卓顶精文最新中国房地产开发项目成本控制分析doc.docx
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中国房地产开发项目成本控制分析
摘要
本文对目前中国房地产公司开发项目时在成本控制上存在的一些问题和不合理的现象进行了剖析,并对怎样紧跟市场需求、国家宏观政策调控进行项目成本控制进行了分析研究,特别是怎样利用先进的项目管理工具及怎样从项目全寿命周期、全过程角度进行开发项目的成本控制进行了重点阐述。
本文共分为四个部分。
首先,本文简要介绍了项目管理成本控制的基础知识。
然后详细研究了项目决策阶段、项目设计阶段、招投标与新合同签订阶段、项目实施阶段、竣工阶段每一阶段成本控制的特点及内容,特别是决策阶段和设计阶段对于项目成本控制的意义最为关键。
在本文的第三部分,主要介绍了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。
我国房地产起步较晚,但是发展飞速,20YY年房地产投资占我国全社会固定资产投资总额的17.79%,是投资最大的一个行业。
与此同时,我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进,还停留在比较落后的水平。
主要表现在:
把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节;轻视项目管理中的沟通管理,项目成本控制各阶段“各扫门前雪”;不注重利用先进的项目管理工具和方法;项目运作过程中重实施轻计划等。
最后,根据所学的项目管理理论知识及结合工作实际对于上述问题提出了自己解决方法,主要有:
利用先进的项目管理工具和方法;重视、加强项目前期投资决策阶段的成本控制工作;项目实施阶段的成本控制所应注意的事项;加强项目沟通管理,整合项目内外部资源,共同为项目成本控制服务;提高房地产公司的风险管理水平,主要谈一下市场定位风险及投资风险;发扬光大一些在项目运作中行之有效的成本控制方法等。
其中对于成本控制的项目管理工具WBS和EVM进行了重要介绍和研究。
关键词:
项目管理成本控制房地产开发
ABSTYACT
InthispapeY,thecuYYentChina'sYealestatedevelopmentpYojectsinsomeofthepYoblemseYistinginthecostcontYolandanalYzestheunYeasonablephenomena,andonhowtokeepupwithmaYketdemand,thenationalmacYopolicYfoYpYojectcostcontYolisanalYzedandstudies,especiallYhowtousetheadvancedpYojectmanagementtoolsandhowtodevelopmentfYomtheviewpointoftotalpYojectlifecYcle,thewholepYocessofpYojectcostcontYolindetail.
ThisaYticleisdividedintofouYpaYts.FiYst,thispapeYbYieflYintYoducesthebasicknowledgeofpYojectmanagementcostcontYol.AndthenstudiedthedetailpYojectdecision-makingstage,designstage,biddingandcontYactsigningstage,pYojectimplementationstageandcompletionstagechaYacteYisticsandcontentsofeachstageofcostcontYol,especiallYthedecisionphaseanddesignphasefoYthesignificanceofthepYojectcostcontYoliscYucial.InthethiYdpaYtofthispapeY,mainlYintYoducedthepYesentstatusandpYoblemsofYealestatepYojectmanagementpYoblems.YealestateinChinastaYtslate,butYapiddevelopment,in20YYYealestateinvestmentaccountedfoY17.79%ofthetotalamountofinvestmentinfiYedassetsinthewholesocietYinouYcountYYisthelaYgestinvestmentinabusiness.Atthesametime,China'sYealestateindustYYpYojectmanagementleveldidnotkeeppacewithTheTimes,stillinaYelativelYbackwaYdlevel.MainlYdisplaYsin:
theattentiontoomuchontheconstYuctionofthepYojectcostcontYol;DespisecommunicationmanagementinpYojectmanagement,pYojectcostcontYolindiffeYentstagesofthe"sweepthesnowinfYontofthe";Don'tpaYattentiontotheuseofadvancedpYojectmanagementtoolsandmethods;HeavYlightschemeinthepYocessofpYojectopeYationandsoon.FinallY,accoYdingtothetheoYYofpYojectmanagementknowledgeandcombiningtheYealitYofwoYkputfoYwaYdhissolutiontothepYoblem,mainlYinclude:
useofadvancedpYojectmanagementtoolsandmethods;SeYiouslY,tostYengthentheeaYlYstageofthepYojectinvestmentdecision-makingstageofcostcontYolwoYk;PYojectimplementationphaseoftheitemsthatshouldbepaidattentiontocostcontYol;StYengthenthepYojectcommunicationmanagement,integYatetheinteYnalandeYteYnalYesouYcespYoject,commonseYvicefoYpYojectcostcontYol;ImpYovetheYiskmanagementlevelofYealestatecompanies,mainlYtalkaboutthemaYketpositioningandinvestmentYisk;CaYYYfoYwaYdsomeeffectivecostcontYolinthepYojectopeYationmethod,etc.TheWBSfoYcostcontYolofpYojectmanagementtoolsandEVMentYY
KeYwoYds:
PYojectmanagementCostContYolYealestatedevelopment
前言6
1项目管理成本控制介绍7
2开发各阶段成本控制的特点与内容9
2.1项目决策阶段的成本控制9
2.2设计阶段的成本控制9
2.3 项目招标工程中的成本控制11
2.4 做好新合同的签定工作11
2.5 施工阶段的成本控制11
2.5.1 抓好新合同管理,减少工程索赔12
2.5.2 从管理模式上着手,建立建设监理制,追求投资的有效控制12
2.5.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制12
2.5.4 用经济措施进行项目投资的有效控制12
2.6 竣工阶段的成本控制12
3我国现阶段房地产项目成本控制现状及存在问题13
3.1我国工程项目管理历史13
3.2我国房地产行业项目管理现状13
3.3目前房地产项目成本控制存在的问题14
3.3.1把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节15
3.3.2轻视项目管理中的沟通管理,项目成本控制各阶段“各扫门前雪”16
3.3.3不注重利用先进的项目管理工具和方法16
3.3.4项目运作过程中重实施轻计划17
4怎样提升房地产项目成本控制水平18
4.1工作分解结构(WBS)和挣值管理(EVM)的运用18
4.1.1WBS(工作分解结构)19
4.1.2挣值管理技术(EVM)19
4.2加强成本控制的措施21
4.2.1认真做好市场调查研究,合理确定建设规模21
4.2.2技术与经济相结合,做好方案优化21
4.2.3着眼可持续发展,合理选择建设标准和建设地点22
4.2.4加强项目决策阶段的投资估算工作,努力提高投资估算的准确度22
4.2.5提高工程监理在控制工程造价中的作用22
4.2.6积极发挥造价工程师在施工过程中的成本控制作用23
4.2.7提高房地产公司的风险管理水平24
4.2.8发扬光大一些在项目实践中行之有效的成本控制方法25
结束语26
参考文献27
致谢29
前言
本文所说的房地产项目是指广义上的房地产开发项目,是指房地产企业从拿到一块地、然后策划、设计、施工直到竣工交付业主这一整个过程,不是指通常意义上的施工阶段的项目。
相应的房地产开发项目成本控制管理也是指从前期策划到设计、施工、验收等全寿命周期(除去后期交付使用阶段)的项目成本的目标控制。
据国家统计局20YY年年报统计,中国全年全社会固定资产投资88604亿元,其中全年房地产开发投资15759亿元,占总投资额的17.79%,是投资量最大的一个行业。
可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业,所以加强对房地产开发项目的管理,无论是对我们的国家、还是对我们这些老百姓、普通的买房者都是有好处的。
众所周知,房地产公司业务开展是以房地产项目开发为导向的,当一个房地产公司得到一块地皮时,一个新的开发项目就会形成。
这个公司的各个业务部门就会围绕着这个项目开始运转,相应的就会形成项目的各项目标,主要有质量目标、进度目标和成本目标。
对于房地产开发企业来说,成本控制目标无疑是最重要的,因为房地产企业开发项目是商业行为,是以利润最大化为目标的,质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的。
这些年来房地产行业成了孕育亿万富翁的最好的温床,在20YY年胡润富豪排行榜上,排名前50的富豪中有24位涉足房地产领域。
为什么房地产企业会这么赚钱呢?
其中有一个重要的原因不能不提,那就是在以前很多的,可以说是大多数的房地产商都是控制开发成本的高手。
但是,他们控制开发项目的成本的方法是不规范、不科学甚至可以说是不正常的,相应的手段会在正文里详述。
随着市场越来越规范、透明,开发商再想以这样的项目管理方法去开发项目变得越来越困难。
房地产行业肯定将进行一番洗牌,只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。
这样在项目成本控制上面就必须采用一些先进的科学的项目成本控制方法。
本文就这些问题阐述了一下自己的见解,其中着重对项目管理工具工作分解结构(WBS)和挣值管理(EVM)进行了介绍。
1项目管理成本控制介绍
根据国际上权威的项目管理组织PMI(PYojectManagementInstitute)所编写的项目管理“圣经”——项目管理知识体系指南,即PMBOK(PYojectManagementBodYofKnowledge),成本管理是项目管理的核心目标之一。
按照PMBOK理论,项目管理包含九大知识领域、五个过程。
这九大知识领域分别是项目范围管理、时间管理、费用管理、质量管理、风险管理、人员管理、采购管理、沟通管理和项目整体管理问题。
五大项目过程是项目启动过程、项目计划过程、项目执行过程、项目监控过程和项目收尾过程,而成本管理穿插于全部五个过程之中。
还有一种理论就是大名鼎鼎的“项目管理三角形”理论,即衡量一个项目是否成功的标准是指项目能否在限定的时间、费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果。
即时间、成本和质量被看作是项目管理目标的“铁三角”,在这三个要素中任何一个要素的变化都会引起其他一个或两个要素的变化(图1)。
例如,若对成本偏差采取不恰当的应对措施,就可能造成质量或进度问题,或在项目的今后阶段产生无法接受的巨大风险。
成本、进度、质量之间是矛盾和统一的结合体,一方面他们之间的关系是矛盾的,如果想要加快工程进度或提高工程质量,一般就会以增加工程成本为代价,这就是我们常常说的“形象工程”;另一方面借助一定的科学管理方法和工具,他们又是统一的,即可以在保证工程质量和进度满足要求的情况下,可以一定程度上的降低成本,其中最有效、最实际的方法就是运用先进的项目管理方法。
图1-1成本、进度、质量目标相互关系
资料来源:
徐成彬,王小丽﹒如何进行项目成本管理﹒20YY-4-2
它们三者之间的关系可以用函数表示为:
C=f(Q,T,S)公式1-1
在公式1中,C、Q、T、S的含义分别如下:
Cost:
成本项目工作的成本,与项目使用的人力资源和自然资源直接相关。
QualitY:
质量所完成工作的质量。
Time:
时间项目必须满足的进度要求。
Scope:
范围要执行的任务的幅度。
从以上可以看出,项目成本控制在项目管理中占有十分重要的位置,对于大部分项目来说,成本目标都是首要的目标,因为一般的项目都是由企业或者赢利组织来运作的,只有充分的降低成本他们才会有一定的收益。
按照PMBOK的规定,成本控制包括以下几方面内容:
成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本新报告。
成本控制按下列程序进行:
企业进行项目成本预测、项目经理部编制成本计划、项目经理部实施成本计划、项目经理部进行成本核算、项目经理部进行成本分析并编制月度及项目的成本报编制成本资料并按规定存档。
成本控制时还会用到一些工具和方法,最常用的为挣值管理(EVM),所谓挣值就是指已完工程计划值,就是施工单位可以得到的工程款,所以叫挣得值,也叫赢得值,挣值在后面将作重要论述。
2开发各阶段成本控制的特点与内容
2.1项目决策阶段的成本控制
项目决策阶段的成本控制相对于整个项目来说是非常重要的,主要体现在以下几个方面:
1、项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。
项目决策失误,主要体现在不该建设的项目的进行投资建设,或者项目建设地点的选择错误,或者投资方案的确定不合理等。
这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费,甚至造成不可弥补的缺失。
因此,要合理的进行成本控制,就要事先保证项目决策的正确性,避免决策失误。
2、据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程成本的程度最高,达到80%~90%。
决策阶段是决定工程成本的基础阶段,直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段成本控制是否科学、合理的问题。
3、项目决策的深度影响投资估算的精确度,也影响项目成本的控制效果。
加强项目决策的深度,采用科学的估算方法和可靠的数据资料,合理地计算投资估算,保证投资估算打足,才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围,使投资目标能够实现,避免“三超”现象的发生。
2.2设计阶段的成本控制
我们这里所说的设计指的是项目的整体设计,包括项目开发设计理念、环境设计、决策者对于项目的总体设计思路等,而不仅仅指开发项目的楼体设计。
对于房地产开发商来说设计阶段的重要性毋庸质疑,从户型的选择、到外立面和确定还有与周边环境的配套等无不显示出设计的重要性来。
一个好的楼盘设计,能够做到即合理、又美观、经济,能够更好的为了房地产公司的经营服务。
但是,设计阶段与成本控制的关联度有多少呢?
答案是非常重要,可以说是关键阶段。
图2-1是国际上公认的描述各阶段影响工程项目投资的规律。
图2-1建设过程各阶段对项目投资的影响
资料来源:
20YY全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会,工程造价计价与控制,中国计划出版社,20YY,4
为什么项目阶段是控制项目成本的关键阶段呢?
从前面的分析可以看出,决策阶段的影响工程成本的程度最高,达到80%~90%,但是我们只能说决策阶段是影响项目成本的基础阶段而不是关键阶段,而设计阶段却是控制成本的关键阶段,这是因为:
决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划,这阶段的任务主要是估算出项目的成本水平,确定出成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。
它的任务主要是确定一个成本控制的框架,而真正成本控制要在可行性研究新报告批准后,项目正式确定下来后才开始实行。
而可行性研究后的第一个工作就是设计工作,设计工作是项目以后其它工作的前导和方向,一旦设计完成,项目的成本就基本确定了。
所以说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、成本控制的基础阶段,而设计阶段才是成本控制的关键阶段。
在设计阶段加强成本控制的重要性体现在以下几个方面:
1、在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更合理,提高资金利用效率。
设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算,通过设计预算可以了解项目造价的构成,分析资金分配的合理性。
并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度,调整项目功能与成本使其更趋于合理。
2、在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。
编制设计概算并进行分析,可以了解项目各组成部分的投资比例。
对于投资比例比较大的部分应作为投资控制的重点,这样可以提高投资控制效率。
3、在设计阶段控制项目成本会使成本控制工作更主动。
在设计阶段控制项目造价,可以先按一定的质量标准,开列出项目各部分的计划支出费用的报表,即成本计划。
在详细设计制定出来以后,对工程每一部分的估算造价,对照成本计划中所列的指标进行审核,预先发现差异,主动采取一些控制方法消除差异,使设计更经济。
4、在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。
在设计阶段不仅仅只考虑到项目的使用功能和美观要求,不要总是力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能,而应在设计时充分考虑开发项目的经济因素。
使设计方案较好的体现技术与经济的结合,真正做到设计的宗旨——“经济、适用、美观”。
2.3项目招投标工程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商择优选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
2.4做好新合同的签定工作
应按新合同内容明确新协议条款,对新合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都应有明确的约定。
在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的新合同条款。
同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性,有效避免过多索赔事件的发生。
此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。
2.5施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是新合同的具体化。
加强施工控制,就是加强履约行为的管理。
该阶段成本控制的主要工作有:
2.5.1抓好新合同管理,减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。
针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。
作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,以减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。
另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务,应及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
2.5.2从管理模式上着手,建立建设监理制,追求投资的有效控制
按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关新制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。
同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。
工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按新合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.5.3从技术措施上展开项目投资的有效控制
在对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制,技术措施是实施项目投资的必要保证。
2.5.4用经济措施进行项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度地降低静态投资。
2.6竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。
根据新合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。
以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单的签证费用,使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
3我国现阶段房地产项目成本控制现状及存在问题
3.1我国工程项目管理历史
1984年,鲁布革水电站在全国第一次按国际惯例进行工程项目管理。
对降低工程成本,保证工程质量和加快工程进度起了立竿见影的效果,取得明显经济效益。
在“时间就是金钱,效率就是生命”的背景下,很快被工程建设单位和主管部门接受。
鲁布革水电站先进高效的建设实践形成了“鲁布革冲击波”,开了中国工程现代项目管理的先河。
20世纪80年代以来,我国建筑业管理新制度作了重大改革。
建设部、电力部、化工部、煤炭部等相继开展了承包商项目经理培训、考试,实行资格证书新制度。
自此时起,工程项目管理在我国开始轰轰烈烈的开展开来,相应的建设工程的项目管理水平也有了很大的提高。
3.2我国房地产行业项目管理现状
20世纪90年代,历史机遇和市场必然将中国房地产推向了潮头浪尖,1990年5月,国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础。
15年过去了,中国的房地产业发生了日新月异的变化,已经成为了中国经济的支柱之一。
据国家统计局20YY年年报统计,中国全年全社会固定资产投资88604亿元,其中全年房地产开发投资15759亿元,占总投资额的17.79%,是投资量最大的一个行业。
可以说房地产业是关系到国计民生的一大行业,所以加强对房地产的管理,无论是外界对房地产的监控还是房地产企业内部自我控制的提高,都对我们的国家、我们这些老百姓有着一定的好处的。
同时房地产行业也成了孕育亿万富翁的最好的温床,在20YY年胡润富豪排行榜上,中国前50名富翁有28名是搞房地产的。
为什么房地产企业会这么赚钱呢?
产生这种现象一方面可能是时代原因,国家为了扩大内需,鼓励房地产企业的发展,出台了一些优惠政策;同时相应的新制度不健全,市场管理不规范。
这些原因造成了很多房地产商能够混水摸鱼,淘了很多的金。
另外还有一个原因不能不提,那就是很多的,可以说是大多数的房地产商都是控制开发成本的高手。
但是,他们控制开发项目的成本的方法是不规范、不科学甚至可以说是不正常的。
他们一般采取以下措施控制开发项目的成本:
一、拿地时,采用不正常的手段、不正规的渠道获得一块土地的开发权,但是给予土地的原使用者——农民、工人很少的补偿费。
二、他们利用国家政策的漏洞或者采取各种不正当的手段千方百计的少交费、不交费,从土地出让金开始,到契税、各种政府规定应该缴纳的税费等,造成了国库收入的损失。
三、施工过程中采用二次招标、黑白新合同等方式让施工单位最大限度的压低承包价,不仅如此他们还公开违反《新合同法》让施工单位垫资施工。
对于垫资施工这一条款,已经成为了房地产行业通行的做法,即使是动作非常规范的房地产开发商也实行这一做法。
在前些年这样做最大的受害者往往并不是那些承包商,而是广大的劳苦大众——农民工。
因为建筑市场这些年来的供大于求的局面使得施工单位不得不低价承揽工程,但是他们为了赚钱又反过来
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