某商品住宅房一期工程投资建设项目可行性研究报告最新文档格式.docx
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该项目分两期开发,本报告主要对一期项目进行可行性研究。
一期项目总建筑面积201778㎡,其中住宅建筑面积188642㎡,商铺建筑面积6612㎡,会所建筑面积6524㎡。
建设13栋住宅,建筑容积率为3.2,建筑占地面积为62580㎡,建筑密度17.5%,绿地率35.67%,停车位2100个,总户数为2120户。
六、建设单位
****投资有限公司成立于1994年,注册资金人民币2000万元,注册地址海口市海府路1号,法定代表人王广良。
公司制定了以房地产开发经营为主,兼营商业、装饰工程和建筑材料等贸易业务,适度发展相关产业的经营方针,逐步成为一家具有核心竞争力的房地产开发企业。
1998年以来,公司长期经营位于海口市海秀路核心商业圈地段东升楼项目及其他项目近万平方米的物业,投资管理的物业包括商铺、公寓、写字楼和仓储出租等。
其中商铺约2000㎡,写字楼约4000㎡,其他物业约4000㎡。
绝版的繁华地段和稳定的物业出租率,使公司获得了长期稳定的资金流和高额的投资回报率,为公司的持续健康发展奠定了良好的基础。
公司成立以来,坚持与时俱进,锐意改革创新,积极推进企业的改制步伐。
建立了比较完善的法人治理结构,规范高效的管理系统,使公司逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制,建设成为以资本为纽带,资产经营与跨行业经营兼容,按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。
公司将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,倡导“和谐生活,自然舒适”的品牌核心观念,并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念,弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化理念,将诚信奉为立企之本。
低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让公司获得了广泛的市场肯定和客户信赖,逐渐形成了自身的优势和发展潜力。
公司在多年的实际工作中,不断积累总结经验,研究掌握房地产开发建设的规律,加强内部管理,建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系,在“循法尚德、诚信经营”的理念下取得了长足的发展。
未来公司将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和品牌影响力,实现员工、企业、合作伙伴和中国房地产行业的多赢局面。
公司将继续发挥并依托自身良好的资源优势,开发出更多的企业形象,以最佳的经济效益和社会效益回报社会各界的关心和支持,为**的经济建设做出应有的贡献。
七、组织管理
公司下设:
人力资源部、法律事务部、计划财务部、综合办公室、市场开发部、投资项目部,具体领导和管理该项目整个开发过程。
公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。
八、环境保护
本项目属高档居住小区,是以生态环境为主题,绿化率达35.67%。
建筑材料选用环保节能型材料,给排水和电气设备选用节能型设备和材料。
生活污水和雨水分流,生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。
公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。
雨水直接排入市政雨水管网。
九、项目实施进度安排
本项目2010年6月开工,预计工期24个月,即2012年6月完工并经验收合格后即可交付使用。
十、项目总投资
经测算,本项目一期所需的资金50313.20万元,其中房地产开发成本为42928.21万元,房地产开发费用为7384.99万元。
企业自筹21000万元,占总投资的41.74%;
申请银行贷款25000万元,占总投资的49.69%,不足部分来源于房产预销售款。
贷款年利率为5.40%,贷款期限为3年,本金分8000万、10000万、7000万于2011、2012、2013年三次还清。
详见附表四及附表十。
十一、一期资金筹措
(一)申请国内金融机构贷款25000万元;
(二)企业自筹资金21000万元;
(三)预售房款4313.20万元。
十二、社会效益
1、可以调整海口房地产市场布局结构,建设现代化大城市。
2、有利于促进海口房地产市场消费的多元化发展。
3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。
4、带动**省其他相关产业的发展。
5、有利于调整产业结构,增加社会就业。
第二节可行性报告依据
一、委托方提供的各项原始资料及有关数据;
二、琼山籍国用(2000)第01-1755号土地证;
三、**省房地产业协会和**省房地产估价师协会统计的相关数据;
四、海口市房产局、海口市统计局相关数据资料;
五、**省相关定额。
第二章项目背景
第一节建设项目的有利条件
一、自然条件
该项目位于海口市。
地处热带北缘,属亚热带季风气候,全年暖热,雨量充沛。
自然景观条件良好,其特点是:
日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。
年平均气温23.6℃,最高平均气温38.9℃、最低平均气温2.8℃。
年平均日照时数2239.8小时,年降雨量1691.7mm,年平均相对湿度为81%。
常年主导风向为东南风和东北风,全年平均风速3.2m/秒,年平均大风日数172天(六级以上)。
本区域受台风影响较大,处于台风走廊范围;
台风季节为6~9月份,台风风力一般为7级,最大风力可达10~12级;
年平均有2.5个台风影响本海区。
二、配备设施完备
本项目为功能齐全的居住小区,水电等设施配套完善,具备良好的建设条件。
目前该小区附近生活服务配套设施齐全,已成为成熟的生活区,配套一应俱全,人气聚集,已经形成了浓郁的居住氛围。
而且,本设计在小区入口、住宅、商场入口及庭园内等处均考虑有无障碍坡道。
三、符合国家政策
该项目符合国家产业政策,对海口房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。
第二节项目建设的必要性
**省是一个拥有较好自然资源的省份,全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%,同时还有较好的气候、降水等自然条件,适合发展热带农业和旅游业。
近年来,**省旅游业的蓬勃发展,**良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源,吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。
**建省办经济特区二十年以来,全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。
尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后,**房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。
近几年来**省不断夯实经济基础,经济发展速度已明显回升,经济环境也大为改善。
粤海铁路的建成通车,进一步改善了**的交通条件,岛内外经济交流会更快捷,更方便。
优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念,吸引了一批又一批岛外人士前来**购房置业。
随着中国加入WTO,以及**投资环境和人居环境的进一步改善,加上“博鳌亚洲论坛”由概念变成现实,**的房地产投资逐渐升温,一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成,另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市,目前**房地产投资、楼盘消费需求回升,楼市日趋兴旺。
看一个城市的房地产后劲,关键要看这个城市能否得到长足发展。
细数海口城市发展的5大利好,可以看出房价向上突破的可能性在增强。
这5大利好是:
1、建设国际旅游岛。
**建设国际旅游岛,运用国家批准的旅游开放新政策,对加快改革开放步伐,实现经济持续快速增长有着关键性、突破性的作用。
**房产的大量客户在内地,旅游业的大发展,将会大大刺激海口的旅游地产。
2、建海口综合保税区,这在全国是第四家。
海口综合保税区西移至老城工业开发区内,将在地理位置上与**西部工业走廊连成一体,有利于扩大产业聚集和辐射效应,从而加快**实现新兴工业省的目标。
同时,马村港接近国际航线主干道,有利于**省扩大对外开放和加快北部湾经济圈发展,加快海口构建东南亚地区重要的国际航运中心,经济的发展必然带来房产的需求。
3、东环轻轨铁路的建设。
轻轨铁路的修建受益最大的无疑是旅游业和房地产业,发达的城市轨道交通,将带动了整个城市经济的发展,也带来了无限的价值空间。
4、航天城建设。
航天城建在文昌,众多的科技人员和保障人员将会在省会城市买房;
5、琼州海峡跨海大桥选址确定,预计2012年开工。
随着琼州海峡跨海工程的建设,以海口为中心的6小时经济圈可达广州、桂林、南宁,12小时经济圈可达武汉、上海,运输时效性提高明显,由此引发了大海口格局下的众多命题,如未来的产业、经济、社会趋势,到海口买套房居住将会越来越热门。
由此可见,具有全新超前设计理念,充分表现其相应潜在客户群生活方式的**项目的开发正适应了**房地产发展的需要。
第三章市场情况分析与需求预测
第一节2009年海口房地产市场情况简析
一、2009年**房地产宏观销售统计
据**省统计局最新公布数据显示,前三季度,全省房地产开发投资逾190亿元,与去年同期相比增长4.7成,房屋销售面积约346万平方米,销售额逾208亿元,同比分别增长近3成和4.3成。
三项增长均远超全国平均水平。
前三季度,全省房地产开发投资190.61亿元,同比增长46.7%。
从海口、三亚销售价格指数看,1至9月份,海口新建房销售价格累计同比上涨1%,三亚累计同比上涨0.5%。
三亚投资规模最大,达72.78亿元。
今年1至9月,三亚市房地产开发投资累计完成72.78亿元,同比增长28.7%。
海口市居第二,累计完成投资52.23亿元,同比增长9.8%;
琼海市居第三,累计完成23.39亿元,同比增长97.9%;
其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市,投资规模分别达11.2亿元和10.38亿元。
其中**省陵水县的同比增幅高达361.2%,在全省各市县中增长最快。
2009年1-11月,**完成房地产开发投资248.57亿元,同比增长48.1%,同比涨幅居全国第三位,商品住宅完成投资226.37亿元,同比增长60.1%,同比涨幅居全国第二位。
另外,1-11月,**商品房销售面积435.65万平方米,同比增长42.9%,商品房销售额276.96亿元,同比增长71.4%。
其中,11月,**完成房地产开发投资28.96亿元,环比下降0.14%;
商品住宅完成投资26.35亿元,环比上涨2.25%;
商品房销售面积48.18万平方米,环比上涨16.72%;
商品房销售额42.48亿元,环比上涨61.03%。
二、海口:
海口销售价格同比上涨9.6%,居全国第五位
11月份,海口房屋销售价格同比上涨6.7%,同比涨幅比上月扩大2.8个百分点,环比上涨2.9%,环比涨幅比上月扩大1.7个百分点;
三亚房屋销售价格同比上涨2.4%,同比涨幅比上月扩大0.8个百分点,环比上涨0.9%,环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。
新建住宅方面,海口新建住宅销售价格同比上涨9.6%,居全国第五位,环比上涨4.7%;
三亚新建住宅销售价格同比上涨1.5%,环比上涨0.9%。
二手房方面,11月份,海口二手住宅销售价格同比上涨2.9%,环比上涨0.4%;
三亚二手住宅销售价格同比上涨4.9%,环比上涨0.7%。
对于90平方米及以下的房屋销售价格,11月份海口新建住宅价格指数同比上涨2.5%,环比持平;
新建商品住宅价格指数同比上涨2.5%,环比持平;
新建普通住宅价格指数同比上涨2.4%,环比持平。
三亚新建住宅价格指数同比上涨0.9%,环比上涨1.0%;
新建商品住宅价格指数同比上涨0.9%,环比上涨1.0%;
新建普通住宅价格指数同比上涨1.5%,环比上涨1.1%。
三、三亚:
开发资金充裕,但新开工面积下降
前三季度,三亚房地产开发投资完成72.79亿元,增长28.7%。
其中,住宅完成投资69.71亿元,同比增长26%。
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