苏州东振花园洋房酒店式公寓和商业项目提报终稿Word文档下载推荐.docx
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未来别墅推案主要集中在独墅湖西岸,推案时间预计在07年,产品价格相对较低,此区域别墅市场的发展将是一个热点;
●区域商业配套比较成熟,有贵都、师惠坊邻里中心,而一些高档商业也丰富了湖西商业圈,如湖滨新天地、左岸商业街、白领广场、星海游泳馆等,还有欧尚、百润发两个大卖场,商业配套比较齐全,生活已相当方便;
●一些高档写字楼的建成,使湖西区域又成为一个办公创业的好场所,各种高素质人才涌入湖西,加快了园区经济发展的节奏,提高了湖西居住人群的整体文化素质,为湖西房产市场提供了更多的机会;
●且从目前目前湖西的土地市场看,湖西并无土地供应,无新住宅推出,湖西房地产市场处于空白状态。
二、市区房地产市场概述
目前区域在售楼盘较少,新房源推出的楼盘比较少,而新开楼盘则是更少,主要是因为市区土地稀少,致使目前市区在售楼盘较少,从整体来看,目前市区各楼盘都已基本销售完毕,苏州市区房地产市场住宅供应量体较少,且随着苏州市区土地供应量的逐渐减少,苏州市区的客源都把目前投向了市区附近的区域,致使目前各市区交接处的房地产市场都较为火暴。
第二节、娄葑住宅市场分析
一、娄葑住宅市场概述
娄葑板块属于园区,房地产起步相对较晚,最早的楼盘是葑宜小区等安置房。
从90年代中后期开始,区域房地产市场开始起步,出现了欧洲花园、莱茵花园、朗琴湾花园、独墅苑等一批楼盘,带动了娄葑房地产市场的发展。
这些楼盘都是园区启动之后出现的楼盘,作为园区早期的一批楼盘,吸引了不少看好园区的客户。
近几年来,苏州房地产进入了快速发展的阶段,城市经典、城市公寓、文萃苑、东城·
世纪广场等楼盘相继推出,目前娄葑住宅市场较为活跃,且随着园区的房价上涨,娄葑二手房价格也节节攀升,目前毛坯价格基本成交价在6000元/平方米左右,相比前几年有了非常大的提升。
娄葑位于园区,且与吴中区、市区距离很近,因此该板块的客源相对较为广泛,除娄葑本地等园区客户外,还有市区、吴中区的客户。
二、娄葑住宅市场供应分析
经过我司对区域住宅市场的调研,得出该区域住宅的供应情况,具体情况如下表所示:
多层
楼盘名称
楼盘档次
总量体
已推量体
文萃苑
高档
1000
分析:
目前娄葑多层住宅的总供应量为1000平方米,目前已全部推出。
从上可以看出,目前娄葑板块多层住宅的总供应量体非常少,且目前市场上也没有潜在量体,该区域的多层住宅是该区域的一个空白点之一。
高层和小高层
城市经典
中档
19000
御葑庭
34000
城市公寓
10000
东城·
世纪广场
40000
8000
天骄美地
创智赢家
34200
总计
/
179200
目前娄葑高层和小高层住宅总供应量为179200平方米,目前都已全部推出。
从供应量看,目前娄葑高层和小高层住宅总供应量还是较多的,主要是因为该区域地块稀缺,致使该区域土地容积率都较高,因此多为高层和小高层住宅。
总结:
从上我们看到,目前娄葑多层住宅供应极少,是市场的空白点之一;
而高层和小高层住宅供应较多,市场上存在着较大的竞争。
二、娄葑住宅市场需求分析
经过我司对区域住宅市场的调研,得出该区域住宅的需求情况,具体情况如下表所示:
去化量体
去化率
100%
从上表我们看到目前娄葑多层住宅的去化率为100%,主要是因为目前该区域多层住宅供应量较少,与高层和小高层的供应量相差较大,因此目前区域内多层住宅存在着较大的需求。
16000
85%
80%
30%
150000
84%
从上表我们看到目前娄葑高层和小高层住宅的去化率为84%,表面上看总体去化率不错,但是经我司调研,发现去化情况较好的楼盘都为早期销售的楼盘,而目前在售的几个楼盘如:
城市经典和创智赢家,特别是创智赢家销售情况极为不好,销售率只有30%,这主要是跟该盘的产品有关,该盘产品面积普遍较大,致使该盘的销售较差。
总体来说,该区域的高层和小高层住宅的销售情况较好,客户对该类产品有着一定的需求。
从娄葑多层住宅的需求情况看,区域客户对多层住宅有着较大的需求,且结合上文中供应分析,我司认为目前娄葑多层住宅市场供小于求,且后期无多层住宅推出,市场情况良好,这对本案多层住宅是一个机会所在。
三、娄葑住宅市场产品分析
1、产品户型面积分析
下文中我们将对娄葑住宅市场产品进行分析,以便我们能充分了解目前娄葑市场上的产品情况,下面我们将对产品户型面积重点分析。
面积范围
主力面积
中高档
120-140
135
从上文中看到,目前区域多层住宅仅文萃苑一家,其所推产品为高档住宅,花园式洋房,面积在120-140平方米,主力面积在135平方米,去化情况非常不错,去化率为100%。
我们看到,目前区域客户对花园式洋房较为喜欢,且他们多选择130平方米左右的三房,可以看出三房花园式洋房在区域内有着一定的需求量。
但是我们也看到,目前区域多层住宅为都为三房户型,较为单一,缺少两房户型,两房多层住宅是区域内的一个空白点。
小高层、高层
106-137
107
怡葑庭
47-142
47/100/115
86-123
115
130
89-104
104
160-217
165
从档次上看,目前区域高层和小高层住宅多为中档产品,有少量的中高档产品;
从主力户型面积来看,多为两房和小三房,面积在100-115平方米;
从去化率看,两房和小三房去化情况不错,而大面积住宅去化情况较差,如创智赢家,去化率仅为30%。
从上看出,目前区域高层和小高层住宅以两房和小三房居多,其销售情况也不错,而大面积的住宅销售情况却较差,需求量较少。
总结:
从上文的产品分析中我们看到区域多层产品都为三房,且销售情况非常不错,因此对于本案的花园式洋房来说,130平方米的三房有着一定的市场需求量,市场情况良好;
而相对于两房来说,目前区域多层住宅无两房供应,是市场的一个空白点,市场存在着一定的需求。
2、产品价格分析
高层和小高层价格
多层价格
6100
6500
5600
5400
5000
7300
5850
分析:
从表中我们看到,目前区域多层住宅仅文萃苑一家楼盘,其销售价格为6500元/平方米;
高层和小高层价格为5000-7300元/平方米,价格之间相差较大,主要是因为天骄美地采取了“挑空设计,提高单价”的策略,致使其单价为7300元/平方米。
近几年,娄葑板块住宅价格提升很快,2004年其区域住宅价格为4800-5200元/平方米,而到2006年,其住宅价格已涨至5000-6500元/平方米,两年间提升了1000元/平方米。
且随着娄葑交通的不断完善,商业的不断发展,其区域住宅价格还有一定的升值潜力。
四、娄葑住宅市场客源分析
从上文中我们可以看到,区域住宅销售情况都不错,且娄葑靠近市区和园区,客源广泛,所以我们将对本地客源和周边区域房地产市场进行分析,寻找区域客源所在。
●娄葑本地客源
近几年,娄葑经济发展迅速,居民收入提高很快,随着娄葑经济实力的不断增强,他们对住宅有着较大的需求,因此他们会选择在娄葑本地选择一套住宅。
●园区客源
娄葑隶属园区,随着近几年经济的快速发展,商业配套的不断完善,该区房地产逐渐成熟,且由于湖西住宅供应的逐渐减少和湖西住宅价格较高,因此一些附近园区的居民会选择在娄葑购买一套住宅。
●市区客源
娄葑靠近市区,近几年,随着娄葑商业配套的不断完善,该区房地产逐渐成熟,且由于市区住宅供应的逐渐减少和市区住宅价格较高,因此一些附近市区的居民会选择在娄葑购买一套住宅。
随着娄葑经济的快速发展,商业的逐渐繁华,房地产的逐渐成熟,该区域已经成为附近居民选择购房首选区域之一。
且由于娄葑靠近市区,隶属园区,地理位置优越,区域的客源将非常广泛。
五、娄葑重点个案分析
重点个案分析
(一)——文萃苑
开发商:
苏州建惠置业有限公司
营销策划:
上海新联康·
苏州新明阳
物业地址:
文萃路377号
建筑形态:
叠加别墅、多层、小高层
占地面积:
2.2万多平方米
建筑面积:
2.6万多平方米
容积率:
1.2
环境分析:
该楼盘位于文萃路上,周边有苏州大学附属中学,园区一中等重点中学以及南、北摆宴街上成熟的生活配套。
文萃苑西、北、东面三面被小河绿水环绕,小区内的景观较好,绿树丛阴,小区的整体环境在娄葑镇区域市场中也处于领先地位。
价格分析:
该楼盘多层花园洋房平均价格在6500元/平方米左右,小高层价格在5600元/平方米左右,叠加别墅平均价格在7500元/平方米左右。
产品分析:
该楼盘共有2幢多层花园洋房,1幢小高层以及6幢叠加别墅。
多层花园洋房的面积在120-140平方
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