重庆省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试题_精品文档Word文件下载.docx
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D.25%
4、面积误差比的计算公式为__。
A.面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积×
100%
B.面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积×
C.面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×
D.面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积×
5、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于__。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,居住用地土地使用权出让最高年限为__年。
A.40
B.50
C.70
D.80
7、房屋征收实施过程中,拆除__不予补偿。
A.产权不明确的房屋
B.超过批准期限的临时建筑
C.合法建筑
D.未售的公有住房
8、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
房屋拆迁许可证颁发
拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
房屋拆迁实施
执行层的组织协调
9、在房地产周期循环过程中,空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
10、工程成本控制的主要对象是主要费用的。
变动费用
固定费用
材料费用
人工费用
借款合同
11、房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果,必须首先做好__工作。
A.项目策划
B.项目方案的设计
C.可行性研究
D.成本收益分析
12、选择目标市场,通常要基于对__进行评价的基础上。
A.单一市场
B.重要市场
C.细分市场
D.主要市场
13、《城市房地产权属档案管理办法》规定,房地产权属档案应当以为单元建档。
房号
街道
丘
幢
14、房地产现房价格为4000元,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。
出租运营费用为每年50元/㎡。
假设折现率为5%,风险补偿为200元/㎡,则该房地产的期房价格为元/㎡。
3300
3324
3335
3573
工业用地的监测点评估价格
15、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是。
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
待开发房地产建设发包日期
取得待开发房地产的日期
房地产开发完成并投入使用的日期
16、城市房屋拆迁评估价格的确定,不包含被拆迁房屋的。
区位
用途
建筑面积
临时安置补助费
房地产估价机构必须加盖公章
17、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积,不包括__。
A.报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积
B.已签订预售合同正在建设的商品房屋面积
C.已签订销售合同的商品房屋面积
D.报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积
18、估价对象房地产剩余使用年限为40年,可比实例的剩余使用年限为50年,成交价格为3500元/㎡,该类房地产的报酬率为12%,则与估价对象相同年限的房地产价格为。
1126元/㎡
3446元/㎡
3473元/㎡
3527元/㎡
19、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡,经调查,其成交价格为150万元,另有20㎡的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:
0.8,则按建筑面积计算的比准价格是元/㎡。
8571
10000
13393
15625
20、下列关于企业利润和收入的表述,正确的是__。
A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入=销售收入+出租收入
C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D.可分配利润=税后利润-未分配利润
21、外商投资企业和外国企业所得税实行__的比例税率,另按应纳税所得额征收__的地方所得税。
A.20%,2%
B.25%,3%
C.40%,4%
D.30%,3%
22、收益性物业管理的对象为()。
A.物业所有者
B.物业使用者
C.建筑物及其附属设施
D.土地
23、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。
经有关部门鉴定后,损坏不堪使用的房屋和危险房屋
对企业因停产、撤销而闲置不用的房产
企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
房产大修停用三个月以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间免征房产税
24、违反土地管理法规,非法占用耕地或改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏者,应受的处罚是。
处五年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金
处七年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金
处三年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金
处二年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金
房地产估价机构必须加盖公章
25、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%,收益期限为50年时,则该房地产的价格为()元/m2。
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、根据我国土地使用制度实施的实际情况,采用的方法进行城市土地评价,是较为切实可行的途径。
土地分等定级
土地直接定级
土地间接定级
级差支出测算
级差收益测算
2、按照规定,采取协议出让的土地使用权出让金。
不得低于评估价格的50%
不得高于评估价格的50%
由政府决定
不得低于按照国家规定所确定的最低价
3、住房公积金制度的作用体现在。
是改革住房分配制度,把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一
增加了职工工资当中住房消费含量,实现分配体制的转换
建立了职工个人住房资金积累机制,增强了职工解决住房问题的支付能力
住房公积金制度实行“高存高贷”原则,为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款
增强了职工解决住房问题的能力
4、某房地产开发用地,其土地面积为10000m2,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。
后经规划调整,容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。
A.375
B.450
C.500
D.600
5、从理论上讲,可按分摊高层建筑地价。
建筑物价值
房地产价值
土地价值
楼层
6、针对不同用途的收益性物业可分为__。
A.写字楼物业管理、商场物业管理
B.承租人管理、租赁市场管理.
C.工业及货仓物业管理、人事管理
D.商场物业管理、财务、人事管理
7、业主公约由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
8、某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为万台。
102
120
108
88
借款合同
9、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中,正确的有。
抵押人到期未偿还债务的
抵押人擅自处分抵押房地产的
抵押人死亡,其合法继承人拒绝履行到期债务的
抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
未经抵押权人同意,抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
10、下列关于房地产测绘,表述正确的是。
房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”
房地产测量是指房产测量和地籍测量
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位,获得反映历史的研究成果
房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定
房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位,获得反映现状的图或图形信息
11、假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算,求出待开发房地产的价值
12、下列有关房地产估价师执业的规定中,不正确的表述是__。
A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以1万元以下的罚款
C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物,故意提供虚假评估报告,情节严重的,处5年以上10年以下的有期徒刑,并处罚金
D.中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的,处5年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金
13、在成本分析中,主要是区分__,明确它们之间的关系。
A.经济成本
B.总成本
C.平均成本
D.边际成本
E.会计成本
14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
15、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有__。
A.公安介入
B.行政裁决
C.检察介入
D.依法起诉
E.强制拆迁
16、遵守合法原则应做到。
在依法判定的权利类型及归属方面,一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据
法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值时应当符合转让条件
在依法判定的使用权利方面,应以使用管制为依据
在依法判定的处分权利方面,应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据
在依法判定的其他权益方面,评估出的价值应当符合国家的价格政策
17、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲,总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙,临街深度为150英尺,临街
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