某新城项目可行性分析报告.docx
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某新城项目可行性分析报告
某新城项目可行性分析报告
一、项目背景与建设必要性
〔一〕项目背景
湘潭市芙蓉新城,位于湘潭市河东新区主干道芙蓉路南侧,西与建设南路交汇,紧靠湘潭钢铁公司,湘潭电机集团等大型工业企业,东北面是湘潭市行政新区,北与河东大道相连,与红旗商贸城、盘龙国际大酒店及湖南工程学院相呼应,南接书院路,背靠湘潭金迪集团、华菱集团等大型企业,与我市河东地区目前已建成的金芙蓉小区、日晟花园、金侨世纪苑相呼应。
该地原是湘潭市塑料四厂的厂房及办公楼所在地,塑料四厂由于经营不善而破产,经湘潭市人民政府批准,于二00六年十月公布拍卖,由湘潭国富房地产开发以3538万元竞标成功并决定建设湘潭芙蓉新城,该项目总占地面积59.8亩,总建筑面积71375平方米,规划总投资10818万元。
现已列入我市重点建设项目之一。
〔二〕项目建设的必要性
〔1〕该项目符合我市都市建设的总体要求:
湘潭国富房地产开发竞标成功后,经湘潭市规划局批准建设湘潭市芙蓉新城住宅工程,符合湘潭市人民政府都市建设的总体要求。
〔2〕该项目的建设与湘潭市芙蓉路整体建设相配套:
芙蓉路是湘潭市近几年才建设完成的新都市主干道,两边的建设虽已是高楼林立,显现繁荣,但芙蓉路两边的建设还有许多与都市繁华主干道不相匹配的地点,如原湘潭市塑料四厂地段,整个地基比芙蓉路高出约9米,而且路基边杂草丛生,树不成行,严峻的阻碍了芙蓉路的整体规划。
湘潭市国富房地产开发拍卖成功后,经整体规划,决定兴建湘潭市芙蓉新城,其建筑面积总体规划为71375平方米,建成后的湘潭市芙蓉新城,将是芙蓉路整体建设的一处亮点。
〔3〕该项目能进一步促进芙蓉路地段的繁华与稳固。
芙蓉新城商业区与住宅区和谐的统一,将完全改变过去湘潭市塑料四厂周围环境脏、乱、差的恶劣状况。
由于芙蓉新城商业、住宅区的地理位置正处芙蓉路的主干道,地理位置得天独厚,新城建成后,能吸引众多的经商者参与商业城的经营和都市居民入住小区,为经商者和入住小区的居民营造了一个理想的经营场所和休闲环境,促进了芙蓉路两边的快速进展,使芙蓉路主干道将更加繁荣,更加整齐划一。
〔三〕项目建设的有利条件
〔1〕政府鼓舞开发:
湘潭市人民政府为提高都市品位,从二00一年开始在全市范畴内开展了轰轰烈烈的〝一化三清〞工作,累计拆除违章和有损市容市貌的建筑物32万平方米,随后几年进行的旧城改造,都市绿化面积的不断增加,使长期处于买方市场的湘潭房地产向卖方市场转变,促进了湘潭地产业的升温。
近两年来,房价不断攀升。
〔2〕建设现代化都市的需要:
长、株、潭是全国闻名的都市群之一,湘潭是长、株、潭都市群中重要的一极,随着三市一体化步伐的加快,湘潭的都市化进程飞速进展,商品房的档次和价格不断提高,依照湘潭市人民政府的要求,多功能综合性住宅小区是我市房地产开发的重点,因为综合性小区从规划到建设,所建筑的房屋不但规划整齐,更由于小区内各项设施设备优良,小区内居民生活安全系数高,符合我市都市建设的进展方向,开发前景诱人。
〔3〕开发商实力雄厚,技术力量优良,该项目地处湘潭市新城区的繁华地段,又是本市重点工程,与同行业竞争优势明显。
〔4〕由于湘潭国富房地产开发承建的湘潭市芙蓉新城处于湘潭市新城河东片的要紧都市干道旁,芙蓉新城商业城、住宅小区周围有河东的要紧商业企业及市政府各大企事业单位围绕,区内人口稠密,市场从业人员多,购买力旺盛,房屋销售前景乐观。
二、市场推测
随着我国国民经济的不断增长,人民生活水平不断提高,居民的消费观念发生了全然性的变化,住房,汽车及旅行等成为新的消费热点。
目前,国家已将加速都市化建设作为社会进展的重点。
这势必促进都市房地产业的不断升温,以后几十年内,房地产行业将是促进国民经济进展的朝阳产业。
从我市房地产的现状来看,随着都市建设的不断规范,大量有损市容市貌和违章建筑被拆除,都市主干道增宽,绿化、休闲广场不断增加,土地储备中心对土地资源的集中治理,市政府操纵零星的房屋开发,极大的刺激了房屋、商业铺面价格的上涨。
另一方面,由于现在农村闲置劳动力越来越多,大量的农村富裕劳力和外地流淌人口加入了经商行业,致富后的农民和外来人员在都市安家落户,促成了房地产消费需求不断增大。
从地理位置来看,湘潭市芙蓉新城位于我市繁华的都市主干道旁,小区周围有税务、海关、学校、政府机关等行政机构和商业市场围绕,区内人才兴盛,商贾云集,公路如织,车水马龙,居民购买力强大。
湘潭市芙蓉新城位于湘潭市新城区的中心,现代化的楼群与周边都市建设交相辉映,新建的商业城与住宅区将以布局合理、房屋设计美观、工程质量优良、配套设施齐全、售价合理而成为都市中的世外桃源。
它将是众多商家及居民投资购买房地产的要紧热点。
湘潭国富房地产开发开发的湘潭芙蓉新城工程,共开发商业城门面6191平方米,商品房18栋共计65184平方米,车库7200平方米。
错落有致的商住楼群的形成,从而为我市河东地区的都市建设增加了一道亮丽的风景线。
小区的开始建设同时能够带动相关行业的进展,使芙蓉路地区的市场群体更加完善、更加稳固,使经济更加繁荣、更加发达。
湘潭国富房地产开发将对外加大宣传力度,力争把芙蓉新城及住宅小区建成全市知名小区,以此吸引更多的商家和居民来投资创业。
三、项目选址,建设规范及工程技术方案
〔一〕项目选址方案
芙蓉新城位于湘潭市芙蓉路西段,已列入湘潭市都市总体规划,属市、区两级政府重点鼓舞开发的项目。
〔二〕项目拟建规模
1、征地面积:
39873.9m2(59.8亩)
2、总建筑面积:
71375m2
其中:
住宅:
65184m2
门面:
6191m2
3、公共设施:
500m2
4、绿化面积:
14000m2
5、小区道路面积:
7500m2
6、建设密度:
29%
7、容积率:
1.79
〔三〕工程技术方案
1、该项目属市、区两级政府重点规划小区,本次拟建区内配套建设公共绿化广场、休闲文化广场、购物超市、环卫设施、物业治理等。
精雕细琢的小区绿化、花草苗木的巧然布设,表达了芙蓉新城独有的人文景观。
2、土建工程:
该项目建设面积为71375平方米,以砖混结构为主。
3、公用设施及交通运输:
芙蓉新城前面有大的停车广场,住宅区内商居楼之间留有充足的交通道路和绿化隔离带,拟建绿地面积14000m2,道路面积7500m2。
四、项目实施进度
该项目建设工期为2年,进度安排如下:
2007年1月到2007年7月,搞好三通一平等基础工作;
2007年8月到2020年8月,完成土建工程〔包括水电安装〕;
2020年9月到2020年12月,完成小区配套工程〔包括道路绿化等工程〕;
2008年12月31日之前整个工程全面终止。
五、投资估算及资金筹措
〔一〕投资估算
1、投资估算
本项目59.85亩土地内的所有住宅、门面、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据
〔1〕征地、补偿安置费按拍卖价格运算;
〔2〕配套工程造价:
略;
〔3〕土建工程〔住宅、门面等〕费用中,门面按每平方米800元运算,住宅按每平方米650元运算;
〔4〕报建费用按每平方米80元运算;
〔5〕其它费用按体会数据运算。
3、估算结果
项目投资估算表
序号
项目名称
估算费额〔万元〕
构成比例〔%〕
1
土地征用、
3538
32.43
2
土建工程造价
4732
43.38
3
配套工程造价
476
4.36
4
前期工程费用
300
2.75
5
报建费
571
5.24
6
建设治理费
262
2.4
7
不可估量费
262
2.4
8
投资利息
197
1.81
9
其他费用
569
5.22
合计
10907
100
〔二〕资金筹措
本项目总投资10907万元,其中企业自筹资金3600万元,拟向银行贷款3000万元。
其余部分〔1〕是由进场的建筑施工队部分垫资,小区18栋商品房发包给施工企业,施工企业缴保证金筹集资金180万元,按施工进度到四楼后才开始支付工程款,相当于筹资2500万元。
〔2〕是项目开始动工后向社会加大宣传力度,吸引业主预定金解决资金来源,由于地理位置优越,至2006年底止,已预收门面及房屋定金170万元。
六、财务分析
〔一〕分析测算说明
1、芙蓉新城工程,依照市政府、市规划局的批示争取享受重点工程待遇。
2、按«建设项目经济评判方法与参数»有关规定,对项目进行财务分析,运算投资回收期,财务净现值,财务内部收益率,同时进行收益敏锐性分析。
3、项目基准收益率取10%,项目运算期取3年,其中前2年为项目建设期,第1年开始预售门面及住宅,分3年销售完成。
〔二〕财务预期
〔1〕销售收入
本项目门面销售按每平方米6000元运算,住宅销售按每平方米1900元运算,车库销售按每平方米1800元运算。
〔据自身的地理位置和邻近的金芙蓉小区、日晟花园、金侨世纪苑等楼房均价估量〕
〔2〕税金
本项目需缴纳营业税,按门面、住宅销售收入的5%运算。
企业所得税2007年按33%运算。
2020年起按25%运算
〔3〕成本费用
工资及福利费用按30人运算,平均每人按1500元/月,其它成本费用按有关财务数据列估。
〔4〕利润测算
本项目利润总额为5619.20万元。
所得税税率为2007年按33%运算。
2020年起按25%以利润总额为基数缴纳。
税后利润为4176.47万元。
〔利润推测详见表五〕
〔三〕财务分析
1、现金流量分析
依照以上要求及数据,对项目进行现金流量分析〔详见表六〕运算结果汇总如下:
指标
指标值
静态投资回收期
2.18年
动态投资回收期
2.41年
财务净现值
2549.54万元
财务内部收益率
24%
由以上结果可知,项目投资回收期在项目运算期内,贷款可在运算期内偿还,财务净现值远大于0,财务内部收益率高于基准收益率,因此,该项目在财务上是可行的。
2、敏锐性分析
对该项目收入及投资的不利因素变化进行敏锐性分析,其运算结果汇总如下:
因素变化
收入-10%
收入+10%
投资+10%
投资-10%
经营成本+10%
经营成本-10%
静态投资回收期
2.44年
2.14
2.45年
2.1
2.39
2.27
动态投资回收期
2.60年
2.25
2.62年
2.2
2.42
2.40
财务净现值
1564.41
3535
1653.76
3445.64
2487.11
2612.30
财务内部收益率
18.84%
28.23
18.18%
29.84
23.57
24.45
以上运算结果均在可同意范畴内,该项目具有较好的抗风险能力。
七、社会效益分析
芙蓉新城建设规模大,能成片面性进行开发,符合人民政府都市总体规划,专门是全市进行〝一化三清〞工作和市政府操纵零星住宅建筑的精神下达后,综合性住宅小区是宽敞商家和居民投资的理想场所。
在我市河东芙蓉路主干道旁形成一片崭新的城中之城,促进了芙蓉路地段的繁荣和稳固,既可为全市下岗人员制造数千个就业机会又为国家增加了稳固的税源。
八、结论
1、该项目符合全市都市规划和建设的要求,既能推进芙蓉路道路的建设,又能促进芙蓉路地区的繁荣和稳固。
2、该项目经可行性研究论证,投资效益较好,项目建成后约2.18年可收回投资,内部收益率达24%,敏锐性分析中所得各项评判指标也均在理想范畴内,充分说明该项目的投资风险小。
3、小区规划档次较高,设计合理,功能齐全,有垃圾中转站、幼儿园及绿化、休闲场所等配套服务设施,能满足不同消费者群体的需求。
综合以上几点,我们认为该项目切实可行,宜早启动。
九、建议
1、开发商要充分利用市政府对小区项目建设中的诸多优待政策,争取更好的经济效益。
2、更进一步加大招商力度,多方吸取外来资金。
3、为确保开发所需资金到位,要争取银行的支持并取得银行贷款。
同时也要努力提高资金的使用效率。
表1:
项目投资估算表
序号
项目
单价
数量
金额
〔万元〕
构成比例
一
土地征用
60万/亩
59.8亩
3538
32.43
二
土建工程
663元/㎡
71375㎡
4732
43.38
1
门面
800元/㎡
6191㎡
495
4.54
2
住宅
650元/㎡
65184㎡
4237
38.84
三
配套工程
476
4.36
1
小区道路
60元/㎡
7500㎡
45
0.41
2
供、排水工程
75
0.68
3
供电工程
100
0.92
4
环卫设施
50
0.46
5
绿化工程
45元/㎡
14000㎡
63
0.57
6
智能化治理
20元/㎡
71375㎡
143
1.31
四
前期工作费用
包括立项,可研勘测、设计
300
2.75
五
报建费用
80/㎡
71375㎡
571
5.24
六
建设期治理费用
〔一+二+三+四〕*3%
262
2.4
七
不可估量费用
〔一+二+三+四〕*3%
262
2.4
八
投资利息
197
1.81
九
其他费用
569
5.22
合计
10907
100
表2:
投资使用打算与资金筹措表
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
总投资
7000
3907
10907
2
资金筹措
7000
3907
10907
2.1
自筹资金
3500
100
3600
2.2
其它部分
500
3807
4307
2.3
银行贷款
3000
3000
表3:
项目收入及税金估算表
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
1
2
3
4
合计
1
总收入
1739.6
8698
6958.4
17396
销售比例
10%
50%
40%
100%
1.1
门面销售收入
371.5
1857.5
11486
3715
1.2
住宅销售收入
1238.5
6192.5
4954
12385
1.3
车库销售收入
129.6
648
518.4
1296
2
税金
86.98
434.9
347.92
869.8
2.1
营业税5%
86.98
434.9
347.92
869.8
表4:
总成本费用估算表
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
1
2
3
4
合计
1
建设成本
1014.1
5070.5
4056.4
10141
2
工资及福利费用
54
54
54
162
3
办公费用
20
20
20
60
4
销售费用
30
151
121
302
5
其它治理费用
15
15
15
45
6
财务费用
98.5
98.5
197
总成本
1401.6
5328
4177.4
10907
表5:
利润表
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
总销售收入
1739
8698
6958
17395
2
总成本费用
1178.5
5396.5
4332
10907
3
税金及附加
86.98
434.9
347.92
869.8
4
利润总额
474.12
2866.6
2278.48
5619.2
5
所得税
156.46
716.65
569.62
1442.73
6
税后利润
317.66
2149.95
1708.86
4176.47
7
未分配利润
317.66
2149.95
1708.86
4176.29
8
累计分配利润
317.66
2467.61
4176.29
表6:
现金流量表
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
现金流入
1739.6
8698
6958.4
17396
1.1
收入
1739.6
8698
6958.4
17396
1.2
回收固定资产余值
2
现金流出
7408.02
4618.55
1193.14
13219.71
2.1
投资
7000
3141
10141
2.2
经营成本
164.4
326
275.6
766
2.3
税金及附加
86.98
434.9
347.92
869.8
2.4
所得税
156.46
716.65
569.62
1442.73
3
净现金流量
-5668.42
4079.45
5765.26
4176.29
4
累计净现金流量
-5668.42
-1049.87
4176.29
5
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
6
现金流量现值
-5153.16
3371.26
4331.44
2549.54
7
累计现金流量现值
-5153.16
-1781.90
2549.54
运算指标:
1、静态投资回收期2.18年
2、动态投资回收期2.41年
3、财务净现值2549.54万元
4、财务内部收益率24%
表7:
敏锐性分析表〔收入上升10%〕
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
现金流入
1913.56
9567.8
7654.24
19135.6
1.1
收入
1913.56
9567.8
7654.24
19135.6
1.2
回收固定资产余值
2
现金流出
7471.07
4868.62
1393.19
13732.88
2.1
投资
7000
3141
10141
2.2
经营成本
164.4
326
275.6
766
2.3
税金及附加
95.68
478.39
382.71
956.78
2.4
所得税
210.99
923.23
734.88
1869.1
3
净现金流量
-5557.50
4699.18
6261.05
5402.73
4
累计净现金流量
-5557.51
-858.32
5402.73
5
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
6
现金流量现值
-5052.33
3883.40
4703.93
3535
7
累计现金流量现值
-5052.33
-1168.93
3535
运算指标:
1、静态投资回收期2.14年
2、动态投资回收期2.25年
3、财务净现值3535万元
4、财务内部收益率28.23%
表8:
敏锐性分析表〔收入下降10%〕
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
现金流入
1565.64
7828.20
6262.56
15656.40
1.1
收入
1565.64
7828.20
6262.56
15656.40
1.2
回收固定资产余值
2
现金流出
7344.60
4368.48
993.09
12706.17
2.1
投资
7000
3141
10141
2.2
经营成本
164.4
326
275.6
766
2.3
税金及附加
78.28
391.41
313.13
782.82
2.4
所得税
101.92
510.07
404.36
1016.35
3
净现金流量
-5778.96
3459.72
5269.47
2950.23
4
累计净现金流量
-5778.96
-2319.24
2950.23
5
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
6
现金流量现值
-5253.65
2859.11
3958.95
1564.41
7
累计现金流量现值
-5253.65
-2394.54
1564.41
运算指标:
1、静态投资回收期2.44年
2、动态投资回收期2.60年
3、财务净现值1564.41万元
4、财务内部收益率18.84%
表9:
敏锐性分析表〔投资上升10%〕
单位:
万元
序号
年份
项目
建设期
销售期
合计
1
2
3
4
5
1
现金流入
1739.6
8698
6958.4
17396
1.1
收入
1739.6
8698
6958.4
17396
1.2
回收固定资产余值
2
现金流出
8107.84
4932.65
1193.14
13469.90
2.1
投资
7700
3455.1
11155.1
2.2
经营成本
164.4
326
275.6
766
2.3
税金及附加
86.98
434.9
347.92
869.8
2.4
所得税
156.46
716.65
569.62
1442.73
3
净现金流量
-6368.24
3765.35
5765.26
3162.37
4
累计净现金流量
-6368.24
-2602.89
3162.37
5
折现系数
0.9091
0.8264
0.7513
6
现金流量现值
-5789.37
3111.69
4331.44
1653.76
7
累计现金流量现值
-5789.37
-2677.68
1653.76
运算指标:
1、静态投资回收期2.45年
2、动态投资回收期2.62年
3、财务净现值1653.76万元
4、财务内部收益率18.18%
表10:
敏锐性分析表〔投资下降10%〕
单位:
万元
序号
年份
项目
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