山西省房地产估价师《案例与分析》:房屋征收估价技术路线考试试卷Word文档下载推荐.doc
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凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
产权属于全民所有的,以经营管理的单位和个人为纳税人
产权出典的,以出典人为纳税人
产权所有人、承典人均不在房产所在地的,或者产权未确定以及租典纠纷未解决的,以房产代管人或者使用人为纳税人
5、某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是.【2003年考题】
37年
40年
60年
63年
工业用地的监测点评估价格
6、资本化率的公式为。
7、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权,按照规定,建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。
A市人民政府
A市人民政府土地管理部门
B县人民政府
B县人民政府土地管理部门
房地产估价机构必须加盖公章
8、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
配套设施建设的限制
房地产使用管制
房地产权利的设立和行使的限制
房地产相邻关系的限制
9、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是.【2007年考题】
估算后续开发经营期
估算后续开发的各项支出、收入
估算后续开发的各项支出、收入在何时发生
估算开发期中的利息和利润
10、价格领先制通常不包括__三种形式。
A.支配型价格领先
B.成本最低型价格领先
C.成本最高型价格领先
D.晴雨表型价格领先
11、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款。
已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是()元。
A.2040.8
B.3451.83
C.5089.1
D.6666.7
12、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到__主管部门备案。
A.规划
B.土地
C.房地产开发
D.建设
13、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。
完成工程设计和合同约定的各项內容
对当地居民有所安置
建设单位已按合同约定支付工程款
有施工单位签署的工程质量保修书
14、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3年内分3期支付,每期末支付20万元。
如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为()万元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
15、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是。
81.00%
84.00%
84.17%
84.80%
16、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为.【2004年考题】
80%
82%
83%
92%
17、土地储备贷款的主要还款来源是__。
A.土地出让收入
B.土地转让收入
C.房地产开发销售收入
D.土地经营收入
18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择。
甲土地或丙土地
乙土地或丙土地
丙土地
甲土地或乙土地
19、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年,年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为()万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
20、当较为精确地应用假设开发法时,应考虑.【2003年考题】
通货膨胀影响
投资利息因素
资金时间价值
投资风险补偿
21、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等;
②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用;
③物业管理区域清洁卫生费用;
④办公费用;
⑤物业管理区域秩序维护费用;
⑥物业管理区的绿化养护费;
⑦物业管理企业的酬金;
⑧物业管理企业固定资产折旧;
⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A.①②③④⑤⑥⑧⑨
B.①②③⑤⑥⑦⑧
C.①②③④⑤⑥⑦⑨
D.①③④⑤⑥⑧⑨
22、某市去年住宅的实际销售量为,预测销售量为,平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。
475
600
450
490
借款合同
23、下列不属于房地产结合物的是__。
A.管理人
B.实物
C.权益
D.区位
24、随着政府土地储备制度的建立,__划拨土地使用权,已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象,开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A.存量
B.增量
C.流量
D.减量
25、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是。
指数平滑法
市场因子推演法
德尔非法
销售人员意见综合法
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产泡沫的成因,主要有__三个方面。
A.土地的有限性和稀缺性
B.开发商的因素
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷
E.领导的决策
2、经济评价中的基础参数中,属于评价标准类指标。
基准收益率
开发经营期
目标投资利润率
目标投资回报率
目标成本利润率
3、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议,经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。
10
20
30
45
执行层的组织协调
4、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。
A.信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B.信托合同生效后,信托财产的所有权仍属于委托人
C.受托人不收取信托财产所产生的利益,其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担,受托人只收取其提供劳务的报酬
D.信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配,因而付给受益人的盈利额并不固定
5、运用报酬资本化法估价,需要预测估价对象的未来__。
A.利润
B.毛收入
C.价值
D.净收益
6、下列说法正确的是__。
A.当生产要素价格固定不变时,规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B.当只有一种要素为可变要素,其他生产要素为固定投入要素时,生产规模由可变投入要素的规模所决定
C.内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D.适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
7、某仓库房地产,建筑面积为800m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为()万元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315
8、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权,第一年净现金流量可能为:
22万元、18万元和14万元,概率分别为0.2、0.6和0.2;
第二年净现金流量可能为:
28万元、22万元和16万元,概率分别为0.15、0.7和0.15,若折现率为10%。
问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。
A.25
B.35
C.40
D.45
9、房屋租金可分为。
公定租金
廉租租金
市场租金
成本租金
商品租金
10、下列属于房地产中介服务主要特点的是。
人员特定
委托服务
有偿服务
无偿服务
行政服务
11、土地储备机构负责实施土地开发时,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。
A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
12、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%,报酬率为10%,则该商铺目前的价值为__。
A.14140元/m2
B.4242元/m2
C.56561元/m2
D.60000元/m2
13、下列关于房屋租赁的表述中,不正确的是__。
A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C.承租人经出租人同意,可以将承租房屋转租并获得收益
D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
14、写字楼的租金状况主要取决于。
所处地点
竞争强弱
市场状况
面积大小
借款合同
15、横道图法用于项目建设阶段的。
(2009年试题)
质量控制
进度控制
成本控制
合同管理
16、下列费用中属于运营费用的有。
房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额
房地产税、人员工资、维修费、所得税
保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
17、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
将承租的房屋擅自转租
将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
公有住房无正当理由闲置6个月以上
故意损坏房屋的行为
因不可抗力致使合同不能继续履行的
18、在我国,__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。
A.法院
B.检察院
C.海关
D.军队
19、__是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用,它可以帮助我们确定最佳用途。
例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适
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