房地产企业税务筹划课件.ppt
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房地产企业税务筹划课件.ppt
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房地产企业税务筹划,一、房地产行业税收情况,房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。
据统计,2004年我国房地产产业税收收入为1369.88亿元,占当年各项税收的5.44%。
随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。
其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负显得非常重要。
同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大,随着近期建设部、国家发展改革委等九部委员关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知的相继颁布实施,房地产交易市场将再次进入调整期。
市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
房地产企业应税税种,在我国税法规定的税种中,房地产开发企业涉及到的税种有:
耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税,占到了我国税种的41%。
目前,我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%7%交纳城建税,按营业税的0.3%0交纳印花税,按利润总额的33%交纳企业所得税,按0.210元/平方米的标准交纳城镇土地使用税按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税,按累进税率征收土地增值税,按交易额的3%5%交纳契税,还有诸如耕地占用税、车船使用税等,如果将这些水中综合计算,房地产企业的税负可达10%以上。
二、房地产业经营与纳税特征,房地产是房产和地产的总称。
房产就是指房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指明确所有权的土地财产,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已开发的和待开发的土地。
房屋和土地不可移动,或者一经移动就要丧失极大价值的物体,因此又称不动产。
但是,不动产还包括港口,大坝,地下工程等。
房地产行业即房地产开发和经营的行业,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房。
房地产企业开发项目具有投资额大,建设周期长等特点。
从项目立项到施工再到销售的过程中,涉及到众多税种,主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。
这些税费金额大,如果能合理地进行税收筹划,能够降低投资项目的成本,加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善。
三、房地产税务筹划,1.筹资环节税务筹划,由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
一方面,针对房地产开发完工之前的利息费用,将完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。
特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样,就可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负,增加净收益。
另一方面,针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:
允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
企业据此可以选择:
如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。
2.建设环节税务筹划,由于建筑行业适用的是3的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是3060的四级超率累进税率,税负显然比前者为重,如果在相同收入的情况下,当然是前者更有利于实现收入最大化。
因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用税负较重的开发后销售方式。
这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己取得和购买,只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。
使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额,以取得客户的配合。
由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款,让利部分于客户也是可能的,而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求,低的价格也可以增强企业的市场竞争力。
另一种建房方式便是合作建房方式。
我国税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。
房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。
比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。
这样,从形式上就符合了一方出土地,一方出资金的条件。
一般而言,一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小,这样房地产开发企业分得的房屋就较少,大部分由出资金的用户分得自用。
这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。
.,采用设立合营企业的合作建房方式。
所谓合作建房,指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋。
有两种方式:
第一种是“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,这样双方都拥有部分房屋的所有权。
但在这种方式下,需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税;双方将分得的房屋出售时,还应缴纳营业税和土地增值税,税负较重。
第二种是成立“合营企业”,即一方以土地使用权,另一方以货币资金成立合营企业合作建房。
对此又存在两种利润分配方式:
一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享;二是双方按一定比例分配房屋。
两种方式下的税负也不同。
根据现行营业税法:
自2003年1月1日起,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
因此,在第一种分配方式下,合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。
在第二种分配方式下,如果双方建成后按比例分房自用的,按现行税法暂免征收土地增值税;但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。
可见,在收入和费用相同的情况下,合作建房的各方采取成立合营企业,在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。
必须注意的是,由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的,并无对外开展营业的行为,只有投入没有销售更无利润可言,该合营企业也没有存在的必要。
因此,更节税的办法是待房屋建成后,将合营企业清算,房屋作为所得分配给双方。
3.销售环节税务筹划,价外费用的筹划:
营业税的计税依据是营业额,营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
同时,营业税暂行条例又规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。
这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
房地产开发企业在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。
对于房地产开发企业来说,这些配套设施费属于代收应付款项,不作为房屋的销售收入,而应作“其他应付款”处理,但在计算缴纳营业税时,仍需将其包括在营业税的计税依据之内。
但是,如果房地产开发企业专门成立物业公司,将这部分价外费用的收取转由物业公司收取,这样,其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”,也就不用征收营业税。
通过划定合理的收入项目进行筹划:
营业税和土地增值税是房地产企业销售环节涉及的重要税种,而销售环节的前奏是签订合同。
税务筹划的关键是在不减少收入的前提下,通过划定合理的收入项目,降低税率、减少税基,达到降低税负的目的。
具体有以下几种技巧:
(1)若房地产企业出售的是经过装修的房屋,如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中,那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税,计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。
因此,企业应该将房屋售价和装修价款分开核算,分别与购房者签订两份合同,一份是房屋销售合同,另一份是房屋装修合同。
在总收入不变的情况下,就房屋销售价款缴纳5%的营业税,就增值额缴纳土地增值税;装修价款属于劳务收入,只需按建筑业3%的税率计证营业税,不需缴纳土地增值税。
同时也可以减少购房者应缴纳的契税。
(2)若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施,应将能单独计价的部分,如房屋内部的办公设备、电器等,从整个房地产价值中分离出来。
与购买者签订一份房屋销售合同,同时再签订一份附属设施的购销合同,降低房屋销售价款,减少应纳营业税和土地增值税。
(3)若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同,根据现行营业税法,若设备价值作为安装工程产值的,应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。
企业可以与接受劳务方协商,由接受劳务方购买设备,只就安装的劳务费用签订合同,这样,企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划:
中华人民共和国土地增值税暂行条例规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。
这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。
利用该政策进行税务筹划时应注意三点:
(1)企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。
(2)出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%,增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃,企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。
(3)对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的,其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
4.日常经营税务筹划,房地产企业从土地使用权的出让,一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为,比如资金借贷、合作开发、投资入股等;同时房地产企业也会由于日常的经营需要,进行企业框架的重组,比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。
在这些日常经营活动中,都涉及到税收方面的问题,由于采用不同的方式进行经营活动,所带来的税负是不一样,因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果:
(1)不同投资方式的税务筹划,根据我国现行税法规定,投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的,会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。
因此出于对节税利益的追求,可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如A公司有300万的闲置资金,希望与某房地产开发公司B进行合作,至于采用什么样的方式进行合作很有讲究,毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作:
第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产;第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发;第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目,经与B公司协商,分得现金60万。
第一种方式下,60万收入按税法规定作为项目收入分利。
由于A公司出资金,其收入不分摊任何成本,在公司分得60万元时,相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司,转让价格为360万元。
转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。
其中营业税及附加为19.8万元,企业所得税13.27万元,税后收入为26.93万元。
第二种方式下,假设A公司通过金融机构将30
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