广州市城市更新主要政策简介-图文PPT资料.pptx
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二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收;
三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地,科研按20%计收,其余商务设施性质科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地出让金。
按市场评估地价40%计收土地出让金完善历史用地征收手续项目,以协议方式供地的,改造前后均为工业用途的,按市场评估地价40%计收土地出让金。
工改工工改商工改新产业科改科教改教医改医体改体其他一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图年度计划:
权属人(涉及多个权属人需整合或归宗)向区政府提请纳入市城市更新年度计划方案编制:
权属人组织编制项目改造方案方案审核:
权属人将项目改造方案报送区政府,区政府(更新机构)征求市、区相关部门意见,组织审核方案批复:
审议通过后,市城市更新局向权属人发出项目实施方案批复,并抄送区政府和城市更新机构涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续建设报批:
区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请标图建库:
权属人向区城市更新机构申请竣工验收:
项目建设后竣工验收涉及完善历史用地手续地块确权登记土壤环境调查评估:
供地前完成土壤环境调查评估(修复)方案审定:
区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导工作小组会议审定8一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策9
(一)全面改造2.旧厂房政府收储为鼓励土地权属人交地收储,合理分配土地增值收益。
旧厂房政府收储补偿标准外围3区(花都、从化、增城)中心8区(除花都、从化、增城外)“工改居”由政府收储的规划毛容积率2.0以内的,按60%(50%+10%奖励)规划毛容积率2.0以内的,按50%(40%+10%奖励)“工改商”由政府收储的规划毛容积率2.5以内的,按60%(50%+10%奖励)规划毛容积率2.5以内的,按50%(40%+10%奖励)其他情形由政府收储的一口价方式补偿,按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策10
(一)全面改造3.旧厂房自行改造与政府收储相结合属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的(总用地面积不低于12万平方米),可整体策划改造。
自行改造、分区计容自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算,位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的,按照多宗土地总用地毛容积率1.0计算;
位于花都、增城、从化的,按照多宗土地总用地毛容积率0.8计算。
政府收回、差价补偿应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回,按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿;
剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。
整体策划打包改造一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策11
(一)全面改造4.旧村庄全面改造旧村庄全面改造主要包括以下三种模式:
一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策1211.优化改造主体允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。
3.科学核定复建安置量按合法建筑面积11核定集体经济组织物业复建总量。
对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业,已完善历史用地手续的,可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。
村民房屋符合历史用地条件的,按照相关政策纳入改造成本;
不符合历史用地条件的,由区政府结合本区实际,研究具体认定标准,符合标准的,纳入改造成本。
5.合理设置临迁时间整体实施改造、一次性搬迁的,按5年时间核算临迁费用;
分期实施改造、分步搬迁的,按4年时间核算临迁费用。
3452.优化引入合作企业时点旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业,招标时间按广东省实施中华人民共和国招标投标法办法规定的不少于45天。
4.优化村民表决程序旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后,提交市城市更新工作领导小组审议。
审议通过并批复后3年内由全体村民(改制居民、祖屋权属人)80%表决通过的,批复生效实施。
6.优化改造成本旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本,具体办法由区政府研究确定。
26优主体引企业核复建优程序设迁时优成本旧村改造主要政策一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策13
(1)村民住宅复建安置总量计算方式280平方米合法栋数(1+10%)合法建筑基底面积3.5倍(1+10%)280平方米户数一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策14
(2)集体物业复建总量核算方式可按“现有建筑面积”或“用地范围”两种方式进行核定(二选一):
以“现有建筑面积”方式核定的,集体经济组织物业合法建筑面积按1:
1核定复建量;
2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑,按照现有建筑面积2:
1核定复建量,剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本;
2009年12月31日后建成的违法建筑,不予核定;
以“用地范围”方式核定的,现有用地面积和容积率1.8(毛)计算权益建筑面积,其建安费用由村集体自筹,不计入改造成本。
竣工验收:
项目建设后竣工验收一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策15旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图12改造意愿表决:
村集体经济组织拟定改造意向书(含改造方式及模式)征求村民意见,经村代表会议表决通过,向区政府申请更新改造年度计划:
区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划基础数据调查:
区政府组织基础数据调查,基础数据经区政府认定(公示15日)编制方案并审核:
区政府(更新机构)指导村集体经济组织编制项目实施方案,征求市、区相关部门意见并修改完善,报区政府审核改造方案审定:
区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定方案批复:
市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续启动拆迁:
对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,每一期应当达到80以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作批复生效:
批复方案在3年内经村民(含村改居后的居民和世居祖屋权属人)总人数的80%以上同意后,批复生效实施标图建库:
村集体经济组织向区更新机构申请纳选择合作企业:
基础数据经区政府核查公布后,村集体经济组织可引入合作企业(公告时限不少于45日)涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批:
区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估:
开展土壤环境调查评估,供地前完成1011一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策16片区策划方案(含控规调整方案)报批程序流程图年度计划:
区政府申请纳入市城市更新年度计划控调方案审议:
市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案编制实施方案及报批:
区政府按照市城市更新工作领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案,指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。
编制方案并审核:
区政府(更新机构)统筹组织编制片区策划方案(包含控调方案),区政府(更新机构)征求权属单位改造意愿(包括改造方式),征求市、区相关部门意见,组织审核控调方案公告:
批准之日起30日内向社会公告控规方案公示:
市更新局按规定程序公示(不少于30日)基础数据调查:
区政府组织基础数据调查,基础数据经区政府认定(公示15日)控调方案批准:
控调方案审议通过后,由市更新局报市政府批准标图建库:
村集体经济组织向区更新机构申请方案审定:
区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定项目实施:
推进项目实施11一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策17
(一)全面改造5.旧城镇全面改造旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后,向市国土资源主管部门提出供地申请,由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序,组织地块出让。
征求意愿:
第一轮,征询改造区域居民意愿,同意改造户数的比例达到90以上(含90)的,方可启动改造,并办理地块改造前期手续。
第二轮,征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见,在规定时间内,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上(含2/3)的,方可具体实施拆迁。
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(二)微改造(广州特色)微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新方式,主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大,但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。
广州市城市更新办法开始探索“微改造”模式,将其作为与全面改造并重的城市更新方式。
在更新理念和目标上,强调以人为本,突出保障城市和人的安全,消除城市安全隐患,对建成区中存在安全隐患的建筑,实施局部拆建、整治的“微改造”,缓解、消除安全隐患。
同时充分挖掘老城区潜在资源和优势,保护和修缮文物古迹、工业遗产,对历史建筑予以活化利用,延续历史文脉、保存城市记忆。
村级工业园单独改造:
渔人码头老旧小区微改造:
德欣小区旧村庄综合整治:
黄埔古村国有土地旧厂房微改造:
太古仓码头一一、广广州州市市城城市市更更新新(“三三旧旧”改改造造)主主要要政政策策19
(二)微改造(广州特色)1.村级工
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