研究案例-国际滨海社区案例分析PPT文件格式下载.ppt
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常住人口增长量低于游客量的增长。
成长期,游客量增长放缓。
基础设施持续投入。
常住人口迅猛增长。
大旅游效应显现。
成熟期,旅游业及相关产业收入成倍增长。
人口膨胀成为大城市。
旅游人口,常住人口,坎昆,Mexico,5,墨西哥坎昆分为四个区:
酒店区、机场区、保护区和居住区,功能区分明显,规划将该区域分成4个区:
旅馆区(坎昆岛)、居住区(坎昆城)、国际机场区、保护区坎昆为了发展其国际旅游业,专门修建了机场居住区没有工业,一切为旅游服务,现有1500多家自由免税商店,商业较繁荣。
旅馆区根据开发计划又分成了三个区域,该区域的设施包括:
高尔夫练习场、会议中心、零售中心、码头和水上运动等。
保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域。
旅馆区目前有40多家3星级以上宾馆。
Cuba,酒店集群,保护区,机场区,居住区,17公里,6公里,坎昆岛,加勒比海,坎昆,Mexico,6,Cancun,Mexico注重原生态、重视自然的本色开发,自然保护原则:
河道与红树林是严格保护的,除了正常的航道清理外,没有任何人文砍伐的痕迹。
航行在河道中,充满了野趣;
区域隔离措施:
茂密的树林掩映住道路和酒店等设施,很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线;
空间排布:
酒店等公共空间独成体系,充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响。
坎昆自然保护区占整个开发面积53%,原生态环境的最好保护,绿化隔离带,独成体系的酒店群,坎昆,Mexico,7,让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布局突出区域核心价值,可使整个开发项目升值,区位:
佛州西北部,临墨西哥湾,距W城35公里,P城40公里规模:
占地80英亩房地产:
350个独立住宅,300个公寓、旅馆单位资源:
墨西哥湾,800米海岸线,Seaside,佛罗里达,凉亭低密度物业,集中公共服务区,住宅开发区,中高密度的小镇核心低密度的滨海地带:
靠近海的是低密度物业,沿着海边是一系列的新古典主义的小凉亭,主要的公共设施都位于远离海滨的一侧。
8,分散安置配套设施,融合入小镇,提升周边物业价值,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,分散排布公园、凉亭、游泳池和小镇广场,提升周边物业价值;
特别是在远离海边的地区,创造性地运用设施,能最大程度地提升地块的价值(一座造价1.2万美元的眺望台成为早期远离海滩的观景点,也提升了附近物业的价值),整体布局上疏密相宜,使景观价值最大化的规划营造小镇氛围,平面布局与交通规划使更多物业能接近海资源,提升物业价值独特的道路系统,使步行成为主流,创造生动的海滨小镇环境,配套设施融入社区,利用一些低成本的设施提升物业价值,配套设施适当分布,价值均好;
创造性地利用观景休闲设施,提升周边物业价值,营造滨海度假小镇氛围,资源最好的地块建造最高端的低密度物业,保护海滩生态环境资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套,营造小镇生活,Seaside,佛罗里达,9,Bintan由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村,整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团:
AngsanaResort&
SpaBintan度假村、BanyanTreeBintan度假村、BintanLagoon度假村、ClubMedRiaBintanResort度假村、MayangSariBeachResort度假村和NirwanaResort六个度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务,印尼民丹岛,Bintan,10,时间轴,1991,1993,7,35,各个开发公司开发节奏的有效控制,各自度假区的配套和物业同步启动,1994,1996,1999,政府支持:
政府与大企业、国际投资者合作,使得BintanResorts短短数年有充足资金建成完善的旅游设施。
新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重要。
Bintan,11,概况,夏威夷,夏威夷大岛,茂宜岛,可爱岛,欧胡岛,摩洛凯岛,拉奈岛,夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成,其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。
全州80%的人口集中在欧胡岛。
威基基海滩是其中最主要的度假区,距离机场10分钟车程。
瓦胡岛:
WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞,海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)茂宜岛:
大自然的鬼斧神工可爱岛:
天然热带植物园夏威夷大岛:
5座火山在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。
其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。
夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。
提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵利用不同旅游产品,吸引多层面游客,减低波动性延长游客逗留时间,增强消费和重来可能定期更新旅游项目,保持新鲜度,12,夏威夷旅游业发展,依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求,1、二战后西方国家经济快速增长,工薪阶层产生了远途度假需求。
2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本,并且把美国本土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4小时。
3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。
4、7080年代西方各国货币对于美元的升值。
60年代90年代夏威夷旅游业飞速发展的原因,夏威夷,13,夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高,这与旅游娱乐设施的利用有很大关系,日本客户的特点:
1、在91-93年的衰退期日本客户的兴趣不减,平均维持在每年20亿的消费开支。
2、日本游客繁荣了当地的商业。
日本游客在岛上平均逗留45天,西方游客平均逗留810天,但日本游客花销却比欧美游客多出34倍。
与初访者相比,回头客较少使用传统旅游设施,如海滩。
而主要看中旅游娱乐设施。
如各项赛事和生态体验之旅。
初访者不但在旅游人次中的比例在下降,而且转变成回头客的比例也较低。
主要是因为:
1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩,该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。
2、近10年来旅游目的地竞争激烈,依靠回头客是诸多度假地的法宝。
3、游客掌握了更多的信息,且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。
夏威夷,14,夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线,功能丰富,包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假,都市生活:
夏威夷的心脏,这里有很棒的博物馆、活跃的夜生活,还有好吃不贵的各种美食,和都市的塞车,全夏威夷最青绿茂密的植物景色一座知名高尔夫球会的岛屿的土地被开发用于商业和住宅,保留了天然淳朴状态,岛上建筑物没有超过四层的,岛上尚有许多地方尚未开发,有哈拉华谷、野生动物公园等原始风光,与传统连接得最近,呈现海和高地的景观,最幽静、保持原貌最完整的世界,因而拥有夏威夷最具特色的野生动植物,用丰富的娱乐活动弥补小岛的宁静,独具特色的音乐舞蹈、民间手工艺、古迹遍布的村镇,以及先进科技、大型度假胜地,则勾画了一幅传统和现代完美结合的图画,夏威夷的第二大岛,有1300座各类豪华别墅,顶级一线海景;
配有私家沙滩和豪华海泳池;
超级豪华内饰,奢侈享受;
夏威夷,15,人文/自然资源驱动型旅游度假区的成功要素总结,提供多元化的旅游活动组合,保护生态自然和人文资产,投资兴建完善基础设施,执行多方位高起点市场推广,根据需求提供多种旅游度假活动组合,力求延长游客逗留时间,增加消费及重来可能。
灵活利用不同旅游产品,吸引多层面游客,减低季节性及波动性。
定期更新旅游项目,保持新鲜度。
评估本地自然资源及生态环境和独特的人文及历史资源,制定开发原则开发前对环境保护作完善规划,辅以法规管理引导本地居民对旅游和环保的参与,规划多种便捷抵达度假区的交通方式,注重景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量,政府牵头制定对投资者宣传策略,并启动多方位宣传推广工程,为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与,基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,16,人文/自然资源驱动型旅游度假区的适应性条件,对良好的自然环境和异质文明的市场需求,人文/自然资源是其根本驱动因素,开发主体操作能力强,政府主导作用明显,经济与社会的发展促成了对良好的自然资源和异质文明有消费意愿和消费能力的客源市场客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系,通常自身拥有较为强势的人文/自然资源现在的国际成功案例通常是同时拥有良好的自然资源和人文资源自然资源相对较不强势的旅游度假地必然会强化它在人文资源方面的优势,由于涉及到对公共资源的利用与保护,政府的支持至关重要此类型开发投入巨大,通常需要政府出面组织开发,并出台相关优惠政策大规模的基础设施的完善需要政府的支持投入,17,国际著名滨海社区特质,18,国际著名滨海社区的共性-六大定律,从本项目的地块条件和占有的城市性稀缺资源来看,都具备打造著名滨海社区的条件目前欠缺的公共配套可以借助于城市产业的延伸和城市的西拓在最近几年时间内逐步解决本项目所需要做的就是在公共配套逐步完善的基础上,充分利用地块条件和稀缺资源,着力打造高品质的产品,营造专属的社区,从而锁定高端消费群,定律一:
稀缺资源的独占性:
占有海景是第一位的,其次还有山景等资源或城市中不可替代的人文资源定律二:
城市性:
滨海富人区一般都在城市附近,或者从偏远地区逐渐发展成城市的新一极定律三:
公共配套的高档和齐全:
从购物中心、海洋娱乐中心、博物馆、艺术馆、星级酒店、国际公寓到酒吧街,在滨海富人区都能找到,而且档次较高定律四:
产品品质的高档性滨海富人区的产品从建筑、园林到细节都显示出高档产品甚至豪宅的品质,从外观上就给人一种“私家领地,闲人勿进”的高贵感定律五:
业主群的高端性滨海富人区聚集了一群高端的业主,包括有商界富贾、官场政要、演艺界的名流等基本属于各行业的高层次人群定律六:
社区文化与圈层的专属性富人区有其自己专属的标志,高档俱乐部(游艇俱乐部、雪茄俱乐部等),高层次的艺术活动、专属的社区文化等,19,TheEnd,
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