房地产项目设计成果管理办法.docx
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房地产项目设计成果管理办法.docx
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房地产项目设计成果管理办法
房地产项目设计成果管理办法
第一章总则
第一条为规范房地产项目设计成果的评审与决策程序,使项目各阶段的设计成果在合理的时间内得到评审确认,从而确保设计质量、保障设计进度,根据XX地产设计管理的相关制度,制订本办法。
第二条本办法所称总部,系指XX地产股份有限公司;所称子公司,系指XX地产股份有限公司全资、控股及控制的各级投资企业。
第三条本办法所称设计成果是:
第四条本办法适用于XX地产房地产开发项目设计过程中各阶段设计成果的评审与决策(不含二次设计和市政设计)。
第二章设计成果审批权限
第五条以下设计成果由总部负责审批:
(一)建筑设计
1.概念设计任务书,概念设计成果;
2.方案设计任务书,方案设计成果;
3.单体平面及户型方案;
4.单体立面方案;
5.扩初设计任务书,扩初设计成果;
6.材料部品清单,清单中属总部权限范围内材料设备的选型定板。
(二)景观设计
1.概念设计任务书,概念设计成果;
2.方案设计任务书,方案设计成果;
3.材料部品清单,清单中属总部权限范围内材料设备的选型定板。
(三)室内设计
1.精装修室内设计概念设计任务书,概念设计成果;
2.精装修室内设计方案设计任务书,方案设计成果;
3.销售展示区设计概念设计任务书,概念设计成果;
4.销售展示区设计方案设计任务书,方案设计成果;
5.材料部品清单,清单中属总部权限范围内材料设备的选型定板。
(四)专项设计
1.公建类机电系统设计方案;
2.公建类标识系统设计方案;
3.创新类技术方案(绿色建筑)。
第六条以下设计成果由子公司负责审批:
(一)建筑设计
1.施工图设计任务书,施工图设计成果;
2.清单中属子公司权限范围内材料设备的选型定板。
(二)景观设计
1.施工图设计任务书,施工图设计成果;
2.清单中属子公司权限范围内材料设备的选型定板。
(三)室内设计
1.毛坯项目室内设计概念设计任务书,概念设计成果;
2.毛坯项目室内设计方案设计任务书,方案设计成果;
3.毛坯项目室内设计施工图设计任务书,施工图设计成果;
4.精装修室内设计施工图设计任务书,施工图设计成果;
5.销售展示区设计施工图设计任务书,施工图设计成果。
6.清单中属子公司权限范围内材料设备的选型定板。
(四)其他专项设计
第七条设计成果审批权限:
设计成果审批权限表
评审人
专业和设计阶段
子公司
规划
设计部
营销
拓展部
成本
管理部
工程
管理部
设计副
总经理
总经理
决策
形式
建筑
概念方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
概念方案设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
方案设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
单体平面及户型方案
审核
主办
审核
审核
审批
会议
单体立面方案
审核
主办
审核
审核
审批
会议
扩初设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
扩初设计成果
审核
主办
审核
审核
审批
会议
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
审核
会签
施工图设计成果
主办
/审批
审核
审核
会议
材料部品清单
主办
审核
审核
审核
审核
审批
会议
景观
概念设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
概念设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
方案设计成果
审核
主办
审核
审核
审批
会议
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
审核
会签
施工图设计成果
主办
/审批
审核
审核
会议
材料部品清单
主办
审核
审核
审核
审核
审批
会议
室内
精装修项目
概念设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
审批
会签
概念设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
方案设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
审核
会签
施工图设计成果
主办
/审批
审核
审核
会议
材料部品清单
主办
审核
审核
审核
审核
审批
会议
毛坯项目
概念设计任务书
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
必要时
参与审核
概念设计成果
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
必要时
参与审核
方案设计任务书
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
必要时
参与审核
方案设计成果
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
必要时
参与审核
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
施工图设计成果
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
材料部品清单
主办
/审批
审核
必要时
参与审核
必要时
参与审核
销售展示区
概念设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
概念设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
方案设计成果
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
审核
会签
施工图设计成果
主办
/审批
审核
审核
会议
材料部品清单
主办
审核
审核
审核
审批
审批
会议
专项设计
公建类机电系统设计方案
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
公建类标识系统设计方案(室内外)
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
创新类技术方案
审核
主办
审核
审核
审核
审批
会议
第三章评审与决策程序
第八条设计成果评审包括流转签批、成果检验、设计预审、设计评审等环节:
设计成果评审程序及记录形式
专业和设计阶段
设计评审程序
记录形式
建筑
概念方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
概念方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
单体平面及户型方案
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
单体立面方案
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
扩初设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
扩初设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
材料部品清单
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
景观
概念设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
概念设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
材料部品清单
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
室内
精装修项目
概念设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
概念设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
材料部品清单
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
毛坯项目
概念设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
概念设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
材料部品清单
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
销售展示区
概念设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
概念设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
方案设计任务书
流转签批
《设计任务书审批表》
方案设计成果
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
材料部品清单
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
专项设计
公建类机电系统设计方案
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
公建类标识系统设计方案(室内外)
成果检验
《设计成果检验表》
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
创新类技术方案
设计预审
《设计成果评审表》
评审会
《会议纪要》
第九条年度设计评审决策计划
XX地产及项目年度工作计划下发后,项目设计负责人应编制《年度设计评审决策计划表》,经部门负责人审核后,送设计分管副总经理、总经理,交企业管理部、营销拓展部、成本管理部、工程管理部备案,作为年度设计工作主要管控依据,如有变动项目设计负责人应及时更新。
第十条流转签批
流转签批是指根据设计成果审批权限,项目设计负责人组织相关部门对设计成果进行审核的过程。
设计任务书的审批程序参见各专业设计任务书编制作业指引。
第十一条成果检验
成果检验是指设计单位提交设计成果后,项目设计负责人检验设计成果是否符合各阶段各专业设计任务书要求的过程,成果检验以《设计成果检验表》作为评审记录。
项目设计负责人在收到设计单位提交的设计成果后,填写《设计成果检验表》,依据设计任务书,对设计成果和设计指标进行检验复核,如不符合要求,应督促设计单位补充设计成果或调整设计方案,完成检验后交部门负责人签字确认。
项目设计负责人除对设计单位提交的设计成果予以效果和技术检验外,还应负责组织进行各项设计指标的复核,填写指标复核表,交部门负责人审核。
第十二条设计预审
设计预审是指成果检验完成后,项目设计负责人组织相关部门对设计成果是否符合各专业要求进行审核的过程,设计预审以《设计成果评审表》、设计预审会会议纪要(如有)作为评审记录。
项目设计负责人根据设计成果审批权限,组织相关部门依据设计任务书等资料对设计成果进行预审,各部门评审人员从本部门的专业角度对设计成果进行预审,提出修改意见或建议,填写在《设计成果评审表》,经本部门负责人确认后在评审会前交项目设计负责人。
建筑方案设计、住宅精装方案设计预审中,总部成本管理部应进行成本测算,编制《成本测算表》作为《设计成果评审表》的附件。
必要时,项目设计负责人组织召开设计评审预审会,对设计成果进行充分沟通,会后项目设计负责人应撰写《设计预审会议纪要》,作为评审原始记录之一。
相关部门提出修改意见或建议后,项目设计负责人应组织设计单位对意见或建议进行研究,完善设计方案,必要时应再次书面征询相关部门意见。
设计预审完成后,项目设计负责人应将各部门填制的《设计成果评审表》及附件、《设计预审会议纪要》等资料汇总整理后,在评审会前报设计分管副总经理。
第十三条评审会
设计评审是指设计预审完成后,项目设计负责人组织召开专门会议,研究确定设计成果、讨论设计预审中各部门未达成一致的意见或建议、确定项目阶段性预控目标成本。
评审会以《设计评审会议纪要》作为评审记录。
(一)会议时间
评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据,如有变更,应在评审会召开前7日向企业管理部提出延期申请。
(二)会议资料
项目设计负责人应在会前3日向企业管理部提交会议资料汇编,会议资料汇编应包括:
1.会议议程;
2.设计任务书;
3.设计文本;
4.《设计成果检验表》;
5.《设计成果评审表》;
6.设计预审会会议纪要(如有);
7.成本测算表;
8.其他需要审议的议题;
9.其他需要的会议资料。
企业管理部对评审文件汇编进行审核,不符要求的,应督促项目设计负责人补充会议资料。
经企业管理部审核后,项目设计负责人应在会前2日向参会人员发出会议通知、议程和会议材料,并预定会议室。
(三)参会人员
参会单位以《设计成果审批权限表》中确定的单位为准,必要时可邀请其他单位参加,各参会单位应指派了解项目情况、能够代表本部门专业意见人员参加。
参会人员应在会前仔细阅读会议材料,征询本单位意见。
(四)会议议程
1.项目设计负责人对设计成果进行讲解。
2.营销部门对市场、营销方面的分析结论进行讲解。
3.成本部门对成本方面的分析结论进行讲解。
4.其他专业部门对本部门专业方面的分析结论进行讲解。
5.参与人员应针对《设计成果评审表》讨论评审意见和建议,形成统一结论,由会议主持人做出决策。
第十四条设计评审会后,项目设计负责人应撰写会议纪要,经会议主持人审批后,由办公室印发。
第十五条设计评审档案
设计成果审批后,项目设计负责人应填写《项目设计评审资料清单》,将设计评审资料原件移交档案管理部门保管。
第四章评审依据及评审要点
第十六条设计评审的依据
项目各专业、在设计各阶段设计评审的主要依据,参见《设计评审依据对照表》。
设计评审依据对照表
专业和设计阶段评审依据
建筑
景观
室内
概念方案
方案设计
扩初设计
施工图
材料部品
方案
设计
扩初设计
施工图
方案
设计
施工图
材料部品
土地合同
○
○
建设用地规划许可证
○
○
上阶段报建的政府批文
○
○
项目设计基础资料
○
○
○
○
○
○
○
○
设计任务书
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
上阶段的设计成果
○
○
○
○
○
○
○
○
上阶段的设计评审结论
○
○
○
○
○
○
设计合同
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
项目扩初定位报告(初稿)
○
项目扩初定位报告
○
项目目标成本
○
○
○
○
○
○
○
○
○
地质初勘报告
○
○
○
地质勘查报告
○
○
○
○
环境评估报告
○
○
○
水土保持方案
○
○
○
物业管理设计要点
○
○
○
第十七条概念设计阶段的评审要求
(一)设计任务书的评审重点:
1.总部规划设计部:
基本设计资料正确性,规划设计原则,项目经济技术指标要求,设计成果内容及深度要求,各阶段设计完成时间;
2.总部成本管理部:
根据目标成本(可研版),设定项目成本限额;
3.子公司:
提供并审查政府相关部门对项目的设计要求;
4.总部营销拓展部:
提供并审查项目产品定位要求,产品类型及面积、比例建议;提供项目商业定位及商业设计相关要求。
(二)设计成果的评审重点:
1.总部规划设计部:
检查设计成果的完整性,设计图纸内容及深度是否满足概念设计成果要求,是否满足国家规范,重点审查概念方案的规划布局与交通流线、景观构架是否满足任务书要求,评价概念的可发展性;
2.总部成本管理部:
审查概念方案是否突破项目成本限额要求;
3.总部营销拓展部:
审查设计成果是否满足项目产品定位要求,产品类型及面积、比例建议;审查总体布局是否满足项目定位及设计相关要求;审查总体布局中是否存在客户投诉的隐患;审查概念设计中分期开发的可行性;
第十八条方案设计阶段的评审要求
(一)设计任务书的评审重点:
1.总部规划设计部:
设计依据资料的正确性及完整性,各专业的具体设计要求,项目经济技术指标要求,设计成果内容及深度要求,各阶段设计进度安排;
2.总部成本管理部:
设定项目成本限额;
3.子公司:
提供并审查政府相关部门对项目的设计要求;
4.总部营销拓展部:
提供并审查设计要求是否与项目产品定位一致;
(二)设计成果的评审重点:
1.总部规划设计部:
各专业设计人员按方案设计成果要求的内容进行检查,落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。
2.总部成本管理部:
审查规划及单体方案是否突破项目成本限额要求,并根据调整完善后的方案编制项目目标成本(方案版);
3.总部营销拓展部:
审查设计成果是否满足项目产品定位要求;
第十九条扩初设计阶段的评审要求
(一)设计任务书的评审重点:
1.总部规划设计部:
审查主要设备选型要求;各专业设计成果内容及深度要求,各节点设计进度安排及中间图纸提交要求,成本控制要求。
2.总部成本管理部:
根据目标成本(方案版),设定项目成本限额;
3.子公司:
提供并审查市政道路管线资料的正确性。
(二)设计成果的评审重点:
1.总部规划设计部:
审查主要设备选型;各专业设计人员按《建筑工程设计文件编制深度规定》的内容进行检查,落实是否满足国家规范,是否满足公司的要求;
2.总部成本管理部:
审查扩初设计是否突破项目成本限额要求;
3.总部营销拓展部:
确认各专业设计是否满足项目产品定位及风格要求;
第二十条施工图设计阶段的评审要求
(一)设计任务书的评审重点:
1.子公司设计部:
组织各部门讨论完成施工图设计指导书,二次设计及景观设计配合要求,各专业设计成果内容及深度要求,各节点设计进度安排及中间图纸提交要求,成本控制要求;
2.子公司成本部:
设定项目成本限额;
3.子公司工程部:
提出施工图标准做法要求;根据项目施工要求提出基坑开挖及桩基施工图提前出图时间,施工图细部做法设计要求。
(二)设计成果的评审重点:
1.子公司设计部:
各专业设计人员按《施工图设计成果标准》的内容进行检查,在设计质量和设计深度上,要特别注意那些采用供应商承包供货及安装的分部或专项规划设计,以及一些自行设计的零星规划设计等。
2.子公司成本部:
审查设计成果是否突破项目成本限额要求,并编制完成成本预算;
3.子公司工程部:
审查设计成果是否采用施工图标准做法;审查施工图细部做法是否满足施工要求;
4.总部规划设计部:
参与设计成果评审;
第五章附则
第二十一条子公司应参照本办法,制订本公司设计成果评审与决策管理实施细则,报总部备案。
第二十二条本办法由总部规划设计部部负责解释。
第二十三条本办法自发布之日起施行。
年设计评审决策计划表
项目名称:
编制日期:
序号
需评审决策事项
计划时间
评审方式
组织人
参与评审部门
审批人
完成情况
备注
编制:
审核:
《设计评审决策计划表》填制说明
表格项
填写示例
备注
需评审决策事项
建筑-单体平面及户型方案;景观-方案设计成果
根据《设计成果审批权限表》填写
计划时间
7月28日
根据项目设计计划、年度工作计划填写
评审方式
流转签批;成果检验;设计预审;设计评审
根据《设计成果评审程序及记录表》填写
组织人
XXX
填写项目责任建筑师
参与评审部门
营销拓展部;成本管理部
根据《设计成果审批权限表》填写
审批人
设计副总经理;总经理
根据《设计成果审批权限表》填写
1.各项目责任建筑师根据项目设计计划,结合项目实际情况,填写《设计评审决策信息表》,如有变动应及时更新确认。
2.规划设计部将于每月核对、汇总当月设计评审决策完成情况。
设计成果检验表
记录编号:
项目名称
图纸名称
审核人
设计单位
评审时间
复核人
出现问题图纸编号
审查意见
设计院回复
落实方式
审核人
签名
复核人
签名
设计院项目负责人
技术经济综合指标复核表
项目名称:
_______________
技术经济指标
设计任务书要求
图纸报送值
复核意见
用地状况
地块位置
用地面积
符合□
不符合□
用地性质
符合□
不符合□
总平面布置
符合□
不符合□
容积率
符合□
不符合□
绿地率(%)
符合□
不符合□
建筑密度
符合□
不符合□
停车设计
符合□
不符合□
建筑间距
符合□
不符合□
建筑后退红线距离
符合□
不符合□
地块内必配公共设施
如:
“三房”要求
符合□
不符合□
平面尺寸
(与总图一致)
符合□
不符合□
编制:
审核:
技术经济指标复核表
项目名称:
_______________
项目
单位
报送数值
复核数值
差值
用地面积
M2
总建筑面积
M2
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