《土地估价实务》真题Word文件下载.docx
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第2题
为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:
如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,请简述评估思路;
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
第3题
根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:
如何确定补偿价格?
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
第4题
根据法律规定,对宗地D应如何处置,并说明法律依据;
对于宗地D应由政府无偿收回,因为:
根据《城市房地产管理法》的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如满2年未动工开发的,可以无偿收回。
第5题
该中心区域经整理后,拟将土地进行公开出让,请问可采用哪几种方式出让,并簿述不同出让方式的基本特点;
作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年第11号令的规定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下:
招标:
由投标者制作并投送标书,根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。
拍卖:
先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞买,出价高者成交。
挂牌:
由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
第6题
市土地收购储备中心为确定公开出让底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价铬送行评估,请问:
(1)该土地估价机构接受委托后,应按何程序迸行评估;
(2)可以选用哪两种方法进行评估,为此应收集哪些资料。
(1)估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:
A.确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;
B.拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;
C.资料收集与实地查勘,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;
D.相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;
E.按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格;
F.试算价格调整,确定最后估价结果;
G.撰写土地估价报告书;
H.将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括:
1)收益还原法应收集以下资料:
A.开发后的房地产出租收益;
B.房地产出租费用及有关税费等;
C.房屋重置成本;
D.土地还原率、房屋还原率等参数;
E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料:
A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
B.土地还原率等参数;
C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料:
A.当地基准地价及修正体系;
B.待估宗地所在土地级别;
C.土地还原率等参数;
D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料:
A.开发后的不动产市场售价;
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;
C.土地还原率、年贷款利率等参数;
二、计算题(本大题2小题.每题20.0分,共40.0分。
)
某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日,该企业因改制需要迸行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
宗地于2001年12月31日的单位地价:
320.69元/平方米
总地价:
96.21万元
某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金为10元/平方米。
A宗地土地面积为30000平方米,用途为工业,现已达到五通一平的开发程度。
经调查,A宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下:
(1)B宗地:
占地45亩,于1998年9月1日通过征地方式取得,当时根据所在区域的市场行情,共支付了300万元征地及其相关税费,经开发建设,现已达到七通一平的开发程度,共花费土地开发费540万元。
据调查,从1998年9月1日到2002年9月1日期间,征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地:
占地25000平方米,于1998年9月1日通过出让方式取得。
宗地已达到三通一平的开发程度。
按照2002年9月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地:
占地3.5公顷,于2002年9月以国家作价入股方式取得,40年期、"
七通一平"
条件下作价425元/平方米。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外,其他因素的差别如下表
宗地
交易情况
区域因素
个别因素
B宗地
-4%
-2%
5%
C宗地
-1%
D宗地
2%
-7%
-5%
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况,从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间,土地开发费分季度投入,每季度投资额相等,在季内均匀投入;
设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%,需按季度按复利计算利息;
土地开发的投资回报率为10%;
土地增值收益率为20%;
土地还原率取6%
相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:
达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米,达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件,试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
题解一:
(1)A宗地单位地价:
383.86元/平方米,总地价:
1151.58万元
(2)A宗地的市场年租金:
24.35元/平方米
(3)A宗地的承租土地使用权价格:
单位价格:
152.02元/平方米
总价格:
456.06万元
题解二:
379.04元/平方米,总地价:
1137.12万元
24.05元/平方米
148.85元/平方米
446.55万元
none、三(共计算题小题,2共分)20.0
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投人后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件,试计算:
该宗地在规划条件下的土地使用权价格
宗地总地价:
12253.59万元,单位地价:
9190.20元/平方米
经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。
甲方除可获得14000平方米综合楼外,还可获得11589.11平方米的公寓。
四、指错题(本大题1小题.每题20.0分,共20.0分。
第一部分
总述
1.土地估价技术报告
总
述
一、钻价项目名称
W企业改制上市所涉及的土地价格评估
(A省B县)
二、委托估价方
W企业
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
W企业拟迸行股份制改造并上市,根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会"
关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知"
([1994]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革申划拨土地使用权管理暂行规定》等要求,W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估,为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国房地产管理法》
(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知
([1994]国土[法]字第153号)
(4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式
(1996)》的通知
([1995]国土[籍]字第180号)
(5)原国家土地管理局第8号令
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定
(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料
(8)委托
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