商贸城建设项目资金申请可研报告计划书.docx
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商贸城建设项目资金申请可研报告计划书
XX县XX置业有限公司
XX商贸城项目
可行性研究报告
安徽省XX县工程咨询研究所
XX县XX置业有限公司
XX商贸城项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概述
(一)项目名称:
XX商贸城
(二)承办单位:
XX县XX置业有限公司
(三)建设地点:
XX县张庄寨镇镇北101省道东
(四)项目性质:
新建
(五)项目法人代表:
宋秀珍
(六)项目建设规模:
总占地面积20764.59平方米(31.15亩)。
总建筑面积:
27519平方米,其中:
住宅14790平方米,商业12729平方米。
项目总投资8933.2万元。
(七)项目建设期:
15个月(2011.10——2013.5)。
(八)可研编制单位:
XX县工程咨询研究所
(九)可行性研究报告编制依据及范围
1、编制依据
(1)《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划》
(2)《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》
(3)《XX县城区开发总体规划》
(4)《XX县土地利用总体规划》
(5)宿州市定额站《宿州定额信息》2011年第三季度
(6)《民用建筑设计规范》;
(7)国家及地方有关建筑工程设计规范和标准;
(8)国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》;
(9)XX县土地利用总体规划;
(10)项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料;XX县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。
2、编制范围
本项目可研报告的研究范围包括:
(1)项目提出的背景及建设的必要性
(2)项目选址与建设环境条件
(3)项目建设规模与主要建设内容
(4)项目总体布局方案
(5)工程技术方案
(6)环境保护、安全卫生、消防和节能
(7)项目运营和实施计划
(8)投资估算与资金筹措
(9)效益分析
(10)项目结论与建议
二、项目单位简介
XX县XX置业有限公司法人代表:
宋秀珍,女,1967年5月出生,徐州市新沂人,南京工程建筑学院毕业,历任北京鲁能集团副总经理,先后负责徐州工程兵指挥学院新校区建设,徐州市市政小区建设,徐州市安居工程“民富苑”建设,被评为徐州市建筑业“优质工程”、“放心工程”。
此次XX县张庄寨开发项目,是XX县政府招商引资项目,北京鲁能集团专门委托副总经理宋秀珍担任XX县房地产开发置业有限公司董事长,该公司已在XX县注册,公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门,经济势力雄厚,技术力量强大。
公司宗旨“服务、诚信、创新”。
XX县XX置业有限公司注册资本1000万元,主营:
房地产开发、销售;一般经营物业管理等。
注册时间:
2011年9月。
三、项目主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
1
建筑面积
平方米
27519
其中:
住宅
平方米
14790
配套公建
平方米
商业用房
平方米
12729
2
住宅套数
套
150
3
商业套数
套
300
4
总占地面积
平方米
20764.59
5
可规划用地面积
平方米
21555
6
建筑容积率
1.30
7
绿化率
%
28
8
建筑密度
%
45.6
二
项目总投资
万元
8933.2
三
投资利润率
%
9.15
四
投资利税率
%
16.99
四、项目年能耗
该项目主要能耗为:
水、电、汽。
该项目正常年份年耗水25.18万吨、耗电32.4万度、耗汽6.75万吨。
五、结论与建议
通过对项目的技术经济分析论证,我们得出以下结论:
1、XX商贸城项目的建设,符合国家宏观经济政策和XX县对该区域的发展规划。
2、XX商贸城项目的开发商,XX县XX置业有限公司具有很强的经济实力和强的商业运作能力,为项目建设及招商提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点,达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
4、本次可行性研究对项目开发的技术分析,是充分结合了项目自身的实际条件,具有一定的可操作性。
5、从财务评价指标上来看,其市场前景看好,企业能快速回笼资金。
6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知,本项目有较好的抗风险能力,资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识,对本项目实施提出如下建议:
1、经营管理风险规避
A、本项目主要应加强市场营销工作,做好商品房销售及市场招商。
B、在项目实施中还应优化设计,采取切实可行的工程技术措施和施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避。
从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险,应采用多种方式实现快速销售。
3、建设管理措施
A、整合企业资源,提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定,对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时,亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位,建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合,确保工程进度,保证工程质量,尽量缩短项目周期。
第二章项目的可行性和必要性
一、项目的可行性
(一)镇政府对XX商贸城的建设十分重视。
在本项目的酝酿、申报过程中,得到了来自政府各方面的热情关心和支持。
(二)本项目的开发商XX县XX置业有限公司有雄厚的经济实力作后盾,良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。
公司领导经验丰富,各方面人才搭配合理,管理制度、架构健全,运行有序。
(三)本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流,有着很好的发展前途。
(四)项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划,得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持,因而是可行的。
(五)项目的区位、交通、仓储、物流条件很好,适应商业市场的建设发展。
(六)项目有着良好的经济效益。
这在本报告的第十一章将得到充分的论证。
二、项目的必要性
(一)提高城镇商业竞争力,助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展
张庄寨镇位于XX县东南部,近年来,该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇,全面完成城镇商业、住宅规划任务任务,安稳致富工程切实推进。
项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。
XX商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系,推动张庄寨镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈,成为衔接老城区和新城的枢纽,将全镇以及周边地区的客人汇聚于此,一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲,突破老城旧有的商业格局,有利于增强城市的商业辐射功能,提高该镇城市竞争力。
同时,XX商贸城通过科学的规划和建设,XX县XX置业有限公司的开发经营实力,采取整体推进的方式,建设高水平的商业运作,形成复合型的张庄寨镇新商业中心,成为张庄寨镇乃至XX县东南部地区商贸发展的创新制高点。
(二)构建和谐社会,提供就业与小额创业的双平台
我们也清醒地看到,张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题,其中,农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题,主要原因是:
新形势下产业空虚问题突出,镇内企业就业容量有限,城镇居民自主创业能力不足,增收致富渠道不多;加之遗留问题纷繁复杂,维护社会稳定的压力较大。
制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破,全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。
XX商贸城的建设,可以提供至少几百个子项目小额创业的机会,同时带动社会就业数千人,拉动社会消费需求估计每年为数千万元,极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活,对于构建和谐社会,塑造独具人文特色的民俗风情街,具有很大的推动和促进作用。
(三)解决现有存量商业的空置,发挥物业的商业价值和社会意义
消化现有存量空置物业是一项重要的举措。
目前看,张庄寨镇的存量空置商业总体量偏大,埋没了其应有的商业价值。
本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的,经整体改造,不仅提升了现有商业的层次和形象,扩大商贸经济的规模,优化了商贸业的布局结构,实现了盘活存量空置商业,可实现较大的经济效益和社会效益,对丰都的发展产生积极的影响。
(四)依据城镇升级改造政策,深化提高张庄寨镇商贸业的升级发展
商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。
大力发展商贸业可带动整体经济的发展,具有非常深远的积极意义。
目前张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段,整体形象和层次都比较差,没有经过科学的培育发展,如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大,而任由其自发发展,从现代快速经贸经验看,将不能满足人们日益升级的文化生活需求。
随着城镇升级改造工程的逐步推进,城市功能的发展,深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。
第三章项目区城市概况与经济水平分析
一、项目区概况
(一)行政区划
本项目法人单位位于安徽省宿州市XX县,XX县位于安徽省最北部,苏、鲁、豫、皖四省交界处,总面积1871平方公里,大部分为平原,东南部为海拔100—300米的低山矮岭。
人口130万,辖18镇5乡708个行政村。
(二)地理位置
XX县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市,县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里,素有“徐州的西大门”之称。
(三)自然条件
1、气候条件
XX县地处中纬度地区,属暖温带半湿润季风气候区。
四季分明,气候温和,雨量适中,春温多变,秋高气爽,冬季显著,夏雨集中,无霜期长,日照充足。
主导风向全年以偏东风为主,其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-12.4℃,历年极端最高气温为38.0℃,年均气温14.4℃;历年平均降水量为811.2毫米,年平均无霜期208.3天,年平均相对湿度为70%,年平均蒸发量为1500.0毫米,年平均日照时数为2220-2480小时。
2、水文条件
XX县位于淮河流域中游,二、三级支流范围里,隶属于华北平原南部的淮北平原中部。
XX县水资源总量包括地表水和地下水两部分,全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年,地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡,地下水资源赋存于地层的多孔介质之中,水的运动较为缓慢。
近年来,城区及近郊区地下水位大幅度下降,给水能力逐年减少,呈现超采现象,应该予以防范。
全县水资源的水质较好,均为重碳酸钙型,矿化度小于1.0克/升,但其钙镁离子偏高,导致水的硬度较大。
3、地质地貌
XX县主属黄XX冲击平原,地面高呈由西北向东南缓倾,海拨高度介于32-50米之间。
地形大致可分为两个单元,即东南部分布着一些低山丘陵,其余为黄泛平原。
山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。
土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类,以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主,其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0,两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2,沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。
XX县域境内水系发达,沟渠纵横,河流多系人工河道,河道平直,水量受季节影响,变化较大,夏季水流量大、水流急,冬季河水变浅,水流缓慢。
4、工程地质条件
XX县东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平行延伸两侧,其余均为平原,海拨一般为2.5-32.5米,地势由东南向西北倾斜,坡度为万分之一。
北区第四纪地层分布广泛,地基承载力山前地带可达18吨/平方米。
地
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