望京地区区域市调报告可行性研究报告可编辑Word下载.docx
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其道,更符合买房人的利益,这实际上降低了买房成本,放大了需求。
(三)政策面对北京房地产市场的影响分析
1、121文件影响
央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,对整个
房地产业的发展格局开始产生重大影响,其中最直接的影响就是对房地产
企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方
式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化。
2、国务院18号文件
国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济
的支柱产业”。
说明政府要继续推动房地产的消费,促进房地产业的健
康发展决心和信心。
(四)本市房地产各项经济指标
2003年1-7月,全市商品住宅建设完成投资278.6亿元,其中31.9亿元
用于经济适用住房建设。
商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米,比上年同
期增加713万平方米,增长18.1%。
经济适用住房开复工面积600万平方米,
为全部商品住宅开复工面积的12.9%,比上年同期增加150万平方米,同比增
长25.1%。
2003年8月份房屋销售总数为16956套,总面积为180万余平方米,销售总
金额103.2亿元人民币。
其中:
商品房预售总数为11753套,销售面积为135.5万平方米,销售总金额88.4
亿元人民币,均价为每平方米6521元人民币。
经济适用住宅预售总数为2131套,销售面积为19.5万平方米,销售总金额
7.3亿元人民币,均价为每平方米3738元人民币。
销量较7月份相比,本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上
升10%左右。
经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。
各项数据表明:
目前北京市房地产市场依然供需两旺。
二、北京市住宅市场趋势
1、“非典”过后健康住宅多受青睐,低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮
点。
2、小户型走势强劲。
100平米内的一居、二居产品依然畅销。
3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。
4、小区的功能配套越来越受重视。
5、地段、概念逐渐弱化,同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。
三、竞争个案分析
(一)宝星园
一、环境分析
本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口(望京A3区)内,紧邻京顺
路、机场高速路。
(一)区位环境分析:
望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区,主要由
北京城市开发公司开发为主,前期的望京花园等项目都已开发完成,现该
地区综合配套经过多年开发已经十分成熟,又有第四使馆区在此建立,使
这一地区具有国际生活品味。
(二)小区内部环境分析:
内部园林设计以水景为主,植被错落有致,绿化率达
到35%。
二、产品分析
(一)建筑规模:
本案规划建筑面积40万平方米,分三期开发完成,一期建筑面
积15万平方米,二期、三期待定。
2001年5月开盘,2005年开发全
部完成。
(二)建筑形态:
(1)蝶形塔楼6栋,2栋18层,2栋23层,2栋25层。
(2)一梯六户
(3)首层大堂挑空。
(三)外立面:
(1)6层以上高档外墙涂料,
(2)1—6层配高级墙面砖
(四)户型配比:
户型面积(m2)套数比例
二居10626433%
三居1227233%
126192
四居16526433%
1884
跃层
2518
1%
(五)配套设施:
1、会所:
水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房
2、教育配套:
借助周边设施
3、商业配套:
(六)车位配比:
1.5:
1
(七)容积率:
3.3
(八)无精神堡垒
三、价格分析
(一)价格范围:
5100/M2---6900/M2
(二)主力总价范围:
64万――80万
户型面积(m2)均价总价
二居(毛坯)1066650704,790
二居(精装)106
122(精
装)
6300768600
三居
126(毛
坯)
5800730800
四居165
188
251
其他费用:
物业费:
2.8/M2
车位费:
350/月
会所通用费:
200/月
四、客源分析
(1)、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。
(2)、私营业主
(3)、港台、韩国等外籍人士
七、利多利空分析
优势劣势
物业管理IC卡
门禁系统、闭路
电视监控系统
首层大堂挑空、
舒适大气
容积率高3.3
规划中地小学与
幼儿园建在一起
有干扰
亲水乐园
车位比例高,可
租可售
绿化率只有35%
规划的小区是围
合建筑全部邻
街,环境嘈杂
休闲娱乐配套
多样:
水疗、乒
乓球、健身房等
首层大堂播放
背景音乐,舒适
放松
二居价格高
三居、四居的书
房面积只有6平
米
紧邻高速公路、
驾车出行方便
户型多样可选
择余地大
开发周期长2001
年开盘,2005年
竣工
外飘窗
会所已经投入
使用,咖啡屋、
健身中心等
楼间距小
明厨、明卫
具有小型儿童
乐园
一期周围是二
期、三期工地,
环境差
Vod视频可收
CNN、BBC等
外立面颜色时
尚
小区周围没有公
交车
户型、精装毛坯金牌物业管理:
2001年开盘至今
可选择余地大中海物业二期没有动工,
开发实力值得怀
疑
观景阳台
全部地下车库
实现人车分流
小区没有商业配
套
每户赠送燃气
炉,用来提供
24小时热水、
冬季取暖
现房发售,说服
力强
八、销售分析
(一)售楼处引导分析
1、路旗指引:
京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗
2、路牌指引:
小区北面宏泰街路口设路牌
(二)售楼处装修风格:
现代时尚设计风格,内有中空小花园,温馨舒适
(三)销售道具:
沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套
(四)销售策略:
(1)打折:
一次性付款95折,商贷98折
(2)抽奖:
周末售楼处现场抽取苹果电脑
(二)慧谷阳光
本案位于北京市朝阳区望京地区,京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河,
东南侧为第四使馆区。
一、环境分析
(一)小区环境分析:
该项目绿化率达35%,园林内有中央水景、荷花池、开放
的绿地,周围是住宅区。
(一)、建筑规模:
占地面积6.2公顷,总建筑面积17万平米。
(二)、建筑形态:
毛坯房、纯板楼层数是9-16。
外立面:
高级涂料
(三)、建筑工期:
共二期、开盘时间:
一期2002年6月,
二期2003年8月2日
入住时间:
2003.10/2005.3
(四)、户型配比:
40
50一居
60
二居90-99
108
三居128主力户型
137
140
四居148
150
200
跃层84主力户型
100
160
(五)、配套设施:
有会所、地下车场
三、价格分析
(一)、价格范围:
5700-6400
(二)、主力总价范围:
487200、742400
地上150-300(租)
地下400(租)
供热费:
19/平米
四、媒体分析
北京青年报、楼市、广播
五、客源分析
(1)、月收入8000-20000的白领,自由置业者,韩国人,中央美院的学生
(2)、二次置业着
六、去化分析
一期销售率85%,二期刚刚开盘
该区域住宅密
集生活氛围重
有开放的绿地价格高
望京地区社区
成熟适合居住
保安严格大户型少
使用率高
公共部分精装
修
邻路的都是好户
型
交通发达
电梯24小时运
行
北面的河没有治
理
周遍配套齐全密度高
纯板楼南北通
透
有半封闭阳台不
安全
有荷花池和水
景
小区内没有配套
外立面黄色涂
料时尚高档
东侧是农村景色
不好
有宠物沙滩
南面有高楼影响
采光
进深小10.8
1、路旗指引:
有
2、看板指引:
售楼处外有大型看板
普通,约100平米。
有沙盘、接待处一人,5套桌椅。
(三)银领国际
本案位于北京市朝阳区望京住宅区,距西侧轻轨望京西站约1000米,东邻望京
西路。
北面为世安望京家园。
小区环境分析:
规划中有喷泉、绿化率为32%,西侧为望京综合市场,东、北面
为住宅区,南面为市政路。
占地面积5.64公顷,总建筑面积22.5万平米。
毛坯房、板塔结合,6栋塔楼、均为25层;
3栋板楼分别为
16和21层
4层以下为灰色瓷砖,以上为浅灰色高档涂料
共一期、开盘时间:
2003年8月13日,
2003年12月26日
(六)、户
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