强烈推荐限价商品房D区建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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第五章项目规划、设计方案17
5.1项目总体规划方案17
5.2建筑设计方案18
5.3环境艺术设计建议19
第六章建设方案21
6.1总平面布置21
6.2建筑方案22
6.3建筑结构26
6.4给排水30
6.5消防33
6.6景观及绿化36
6.7卫生防疫37
6.8安全防护37
第七章项目管理与实施进度安排38
7.1项目管理38
7.2项目监理39
7.3项目实施进度安排40
第八章建设项目招投标41
8.1招标范围及招标组织形式41
8.2招标方式41
8.3招投标相关要求42
8.4项目招标事项核准表43
第九章环境影响及评价44
9.1概况44
9.2法律法规44
9.3环境影响分析评价45
9.4结论及建议49
第十章项目分析的假设前提51
10.1项目的顺利开展51
10.2产品市场平稳发展51
10.3国家经济发展平稳51
第十一章项目投资估算53
11.1估算依据与说明53
11.2投资估算54
第十二章项目财务评价56
12.1财务评价基础数据的测算56
12.2盈利能力分析57
12.3评价结论58
第十三章社会效益综合评价60
13.1项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定60
13.2项目能够适应当地基础设施发展的水平60
第十四章项目投资风险分析62
14.1主要风险因素的识别62
14.2风险程度分析62
14.3防范和降低风险措施63
第十五章结论与建议65
15.1对项目的结论性意见65
15.2对项目中尚未解决问题的修改意见和建议66
附件:
1、总投资估算表
2、销售收入与营销税金及附加估算表
3、损益表
4、现金流量表
5、项目位置平面图
6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图
7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件
8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件
第一章项目概况
1.1项目简介
1、项目名称
蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目
2、项目性质:
限价商品房
3、项目承建单位:
宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司
4、建设地点:
本项目位于蔡家坡开发区,西邻西一路北段,北临陇海铁路线,东临陕汽铁路专用线,南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。
5、项目用地:
项目用地性质为商业开发用地。
工程占地面积89亩,其中代征道路用地18759平方米,合28.2亩;
居住用地160448平方米。
1.2编制依据
1、蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划;
2、《关中——天水经济区发展规划》;
3、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
4、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南》(2002年试用版);
5、国土资源部国土资发(2008)24号《关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标)的通知》;
6、国家现行的财税政策及相关法规;
7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。
1.3项目主要技术经济指标表
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
技术指标名称
单位
指标数值
1
总规划用地
万m2
5.97457
2
总建设用地
4.29667
3
代征道路用地
1.8759
4
总建筑面积
17.3528
5
建筑基地面积
1.2828
6
构筑物基地面积
0.32
7
住宅建筑面积
16.0448
8
公共建筑面积
0.7676
9
容积率
%
2.90
10
绿化面积
1.410
11
绿化率
33
12
道路面积
1.172
13
建筑密度
20.7
14
行政服务设施基地面积
0.1583
15
行政服务设施面积比
7.82
16
居住总户数
户
1984
17
停车位
量
800
1.4研究结论及建议
1、结论
项目符合省市战略发展规划,具有很好的社会效益。
通过本项目的实施,能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题,将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展,同时项目的建设还能够激活城市经济,产生乘数效应,促进城市经济快速发展,能够合理高效利用土地,提高土地长期效益,有利于提升城市综合竞争力,增加城市品牌与形象。
总之,未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面,均有广阔的前景。
综上所述,项目建设十分必要且可行。
2、建议
积极做好项目前期准备工作;
以人为本,加强各利益主体的沟通;
抓紧落实资金,整合资源,认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作;
积极与政府相关部门沟通,积极争取政府更多的相关优惠政策,确保拆迁工作按时按量的顺利进行。
制定系统化管理制度,以保证项目有序运行。
加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。
对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设,结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要,以取得预期效果。
第二章项目建设背景及区域现状和规划
2.1项目建设背景
城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。
改革开放以来,蔡家坡的经济发展令人瞩目,工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。
2010年,开发区完成生产总值80亿元,比2005年的16.3亿元增长了3.9倍,年均增长37.09%,完成规划目标的160%;
营业收入、税收总额大幅增加,地方留存财政收入达到3000万元,比2005年的744万元增长了3倍,年均增长36%;
全社会固定资产投资额达到28.5亿元,比2005年的3.6亿元增长了6.8倍,年均增速44.9%,完成规划目标的149%。
为此,蔡家坡提出加快城乡一体化进程,按照城乡发展规划一体化的要求,确立开放式、全覆盖、开发区发展和多规叠合的规划理念,形成城乡一体的规划体系,建立集中统一的规划管理体制。
促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“四规”有机融合,实现城乡一体的规划全覆盖。
以全开发区为空间单元,以蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划,在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、专业专项规划等。
突破行政界限,合理划分主体功能区,形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。
随着城乡一体化规划的逐步实施,蔡家坡开发区发展迅速,本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施,满足开发区内的居住需求,另一方面可满足居民的需要,促进蔡家坡城乡一体化进展。
为城市居民提供一个舒适的居住环境
随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高,人们的居住观念也发生了很大变化,人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间,本项目是理想的居住场所。
项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则,体现人文与自然的和谐统一。
按照蔡家坡的总体规划,将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所,以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念,为人们提供一个理想的高档居住场所。
满足本项目经营业主的需求
通过本项目的建设,可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营平台,为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。
2.2蔡家坡经济技术开发区概况
陕西省蔡家坡经济技术开发区是1995年3月经陕西省政府批准设立的宝鸡地区唯一的省级经济技术开发区。
开发区党工委、管委会是中共宝鸡市委、市政府的派出机构,负责管理岐山县蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。
目前区内人口20.76万人,其中城镇人口10.94万人。
2010年,开发区完成固定资产投资28.5亿元,同比增长57%;
实现经营总收入212亿元,同比增长66%;
实现生产总值80亿元,同比增长43%。
目前,蔡家坡开发区的开发建设规模、经济总量、整体影响力列全省省级开发区前茅。
蔡家坡开发区位于物产丰富、文化积淀深厚的关中平原西部,东距西安120公里,西邻宝鸡市区,从咸阳国际机场到开发区仅1个小时车程。
渭河、石头河、麦李河、同峪河在区内交汇,水资源十分丰富,电力、天然气、供暖、通讯、污水处理等设施完善。
蔡家坡开发区也是誉满神州的宝鸡技工聚集地,拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。
区内有武侯祠等多处三国文化遗存,在开发区周边30公里范围内,有法门寺、炎帝祠、周公庙、钓鱼台、太白山等国家级风景名胜区。
开发区形成了“3321”(三线三站两铁一高)的对外交通体系,“三线”即310国道(西宝南线)、关中旅游环线和西宝中线;
“三站”即陇海铁路蔡家坡站、西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站;
“两铁”即陇海铁路、西宝高速铁路客运专线;
“一高”即连霍高速公路。
蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业500多户,初步形成了以汽车制造为龙头的机械加工业主导,纺织服装、医药化工、造纸及纸制品生产、食品加工、建筑建材等多业并举的产业格局,是西北地区最重要的汽车零部件生产基地、最大的专用车生产基地和唯一的微型车生产基地,是宝鸡作为国家重型汽车及零部件特色产业基地的主要承载地。
这里走出了名列全国机械制造500强的陕汽(集团)公司,也哺育了重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特(集团)公司。
目前区内以汽车零部件为主导产品的机械加工企业达到150多户,其中规模以上企业85户,汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。
产品主要有重卡、中卡、微型车、各类重型专用车、变速器、齿轮、发动机附件、大厢总成、车桥、助力泵、铸锻件、散热器、内饰件等130多个系列。
2010年9月,陕西通家汽车有限公司30万辆微型车项目顺利实现新车下线,以该企业为龙头、规划面积25平方公里的宝鸡汽车工业园正在加快建设。
园区全部建成后,年销售收入可以达到1000亿元。
按照国家《关中-天水经济区发展规划》和陕西省、宝鸡市对蔡家坡开发区的发展要求,蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地、现代化中等工业城市、宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。
“十二五”时期是蔡家坡开发区实现跨越发展的重要时期,目前已经确定“十二五”期间实施的项目76项,总投资409亿多元。
到“十二五”末,蔡家坡开发区力争实现经营总收入1000亿元,生产总值达到300亿元,财税总收入达到45亿元。
到2020年,蔡家坡开发区的经济总量要占到宝鸡市的20%以上,建成区将达到50平方公里,初步建成一个产业特色鲜明、生态环境优美、人口规模30-50万的现代化中等工业城市。
2.3高家崖村概况
高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位,一直是蔡家坡各项开发建设用地的主要载体。
近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设、重点项目建设共出让土地(大部分为保障村民生活来源的生产用地)400余亩,为蔡家坡发展做出了很大贡献。
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