[3]。
1.3国外房地产库存研究
1.3.1美国房地产产生房地产库存危机的现象及原因
美国,这个世界上唯一的超级大国,在面对房地产危机时也是束手无策。
2008年金融危机由美国房地产的坏账而起并席卷全球,其波及范围之广、影响期限之久也创下了历史。
其中涉及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司等各类行业巨头,以致引发连锁反应,导致美国经济持续衰退,多年聚集的房地产泡沫在一朝一夕间被挤破,大量房地产库存被积压。
想要了解这个事情的全面,你就要从最开始理解。
金融危机,又称为次贷危机。
从名字上我们就能推测出这件事情的缘由。
次贷,全称为次级抵押贷款。
它是由一些贷款机构向那些信用程度差和收入低的人提供的贷款业务。
贷款,在美国是一个普遍的现象。
在美国市民的生活中,小到电话账单、大到汽车房子它都无处不在。
市民很少去全款支付,都是通过贷款来支付。
实现这一切都是通过信誉度来实现的,而较好的信誉度是需要有稳定的收入。
但是社会上仍然存在失业的现象,这些失业的人就因为没有较好的信誉度而无法顺利拿到贷款买房。
他们怎么买房呢?
这时就促生了次贷的快速成长。
在街头、电视上漫天飞舞的广告,诱惑着美国市民。
最后很多经不住诱惑的美国市民还是选择了它来购买房屋。
当然这些贷款公司知道次级贷款的风险。
所以他们找到了当时投资界的大佬——投资银行。
他们一起同经济专家商讨。
将这些房屋包装成一个新的产品CDO“CollateralizedDebtObligation”,说白了就是债务抵押贷款。
投资银行想将债券发行出去,让持有者一起承担风险。
这只是风险最小化的第一步。
之后,投行在发行债券时,发现它的风险还是太高了,根本没有人购买。
这时,聪明的投资银行就将CDO分成了高级和普通两个版本。
何谓高级?
就是在发生债务危机的时候具有优先赔付的权利。
这样一下子风险就降低了。
但是普通的还是高风险。
这时,投资银行就想到了金融界的“拼命三郎”——对冲基金。
这点风险对于对冲基金来说根本不算什么。
于是冲基金就利用自己的人脉来寻找世界上利率最低的银行,然后利用从银行借来的贷款来购买CDO,挣取高额的利率差。
更神奇的事情就是,美国的房地产价格居然由此还一路飙升。
根本没有人会去想可能还不上贷款的事情出现,哪怕卖掉房子都能大赚一笔。
因此,从贷款人、贷款公司以及投资银行和对冲基金每个人都赚的盆满钵盈。
这时,投资银行就有点不高兴了。
当初自己觉得普通CDO风险太高而丢给了对冲基金。
没想到对冲基金会赚的比自己还多。
投资银行心里就很不爽了,也想要从CDO这份大蛋糕中分到一块。
但是之前的协议中说明CDO的购买权全部归对冲基金所有了。
投资银行想挣就只能买入对冲基金。
这下子对冲基金就高兴了。
于是它利用这笔钱来继续购买CDO。
在闷声买入的同时,投资银行又折腾出一个新玩意——CDS“CreditDefaultSwap”信用违约交换。
之前不是都说CDO风险高吗?
那我每年利用CDO的一部分资金来买入保险,保险公司虽然每年白拿一大笔钱,但是在危机时需要承担一半责任。
在CDO大赚的时候,保险公司觉得这桩生意不需要自己拿钱,每年还能赚钱,何乐而不为呢?
保险公司因此进入了。
事情到这里还没有结束,聪明的投资银行创造了一个新的产品。
利用CDO之前赚的钱作为保障金来建立新的基金来购买CDO,在这个基金中,如果亏损都是由保障金来弥补,而赚的钱都是自己的。
所以评级机构给了AAA级别。
可想而知,一发行就卖疯了。
大量基金、投资机构甚至国家银行纷纷买入。
这时全世界大部分金融都因为它而联系成一个整体。
好景不长,在06年年底,美国房地产价格暴跌,一部分贷款者无法偿还贷款,导致部分企业资金困难,然后大量裁员。
员工失业后对自己的贷款无法偿还,导致贷款公司倒闭,对冲基金大量亏损,以致波及所有拥有者。
而那些房屋价值却急剧缩水,变得一文不值。
之前觉得可以买房还款的最后梦想破灭了。
大量房屋空置,形成座座鬼城。
从上述中我们可以看出一个现象,就是投资银行为了自己的利益不受损失而将所有人都牵连起来,最后危机一爆发导致的后果就是毁灭性的。
这次房地产危机的产生就是源于房地产泡沫经济的破碎,前期政府带动居民的购房需求,需求就带动了房价的增长,相继引发了次贷的出现。
房地产价值不断升级,最后形成了房地产泡沫经济。
最终结果就是房地产坏账引起房地产市场以及金融市场的崩盘[4]。
1.3.2日本房地产产生房地产库存危机的现象及原因
在我们的邻国——日本,它在20世纪80年代经历过泡沫经济崩溃,在去库存的道路上走过了十余年。
目前,日本的房地产业已经开始了新一轮的可持续发展周期。
在当时,日本经济从二战后苏醒过来,便一路繁荣发展。
经济竞争力不断增强。
在一旁的美国感觉到日本的威胁,便同欧洲五国和日本签订了《广场协议》,使得日元兑换美元大幅升值。
大量资金从世界涌入日本,日本的房市股市一片繁荣,尤其是房价,一路飙升。
在88年到90年间,名古屋和大阪的住宅地皮分别上涨了1.6倍和2.2倍。
东京顿时就成为经济中心,国际连锁企业纷纷在东京开办分支。
日本人开始了各种不切实际的追求财富之路,任何人都能贷款,甚至连一个警察亭都被32个人抵押出去。
都市中上班的白领在看到飞涨的房价,都忙着向银行贷款买房。
房企甚至雇佣人来半夜排队以伪造成全民购房的声势。
在接近神话般发展很快破灭了,房价呈现断崖式跌落。
大量企业逃离东京。
员工纷纷下岗,最终造成房地产高库存,这就是日本当年的房地产危机。
对于造成这次危机的直接原因就是供需关系发生了逆转。
首先日本政府对政策的收紧使得房市不得不下跌,那些靠不动产抵押贷款的企业资产大幅度缩水,导致很多银行纷纷提前催收贷款。
此时企业不能再想要通过向银行借款的方式来偿还旧款,就只能来变卖手中的土地和房屋。
另外对于那些拖欠贷款的企业,银行就自行变卖其抵押贷款时的不动产。
一时间囤积的土地都释放出来了,供给大大增加。
此外,日本政府还将银行利率上调,使得企业融资成本上升,更加打击企业炒房积极性。
这种情况下,企业没有资金投入房地产,需求大大萎缩,而供给迅速增加,直接导致房地产泡沫破裂。
之后有学
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